南川房地产市场报告CX

一、区域介绍

二、区域经济情况

三、房地产市场发展状况

四、区域项目现状

五、项目地块分析

六、项目定位

七、产品建议

一、区域介绍

1、地区简介

南川地处重庆南部，位于四川盆地东南边缘与云贵高原过渡地带，幅员2602平方公里，

1994年4月撤县设市，2006年10月撤市

设区，辖3个街道、31个乡镇， 67万人

口。

南川地处四川盆地东南边缘与云贵

高原过渡地带，位于重庆市南部，东南与

贵州省道真、正安、桐梓县接壤，东北与

武隆县为邻，北接涪陵区，西连巴南区、

綦江县、万盛区。总面积2602平方千米。

总人口66万人。

2002年南川市辖3个街道、14个镇、

17个乡：东城街道、南城街道、西城街道、

三泉镇、南平镇、神童镇、鸣玉镇、大观镇、兴隆镇、太平场镇、白沙镇、水江镇、石墙镇、金山镇、头渡镇、大有镇、合溪镇、石莲乡、木凉乡、河图乡、土溪乡、乾丰乡、骑龙乡、鱼泉乡、中桥乡、铁村乡、德隆乡、庆元乡、古花乡、峰岩乡、民主乡、冷水关乡、石溪乡、福寿乡。

2、交通和工业的发展

自古以来，南川就是黔北地区通往重庆主城的要冲，与重庆涪陵、巴南、万盛、武隆、綦江和贵州道真、正安、桐梓等8个区县比邻，素有“黔蜀喉襟、巴渝险要”之称。渝湘高速（重庆-湖南长沙）在长沙和京珠高速公路会合，是重庆的又一条“出海大通道”，东、中、西部的人流、物流、资金流在这条路交会。此路在重庆境内的具体走向是：主城-南川-

武隆-彭水-黔江-酉阳-秀山。南川区因此而纳入了重庆的“一小时经济圈”范围之内。南川区域内共设置了四个出口，分别是大观出口、南川主城出口、金佛山出口、水江出口。重庆主城至南川主城出口58公里，至水江出口85公里，至金佛山不足70公里。

南川至万盛高速

从万盛城区建设乡到南川水江，与渝湘高速路相连，全长约29.89公里，另一端接綦万高速路，2012年通车后万盛至南川仅20来分钟。

南川至涪陵高速

公路北起涪陵李渡，南至南川双

河口，设计线路全长55.261公里，

项目总投资44.24亿元，设计行车时

速80公里，将于2008年年底动工，

工期为3年。项目建成后，将连接重

庆至长沙高速公路和重庆至涪陵(宜

昌)高速公路；而万盛至南川高速公

路北起南川，与重庆至长沙高速公路

相连；南至万盛区，与建成的綦江至万盛高速公路相接。该线路全长29.89公里，全线四车道，总投资24亿元，设计行车时速80公里，项目预计2012年可实现通车。

工业园区

南川区交通便利，到重庆火车北站，重庆江北国际机场，寸滩国际集装箱码头只需1

小时。给南川的工业发展

打下了良好的基础。

工业园区南平组团

距南川主城区15公里，

经南神路到重庆100公

里，距万盛主城区19公

里，距渝湘高速公路入口

处14公里，距万南高速

公路出口1.5公里。

工业园区水江组团所在地水江到重庆城区85公里，南涪铁路设有客站和货运站,南涪高

速公路起于水江。

工业园区南城组团所在地文凤镇距城区5公里。距苏家湾火车站、高速公路出口仅1公里。

南川至涪陵、南川至万盛铁路改造，连接渝黔线、渝怀线、沪汉渝蓉大通道。为南川未来的工业带来更大的竞争力。

渝湘高速铁路也正在争取中。

3、矿产资源

南川区矿产资源丰富，已发现的矿产有煤、铁、铝土矿、水泥用灰岩、建筑石料用灰岩、玻璃用砂岩、铸型用砂岩、陶瓷用砂岩、水泥配料用砂岩、砖瓦用页岩、方解石、萤石、滑石、硫铁矿、耐火粘土、水泥配料用页岩、化肥用砂岩、镓、饰面用大理石、地热、矿泉水等20余种，已开发利用的有9种，即煤、铝土矿、石英砂岩、砖瓦用页岩、石灰岩、方解石、萤石。

南川区铝土矿储量居重庆第一位，已查明储量达到1亿多吨，远景储量3亿多吨。煤炭查明矿产地15处，探明储量2.05亿吨，预测深部煤炭资源17461万吨。铁矿查明储量618万吨，硫铁矿查明储量6477.4万吨;耐火粘土查明储量22108.2千吨；石英砂岩838万吨；饰面大理石25万立方米；滑石112.6万吨;含磷粉砂岩0.7万吨。

此外石灰岩、页岩储量也相当丰富。

4、旅游业

南川区旅游风景区有金佛山、楠竹山、山王坪、

神龙峡、黎香湖等，文物保护单位有抗蒙遗址龙岩

城、东汉摩崖石刻、东汉尹子祠等。

金佛山集国家森林公园、全国重点风景名胜

区、国家自然保护区、国家首批科普教育基地、国

家自然遗产、中国最具影响力旅游景区“六项桂冠”

于一身，是重庆最具特色的旅游胜地。金佛山核心

景区规划面积441平方公里，最高峰2251米，融

山、水、石、林、泉、洞、瀑于一体，四季如画，

春天漫山杜鹃花香醉人，夏天清凉世界消闲避暑，

秋天晚霞云海红叶奇观，冬天银装素裹林海雪原。

金佛山核心景区

金佛山里的出名景点有古佛洞、金山夕照、生态石林、锦屏峰、母子峰、鹰嘴岩、桥长河坝等。

全区旅游资源种类涵盖8大主类，35个亚类，92个基本类型。其中风景区有金佛山、楠竹山、山王坪等景区，峡谷景观有神龙峡、灰钎河等，文物保护单位有龙岩城、东汉摩崖石刻、尹子祠等，红色旅游资源有革命烈士陵园、韦奚成革命烈士故居等。众多的自然与人文景区景点，如一颗颗璀璨的明珠，镶嵌在大娄山麓、风水河畔。

在全区旅游资源中，金佛山集国家森林公园、全国重点风景名胜区、国家自然保护区、国家首批科普教育基地、国家自然遗产于一身。是南川区最具代表性的旅游胜地。

“金佛山”名的由来

金佛山，又名金山，古称九递山。其所以称金山、金佛山，是因夏秋晚晴，落日余晖把绝壁山崖映染得金碧辉煌，光灿灿犹如金山一座；有时又像一尊巍立的金身大佛，闪射出万道霞光，山即是佛、佛便是山。昔日诗有“金佛何崔巍、飘渺云霞间”之句，可谓形容尽致。称之为九递山，即山有九层、九折、九峰，重峦叠嶂之意。

金佛山资源特色

金佛山位于南川区南部，素被誉为蜀中四大名山之一。金佛山景区规划面积441平方公

里，核心景区66平方公里。金佛山于1988年被评

为国家级风景名胜区，后于1994年、1999年、2000

年和2006

年，先后被

评为国家

森林公园、国家级自然保护区、全国科普教育基地和国家自然遗产。1999年和2003年，金佛山以其喀斯特地区的生物多样性和独特的喀斯特地貌特征，先后两次列入申报世界自然遗产预选名单。金佛山所拥有的“五顶国家级桂冠”不仅在重庆乃至西南，甚至在全国都极为鲜见。金佛山特色突出：金佛山是南川人民的一座“金山”。“一方水土养育一方人”，金佛山不仅对保持水土、改善气候、绿色环保起到了巨大的作用，同时所产出的金佛山方竹笋、金佛山中药材等特色产品，为富裕地方百姓提供了巨大的经济动力。金佛山体量宏大、物宝天华，为大手笔、大气魄兴旅游提供了条件、创造了可能。金佛山是重庆人民的一座“福山”。春天，这里是花的海洋。69种60余万株乔木杜鹃花将金佛山装扮得分外妖娆。夏天，这里是“清凉世界”。金佛山是重庆这个“大火炉”距离最近、植被最好、温差最大的“清凉世界”。秋天，这里是红叶洞天。漫山红叶，别有洞天。冬天，这里是皑皑北国。冬季的金佛山，是南方唯一可观赏“雾凇”的景区。金佛山是世界人民的一座“宝山”。金佛山独特的喀斯特地貌和生物多样性特点，不仅在同一纬度罕见，在全世界也首屈一指。金佛山是全世界为数不多以“佛”字命名的山体，曾为佛教道教共处，和尚尼姑同在，距今已有700余年历史。

金佛山动、植物资源

动物共有354科1461属2178种。国家重点保护

的动物有55种，一级保护的有白颊黑叶猴、金钱豹

等9 南川区植物资源种。

金佛山是我国植物种类最为丰富的地区之一，是

我国不可多得的植物自然基因库。现已查明植物共有

306科1644属5907种 (包括栽培植物918种)，其中列为国家重点保护的有292种 (兰科植物144种)，属国家一级重点保护的有银杉、银杏、珙桐、红豆杉、金佛山兰 (仅分布于金佛山，是目前濒临灭绝的物种之一)等16种。

“金山五绝”指：银杉、杜鹃王、方竹、古银杏、大叶茶。“金山三宝”指：珙桐、粗榧、小虫草。“金山三精”指：人参、竹米、天竺黄。

4、未来发展

未来五年，南川将紧紧抓住国家资源型城市转型发展试点机遇，以科学发展为主题，以转型强区为主线，以共富惠民为主旨，以全面建设小康社会为统揽，加快新型工业化、新型城镇化、统筹城乡一体化进程，全面推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设以及党的建设，早日建成区域经济中心和民生幸福高地。

小结：南川区区位优势明显，是重庆一小时经济圈规划范围，有很好的政策背景支持；南川主要支柱资源为矿产资源、旅游资源。矿产资源非常丰富，特别是煤矿和铝矿，支撑着相关工业和物流的发展；旅游业近年来也依托于金佛山的大力开发获得了飞速的发展，黎香湖、神龙峡等景区陆续开放；同时金融等其他相关产业链逐渐完善，使得区域未来的发展势态非常乐观。

二、区域经济情况

1、国民生产总值（GDP）分析

南川区国民生产总值总量目前在全重庆所有区县的排名中位列前15；并且近年保持了稳步增长势头，除09年受次贷危机影响导致增长有所减缓外，增长比例均在20%以上；增长势头在重庆所有区县中位列前茅，区域整体经济发展情况较为乐观。

由于南川人口数量基数相对较小，因此人均GDP略高，相应的个人所支配收入同样也有所提高。折射出南川是具有很强的购买能力和消费能力的。

2、三大产业分析

从2010年和2011年三产业比值的变化来看，第一产业在比重中逐渐缩小，第二产业和第三产业比值增大；目前第二产业为主导产业，在三大产业中占49%的比重。

南川第二产业得益于铝工业和其他矿产经济所带动。随着中铝项目的启动，以及博赛、

双赢、宏能等企业的大力发展，以及龙岩河工业园区的建设，第二产业在近几年得到飞速发展；

第三产业发展势头强劲，随着金佛山、神龙峡、黎香湖等景区开发升级，第三产业所带动的相关经济也得到了很快的提升；

3、消费能力分析

人均可支配收入情况

人均可支配收入增长情况

从分析中可以看出，南川区城乡的人均可支配逐年增长稳定，增长水平远高于CPI的增长水平，人均的消费能力逐渐提高。农村人均可支配收入的增长趋势高于城镇人均收入，城镇的收入差距减少，因此也是近年来更多农业人口进入城市买房的重要支撑。相信在未来的几年，两者的差距将会越来越小，农村的购买能力也越来越大。

小结：从南川区的经济发展状况来看，经济增长稳定，发展势态良好。三大产业的结构比较合理，第三产业的增长势头旺盛；人们的个人可支配收入增长较快，城镇差距减少，城镇化进度加快，推动着第三产业的发展，很可能在不久的将来取代第二产业成为首要支柱产业。相应的，房地产业的健康发展有了很好基础保障。

三、房地产市场发展状况

1、中观数据分析

?土地市场发展状况

从以上数据看出：南川区5年间共出让土地1760304平方米，可实现最大建筑面积5600096平方米。从近些年的销售情况来看，目前市场上还有大量土地储备；如在同期开工建设并且销售，将会对市场有一定的冲击，导致销售压力大大增加。因此，必须抢在市场前期，实现项目脱销。

?建筑工程发展情况

建筑业的发展因次贷危机的影响在前几年有较大幅度的波动。但是随着国家四万亿的经济刺激，房地产业又获得了迅猛发展。从2010年起开工量和竣工量都有大大的提升，满足了前两年被压制的刚需；但过度的增长并不是健康的市场真实反应；随着后期各种保障房的面市，市场更需要理性增长。

近年商品房销售情况

从南川区的房地产销售面积及销售单价来看，前几年稳步增长，但是由于后期的供需不平衡导致2010年住房单价过度快速上涨，但是销售量较前年大大下降，并连续两年非理想高价位持续，过度支透住宅销售价格，与同等的区县城市相比价格偏高；从后期来看，并伴随着市场开工量的加大，未来价格上涨难度系数较大。并且受总价的影响，销售量的增加幅度也会降低。

2、客户需求分析

经过对市场的宏观分析，我们发现南川房地产市场随近年的整体大市场的影响较深，价格、销量都跟随全国或者重庆大市场的波动。但是区域到底是怎样的一个市场，消费者又是怎样的购买心理，我们专门做了一次消费者问卷调查。

本次调查共计发放问卷310份，回收310份，有效300份。调研对象包括：香格里拉、金易城市花园、天之娇俊园等几个小区住户；重庆农村商业银行南川支行、林业局等企事业单位人员；另外有部分随机拦截客户。分别针对以下问题做了问卷调研：

①、购房原因

?如果您考虑购房，您最近一次购房的首要目的是什么呢？

解读:从客户的购买意向来看，有三分之一的客户买房是为了改善居住条件或者有想法给子女就读方便，另有五分之一的客户是考了工作居住。因此，我们项目未来可以考虑周边工作单位客群以及解决教育配套问题来获取客户。

②、购房需求

?如果您考虑购房，您会选择新城还是老城？

解读：从调查中了解到，更多的人愿意选择新城区居住，虽然新城区的配套设施目前远不及老城区，但是未来的规划发展以及现在的道路形成以及体育馆、市民广场的修建吸引了更多人的目光。因此，也是我们项目的一个发展契机。

?影响您购房选择的主要因素有哪些呢？

解读：从对客户的调查了解到，目前客户最关心的就是购买住宅的“户型结构”、“园林绿化”以及项目的“交通状况”和“周边环境”四个大类。相对的较之前的之关心价格的问题现在的消费者已经有了质的提升，相信以后消费者对产品的要求也会越来越高。因此，我们可以考虑开发新领域的来吸引消费者。

?如果你考虑购房（或再次购房），您会考虑购买多大面积的户型

解读：从调查了解看，消费者的户型需求主要是“60-80㎡”以及“80-100㎡”这个阶段，分别对应的是2室和3室的户型；同时，有17%的意向对“100-120”有需求，表面客户还是希望获得大一点的居住空间。因此，在考了产品设计的时候我们应更多的满足客户

的空间需求。

?选择户型时，您希望是几室几厅？

解读：从上图可以看出，对2房需求占51%，对3房的需求占40%，是目前市场的主力户型，在规划设计中，我们应尽量遵循次规划比例。同时有8%的客户意向4房以上，1%的客户对1房有需求。

?您最喜欢的建筑外立面风格是什么？

解读：从分析中我们看出，49%的客户更喜欢“现代简约风格“的外立面，另有32%的客户较喜欢”中式“风格建筑，只有少量客户喜欢欧式和北美风格。因为目前在南川区域出现的更多的是现代风格建筑，存异域建筑风格小区目前还未有好的成型案例。而本项目自身的原因，也不建议做纯异域风格的外形。

③、购房能力

?对您而言，按揭的月供多少比较合适您

解读：从表中可以看出，大部分能够承受的月供范围在1200-1600之间。从目前的利率来看，此区间如果按揭20年房屋总价应该是在22（1200）-30（1600）万之间，如果按揭30年总价约为40万左右。均低于目前市场上2房和3房的月供均值。因此，控制总价也将是吸引一大部分客户的一个重点。如果使用公积金将会大大降低月供。

?如果您准备购房，能接受的房屋总价大概在哪个区间

解读：从上表可以看出，客户接受的总价的区间主要在“20-26万“和39-45”万之间；分别代表了2房和3房的接受范围。在户型设计总，我们应该更多的设计赠送面积，以降低实得面积单价和总价，增加实得面积，让消费者更多接受。

④、对后期楼市的看法

?请问，您认为新城区的房价在未来六个月时间内会有什么样的变化？

解读：从上表可以看出，大部分人对今年楼市的预判还是比较乐观，29%的人认为楼市会持平，24%的人支持小幅上涨。只有不到14%的人认为会下跌和大幅下跌。

小结：从南川房地产市场发展来看，整体较为乐观，今年市场增长平稳，房价较为稳定。但整个市场的总需求有限且数额较小，前几年又有较多的土地出让，使得市场上有大量的土地未开发建设，积蓄相对较多，如果后期出现同时多个项目开工建设，必将加大市场竞争。因此，我们在考了项目运作时必须避免这样的竞争。

从对消费者的分析中，我们看出以下几点：

1、客户在购买过程中会考虑自身工作地点就近以及子女读书情况，因此可以针对周边单位以及引入教育配套来解决客户来源；

2、更多客户是看好新城区的新规划和建设，但是部分客户又愿意选择老城区完善的配套，如果我们能够解决生活配套问题，将会实现更多客户的对本项目的选择；

3、从产品来看，客户更愿意选择“60-80㎡”的两房以及“80-100㎡”的三房居住。一方面可以控制总价和月供，另一方面也有一定的舒适性的需求。解决两者的办法：一、控制可售面积，尽可能挖掘赠送面积，提高性价比二、利用公积金贷款降低首付门槛。

四、房地产市场现状

1、区域分布

从目前的市场来看，南川在售项目以在西部新城区为主，中心区域有两个在售项目，东城片区目前唯一在售项目金山丽苑。

目前最直接的竞争对手主要是项目周边几个楼盘：坤罡龙都、凯撒皇庭、香格里拉西苑、中央花园、世纪花城以及中心区域的时代广场和同邦国际城。

东城区的区域性独特，暂不考虑直接竞争，但由于南川市场较小，客户共性较大，可做为参考。

未来潜在竞争楼盘目前可了解到的有：玛瑙城花园、泽凯德馨、鸟巢海湾、滨江一号以及泽京新地块。

2、在售项目分析

凯撒皇庭

规划特点：12栋建筑围合式布局，独栋式幼儿园，运动泛会所，灯光游泳池、羽毛球场。

景观特点：整体景观植入理念，20000平米中庭景观资源。中央水景湖泊。

户型分析：

户型区间：51-111㎡一室：二室：三室为2:4:4

户型1：面积51㎡，一房一卫（带可变空间）。

户型2：面积76㎡，二房一卫，超大阳台，舒适性强；

户型3：面积101㎡，三房二卫（紧凑3房），有入户花园和大阳台。

户型点评：

凯撒皇庭户型面积区间为75-111㎡，户型整体设计中规中矩，赠送面积较小，约8%左右，最高赠送率9.6%。但基本无实际利用价值；

销售较好的户型有76㎡二房和101㎡三房户型。二房总价约31万，三房总价约为40万。最近推出了少量一房变两房户型，面积为51㎡，获得了部分投资者的亲睐。

目前销售最缓慢的户型为111㎡三房户型。总价高，无竞争优势。 销售情况：

凯撒皇廷的销售周期相对较长，推盘节奏较为缓慢。

从价格来看，最初开盘定价太高，也是影响其销售的最大因素，并导致后期降价销售。到今年开始价格才得以恢复上扬的趋势。

目前凯撒皇庭剩余3栋楼未推出，总量约6万方；已推出楼栋目前消化约80%。

成交客群分析：

从凯撒皇庭成交的客群中，有一部分为燃气公司的员工，他们组织了一次大的团购，消化了很大一部分房源。除去团购部分，其楼盘的主力客户仍然来自于乡镇购房客群，约占成交客群的50%以上。另外外省客户有很小部分，约5%。

项目点评：该楼盘位于本项目旁，是我们最直接的竞争对手。销售较缓慢，但是承接了大部分燃气公司的团购，因此后期销售压力不大。以上分析的三个户型是凯撒皇廷销量较好的户型，其原因为结构实用、面积控制合理、总价低性价比较高，然而产品本身仍有可优化的地方，如果“尚都会”项目在户型空间上更加优化，可以提升我们的竞争力。

香格里拉西苑