《税法二》第三章 土地增值税 全部讲义
第三章土地增值税题型分值分析
分值=9—12分
占比=6.4%--8.5%
第三章土地增值税---大纲
第一节概述（熟悉）
第二节征税范围、纳税人和税率（熟悉、掌握）
第三节转让房地产增值额的确定（掌握）
第四节应纳税额的计算（熟悉、掌握）
第五节减免税优惠（熟悉、掌握）
第六节征收管理（熟悉、掌握）
第一节概述（熟悉）
一、土地增值税概念（熟悉）
二、土地增值税特点（熟悉）
三、土地增值税立法原则（了解）
第二节征税范围、纳税人和税率（熟悉）
一、土地增值税征税范围（掌握）
二、土地增值税纳税人（熟悉）
三、土地增值税的税率（掌握）
第三节转让房地产增值额的确定（掌握）
一、收入额的确定（掌握）
二、扣除项目的金额（掌握）
三、评估价格办法及有关规定（掌握）
第四节应纳税额的计算（熟悉、掌握）
一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施
应纳税额计算方法（掌握）
二、出售旧房应纳税额的计算方法（掌握）
三、特殊售房方式应纳税额的计算方法（熟悉）
第五节减免税优惠（熟悉、掌握）
一、一般减免税的规定（掌握）
二、特殊减免税的规定（熟悉）
第六节征收管理（熟悉）
一、申报纳税的程序（熟悉）
二、纳税时间和缴纳方法（熟悉）
三、纳税地点（熟悉）
四、相关单位的责任与义务（熟悉）
五、房地产开发项目土地增值税清算管理（掌握）
第一节概述（了解）
一、土地增值税概念（熟悉）
对有偿转让
国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权
并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、土地增值税特点（熟悉）
（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象
（2）征税面比较广
（3）采用扣除法和评估法计算增值额
（4）实行超率累进税率
（5）实行按次征收
第二节征税范围、纳税人和税率（熟悉）
一、土地增值税征税范围（掌握）
（一）一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
2009年考题多选题
下列各项中，属于土地增值税征税范围的有()。
A．转让国有土地使用权
B.出让国有土地使用权
C．转让地上建筑物产权
D．转让地上附着物产权
E．转让地下建筑物产权
答案： ACD
下列各种情形，不征收土地增值税的有（）。
A.继承房地产
B.房地产的评估增值
C.房地产公司的代建房行为
D.房地产开发企业将自建的商品房用于职工福利
E.企业将自有房产等价交换其他企业的土地使用权
答案：ABC
选项D和E需要按规定缴纳土地增值税。
二、土地增值税纳税人（熟悉）
土地增值税的纳税人
转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
三、土地增值税的税率（掌握）
土地增值税四级超率累进税率表
第三节转让房地产增值额的确定（掌握）
一、收入额的确定（掌握）
纳税人转让房地产取得的收入
包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。
从形式看：①货币收入②实物收入③其他收入
1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；
2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；
3.外国货币：按取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。
二、扣除项目的金额（掌握）
（一）新建房地产的扣除项目的确定：
1.取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款
出让方式取得的地价款为支付的土地出让金，以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金
以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人，实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
①土地征用及拆迁补偿费
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
②前期工程费
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
③建筑安装工程费
以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
④基础设施费
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
⑤公共配套设施费
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⑥开发间接费用
直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）：
销售费用、管理费用、财务费用
开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，
而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。
①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；
房地产开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
注意：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（企业所得税可以扣除）
③全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除（选第二种方法10%）
④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（只能选一个5%或者10%）
⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金
即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。
②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）
5.财政部规定的其它扣除项目，加计20%的扣除只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
注意：
1.对取得土地使用权后，未进行开发即转让，
只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、
缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，
不得加计扣除。
2.按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，
应区分不同情形分别处理：
（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数
（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入在计算增值额时不允许扣除代收费用
新建房扣除项目（房地产企业）
1.取得土地使用权所支付的金额（土地成本）
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（开发成本六项内容）
3.开发土地和新建房及配套设施的费用
利息+（第1项＋第2项）×5%
0+（第1项＋第2项）×10%
4.与转让房地产有关的税金
房地产：城建税、教育费附加
非房地产：印花税、城建税、教育费附加
5.财政部规定的其它扣除项目加计20%的扣除，
=（第1项＋第2项）×20%
2009年考题多选题
房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有()。
A．取得土地使用权缴纳的契税
B．占用耕地缴纳的耕地占用税
C．销售过程中发生的销售费用
D．开发小区内的道路建设费用
E．支付建筑人员的工资福利费
答案： A B D,E
2011年考题单选题
2010年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税( )万元。
A.0B.140.25 C.223.75 D.262.50
答案：D
扣除项目金额合计=2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+275=4125(万元)，增值额=5000-4125=875(万元)，
增值率=875/4125=21.21%，适用税率为30%，
应纳土地增值税=875×30%=262.5(万元)。
（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定
（1）房屋及建筑物的评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
2012年考题单选题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计扣除的比例为( )。
A.2%
B.5%
C.10%
D.20%
答案：B
（2）取得土地使用权所支付的地价款（未支付或无凭据不扣）和国家统一规定交纳的有关费用（评估费可以扣除，但隐瞒、虚报情形下的评估费不得扣）
（3）转让环节的税金
营业税、城建税、教育费附加、印花税
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，
由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，
不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
旧房和建筑物的扣除项目的确定
（1）房屋及建筑物的评估价格
（2）取得土地使用权所支付的地价款
（3）转让环节的税金
2009年考题单选题
某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，
办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构
评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，
销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳
土地增值税( )万元。
A．21B.30C．51D．60
答案：A
增值额=500-800×50%-30=500-430=70（万元）
增值率=70÷430=16.27%
应纳土地增值税 =70×30%=21（万元）
三、评估价格办法及有关规定（掌握）
纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，
并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：
（一）出售旧房及建筑物的；
（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
市场比较法进行评估公式：
评估价格=交易实例房地产价格×实物状况因素修正
×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正
（三）提供扣除项目金额不实的；
（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，
又无正当理由的。
（按照评估的市场交易价确定其实际成交价）
第四节应纳税额的计算（熟悉、掌握）
一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法（掌握）
二、出售旧房应纳税额的计算方法（掌握）
三、特殊售房方式应纳税额的计算方法（熟悉）
一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施
应纳税额的计算方法（掌握）
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数
计算步骤如下：
（1）计算转让房地产取得的收入；
（2）计算扣除项目金额；
（3）计算增值额；
（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；
（5）计算应纳税额。
例题：
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。
开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；
房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555
万元；单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
(1) 取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
(2) 房地产开发成本为3000万元
(3) 房地产开发费用=500-50 + (1000+3000) x5% =650(万元）
(4) 允许扣除的税费为555万元
(5) 从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额=(1000 +3000) x20% =800(万元）
(6) 允许扣除的项目金额合计
=1000 + 3000 + 650 + 555 + 800 = 6005 (万元）
(7) 增值额=10000 -6005 = 3995 (万元）
(8) 增值率=3995 ÷6005 x 100% = 66. 53%
(9) 应纳税额=3995x40% -6005 x5% =1297. 75(万元）
二、出售旧房应纳税额的计算方法（掌握）
出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定
扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。
具体计算步骤是：
1.计算评估价格
评估价格=重置成本价X成新度折扣率
2. 汇集扣除项目金额
3. 计算增值率
4. 依据增值率确定适用税率
5. 依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数
例题
某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27. 5万元。
计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
(1) 评估价格=600x70% =420(万元）
(2) 允许扣除的税金27. 5万元
(3) 扣除项目金额合计=420 + 27. 5 = 447. 5 (万元）
(4) 增值额=500 - 447. 5 = 52. 5 (万元）
(5) 增值率=52. 5 ÷447.5 x 100% =11.73%
(6) 应纳税额=52. 5 x 30% - 447. 5 x 0 =15. 75 (万元）
三、特殊售房方式应纳税额的计算方法（熟悉）
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额=扣除项目总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积/受让土地使用权的总面积）
2013年考题（节选）
位于某市区的甲房地产开发公司，2012年度开发建设办公楼一栋，12月20日与本市乙企业
签订了一份购销合同，将办公楼销售给乙企业，销售金额共计3000万元。
甲房地产开发公司开发该办公楼支付土地价款800万元、契税40万元、房地产开发成本360万元，开发过程中发生管理费用120万元、销售费用200万元、财务费用150万元。
属于向其他企业借款支付的年利息，约定利率10%，银行同期利率6%，当地政府确定房地产开发费用扣除比例8%
根据上述资料，回答下列问题：
1.2012年甲公司计算土地增值税时的“准予扣除项目”合计（）万元
A.1605
B.1689.8
C.1701
D.1702.5
答案：C
取得土地使用权所支付的金额=800+40=840（万元）
开发成本为360万元
开发费用=（840+360）×8%=96（万元）
税金=3000×5%×（1+7%+3%）=165（万元）
加计扣除=（840+360）×20%=240（万元）
扣除项目合计=840+360+96+165+240=1701（万元）
2.2012年甲公司应缴纳土地增值税（）万元
A.433.88
B.434.55
C.439.59
D.477.75
答案：B
增值额=3000-1701=1299（万元）
增值率=1299/1701×100%=76.37%
应缴纳土地增值税=1299×40%－1701×5%=434.55（万元）
第五节、减免税优惠（熟悉、掌握）
一、一般减免税的规定（掌握）
（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。
增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
附：普通标准住宅标准必须同时满足：
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，
但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。
指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（三）促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策
1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。
2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。
3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。
7.对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。(不是按面积比例享受)
（四）为支持鲁甸地震灾后恢复重建工作，对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地转让时免征土地增值税。
二、特殊减免税的规定（熟悉）
1.非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
其中，整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3.按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
（企业改制、合并分立中，主体不变、主体存续、主体相同，不交税）
4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，
暂不征土地增值税。
5.上述改制重组有关土地增值税政策
不适用于房地产开发企业。
6.企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，
不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
第六节征收管理（熟悉）
一、申报纳税的程序（熟悉）
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。申报时提供的证件和资料（见教材）
2019年考题单选题
依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是 ()。
A．签订房地产建筑合同之日起30日内
B．自转让房地产合同签订之日起7日内
C．向有关部门办理过户登记手续之日起7日内
D．签订房地产转让合同且收回款项之日起l0日内
答案：B
二、纳税时间和缴纳方法（熟悉）
1.一次性交割付清价款：办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款。
2.分期收款方式转让：
合同规定的收款日确定，按比例计算每次税额，每次收款后数日内缴纳。
3.全部竣工前转让：
预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
三、纳税地点（熟悉）
土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。即房地产的坐落地。
四、相关单位的责任与义务（熟悉）
略
五、房地产开发项目土地增值税清算管理（掌握）
（一）土地增值税的清算受理：
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（收到清算通知之日起90天内办理清算手续）
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积
占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽
未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
2010年考题单选题
对于符合土地增值税清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起（）日内到主管税务机关办理清算手续。
A．7B．10C．30D．90
答案：D
2013年考题单选题
对竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（）以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
A.50%
B.75%
C.80%
D.85%
答案：D
（二）土地增值税清算时相关问题的处理：
1.土地增值税清算时收入的确认
已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，在计算土地增值税时予以调整。
2.质量保证金的扣除
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3.房地产开发费用
利息+（第1项+第2项）×5%
0+（第1项+第2项）×10%
4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
5.契税
应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
6.拆迁安置费的扣除
（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房开企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房开企业补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，
异地安置的房屋属于自行开发建造的，计入本项目的拆迁补偿费；
异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费
（3）货币安置拆迁的，
房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
7. 预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（三）清算审核方法
1.非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应
视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
3.其他：
（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；
不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（2）与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，
按以下原则处理：
A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会
公共事业的，其成本、费用可以扣除；
C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
（3）销售已装修的房屋的装修费用，可以计入房地产开发成本。
预提费用，除另有规定外，不得扣除。
4. 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
2011年考题多选题
下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有（）。
A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金
B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除
C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入
D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
答案：ABDE
选项C，回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本项目拆迁补偿费。
2012年考题多选题
下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有（）。
A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除
B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致
C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用
不得超过房屋原值的10%
E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，
应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
答案：BCE
房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；
房地产企业发生的装修费可以作为开发成本扣除。
例题
某房地产开发公司2015年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰
（已记入公司“管理费用”中、企业所得税税率25%）
1.按转让产权合同取得收入4 000万元；
2.支付取得土地使用权的金额800万元；
3.开发成本1 500万元；
4.开发费用250万元（当地政府规定扣除比例为10%）。
公司计算应缴纳的有关税金如下：
（1）应缴纳营业税=4 000×5%=200（万元）
（2）应缴纳城市维护建设税=200×7%=14（万元）
（3）应缴纳教育费附加=200×3%=6（万元）
（4）应缴纳印花税=4 000×0.5‰=2（万元）
（5）应缴纳土地增值税：
①扣除项目金额
=800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%
=3 232（万元）
②增值额=4 000－3232=768（万元）
③增值率=768÷3232×100%≈24%
④应缴纳土地增值税=768×30%－3232×0=230.4（万元）
（6）应缴纳企业所得税
=（4 000－3 232－230.4）×25%=134.40（万元）
要求：
1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确？
错在何处？
2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少？
1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、
印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。
（1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的
比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。
（2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，
应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独
扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。
（3）加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。
2.核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：
①扣除项目金额=800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%=3210（万元）
②增值额=4000－3210=790（万元）
③增值率=790÷3 210×100%≈25%
④应缴纳土地增值税=790×30%－3210×0=237（万元）
（2）企业所得税：
①应纳税所得额
=4000－800－1500－250－220－237=993（万元）
②应缴纳企业所得税=993×25%=248.25（万元）
总结
征税范围；
收入、扣除项目的确定和土地增值税的计算；
房地产开发企业土地增值税清算政策。
2019年度土地增值税培训讲义
2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
税二第3章土地增值税(课后作业)
税二第3章土地增值税(课后作业)
第三章土地增值税（课后作业） 一、单项选择题 1.我国计算土地增值税采用的税率类型是（）。 A.比例税率 B.定额税率 C.超率累进税率 D.超额累进税率 2.下列各项中，在计算应缴纳的土地增值税时，准予加计扣除20%的是（）。 A.房地产开发企业转让未经开发的土地使用权 B.房地产开发企业转让存量房 C.非房地产开发企业转让新建房 D.房地产开发企业转让新建房 3.2013年2月，位于市区的某房地产开发公司转让2011年购入的一块未开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得转让收入700万元，取得该土地使用权时支付地价款200万元及相关税费10万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（）万元。 A.172.97
B.188.25 C.195.4 D.195.63 4.2013年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。 A.58.8 B.61 C.108.8 D.400 5.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
A.1年 B.2年 C.3年 D.5年 6.2013年2月，位于市区的某非房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入2500万元，签订了产权转移书据；该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1900万元，利息支出80万元（不能提供金融机构贷款证明）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。 A.0 B.14.16 C.46.39 D.92.78 7.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用说法中，正确的是（）。 A.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除
第七章资源税法与土地增值税练习题
资源税法与土地增值税练习题 （一）1 1以下煤炭资源中征收资源税的有 （ A. 洗煤 B..? C.原煤 D.n 2. 纳税人开采或生产应税产品并销售的，其资源税的征税数量为 A.开采数量 B. .■: C.计划产量 D.\ 3. 下列各项中，属于资源税纳税人的是 （）i A. 境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的个人 B ?生产居民煤炭制品的企业 C.中外合作开采石油、天然气企业 D ?进口应税资源产品的单位或个人 4. 某冶金联合企业铁矿山，8月份开采铁矿石5000吨，销售4000吨，适用的单位税额为每吨 14 元。该矿当月应纳资源税为（）元。 A. 33600 B. 56000 C. 22400 D. 28000 5?下列各项中，不符合资源税确定课税数量基本办法的是 （ ）： A. 纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量 B. 纳税人开采或生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量 C. 纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的， 以应税产品的产量或主管税务 机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量 D. 对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭， 可按加工产品的综合回收率，将加 工产品生产量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量 6. 某联合企业为增值税一般纳税人， 2015年2月专门开采的天然气 45000千立方米，销售 天然气37000千立方米（含采煤过程中生产的 2000千立方米），每千立方米1200元；开采 煤层气300000 立方米，对外销售200000立方米，每立方米2元以原煤直接加工洗煤 110万吨, 对外销售90万吨，每吨不含税价格 670元。 （提示：资源税单位税额，煤炭 5%天然气10%洗煤与原煤的综合回收率为 60% 2015年2月该企业在本省应缴纳的资源税为（ ）万元。 A. 2229 B. 2631 C. 2253 D. 2349 7. 纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其为加工固体盐而（ ( )： ）的已纳税额准予抵扣。
(完整版)土地增值税清算辅导讲义
土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）税收相关文件：15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件： 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；） （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值
第九章 负债
第34讲-流动负债 第九章负债 本章考情分析 本章内容主要包括流动负债和非流动负债两部分，既可以考核客观题，也可以作为基础知识在主观题中进行考核，预计3分左右。 本章教材变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节流动负债 一、短期借款 短期借款：是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。 计提利息时： 借：财务费用/利息支出（金融企业） 贷：应付利息/银行存款 借：应付利息（已预提部分） 财务费用/利息支出（金融企业）等（未预提部分） 贷：银行存款等 二、应付票据 企业应设置“应付票据”科目进行核算（核算商业汇票）。 （一）带息应付票据的处理 通常在期末，对尚未支付的应付票据计提利息，计入当期“财务费用”；票据到期支付票款时，尚未计提的利息部分直接计入当期“财务费用”。 （二）不带息应付票据的处理 1.不带息应付票据，其面值就是票据到期时的应付金额。 2.在票据到期时，如果不能如期支付的：
贷：银行存款80 000 000 第二年允许抵扣剩余的增值税时： 借：应交税费——应交增值税（进项税额） 1 320 000 贷：应交税费——待抵扣进项税额 1 320 000 3.小规模纳税企业发生的应税行为适用简易计税方法计税。 小规模纳税企业应设置“应交税费——应交增值税”科目，应采用三栏式账户。 【例9-2】某工业生产企业核定为小规模纳税人，本期购入原材料，按照增值税专用发票上记载的原材料价款为100万元，支付的增值税税额为17万元，企业开出承兑的商业汇票，材料已到达并验收入库（材料按实际成本核算）。该企业本期销售产品，销售价格总额为90万元（含税），假定符合收入确认条件，货款尚未收到。该企业适用的增值税征收率为3%。根据上述经济业务，企业应作如下账务处理： 【答案】 购进货物时： 借：原材料 1 170 000 贷：应付票据 1 170 000 销售货物时： 不含税价格时=900 000÷（1+3%）=873 786（元） 应交增值税=873 786×3%=26 214（元） 借：应收账款 900 000 贷：主营业务收入 873 786 应交税费——应交增值税26 214 4.视同销售的会计处理（两类） （1）不确认收入 借：营业外支出（对外捐赠） 销售费用（市场推广、样品） 管理费用（交际应酬）等 贷：库存商品（成本价） 应交税费——应交增值税（销项税额）（按计税价格计税） （2）确认收入 借：长期股权投资（用于投资）（同一控制下企业合并除外） 应付职工薪酬等（用于职工福利） 应付股利（用于分红） 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 同时： 借：主营业务成本 贷：库存商品 5.进项税额不予抵扣的情况及抵扣情况发生变化的会计处理 （1）按照增值税有关规定，一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额不得从销项税额中抵扣的，应当计入相关成本费用，不通过“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目核算。 （2）因发生非正常损失或改变用途等，导致原已计入进项税额但按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，应当将进项税额转出。 借：应付职工薪酬/待处理财产损溢等 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） （3）一般纳税人购进时已全额抵扣进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分应于转用当期转出。 借：应交税费——待抵扣进项税额 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）
土地增值税法律制度 --初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
第三章—、税收原理
第三章—、税收原理
一、税收的基本问题 （一）税收概念的两种表述： 1.作为国家取得财政收入的一种工具：国家凭借政治权力，无偿征收实物或货币。 2.以满足人民对社会公共的需要：人民依法向征税机关缴纳一定财产以形成国家财政收入，从而使国家可以满足人民社会公共需要的一种活动。 （二）税收的“三性” 1.强制性：并非来自于国家 这种强制性既是伴随着社会契约论的产生，又是单个纳税人对作为整个纳税人的一种服从、一种尊重。 社会契约论：人类社会最初处于无政府状态。个人安全、生命、财产都得不到保障，缺乏社会秩序。组建一个政府，人们让渡自己一部分财产成为税收，维持政府；人们让渡自己的一部分权利、自由，形成政府。 2.无偿性：相对无偿性 A：不是即时有偿，而是中间有一定的时间间隔 B：公共产品的价值有时难以度量 C：个体无偿；整体有偿 D：树立税收相对有偿的观念，对政府有利于其提高税款使用效率，增加政府公共管理的透明度，便于纳税人监督 E：对纳税人有利于提高其纳税意识，减少对税收的抵触情绪，提高其纳税遵从度。 3.固定性：来自于税收的法定性，纳税人、纳税对象、税率、纳税时间等都是确定的 （三）税收国家（无产国家） ?奥地利财政社会学家鲁道夫·葛德雪(Rudolf Goldscheid) 1917年《国家资本主义或国家社会主义》一文中，主张税收国家作为“自然社会发展的结果，将会是国家向人民的需求愈趋减少，而给予人民者，却愈益增加”。 税收国家存在的政治基础就是现代民主政治和法治国家。
税收国家的主要财政来源是税收，而税收是财产权无偿地由私人手中转到国家手中，即税收是对公民财产权的一种侵犯。但财产权又是宪法所保护的公民的基本权利，所以保证国家合宪、合法地侵犯公民财产权的基本前提就是法治国家的存在。 二、税收术语 1.纳税人 税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人包括法人和自然人。负税人：最终负担国家税款的单位和个人。 扣缴义务人：税法规定的，在经营活动中负有代扣税款并向国库缴纳税款义务的单位和个人。 2.课税对象 是指对什么征税，是税法规定的征税的目的物。 如对资源、财产、收益额、商品或劳务等。 税目：是对课税对象的具体表达，具体地规定一个税种的征 税范围，体现了征税的广度，有列举法和概括法两种设置方法。 3.计税依据 课税对象的计量单位和征收标准。 从价税：以课税对象的价值形态为计税单位。 从量税：以课税对象的实物形态为计税单位。 4.税率：体现征税的深度 分为三类 比例税率：应纳税额与课税对象数量之间的呈现等比关系 单一比例税率、差别比例税率、有起征点或免征额的比例税率 累进税率：是随征税对象数额增大而提高的税率（超累的代表个人所得税） 全额累进税率和超额累进税率；全率累进税率和超率累进税率 定额税率：对单位征税对象规定一个固定税额，而不是规定一个征收比例。5.纳税期限：是税法规定的单位和个人缴纳税款的法定期限。 纳税期限的两个具体规定：(1)按期纳税 (2)按次纳税 6.减免税
2020年初级会计师考试《经济法基础》基础辅导讲义第48讲_土地增值税法律制度
一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司
税二第3章土地增值税(课后作业)
第三章土地增值税（课后作业） 一、单项选择题 1.我国计算土地增值税采用的税率类型是（）。 A.比例税率 B.定额税率 C.超率累进税率 D.超额累进税率 2.下列各项中，在计算应缴纳的土地增值税时，准予加计扣除20%的是（）。 A.房地产开发企业转让未经开发的土地使用权 B.房地产开发企业转让存量房 C.非房地产开发企业转让新建房 D.房地产开发企业转让新建房 3.2013年2月，位于市区的某房地产开发公司转让2011年购入的一块未开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得转让收入700万元，取得该土地使用权时支付地价款200万元及相关税费10万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（）万元。 A.172.97 B.188.25 C.195.4 D.195.63 4.2013年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。 A.58.8 B.61 C.108.8 D.400 5.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 A.1年 B.2年 C.3年 D.5年 6.2013年2月，位于市区的某非房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入2500万元，签订了产权转移书据；该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1900万元，利息支出80万元（不能提供金融机构贷款证明）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。 A.0 B.14.16 C.46.39
第七章资源税法和土地增值税法(完整版)
第七章资源税法和土地增值税法 本章考情分析 本章在2013年教材中合并包含了《资源税法》和《土地增值税法》。在最近3年的考试中，资源税的平均分值为2分，土地增值税平均分值为8分。均可以命制各种题型。 2013年教材的主要变化 1.将上一年教材的第七章和第八章合并成为一章； 2.增加资源税基本原理的内容； 3.增加土地增值税基本原理的内容。 第一节资源税纳税义务人、税目与税率 资源税是对在我国从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。属于对自然资源占用课税的范畴。 作用： （1）促进企业之间开展平等竞争。 （2）促进对自然资源的合理开发利用。 （3）为国家筹集财政资金。 一、纳税义务人 在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为资源税的纳税人。 【归纳】关于资源税纳税人的四点理解： 1.开采地点——进口不征、出口不退 2.纳税人范围广泛 3.应税与非应税 4.有扣缴义务人的规定（含个体户） 【例题1·多选题】下列各项中，属于资源税纳税人的有（）。（2005年） A.开采原煤的国有企业 B.进口铁矿石的私营企业 C.开采石灰石的个体经营者 D.开采天然原油的外商投资企业 【答案】ACD 【例题2·多选题】下列收购未税矿产品的单位能够成为资源税扣缴义务人的有（）。 A.收购未税矿石的独立矿山 B.收购未税矿石的个体经营者 C.收购未税矿石的联合企业 D.收购未税矿石的冶炼厂 【答案】ABCD 二、税目、税率
（一）税目 资源税的征税范围分为原油、天然气、盐、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、煤炭、其他非金属矿原矿共七大类。 【提示】对伴采矿产品和开采未列举名称矿产品的征税规则： 1.纳税人在开采主矿的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按照主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 2.虽然属于资源税的范围，但未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，省、自治区、直辖市政府有权决定开征或缓征，并报财政部和国家税务总局备案。 【例题1·单选题】下列各项中，属于资源税征收范围的有（）。 A.人造原油 B.煤矿生产的天然气 C.洗煤、选煤 D.液体盐 【答案】D 【例题2·多选题】下列各项中，应征收资源税的有（）。（2009年原制度） A.进口的天然气 B.专门开采的天然气 C.煤矿生产的天然气 D.与原油同时开采的天然气 【答案】BD （二）税率 资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，实施“级差调节”的原则。资源税七个税目中，原油、天然气采用比例税率；煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐采用定额税率。 三、扣缴义务人 1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准。 2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准。 第二节资源税计税依据与应纳税额的计算 一、计税依据 （一）从价定率征收的计税依据
土地增值税讲义
土地增值税税收政策培训 主讲人：高驰
相关法规： 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）； 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）； 3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）； 4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）； 5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）； 6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）； 8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）； 9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）； 10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）； 11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）； 12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国
税发[2010]53号）； 13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税 清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）； 14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题 的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题 的公告》（2011年第1号）； 16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表 本次培训大纲 一、土地增值税基础知识 （一）概述 （二）征税范围、纳税人和税率 （三）转让房地产增值额的确定 （四）应纳税额的计算 二、土地增值税清算管理规程 （一）土地增值税的清算条件 （二）清算审核的内容（PPT第1页） 各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。
例题--注册税务师考试辅导《税法二》第三章讲义3
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL) 中华会计网校会计人的网上家园https://www.360docs.net/doc/e83225829.html, 注册税务师考试辅导《税法二》第二章讲义3 例题 【2012年多选题】下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有（）。 A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除 B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致 C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10% E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 [答疑编号6484030302] 『正确答案』BCE 『答案解析』房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产企业发生的装 修费可以作为开发成本扣除。 【典型例题P262】某房地产开发公司2009年开发商品房对外出售，具体情况如下：公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率25% 1.按转让产权合同取得收入4000万元； 2.支付取得土地使用权的金额800万元； 3.开发成本1500万元； 4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。 公司计算应缴纳的有关税金如下： （1）应缴纳营业税＝4000×5%＝200（万元） （2）应缴纳城市维护建设税＝200×7%＝14（万元） （3）应缴纳教育费附加＝200×3%＝6（万元） （4）应缴纳印花税＝4000×0.5‰＝2（万元） （5）应缴纳土地增值税： ①扣除项目金额＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（万元） ②增值额＝4000－3232＝768（万元） ③增值率＝768÷3232×100%≈24% ④应缴纳土地增值税＝768×30%－3232×0＝230.4（万元） （6）应缴纳企业所得税＝（4000－3232－230.4）×25%＝134.40（万元） 要求： 1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确？如错，错在何处？ 2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少？ [答疑编号6484030303] 『正确答案』 1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地 增值税、企业所得税错误。 （1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。 （2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。 （3）公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，
第七章 资源税法和土地增值税法-土地增值税纳税义务人与征税范围
2015年注册会计师资格考试内部资料 税法 第七章 资源税法和土地增值税法知识点：土地增值税纳税义务人与征税范围 ● 详细描述： 土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。1994－1－1开征。 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二、征税范围 （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 基本征税范围不属于征税范围 1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与； 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为； 2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。 有关事项是否属于征税范围 1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入） （2）赠予：公益性赠予、赠予 直系亲属或承担直接赡养义务 人，不征；非公益性赠予，征 2.出租不征（无权属转移） 3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债 务本息不征；抵押期满，不能 偿还债务，而以房地产抵债 ，征 4.房地产交换单位之间换房，征；个人之间 互换自有住房，免征
例题：1.以下关于土地增值税的规定，说法正确的有（）。 A.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税应计入房地产开发成本进行扣除 B.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费 C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 D.对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率 正确答案：B,C,D 解析：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 2.根据《土地增值税暂行条例》规定，下列情形中，应按房地产评估价格计算征收土地增值税的是（）。 A.隐瞒、虚报房地产成交价格 B.提供扣除项目金额不实的 C.成交价低于房地产评估价格，又无正当理由的 D.无法提供房地产成交价格的正确答案：A,B,C 5.以房地产投资、联营 （1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让 暂免8.代建房 不征（无权属转移）9.重新评估 不征（无收入）
土地增值税清算管理规程
各直辖市和计划单列市地方税务局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。 国家税务总局 二○○九年五月十二日 土地增值税清算管理规程 第一章总则 第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。 1
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。(只适用于房地产开发项目的土地增值税清算工作) 第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 第二章前期管理 第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机 2
土地增值税讲解(总体)
土地增值税政策规定讲解 主讲人：李金奎 2005年8月17日
目录 第一章开征土地增值税的意义 第一节土地增值税的概念 第二节为什么要在我国开征土地增值税 第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则 第五节我国开征土地增值税的主要历程 第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围 第二节土地增值税的纳税义务人 第三章土地增值税的计算 第一节房地产装让收入的确定 第二节土地增值税扣除项目金额的计算 第三节土地增值税的税率和计算公式 第四章土地增值税的减免与免税 第一节对建造普通标准住宅的减免税政策 第二节对过节征用收回的房地产的免税政策
第三节对个人转让房地产的优惠政策 第五章房地产的评估 第一节房地产评估的基本知识 第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值 第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定 第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系 第六章土地增值税的征收管理 第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点 第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合 第三节土地增殖水税款的计算与征收 第七章土地增值税的其他问题 第一节关于《条例》和《细则》的其他规定 第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题
第一章开征土地增值税的意义 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。 第一节土地增值税的概念 一、什么是土地增值税 要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。 所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化过者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价（土地地租的资本表现形式）上涨而形成的升值。
2020年税务师考试-第三章土地增值税考试辅导
第三节转让房地产增值额的确定 二、扣除项目及其金额 5.财政部确定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 房地产开发企业代收费用的处理： 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法） 1.房屋及建筑物的评估价格。（不是房屋原值） 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 房屋及建筑物的评估价格（不是房屋原值）： 评估价格＝房地产重新购置价格×成新度折扣率 房地产重新购置价格的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的，2009年6成新，2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%） 注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。 特殊强调：纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6 个月的，可以视同为一年。（实际的一年） 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 契税扣除的基本规则：凡是计入土地成本和房产成本中，即已经资本化，不能再作税金扣除；如果没有计入相关成本，则可以作为税金扣除，但不能作为加计扣除5%基数。此处理解可参考：《轻松过关》P187经典答疑1；P186经典母题2。 【经典母题】某县工业企业2011年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，无法取得评估价格，但企业提供了购房发票，该办公楼购于2008年1月，购置原价为600万元，缴纳契税18万元（取得契税完税凭证）。企业上述业务共应缴纳土地增值税多少。 【答案及解析】销售旧办公楼：应纳营业税、城建税及教育费附加=（1000-600）×5%×（1+5%+3%）=21.6（万元）；按购房发票所载金额加计扣除的金额=600×5%×4=120（万元）；所有扣除项目金额=600+120+21.6+0.5+18=760.1（万元）；增值率=（1000-760.1）÷760.1×100%=31.56%，适用税率为30%，该项目应纳土地增值税=（1000-760.1）×30%=71.97（万元）。
第七章 土地增值税作业与参考答案
第七章土地增值税作业与答案 一、单项选择题 1.下列各项中，应当征收土地增值税的是( ）。 A．公司与公司之间互换房产B．房地产开发公司为客户代建房产 C．兼并企业从被兼并企业取得房产D．双方合作建房后按比例分配自用房产2．下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 A．非房地产企业之间用房地产进行投资B．兼并企业取得被兼并企业房地产 C．企业与个人之间进行的房地产交换D．房地产的出租 3．下列项目中，关于计征土地增值税时确定取得土地使用权所支付金额中地价款的说法，不正确的是( )。 A．以协议出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金 B．以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的出让金 C．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款 D．以拍卖出让方式取得土地使用权的，为土地使用权的账面价值 4．下列项目中，在计算土地增值税的扣除项目时应计入房地产开发成本的是( )。 A．耕地占用税C．取得土地使用权时缴纳的过户手续费 B．利息支出D．地价款 5．某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为500 万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为( ) 万元。 A．500 B．1200 C．2000 D．1500 6．纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。 A．5％以内B．10％C．10％以内D．20％ 7．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其( )按规定计算缴纳土地增值税。 A．超过部分的增值额C．扣除项目金额 B．全部增值额D．出售金额 8．某房地产开发企业在计算土地增值税可扣除的房地产开发费用时，有如下资料：取得土地使用权支付的地价款为1000万元，房地产开发成本为2000万元，开发期间发生管理费用、销售费用、财务费用共计1100万元；财务费用中的利息支出共计400万元，包括超过贷款期限的利息110万元及罚息40万元，利息支出能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明；管理费用中记载与转让房产有关的印花税3．5万元。省级人民政府确定的其他房地产开发费用扣除比例为5％。则该企业在计算土地增值税时可扣除的房地产开发费用为( ) 万元。 A．550 B．396．5 C．1100 D．400 9．土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照( )计算征收。 A．最高一档税率 B．扣除项目金额不得扣除的原则 C．成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法 D．房地产评估价格确定转让房地产的收入