科技园智库专栏：主题科技园项目策划逻辑框架及经验总结

主题科技园项目策划逻辑框架及经验总结

文/郭旭东

随着中国新型城镇化战略的深入推进，高新产业园、主题科技园、产业新城、科技新城项目纷纷上马，无论称呼如何，对外宣传无外乎集聚创新资源、培育新兴产业、助力转型升级、推动城市化建设等内容。

作为一直奋战在产业地产的从业者，笔者看到了很多打着产业的名义，而从事房产开发的伪园区，也深感从地产到产业的不易，结合自身在主题科技园项目策划的实操经验，与读者交流分享一下自己的一点心得体会。

一、项目未动，策划先行

孙子曰："夫未战而庙算胜者，得算多也，未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！" 《计篇》

主题科技园项目作为一个系统工程，历时几年甚至几十年，投资少则几个亿，多则几十亿，中间涉及到政府、开发商、建筑商、投资方、运营方、高新企业、科技人才、现代服务等社会各个方面、各类资源的整合与协调，所以，前期的策划非常重要。

依托经验丰富的独立第三方园区策划机构，在科学调查研究的基础上，运用熟练的策划技能、新颖超前的创意和跨越式思维，对现有资源进行优化和整合，并进行全面、细致的构思谋划，制作详细、可操作性强的方案，并在执行过程中进行不断调整完善，将帮助主题科技园项目规避潜在损失，有效降低风险，赢得更高的经济效益、社会效益。

二、项目策划思考要点

站在主题科技园投资开发运营的角度，科技园策划过程中，我们将不得不考虑如下这些问题：

1、从宏观经济形势和国家战略层面来看，在经济大环境的各种力量格局演变过程中，我们拟运作的园区项目是否顺应趋势？是否吻合社会发展阶段性需求？……

2、从区域城市间战略规划和城市自身发展战略来看，城市发展的动力机制是什么？我们在这中间扮演的角色是什么？对于城市发展而言，园区项目处于一个什么样的位置？未来可能的格局转换有哪些？……

3、从园区项目所辐射区域角度来看，辐射区域内产业格局怎么样？产业发展的趋势是什么？同业间的竞争格局怎么样？资源的争夺强度如何？自身项目如何才能有效把握住机会？规避风险？……

4、从项目本身来看，项目所面对市场的潜力有多大？潜在客户的需求点有哪些？产品力如何打造？品牌如何传播？后台如何有效管理？……

5、从项目后台背景来看，投资方过往的项目经历有哪些？核心团队的经验体系和思想理念？管理团队的资源整合能力和项目运作能力？政府的实际支持力度？……

6、从项目后期运营来看，如何有效搭建高效的运作团队？如何有效地整合“官、产、学、研、资、介”等多方资源？如何提升园区自身及入园企业的内在价值？……

三、科学策划常用工具

主题科技园项目策划，离不开科学理论工具的指导。要做好项目策划，一定要深入钻研各类管理工具，掌握其精髓，再结合项目实际调研情况，以合理的思维逻辑为依据，形成可以经受实践检验的策划方案。切忌胡乱造概念、凭空讲故事、盲目画大饼。

策划常用的管理工具包括：二八法则、CIS系统、PEST分析、SWOT分析法、5W2H法、战略地图、波特五力分析模型、波特价值链分析模型、马斯洛需求理论、蓝海战略、长尾理论、USP理论、4P4C理论、360度品牌模型、定位理论、微笑曲线等；

当然，仅仅掌握工具还不够。主题科技园项目策划作为一种运用脑力的理性行为，本质上是思维的程序化运用。要更科学有效地提升项目策划的能力水准，也离不开对思维自身的淬炼与升华。

常用的思维模式和思维训练方法包括：互联网思维、逻辑思维、实证思维；六顶思考帽子、思维导图、鱼骨图、沙盘推演、项目复盘和经验教训总结等。

四、功夫在诗外

陆游认为：一个诗人，所写作品的好坏高下，是其经历，其阅历，其见解，其识悟所决定的。同样，要做好主题科技园的项目策划，对于国际局势、国家政经格局、战略新兴产业、数字新经济、科技创新创业等领域的理解是分不开的。

首先，当我们接手一个项目时，一定要明确自己看问题的角度和高度。

从角度上讲，很多时候，一个科技园或产业园，都承载了这个地区在任书记、

市长的政治抱负，承担了当地产业转型升级的历史使命，在项目策划时，社会价值、政治意义大于经济利益，盈利可能并不是重点考虑的问题；但如果是一个开发商的项目，则可能更多的考虑是如何快速销售，快速盈利，这时在开发节奏和销售模式上将大不一样。所以，在项目策划过程中，我们一定要深刻理解项目背后的逻辑，一定要多与委托方多沟通，多观察。

从高度上讲，一般而言，“在其位，则谋其政”，一个人所处的位置，决定了思考问题的高度和利益出发点。我们在策划项目时，一定要注意提报对象的级别，务虚与务实要根据实际情况有机结合，对于政府而言，适当务虚，更能体现出高度与广度，对于企业而言，务实一点，将更有利于委托单位进行项目决策。

其次，平时要注意与不同的圈子多交流，及时掌握行业发展动态。

战略新兴产业、高新科技、新经济无疑将成为中国未来经济发展的主流，作为园区策划人员，我们一定要与相关的圈子保持较密切的互动。

以电子商务为例，杭州作为电子商务发展的领先城市，这几年，整个电子商务的产业发展也在不断演变，从B2C，到水平B2B和垂直B2B，再到C2C，然后是垂直电商、跨境电商，现在又出现O2O，O2M；产业在高速发展的同时，是商业模式和运营管理体系在不断创新。

园区作为产业发展的承载平台，自身也在不断进化。从第一代的工业园、物流园，升级到第二代的科技园、孵化器，第三代的企业园、商务园，并出现了第四代低碳智慧园、生态科技城。

社会在高速发展，产业在不断转型升级，科技园的策划也要与时代保持同步，方能保持自身的活力与竞争力。这就要求我们平时要深入各大圈层，进行深层次

的调研和分析，才能保持自己思想的锐度，走在时代的前沿。

第三，自身的心态调整，培养自身创业意识。

从整体园区企业生态系统来看，区内入园企业绝大一部分是创业企业和成长企业，科技园更多地是服务于创业者。科技园项目策划者如果只是从职业者的角度来思考和处理问题，将无法更好地理解创业者的心态特征和行为方式。所以，自身的心态调整非常重要，策划者应该更多地以创业者的心态，站在创业者的角度来看问题，很多问题就很容易理解。

五、有势借势，无势造势，蓄势待发。

孙子曰：“计利以听，乃为之势，以佐其外。势者，因利而制权也。”

主题科技园也好，高新产业园也罢，一个园区项目的策划，关键是“势”，总体要求便是“有势借势，无势造势，蓄势待发”。

有势借势。借国家的势、社会的势、行业的势、公司的势，强调“因势利导”，导向利于自己这一方。

无势造势。所谓造势，即将“虚势”“弱势”放大为“大势”，简单的说就是“无中生有，有时装无”从而实现“或示强、或示弱”。

蓄势待发。既是对“有势借势，无势造势”的概括性总结，也有其独特的含义，那就是当有势借不得，无势造不成的时候，也只有韬光养晦了。不过这却是一种积极的、有准备的潜伏，时机一旦成熟，便能如鱼得水了。

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郭旭东，浙大金融硕士，科技园智库创始人，主题科技园（高新产业园）多年实战经验；先后操作过国家级境外经贸合作区、国家高新农业示范园、国家级生物医药产业基地、国家级广告产业园、产业新城（国家战略核心部分）等大小项目十余个；擅长主题园区项目策划、产业规划、科技招商、运营管理以及高新项目投融资等工作；现任浙大网新睿研科技园智库事业部总经理。