不动产经济学思考题总

1、各种区位论的主要内容是什么，如何理解它们与不动产经济活动之间的关系？

区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。

A农业区位论：在中心城市周围，在自然、交通、技术条件相同的情况下，不同地方对中心城市距离远近所带来的运费差决定不同地方农产品纯收益的大小。

B工业区位论：区位因子决定生产场所，将企业吸引到生产费用最小、节约费用最大的地点。

C商业区位论：城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。

D住宅区位论：同心圆理论、扇形理论、多核心理论

关系？

首先，城市土地利用规划的实质是人类自觉运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，逐步调整使用不合理的土地用途，以获取最大的收益，因此，城市土地利用规划要遵循土地区位形成和变化的基本规律。第二，区位是影响企业生产成本的重要因素，区位也会影响到土地使用者的方便程度。此外，区位理论影响企业的选址与高新技术产业的区位选择。最后，综合分析房地产项目成本和售价也需要确定项目的区位。

2、影响区位决策的主要因素有哪些？

主要因素有交通、环境、周围地区经济发达程度以及周围的人文环境等。比如南昌市红谷滩地区，这一地区是去年来新开发的地区，道路宽、路面干净、环境好、管理现代化，而且附近多高校，是个适宜居住及进行商业开发的好地方。

3、举例说明影响社区（市镇）形状的支配因素。

基本产业的增长率一些较小的社区在其他产业增长率增长的同时提高了基本就业，由增长要求创造出来的新的出口通过现有企业的扩张实现。

产业的区域转移：技术、成本、人口、资源等对于每个社区，可利用的土地、劳动力、技术、资源等在任何一个特定时期都是相对不变的，很多社区可能没有某种特定产业所需的资源和技术，但是若干年后，社区可以满足这种产业存在所需的条件。

4、决定土地利用模式的规则有哪些？

持续观念

资源与环境是可持续发展的前提和根本，社会经济的发展不能超越资源与环境的承载力

发展不是单纯的经济增长或社会发展，而应是经济、社会和生态环境的全面发展。

发展应当既满足人们目前的需求，又不损害后代人满足其需要的基础和能力。

均衡观念

生态、经济和社会可持续发展必须相互协调、均衡发展，对土地如果只用不养，只开发不治理，追求短期的、局部的经济利益，都将引起土地自然生产力的耗竭，最终可能导致经济利益也难以获得。

公平观念

土地是一种有限的、人类社会赖以生存的基本资源，也是其他一切资源开发利用的资源基地，在人口、资源、环境和经济发展关系中居于其他资源无法代替的核心地位。在工业发展、城市化进程加快的同时，应该重视非农建设占用而导致耕地资源过速流失的问题，以确保当代的食物安全和未来人口获取足够粮食及其他农产品的公平。

5、如何研究社区经济？

传统社区分析

主要分析供求因素。供给的因素分析强调现存的结构、规模、价格、寿命及其他条件等。新建设的成本、社区土地的可利用性、区划、融资、公共设施也被视为非常重要；需求的因素分析包括人口变化、总量、年龄结构、教育结构、就业、工资率、职业形式、失业率等等。

对社区人口和就业有着最重要的长期影响的是社区的基本就业或出口就业。可以根据基本就业的主导类型将市镇进行分类，有的侧重工业、有的侧重商业、有的侧重旅游休闲等等。

这些分类说明了市镇经济基础的主要活动，把这些信息和市镇起源的资料联系起来，就可以发现市镇形成后，基本就业是如何变化的，哪些因素导致了这些变化，理解过去和预测未来的变化是十分有帮助的。

现代区域经济研究：经济基础分析、投入——产出分析

经济基础分析：通过预测基本就业来预测人口增长。起始数据为现阶段该地区的就业量，分为基本产业和次级产业。第一步，通过分派全国范围内该产业增长的一部分至该区域，或是通过了解该区域过去的就业趋势来预测该区域各基本产业的就业变化趋势。各产业就业预测的总和就是对该区域基本就业的预测。

第二步，利用基本就业对次级就业职位的比率将基本就业转化为总就业的预测，同样，人口预测也可转化为土地利用和其专业研究的预测。

投入产出分析：确定社区经济活动使用的资源，然后，在社区生产部门分配和运输的基础上，计算商品和服务的产出。

6、土地资源配置方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主导作用？

土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。以市场方式配置土地资源能够真实地反映土地使用的实际成本，用地主体根据市场价格水平的高低选择适合自身的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利益关系较为有效，也容易达成公平的土地资源配置格局。在市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产一级市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。通过征收土地使用费、土地出让金等土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地资源的节约、集约利用。市场方式配置土地资源的另一重要性在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基准合理确定低价标准，但是，由于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平衡至关重要，政府必须积极干预，加强宏观调控，发挥应有的主导作用。

7、土地利用争论的两个经济概念是什么？

1. 土地稀缺原理

土地的稀缺性，就是适合各种用途的土地的供不应求。按照西方经济学观点，土地稀缺是土地有价的原因之一。

2.替代原理

在日常生活中，人们往往倾向购买同类同用途商品中的廉价商品，如用大宗的上市的水果、蔬菜代替刚上市的水果蔬菜。一般说来，当两种或两种以上的商品在质上具有同样用途，或者同样使人满意的时候，人们就愿意以购买低价商品代替高价商品。

替代原理的作用

1、支配土地从一种用途转向另一种用途。

2、使人们在组织生产时，尽量用同种功用的低价因素替代高价因素。

8、城市规划的基本步骤是什么？

城市规划的基本步骤

1资源分析：认识城市的特性（优劣势）

如：经济基础研究、人口趋势分析、住房要素研究、土地利用现状调查、城市公共设施研究、社区融资渠道分析等；2制定目标和总体规划；3规划执行

9、土地供求的均衡状态有几种，如何理解？

土地供求的瞬间均衡

即地价仅由需求决定，而需求又是仅对价格作出反应，也称单一市场的均衡。

这时，土地供给表现为一条垂直向上的直线；

土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线，它是由地段L的市场价格决定的；

均衡价格Po是由供给与需求曲线的交点决定的。

土地供求的短期均衡

在短期内，土地供给有一定弹性，虽然弹性不足。

在土地供给数量没有超过自然供给量时，均衡由供给和需求共同决定，均衡地租和均衡土地数量既取决于供给，又取决于需求。

土地供求的长期均衡

在长期内，土地供给弹性增大，供给曲线更为平缓地向上倾斜。

均衡地价和均衡土地数量由需求和供给的交点决定。

地价既取决于需求，又取决于供给。

如果较高的地租保持的时间很长，土地拥有者会增加更多的机器设备，订立更多的开发契约，会有更多的人加入土地所有者或开发者行列，提供的土地会比短期的更多。

土地长期供给曲线与土地需求曲线DD相交于A’点，而该点即为土地所有者或开发者对所有生产要素和费用都完成了调整，使之适合土地需求的新水平以后，最终达到的均衡点。

在该点，均衡地租低于短期均衡点的地租水平

10、地租与地价之间有什么联系与区别？（网上答案）

地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。

1）绝对地租是土地价格存在的根源

绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。

3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。

地价与地租的关系

经典的地价理论认为，地价的本质是地租的资本化。马克思指出：“土地价格无非是出租土地的资本化收入。”在数

量上，地租与地价互为反函数，地价等于地租除以利息率。这一相互关系的数学模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P —地价，R—地租，r—利率。P=R/r一式表明，地价是地租以r为利率的资本化；R=P*r一式则表明，地租是地价以r为利率的利息化。这一互为反函数的关系也表明，地租与地价在本质上具有同一性。地租与地价既在本质上具有同一性，又是具有相对独立性的经济范畴。

虽然地租与地价互为反函数，但地租与地价的变动却并不一定是同步的或者成正比的。因此，依据现有地价而推测今后的地价如果对于地价上扬的趋势缺乏准确的估计，必然产生虚假的、泡沫式的地价。此外，地租与地价的背离是与土地市场上对租入土地与购入土地两方面需求的显著反差紧密相关的。若“购入”显著大于“租入”，则地价相对上扬而地租相对下跌。反之，则地价相对下跌而地租相对上扬。只有当二者的供求状况大体相当时，二者的实际数值互为反函数的理论关系才能够比较确切地表现。

地价与地租的差异

(1)概念区别—地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。（短期）

——地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，在我国体现为一定使用年限的土地使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。（长期）

（2）购买内容不同

私有制国家：地租购买土地使用权，地价购买所有权；

公有制国家：如我国，地租、地价均购买使用权，地租是短期，地价是长期的。

（3）决定的机制不同

地租由土地的边际产出力决定；当前地价则是土地未来所能带来的现金流的贴现。

11、区别以下基本地租概念：级差地租、绝对地租、垄断地租、准地租。

级差地租

级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

绝对地租

马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。

绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：

一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。

二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。

垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。

这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定。

准地租

准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入，即任何无供给弹性的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入。如，建筑物、特殊机器设备等在短期内，供给都可能缺乏弹性，它们的收入都被称为准地租。

12、请对新古典经济学的地租理论与马克思主义经济学的地租理论进行评价。

新古典经济学派的观点

他们的理论否定了古典经济学中把生产要素三分为土地、劳动、资本的方法，认为各生产要素的价值由它的边际生产力决定，从而否认地租是一种剩余。

1、边际生产力地租理论

投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。在陆续投入的过程中，陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增、递减或者增减交替的过程。我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量，称为边际剂。它所产生的报酬称为边际报酬。投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总报酬。所投入资本和劳动产生的总报酬，超过这个一般总报酬，超过的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转化为地租。

2、准地租

准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入，即任何无供给弹性的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入。如，建筑物、特殊机器设备等在短期内，供给都可能缺乏弹性，它们的收入都被称为准地租。3、地租与土地产品价格的关系

地租是不是决定价格的成本，取决于我们是从一个企业、一个小的行业，还是一个大的行业或整个经济范围的角度来看问题。

从整个经济或大的行业角度看，可以把各种土地利用归并为一类，土地的利用自然就是单一的，土地的供给缺乏弹性，地租的大小就取决于对土地的引致需求。地租是引致的，即由土地产品价格决定。

从单一企业或小行业来看，土地利用方式是可以选择的，土地的供给有很大的弹性，地租是影响土地产品价格的成本。

马克思的地租理论

马克思地租理论是在对古典政治经济学家的地租理论批判性地继承的基础上建立和发展起来的。主要研究了资本主义农业地租，对城市地租也有所涉及，主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租等内容。

资本主义地租的实质

资本主义地租，是租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值，它在本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。

马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉。

马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。

马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。

级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系：

级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。

从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。

从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。

13、土地价格对国民经济运行有什么影响？

地价与经济周期

地价上涨可能对国民经济造成的不良影响

- 住宅问题难以解决;

- 公共事业难以开展;

- 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费;

- 土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环。

14、影响住房需求和供给弹性的因素有哪些，如何影响？

住房需求的影响因素：（1）人口和家庭结构对住房需求的影响（2）收入与财富对住房需求的影响（3）消费者偏好变化对住房需求的影响(4)住房价格(包括对价格的预期）对住房需求的影响（5）利率对住房需求的影响住房供给的影响因素：（1）住房价格（2）土地价格和城市土地的数量（3）资金供应量和利率（4）政府管制，税收政策）（5）建筑材料供应能力和建筑能力（6）房地产开发商对未来的预期

住房供给弹性主要由土地供给、房地产行业竞争环境和潜在住房需求三方面因素有关。土地供给偏紧会直接导致住房供给不足，而土地供给在很大程度上受行政区域和地方土地供给政策的限制；某一地区的房地产企业数量较多、规模适中，会增加房地产行业的竞争性，进而提高该地区的住房供给价格弹性；某地区的潜在住房需求越大，开发企业的投资冲动就越强。

弹性衡量的是自变量变化一个百分点所导致因变量变化百分比的比值。需求价格弹性和收入弹性分别指的是价格和收入变化一个百分点所引起房产需求量变化百分比的比值。影响了住房需求就自然影响了需求函数，进而影响需求弹性。

15、住房价格是如何形成的？如何有效控制住房价格的涨幅？

①从阶级本质角度来说，房地产价格是由地租资本化的价格与建筑物的劳动价格之和组成。作为消费品，房价的形成主要取决于其生产成本。理论上，如果生产者出售的价格高于购买者自己生产花费的代价，消费者就会自己生产，导致供给增加；作为投资品，消费者对房地产的需求取决于获得的预期收益，价格的形成主要由预期收益决定。

②抑制房价过快上涨的关键是调整供求关系，增加供给，控制需求，即增加中低价位商品住宅的供给，特别是经济型适用住房和廉租住房，满足中低收入家庭的住房需求，同时采取有效措施，抑制投机炒作行为，把扰乱市场等不合理的需求排斥在外。

16、如何看待地价与房价之间的关系？

地价与房价的关系，一直存在很大的分歧，总体上分为：

成本驱动型：房价由土地取得成本、开发成本、销售费用和开发商利润构成，作为成本构成因素之一的地价必然对房价有影响，高房价是由高地价造成的。有观点提出“招、拍、挂”制度存在短期内容易推动地价上涨的明显缺陷。需求引致论：房地产市场需求强劲，房屋供不应求，价格上涨，拉动地价上涨，而需求强劲的主因是投机盛行。

供求决定论：要降低房价，必须调整住房市场的供求关系。

地价影响房价，房价的上升反过来作用于地价。

（网上资料）房价和地价的内在关系：对于同一个楼盘来说，房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系，房价包含地价，房价大于地价，但极少有房价小于地价的情况出现。

房价和地价的静态关系：房价高于地价等构成的成本价，高出成本价多少往往取决于开发商

的利润，高房价不是由地价决定。

房价和地价的动态关系：在动态状况下，二者关系是先由房价上涨，房价推动地价上涨，地价反作用于房价上涨。

17、搜集近期政府对住房市场的调控政策和管理措施，阐述对住房市场供求的影响。

（1）消除非户籍人员购当地商品房制度障碍；（2）京、沪获批集体土地建公租房、部分省会有望试点；（3）40座城市城、个人住房信息上半年联网、具体名单暂未确定；(4) 巩固房地产市场调控成果;(5) 加强对住房公积金的监管管理条例(6) 12座城市下调首套房贷利率、多数城市未松动（7）加强房地产调控政策不动摇、禁止地方“微调”楼市政策（8）小产权房不予确权登记，对小产权房问题开展试点清理；（8）房产税扩大征收范围（9）国土部再发"禁墅令" ，别墅或将逐渐退出一手市场。

对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小。

调控政策的实施将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响，进而改变房价快速上涨的趋势。

第一，房地产新政将加强需求管理放在调控的首位，尤其是对投机炒房需求采取了相当严厉措施，通过大幅度提高二套以上房贷的首付和利率，加大炒房成本，大幅度压缩炒房的利润空间，沉重打击炒房投机行为，迫使投机者撤出房地产市场，不合理住房需求大幅下降，房地产市场将由充满投机气氛的市场回归为消费型市场，挤出泡沫，房地产市场供求将趋于平衡，促进房价向合理水平回归。

第二，土地供应量增加，进而稳定土地价格。使土地供应的总量和供应结构基本满足房地产市场的需求；同时，要求有效利用存量土地，改革土地招拍挂方式。将一定程度稳定土地价格，为稳定房价创造较好的基础。

第三，地方政府将加快保障性安居工程建设，并大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，扩大住房保障政策的覆盖范围，既更多的解决中低收入群体的住房难问题，也减少了对商品住宅的需求，减轻了住房市场的压力。

第四，在增加居住用地的供应总量同时，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。将促进住房供给总量的增加和中小户型普通住房的供应比例增加，以满足普通居民的住房需求。

第五，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，防止抬高地价；加大交易秩序监管力度，防止开发商捂盘惜售，推高房价，规范房地产市场秩序，创造利于房价合理形成的市场环境。

18、非住房不动产在国民经济和社会发展中有什么重要地位与特殊作用？

无论是按产业划分、按功能划分还是按资产运动和经营方式划分，非住房不动产都有存在着各个方面。而从产业角度划分不动产，可以针对各产业的具体特点及变化趋势来研究不动产的发展运动规律。按功能分类，可以清楚了解各类不动产在社会经济中扮演的角色，从而更好地掌握其在社会演进中的地位和需求变化规律。按资产运动和经营方式划分对分析各类不动产资产管理方式和运用效果，提高资源配置效率是有意义的。由此看来，非住房不动产有促进国民经济和社会发展的重要地位。

19、影响商业不动产价值的主要因素有哪些？

1、经济因素：经济发展状况、金融服务水平、企业数目和盈利能力、商业发达程度等。

2、行政因素：城市规划、商业用地供给计划、商业地产税收政策、交易管理制度等。

3、社会因素：城市化进程与人口增长、消费者偏好、社会治安、不动产投机活动程度等。

4、区域因素：繁华程度、交通条件。

5、个别因素：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修、储存空间、转租可能性等。

在影响商业不动产价值的众多因素中，交通运输、服务业的发展、消费者偏好的改变对商业不动产的发展产生重要的影响。

20、影响工业不动产价值的主要因素有哪些？

1、经济因素：国家经济发展水平、产业、工业的发展程度收入水平等。

2、社会因素：环保理念的影响力、消费者权益保护程度等。

3、行政因素：工业用地整体规划、法律法规等。

4、区域因素：交通、基础设施、自然环境、区位（市场导向型、原料导向型、劳动力导向型、无导向型）。

5、个别因素：用地情况、地质水文条件、能否改变其用途。

21、结合商业不动产市场影响要素分析某一商业不动产开发项目的定位。（以下仅作参考）

分析北京万达商业不动产。

北京万达商业不动产座落于北京CBD核心区，其项目的亮点为商务区办公户型设计多样，尤其是西侧部分为可自由划分的大开间，抢先为众多渴望实现整层办公的中坚商务力量创造了理想的办公场所。体现了都市化、现代化、信息化和国际化的设计理念。

在商业地产中定位尤其重要，北京万达商业不动产坐落于北京CBD核心区内，结合该区位优势，设计功能齐备的商业物业，与城市及区域发展相融合，使北京万达商业不动产十分的成功。

22、万达商业不动产成功的经验是什么？

1、开发的商业地产项目体量庞大，正在快速步入万达发展模式的第三代——城市综合体，并获得政府的大力支持。

2、商业地产选址极具前瞻性、开拓性，一旦开发成功便成为当地的商业中心，彻底改变区域的商业发展模式，成为大众消费的首选。

3、与国内外连锁商业巨头企业紧密合作，联合发展，开创订单地产开发运作模式，迅速扩张商业版图。

4、精确地产项目配比资源，结合区域特点挖掘卖点、亮点，提升品牌形象，聚集人气。

5、打造文化产业，开辟商业地产搭载文化产业运营的新道路。

而最成功的是其开创的订单地产开发运作模式，特点如下：

1、联合发展：也叫共同选址。即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

2、平均租金：将全国的城市分三等金，不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

3、先租后建：招商在前，建设在后，或者叫“做对程序”。此举可以高效组合业态，降低风险，尽快回收租金。

4、技术对接：也叫共同设计。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。

23、不动产投资的风险有哪些？如何克服？

不动产投资风险分为系统风险和非系统风险。

其中，系统风险包括：经济周期风险、购买力风险、利率风险、社会风险以及自然风险。非系统风险包括：经营性风险与财务性风险。

对不动产投资风险的管理：风险移动，预期收益相同时，选择风险较小的项目进行投资；加强市场调查研究来实行正确决策。风险分散，通过投资组合来分散风险。风险控制，通过良好的管理控制风险。风险转嫁，改变经营形势将一部分或全部风险由另一方来承担，保险方式。

24、家庭购买住房自用是一种投资行为吗？如果是，那么投资成本和收益又是怎样计算的？

是。

[静态方法]：投资利润率，投资利润率=年均利润总额/总投资×100%

（自有资金）投资收益率，权益投资利润率=1年税前利润总额/自有资金×100%

原始投资一次投出，每年现金流入量相等

投资回收期=原始投资总额/每年现金净流入量

每年现金流入量不等，或原始投资分次投入，回收期n 符合：

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量

[动态方法]：净现值(Net Present Value) 净现值是指在整个建设和生产服务年限内各年净现金流量按一定的折现率计算的现值之和。其中,NCFt = 第t 期净现金流量

K = 项目资本成本或投资必要收益率，为简化假设各年不变

n = 项目周期（指项目建设期和生产期）；决策标准：NPV ≥0 项目可行；NPV 大的方案优于NPV 小的方案

内部收益率 (IRR-Internal Rate of Return)：IRR 是指项目净现值为零时的折现率或现金流入量现值与现金流出量现值相等时的折现率。 决策标准：备选方案

IRR 高于项目的投资最低收益率或长期贷款利率，投资项目可行；备选方案IRR 低于项目的投资最低收益率或长期贷款利率，投资项目不可行； IRR 高的方案比IRR 低的方案好。

25、不动产投资被视为是对通货膨胀的最好防御，这种看法对吗？请解释。

首先，如果通货膨胀发展比较温和且软着陆的话，房市发展也会保持健康发展态势，价格会保持较快速度上扬。在这种情形下，购房需求还一如先前一样比较强硬，因为，对住宅等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。但是，如果通货膨胀发展朝向恶性趋势，即物价水平上涨很快，超过了经济与市场容忍的范围，那么，人们就会向恶性通货膨胀方向预期，这种预期会推动人们在市场上出现抢购现象，这反过来又会推动物价更快上升且更难控制。对于房市来说，也是一样的，由于预期恶性通货膨胀，因为购房即期需求大大增加，这必然进一步推动房价。但是，这种情形下的房价上升，预期起了极大且破坏性的作用，住宅价格在短时期间被大大高估，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。

到此为止，我们就可看得出，如果是把房产作为投资，在温和通胀下，跟现在情形差不多，不失为一种好的投资选择。但是，如果碰到后果，则不同时期投资，其结果迥异，必定是“几家欢喜几家愁”。

26、投资分析的基本内容是什么，请试着对某一住宅投资方案进行评价。

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不动产投资分析的基本内容是：1、表层分析，主要基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价；项目市场特征分析，主要分析的内容包括地区住宅市场的目前发展趋势、地域分布和价格特征，住宅消费者的偏好、收入水平、动机及分布，项目竞争者的背景、实力和行为特征等；投资者竞争力分析，主要包括：投资者的产品设计能力，市场运作能力，资金实力，政府资源，土地成本控制能力，质量控制水平，品牌形象，人力资源，营销水平以及物业管理能力等；根据上面的分析，明确项目的基本概况，确定项目投资区位。2、过渡层分析，主要是指根据投资项目的概况和市场细分，最终选定项目规模、成长率、目标市场和融资方式等，即“定调子”。在这一层次分析中，根据市场研究的分析结果，首先进行项目市场预测，主要是市场需求水平预测和项目投资风险预测，然后给予项目准确的市场定位，为后面的里层分析奠定基础。市场预测主要包括两方面的内容，即市场的需求预测和风险预测；市场定位的主要任务是确定项目开发类型，目标客户和范围，开发时机和营销策略（主要是价格定位）。 3、里层分析，主要是在上面分析的基础上，确定项目开发规模，投资计划和融资方式，进行项目财务上的评价，判断项目投资可行性，即“定盘子”。对项目而言，要确定其开发规模；项目的投资计划，主要包括项目投资方式，投资进度以及资金投放时机选择等；融资方式；项目的经济效益评价。在前面分析的基础上，计算住宅项目的各项财务分析指标，包括动态和静态指标，分析项目的财务可行性。

根据上面的分析，对项目不同方案的结论进行对比，最后经过适当的调整，确定项目最终方案。

27、不动产金融市场的构成要素？

不动产金融市场要素：融资主体、融资中介、金融工具。

28、不动产筹资融资的渠道有哪些？

第一，银行贷款

?1、不动产贷款一般有三种类型：一是抵押贷款，即以土地使用权或者房屋所有权作归还本息抵押的贷款；二是信用贷款，即以借款人的品德、信誉、财务状况、预期收益等为依据的贷款；三是保证贷款，即以第三方的信用作担保的贷款。

?2、不动产抵押贷款的种类。不动产抵押贷款包括土地使用权抵押贷款和住房抵押贷款两种。

第二，不动产信托

?信托业务也是银行的一项传统业务，它是指货币所有者或不动产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营不动产的行为。

第三，不动产租赁

?是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向不动产出售方购入该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金的行为。其实质是出租人向承租人提供的一种融资方式。

?不动产融资租赁主要包括杠杆租赁、售后回租等形式。

29、不动产抵押贷款和不动产证券化之间有什么联系？

不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。不动产证券化,从经济学意义分析，不动产证券化则是将固定资本转换为流动资本。

不动产抵押是不动产证劵化的一种手段。不动产证券化一般有两种手段：一是房地产公司在金融市场直接融资，如发行股票、债券等；二是银行将抵押的房屋债权转让给一些大的金融机构，这些金融机构将不同银行或金融机构抵押的不动产债权打包到证券市场发行债券，用在证券市场上取得的资金支持银行或金融机构的抵押贷款业务。

30、资产证券化需要什么条件？

1.能够在未来产生可以预测的、稳定的现金流;

2.持续一定时期的低违约率、低损失率的历史记录;

3.本息的偿付分摊于整个资产的存活期间;

4.金融资产的债务人有着广泛的地域和人口统计分布;

5.金融资产的抵押物有较高的变现价值;

6.原资产持有人持有该资产已经有一定的时间，并且有着良好的信用记录;

7.金融资产具有标准化、高质量的合同条款。