宜昌市三峡国际会展中心项目可行性研究分析报告
本项目建设的必要性及作用
宜昌目前是一个付省级城市（湖北省域副中心城市—仅次于武汉），但许多地方缺乏作为将来升为省级城市的基础；
1、没有作为省级城市的基础——国际大型会展中心；
2、没有作为超级旅游城市的基础——大型旅游接待中心；
3、没有作为省级城市的基础——大型金融中心；
4、没有作为鄂、渝、豫大三角区商贸中心的基础――大型商业中心；翻开历史的篇章：
宜昌没有举办过一次有规模的展览和博览会（包括金融、文化、体育、商业、教育等等），
其原因就是：宜昌没有大型会展中心。
故充分的体现了本项目--三峡国际会展中心（暂定名）开发建设的必要性和重要性。
本项目建成后这样：
宜昌每年3月就可举办中国绿茶博览会；
宜昌每年4月就可举办中国中西部房产展示会；
宜昌每年5月就可举办中国端午节暨屈原文化博览会；
宜昌每年7月就可举办世界水利、水电博览会；
宜昌每年6月就可以举办国际体育、漂流节及体育展销会；
宜昌每年9月就可举办中国三峡旅游博览会（三峡国际旅游节接轨）；宜昌每年10月就可以举办世界昭君文化艺术模特大赛；
宜昌每年11月就可举办中国三峡地区土特产经贸博览会；
宜昌每年12月就可举办中国机电产品博览会。
宜昌因此而更大发展，
宜昌因此而更加生辉！
目录
第一章项目总论
一、项目概况 (4)
二、报告编制的目的 (5)
三、报告编制的依据 (6)
四、项目主要经济技术指标 (6)
五、项目研究结论 (7)
第二章项目开发经营环境分析
第一部分城市经济境 (8)
第二部分城市地产境 (22)
第三章项目周边物业市场调查分析
一、项目区域定位发展分析 (32)
二、项目区域房地产发展趋势分析 (33)
三、项目周边主要楼盘分析 (34)
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、项目开发经营机会形成模式 (41)
二、项目地块地产因子分析 (41)
三、项目地块SWOT分析 (42)
第五章项目定位分析
一、项目所具备的地产因子 (44)
二、项目市场定位 (44)
三、项目目标客户定位 (45)
四、项目价格定位 (46)
第六章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略 (48)
二、项目实施进度安排 (48)
三、项目投资估算 (49)
四、项目投资与筹资计划 (51)
第七章项目开发经营效益分析及财务评价
一、项目销售计划 (53)
二、项目总收入测算 (53)
三、项目静态财务效益分析 (54)
四、项目现金流量分析评价 (54)
五、项目盈亏平衡分析 (54)
六、项目敏感性分析 (55)
七、项目偿债能力分析 (55)
第八章项目开发经营风险分析与对策
一、项目市场风险分析 (56)
二、项目经营管理风险分析 (56)
三、企业财务风险分析 (57)
第九章项目综合评价与建议
第十章附表
第一章总论
一、项目概况
1、项目开发背景
随着宜昌市建设省域副中心城市和世界水电旅游名城战略的实施，夷陵区与市中心区的距离在拉近，两者互融步伐加快成为城市发展的必然趋势。这既为夷陵区经济发展带来了历史性的机遇，也为夷陵区的城市建设注入了新的强劲动力。夷陵区梅子湖（因有大量白鹭栖息，拟改名为：白鹭湖）有着美丽如画的山水风光，得天独厚的自然资源。夷陵区充分利用这些条件，注重人与自然的和谐相处，注重环境的营造，抓住机遇，大力发展旅游、商贸服务等第三产业，有力改善了城市环境，
大大提升了城市品位，使该区逐渐成为了宜昌市一个高档的办公、居住的理想中心。
近年来，随着抢抓三峡工程建设、对口支援、国家实施西部大开发战略等机遇，实施“城市西进、安居夷陵”战略，夷陵区逐渐成为宜昌市的旅游休闲娱乐区、居民生态居住区、现代商贸物流区。
而随着宜昌主干道—发展大道的兴建和扩建，夷陵区融入宜昌市中心城区的步伐也在不断加快，一个充满希望的宜昌市新中心区，一个山水与文化并重的古老而年轻的城区，崛起在宜昌城市上风上水的西部。
2、项目简介
项目地块位于夷陵区的东北角，紧临总投资3.5亿元正在扩建的
发展大道上--全长5.８公里，路宽60米，双向六车道，沥青混凝土
路面，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套
设施齐全，距汉宜高速公路处仅1000米; 距宜昌火车站约5分钟的
车程；离三峡机场和世界著名的三峡坝区约20多公里的里程。三峡
国际会展中心更是占据了风景独好的宜昌市的绝版位臵，项目坐落在
山环水绕的半山坡地上，背靠梅子湖，这个湖是运河的过道
调节水库，风景优美，水质良好，西望郁郁青山。整个建筑
将在充分保留原始地块原生态的前提之下，依山而建、自然排列，并
与周边环境形成了一个风景优美、生态健康的高尚生活圈，是宜昌市
最后一个绝佳居住领地。以其临山而居、近水而栖，能够吸纳山水之
灵性，培养豁达之胸怀，成为宜昌市甚至全中国山水豪宅的典范。
三峡国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资近12亿元。本项目由国际会展中心、五
星级国宾馆、城市广场中心及三峡国宾山水园高档社区中心四大组团块构成，建成后的三峡会展中心项目将集会议、展览、旅游、度假、住宿、餐饮、休闲娱乐、居住等系列化服务为一体的高档次、多功能、综合性的商务和居住中心，将成为宜昌市、湖北省标志性高档建筑组团。必将为宜昌市的经济发展起到积极的推动作用，同时为宜昌市将来升为省级城市奠定了坚实的基础。
二、可行性研究报告编制目的
项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据宜昌市房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，主要任务是从技术及经济角度论证宜昌三峡国际会展中心项目投资的必要性、可能性、有效性和合理性；同时结合公司的状况和项目的特点，研究本项目开发经营的可行方式并对本项目进行投资分析和风险分析。
三、可行性研究报告编制依据
1、项目地形图及其设计范围；
2、国家及宜昌市颁布的相关法律、法规、政策；
3、宜昌市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；
4、宜昌市200
5、2006年国民经济和社会发展统计公报；
5、宜昌市城市总体规划大纲（2005—2020年）；
6、夷陵区的经济和社会发展规划；
7、宜昌市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
9、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
10、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
11、国家所规定的经济参数和指标；
本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代的需求，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宜昌市已有一大部分收入较高的消费群体，住宅用地部分规划为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险
能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为一个贷款项目是可行。
第二章项目开发经营环境分析
第一部分城市经济环境
一、城市概况
1、人口结构
宜昌，古称夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。
宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。宜昌市内辖5个城区（夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区）、3个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）和5个县（秭归县、远安县、兴山县、长阳自治县、五峰自治县），市域面