贵州凯里房地产市场调查报告

贵州凯里市、黎平县、施秉县

房地产市场调查报告

目录

凯里市房地产市场调查

一、凯里概况

二、凯里宏观经济现状

三、凯里2004～2006年城市发展

四、贵州省近年房地产一级市场及全省固定资产投资情况

五、黔东南州政府对全州近年的房地产规划

六、凯里市各区域概述★

七、凯里房地产发展现状★

八、凯里房地产市场特点★

九、凯里市近年土地招拍挂交易情况

十、凯里市在建销售或认筹楼盘分析★

十一、凯里市房地产开发趋势★

黎平县房地产调查

施秉县房地产调查

附：2006年贵州土地供应计划

2006年贵州土地成交情况

凯里市房地产开发及二手房价分布图★

黎平县房地产开发分布图★

贵阳某楼盘的开发成本核算表

一、凯里概况

凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔。凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积1306 平方公里，城区规划面积88 平方公里，总人口4５万人，少数民族占总人口的74%，其中苗族人口占63%，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市，是全国少数民族比重最大的城市之一，被誉为“苗岭明珠”，1983年8月19日，经国务院批准撤县设市，是黔东南州政治、经济、文化中心，是贵州省实施全方位开放带动战略的前沿城市和经济强市创建市、全国科技兴市先进市、国家发展和改革委员会规划建设的现代化黔桂湘边界中心城市。

１、地理位置

凯里地理条件优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。全市总面积1306多平方公里，占全省总面积的0.74%，占全州总面积的4.3%。其中：耕地面积13524公顷，占总面积的10.36%；森林面积为14849.22公顷，占总面积的11.37%；荒山荒坡面积为52400公顷，占总面积的40.12%。目前城市规划建设用地面积为1421.39公顷。全市土壤共分四个土类，其中地带性土壤为黄壤，非地带性土壤为石灰土、紫色土和水稻土。山地占全市总土地面积的63.4%，丘陵占32.9%，坝地和水面占3.7%。

２、气候状况

凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量1150—1250毫米，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照1000—1400小时，日均照≥10℃，全年总积温4765—5748℃。

３、行政区划与人口

凯里现辖5个街道、8个镇2乡，2个乡政府：凯乡棠、大风洞乡；8个镇政府：鸭塘镇、三棵树镇、旁海镇、舟溪镇、炉山镇、龙场镇、万潮镇、湾水镇；5个街道办事处：大十字街道办事处、洗马河街道办事处、湾溪街道办事处、城西街道办事处、西门街道办事处。全市土地面积1306平方公里。全市总人口45.45万，其中城镇居民人口17.17万，占总人口的37.8%；农业人口28.28%，占总人口的62.2%；少数民族人口为34.44万，占总人口数的

75.76%；全市人口密度348人/平方公里。凯里是多民族聚居的城市，但以苗族为主，苗族人口占总人口的63%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。汉族人口占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。

４、区位优势

凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁路及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设项目六盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的修建，凯里的区位优势将更加明显。

５、经济发展

近几年来，随着西部大开发战略号角的吹响，凯里市人民积极响应，并投身于“建设家园，发展凯里”的热潮当中。在凯里市委、市政府的正确领导及全市人民的共同努力下，凯里市城市基础设施建设、经济建设及小城镇建设发生了翻天覆地的变化，顺利完成了凯麻、三凯高速公路、凯里博南片区、万潮镇、炉山镇、旁海镇、舟溪镇等20个项目及批次用地的征地和开发建设工作。从而使凯里市城市及乡(镇)基础设施建设的发展得到了较大的提高，为创建“中国优秀旅游城市”奠定了坚实的基础。凯里市能源、交通、城镇建设，自1999年至2004年经国务院和省人民政府批准征用农村集体土地537.21公顷。其中耕地299.5公顷，占征地面积的55.75%；林地9.48公顷，占征地面积的1.76%；未利用地160.79公顷，占征地总面积的29.93%，其他土地为65.68公顷，占征地总面积的12.26%。

现在凯里市已成为贵州省工业重镇之一，目前已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，170多家企业中，以磁材、电子、轻纺、建材、煤炭、造纸、木材、冶金、制革、制药等为主体的骨干企业有30多家；大中型骨干企业有10多家。1999年国内生产总值为18.20亿元,辖区内工业总产值为15.42万元。随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强,已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。

６、城市发展

伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区高楼鳞次栉比，街道宽阔，绿树成荫,生态环境显著提高，而且城市文明意识深入人心,卫生与秩序井然，给人一种扑面而来的清新感，城市风貌初具现代风韵，城市的凝聚力进一步增强。凯里文明已成

为全省的样板和示范。

二、凯里宏观经济现状

1、国民生产总值增长势头强劲

2004年，国内生产总值294401万元，比上年增长10％，其中，第一产业增加值41592万元，比上年增长3.3％；第二产业增加值128846万元，比上年增长7.2％；第三产业增加值123963万元，比上年增长15％。全市农林牧渔业总产值60569万元，比去年增长3.67％。辖区内工业实现产值269553万元，比上年增长15.63％，其中市属工业实现产值129443万元，增长24.12％。财政总收入25048万元，比上年增长11.34％，其中地方财政收入完成15454万元，比上年增长11.60％；财政总支出25068万元，比上年增长5.56％。年内固定资产投资122443万元，比上年增长3.09％，其中市属固定资产投资85078万元，比上年增长10.31％。乡镇企业保持较快发展，完成总产值315949万元，比上年增长12％；上交税金完成6553万元，比上年增长14％。社会消费品零售总额93888万元，比上年增长15％；城镇居民人均可支配收入6564元，比上年增长5.92％；城镇居民人均消费支出4878元，比上年增长7.19％；农民人均纯收入1818元，比上年增长5.94％。

2005年全市生产总值达38.2亿元，比2002年的25.67亿元增长36.88%，年均增长11.03%；2005年全市财政总收入完成3.5亿元，比2002年的2.25亿元增长55.39%，年均增长15.83%，其中地方财政收入为1.81亿元，比2002年的1.38亿元增长30.6%，年均增长9.31%；产业结构得到不断优化，全市三次产业结构比例从2002年的15.9:42.6:41.5调整到2005年的12.2:39.8:48。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别由2002年的6197元和1716元增加到2005年的7707元和2177元，年均实际增长5.79%和5.43%。

2、城市居民生活水平稳步提升，尤其在居住消费上逐年增大比例。

2003年凯里市城市物价抽样调查资料显示：与上年相比，居民消费价格总体水平上涨了0．7％。其中涨幅较大的有医疗保健类和服务项目类价格，分别上涨了6．7％和6．3％；其次是居住和食品价格分别上涨了2. 4％和1．7％，农产品成交价格上涨3．3％。在物价总体水平小幅上涨的同时，衣着、家庭用品、交通通讯等方面的价格有所下降。据凯里市城镇居民抽样调查，城镇居民人均可支配收入6564元，比上年实际增长5．2％；全年城镇居民人均消费支出4878元，比上年实际增长6．5％；城镇居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)37．54％，比上年上升0．34个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1450元，实际增长4．2％；农民人均生活消费支出1135

元，比上年实际增长6 9％；农村居民家庭恩格尔系数56．72％，比上年下降4．08个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。

2004年凯里市城市物价抽样调查资料显示：与上年相比，居民消费价格总体水平上涨了3.9%。其中消费品价格指数上涨3.7个百分点，主要原因是粮食、肉禽及其制品上涨过快，分别上涨了24.1%和24.8%。涨幅较大的还有居住和食品价格分别上涨了6.2%和11.7%，农产品成交价格上涨15.6%。在物价总体水平小幅上涨的同时，衣着、医疗保健及个人用品、交通通讯等方面的价格有所下降。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年实际增长3.6%；全年城市居民人均消费支出5139元, 比上年实际增长1.5%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.56%，比上年上升2.02个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1588元，实际增长5.1%；农民人均生活消费支出1178元，比上年增长12.6%；农村居民家庭恩格尔系数57.12%，比上年下降0.44个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。

2005年据凯里市城市物价抽样调查，2005年，居民消费价格总体水平与上年相比，上涨0.4%。其中，消费品价格上涨0.2%，在消费品价格中，居住类价格上涨幅度较大，达到8.2%，其次是粮食上涨2.3%、医疗保健上涨1.1%；除此之外，交通和通讯、衣着、家庭设备用品及服务、肉禽及其制品和娱乐教育文化用品等均有不同程度的下降，其下降幅度分别为3.2%、3.1%、2.4%、1.8%和0.7%。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入7707元，比上年实际增长8.7%；全年城市居民人均消费支出5731元, 比上年实际增长11.1%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.61%，比上年上升0.05个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1728元，实际增长5.2%；农民人均生活消费支出1353元，比上年增长5.8%；农村居民家庭恩格尔系数55.17%，比上年下降1.95个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。城乡居民家庭居住条件进一步改善。年末城镇居民人均居住面积为22.6平方米；年末农村居民人均居住面积为19.75平方米，其中，钢筯混凝土和砖木结构面积为1.6平方米。

从以上数据可以看出，凯里市经济发展水平处于较好的发展状态，城市居民收入的提升，使其购买力逐步加强。而随着居住消费价格指数的上升及其在城市居民日常消费类别中所占比重的增加，都表明市场看好房地产市场的发展，对房地产的需求处于上升阶段。

三、凯里2004～2006年城市发展

城市化进程逐年加快，城乡面貌发生深刻变化。城市基础设施建设步伐加快，城区道路

等级全面提升，城市供水、污水处理等一批市政重点工程逐步完成，民族体育场、行政中心等标志性建筑物成为城市建设新亮点，城市品位进一步提高。城市规模进一步扩大，城市建成区面积由2002年的16.6平方公里增加到2005年的23.8平方公里。进一步加大通乡、通村道路建设，基本形成覆盖城乡的环形道路网。城乡信息化进程明显加快，通信网络覆盖城区和10个乡镇驻地。城乡电网改造基本完成，实现了城乡同网同价。小城镇建设有了新的进展，全市城镇化率提高到39.7%。

四、贵州省近年房地产一级市场及全省固定资产投资情况

２００４年以来，贵州全省共批准房地产开发项目４３０个，用地面积９８９公顷，规划建筑面积８１１公顷；其中建设用地面积２９９公顷；未动工面积１７３公顷，已完成土地开发面积近８０公顷；正在开发建设面积１２４公顷，已竣工土地面积４４公顷；３２１个项目通过招标拍卖挂牌；土地总价款２４亿多元，土地纯收益近１５亿元；３９５个项目已交清土地出让金。

2006年 1-9月，贵州省固定资产投资完成776.49亿元，比上年同期增长23.5%，增幅同比提高2.5个百分点，其中，房地产开发投资124.82亿元，继续呈逐月回升之势。另外，城镇固定资产投资完成684.41亿元，比上年同期增长20.7%，增幅同比回落1.8个百分点，集中在三个主要投资方向，基本建设投资完成412.52亿元，比上年同期增长24.5%；更新改造投资完成131.17亿元，增长15.7%；房地产开发投资124.82亿元，增长19.4%。

附：2006年贵州土地供应计划

2006年贵州土地成交情况

五、黔东南州政府对全州近年的房地产规划

州政府在“十一五”期间以建立和完善以普通商品住房为主，经济适用住房、廉租住房和租赁房屋为辅的住房供应体系，通过国家政策宏观调控和市场调节，稳定住房价格，进一步规范房地产市场秩序，促进全州房地产业持续、快速、健康发展，实现“民有其居、安居乐业的和谐社会”。规划具体如下：

（一）从2006年至2010年全州将兴建住宅小区260个，总建筑面积910万平方米，解决30万城市居民的住房需求。其中：兴建普通商品房住宅区200个，总建筑面积546万平方米；兴建经济适用房住宅区35个，总建筑面积90万平方米；兴建廉租住房住宅小区20个，总建筑面积5万平方米；兴建其他住宅建筑面积269万平方米。普通商品房90平方米以下的占70%以上，经济适用房面积控制在60—90平方米以内，廉租住房控制在50平方米以内。

（二）到“十一五”期末全州城镇化水平将达到28%，在此期间按照“开发新城区，改造旧城区，循序渐进，量力而行”的原则，有计划，分步骤地将对严重影响城市景观、不能适应居住的近15平方公里的旧城及“城中村”进行改造，建设具有民族特色、设施配套、功能完善、以人为本、宜人居住、环境优美的居住环境。

（三）2007年的城市房屋建设目标：2007年全州城镇化水平达到24.5%，住宅房地产计划投资13亿元，兴建住宅小区60个,总建筑面积190万平方米。其中：普通商品住房建筑面积120万平方米（其中：住房套型建筑面积90平方米以下户型占70%，90㎡以上的占30%）；经济适用住房建筑面积19万平方米；廉租住房建筑面积1万平方米（户型为50平方米以下）；其他非商品住房建筑面积50万平方米。

六、凯里市各区域概述

▲老城区——即营盘路以北的城市区域，城市的发源地，是最早形成的市区。该区连通凯里火车站、凯运司汽车站。由于历史的原因及地理位置的限制，此区域交通复杂，道路狭窄，居住条件恶劣，市政环境较差。但它是凯里市的运输中心，凯里市的对外主要运输物流均聚于此区域。为了便于城市居民的外出需求，政府于06年建成大阁山隧道，打通传统商业区与火车站的直线交通，提高了市民出行的便捷性。

▲传统商业区——即营盘路与宁波路之间的城市区域，是凯里市商业、服务业的中心，聚集了大量的商业百货公司、大型的商业中心和商业设施。人口集中的优势，因地制宜，合理规划，大力开拓商业流通市场，使这一地区初步形成了集购物、娱乐、休闲为一体的多功能服务区。

▲开发新区——即宁波路以南的城市区域，包括凯里经济开发区，其在政府对城市未来经济发展的战略中占有重要的核心地位。由于整个城市南移发展的现状及政府主要行政机构的进驻，奠定了该区在未来中心城区的地位；而凯里经济开发区的继续发展，进一步的加大和增强工业产值和技术，续而带动整个区域的服务、交通、房地产等行业，从多方面带动和促进整个城市的整体经济发展。

七、凯里房地产发展现状

房地产投资持续较快增长，市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场体系基本完善，市场主体成熟理性，市场秩序规范有序，市场信息进一步完善，一批上档次的住宅小区相继建成，改善了市民居住条件，带动了相关产业发展，城市品位进一步提升。2004年通过深圳鹏程国家认证中心房地产行政管理ISO90001：2000质量管理体系认证，标志着凯

里市的房地产行政管理与国际接轨。

2004年在房地产开发方面，完成投资额3.92亿元，比上年增长47.68％，占固定资产投资31.57％；商品房开工面积47.31万平方米、竣工面积26.64万平方米、销售面积34.18万平方米，分别比上年增长23.85％、2.85％、51.84％；商品房销售金额4.33亿元，比上年增长60.31％；为市级地方财政提供2130万元税金，比上年增长25.19％，进一步巩固房地产业在凯里市国民经济中的地位。2003年12月至2004年5月,全市房地产新开工面积17．68万平方米,比去年同期增长14%;竣工面积16．35万平方米,增长254．27%;销售面积16．79万平方米,增长59%;销售金额2．29亿元,增长80%。同时,2004年5月凯里市商品房平均销售价格已增至每平方米1185元,创历史新高。2004年1月至4月,凯里房地产开发完成投资总额1．33亿元,比上年同期增长98．917%。

凯里市房地产发展主要以住宅开发为主，商业地产开发为辅。商业地产（在此仅指底商+住宅形式）在城区内除中博商业街和金井源装饰建材城外，仅在城区边缘处有龙井建材市场和凯峰建材市场。住宅开发按城市的方位分为五个版块，即：南区版块和西南区版块（统称下端）、北区版块（上端）、西区版块（中端）、东南区版块。

1、南区版块及西南区版块由于邻近政府重点发展的区域——凯里市经济开发区，致使此两版块的房地产市场发展迅速，其近三年的楼盘开发量占整个市区开发总量的70%～80%，楼盘品质也越来越人性化、智能化、景观化。近年来，凯里市的城区建设将重点置于南区及西南区，努力打造环境一流、配套设施完善、生活便捷的城南居住社区及行政政务区。通过近几年的建设，随着金地花园、贵都花园、天一商贸城、锐红家园、天宝花园、丰球绿都等高品质楼盘的建成及占地26公顷的博南新区世纪城的建成和逐步完善，使老城区的居民渐渐将居住地迁移到此，尽而带动了整个南片区的房地产发展及房地产需求旺盛的势头，顺而带动西南区版块的住宅市场。而体育馆及休闲配套设施的落成，进一步提升了南区在城市居民心中的认同度。众多房地产商看重南区版块的房地产市场，纷纷在此圈地开发，如现在正在建设销售的博南新区之龙隐山庄、金色家园、阳光·帝苑、时代广场、丰球新时代等。随着南区的成熟，政府逐步将城市扩张发展重点放在西南区。此区在凯里市经济开发区东区内，环城西路及迎宾大道的修通，使该区与西区、南区连成一片，随着凯里南汽车站的建成及经济圆区的建设，将会带众多住宅的消费人群。近年，凯里知名开发商在此区圈地开发，如锐红房开公司开发的锐馨鑫园、丰球集团的项目、贵阳一开发商的大体量的高层住宅小区——瀚林华庭等。永丰东路的开通，使城区内连通西南区和南区更加便捷，也促使永丰东路的房地产开发走向成熟，此路段有现代花园、碧海云天和静馨苑。

2、北区版块是凯里的传统生活社区，近年来也开发了一些楼盘，但由于该区地处山地、老房子较多（拆迁困难），且生活环境及市政设施较差，房地产开发成本较大，多数开发商均放弃此处。该区的楼盘开发量占整个市区开发总量的10%～15%，且新开盘的少（仅有贤哲大厦、绿景春天、格兰世家、洪森紫阳苑），多为06上半年前的楼盘。

3、西区版块是凯里的传统商业繁华地区，区内有中博商业街、营盘西路步行街、大小十字商圈及西边的批发市场——金玉商贸城等商业设施，人流量大，是城区居民日常消费的主要地点。由于规划、地价及商业发展考虑的原因，此处楼盘多建成底铺加高层住宅的形式。政府将城市零售商业发展重点放在该片区。由于此处的商业价值高，至使土地成本过高，且政府规划的原因，此处楼盘的开发量也仅占到整个市区开发总量的10%～15%。楼盘以05年前开发的居多，06～07年的楼盘有凯旋公寓、中银港、雍华豪庭、长龙公寓等。

4、东南区版块是原城市郊区，城乡结合地带，随着环城南路的修通及民族商贸街和环城南路美食街的开发，也有一个较高品质的楼盘在此开发——馨怡名苑。该版块的开发量仅占5%左右。

可以看出，凯里市房地产发展主要分布在南区版块和西南区版块两大块（统称下端），其它区域（相对来说是老城区）虽然也有楼盘在开发，但大都是一些零星的小盘，而且其内主要交通比较狭窄、地处山地、环境较差、市政设施不完善，从远期来看，不存在竞争优势。南区和西南区（相对来说是新城区）在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，环境优美，生活社区也逐渐趋向成熟，同时又是凯里市的政府部门集中办公地点——行政中心。目前南区版块拥有众多较高品质的楼盘，如博南新区世纪城、时代广场、丰球绿都。而西南区版块由于是政府的城市扩张规划目标，从长远的角度看，城市居民对此两区的经济发展和区域建设有较高的期望值，这在南区版块的近几年开发中得到了证实。02～03年友庄路和博南新区开发建设，由于政府的大力支持，历经3年建设已具一定规模，成为凯里市的新兴街道，沿街房价也由当初的600元/㎡上升至现在的1700元/㎡。目前西南区房地产发展最主要的问题是商业设施不比南区，生活设施配套没有建设起来，人气一时难聚集，城市居民的认同度还需要一个时间，这主要看政府今后的工作力度、发展思路及城市发展推进的速度。

八、凯里房地产市场特点

1、房地产市场起步较晚

凯里市的房地产市场主要以小型的房地产开发和单位集资建房的形式带动起来的，逐步走向成熟的。06年前处于比较原始地阶段，简单地建房卖房，产品规划设计也比较单一，

居住环境及配套设施较低如瑞林花园、腾龙花园、中博商业街住宅等。近二年来，随着居民生活水平的提高，消费观念的改变，对生活的环境、生活的品质要求越来越高，开发商才开始引入先进的房地产开发理念，产品的品质才渐有起色。如丰球绿都、馨怡名苑、阳光·帝苑等。

2、多层住宅占主流，高层逐步取代多层

多层住宅在城市居民中有很稳固的消费群体，由于其价格的适中、居住品质较高及维护费用较低，其需求远高于供应。但由于凯里市人多地少，且城区的一半处于山地，限制了其多层住宅的开发。根据政府规划，今后凯里市将以少量供应多层住宅用地、鼓励发展高层住宅的规划原则进行房地产开发。06年开始，城市多以高层电梯房开发为主。

3、楼盘营销、宣传手法多样

凯里楼盘的营销广告宣传涵盖了国内房地产市场上的多数手法：路标广告、车体广告、站牌广告、DM单派发、墙体户外广告、报纸宣传、楼盘沙盘等，但其推广过程显得较粗糙，不能充分发挥上述手法对外展示楼盘的品质和档次。包装楼盘售楼部是楼盘对外展示形象的最直接、最有效的方法，而凯里市除个别楼盘的售楼部能很好的发挥此项功能外（如丰球绿都、阳光·帝苑、时代广场等），多数楼盘的售楼部仅是一个办公场所而已。楼盘销售价格的制定随意性较大，不能综合的考虑住宅的朝向、楼层、户型、面积、配套设施等进行定价。楼盘销售人员综合素质较低，不能很好的抓住消费者的心理，促使消费者下定；大部分楼盘的上市销售，基本处于自然销售阶段。付款方式单一，主要以银行按揭付款为主，以分期付款为辅部分，分期比例为4﹕4﹕2，较少实行一次性付款的优惠付款措施。开发商意识到本地销售人员及销售策略制定的问题，力请外省有经验的销售代理公司加盟，如阳光·帝苑的销售代理商是深圳建华地产顾问公司；或制定实施一些营销活动为促进销量的提高，如锐馨鑫园的看车买房活动。

4、户型及价格

户型以大户型为主，主要以3室2厅1厨2卫和4室2厅1厨2卫为主，以2室2厅1厨卫为辅，户型面积分配中多数楼盘采取多变化以满足客户之间的不同选择、以增强产品的抗风险性，高层住宅中普遍都带花园阳台。面积分四档：100㎡以下、100～130㎡、130～160㎡、160㎡以上。多层以130～160㎡为主，高层以100～160㎡为主。市区新开楼盘多层均价是1500～1700元/㎡，每加/减一层，则递增/减10～30元/㎡；高层起价是1600～1900元/㎡，每加一层，则递增20元/㎡，均价是1850～1950元/㎡；市区二手房交易价格（多层）一般为1500～1800元/㎡，二手房交易市场活跃。

5、环境成为购房首选

城市居民购房时已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、节能问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、文教方面）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

6、总体价格稳中有升

2004年全市中档多层住宅均价为1000～1100元/㎡，2005年为1200～1300元/㎡，2006年为1400～1500元/㎡，年平均增长率在10%～11%。2007年3月初市内各开发商对其楼盘进行了调价，普遍上调了50～100元/㎡。

7、消费群体

近几年的住宅交易中,25～34岁所占比例最大，为54%；24岁以下及35～54岁人群相对持平，分别为21%、22%；其余为3%。这一年龄构成显示出的明显特征,主要是60年代和70年代出生的购房者正处于婚育阶段,具有巨大的住宅需求。同时,这些人群不仅事业成功,而且具有较强的经济实力,超前的消费意识,因此成为凯里市当前购房者的主流。此外,外来流动人口的增加,导致凯里市家庭和非家庭住户迅速增长,这一群体在住房需求上已形成一大亮点。

8、影响消费者购房决策的重要因素

随着房地产市场的逐步完善，价格因素的影响力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”两个因素成为消费者购房时考虑的主要因素。其次是物业管理和小区环境。

9、需求总量将继续增长

目前国内人均住房面积21．4㎡,凯里市人均住房面积24．8㎡,已超过全国指标3．4㎡。人均达到35㎡就算得上较为宽敞、舒适的标准。目前,我国城市家庭人口平均为3．12人,凯里市为3．2人,高出0．08人。按35㎡的标准,3口之家的居住空间应不得小于100㎡,因此凯里市的居住需求中,很大一部分是属于改善居住条件的需要,而这部分需求的弹性非常大。

10、消费对象

白领阶层——工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。

政府公务员——在政府等机关事业单位工作，工作稳定，有一定的积蓄，有一定的灰色收入。

投资者——指手头有大量的闲余资金、目前生活条件较好的客户，把置业作为一种投资的方式。

二次置业者——需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。

周边县市的居民——由于工作、生活及投资原因，须置业的。

凯里市房地产市场主要以自住需求为主，投资性需求较低。这可从近几年开发的楼盘入住率较高及二手房交易市场鲜见近几年的楼盘交易可知，住宅需求旺盛。

11、建筑成本

建筑材料供应渠道多样，价格适中，使凯里市建筑成本与国内地级城市相差无几，但考虑到其地处山区，平整土地费用较高，且该项费用因地而不同，因一般建筑成本中不含土地平整费。凯里市的建筑成本分为多层和高层两类。多层建筑成本按建筑构造要求的不同而略有差别（报价）：砖混结构——300～350元/㎡；砖混（桩基）结构——400元/㎡左右；框混结构——450元/㎡左右；框架结构——500～550元/㎡。高层建筑成本按楼层的高度分为两种（报价）：小高层（11～15层）——800～950元/㎡；高层（16层以上）——1000元/㎡以上。

凯里市较为出名的建筑承包商有大地集团和中国广厦集团（承建金色家园等多个楼盘）。

12、房地产销售市场管理较规范

各个上市楼盘的销售中心均按国家相关规定出示了文件，在销售中心显著的位置明示了国家相关法律法规（房地产销售管理办法及房地产预售管理办法）和该项目的政府相关审批文件（建设工程规划许可证、建设土地规划许可证、土地证、施工许可证、（预）销售许可证等）及项目的买卖合同范本。说明市相关管理部门对房地产业的管理规范，各开发商也严格遵守行业制度，从而避免了房地产销售中的各种暗箱操作，维护了消费者的切实权益。

九、凯里市近年土地招拍挂交易情况

地块编号地块坐落出让

面积

用途

使用年

限

竞买保证

金

报价时间容积率

建筑

密度

绿化

率

凯国土资挂[2006]11号凯里市佳华房产公

司南侧、棉纺厂小

区路东侧

9311.7㎡

商品住宅

用地

70 300万元

2006年9月21日

-2006年10月11

日

2.5 ＜30% ＞25%

地块编号地块坐落出让

面积

用途

使用年

限

竞买保证

金

报价时间容积率

建筑

密度

绿化

率

凯国土资挂[2006]6号

凯里市市府巷东

侧、营盘西路南侧

791.11㎡

商住

综合用地

50 150万元

2006年4月26日

-2006年5月16日

≤4.6≤76%25%

以下是2007年部分土地成交价格：

1 凯国土资拍[2007]04号,竟得人为:贵州大山汽车环保能源有限公司,成交价为:200万元;

2 凯国土资拍[2007]05号,竟得人为:黔东南州麦得士餐饮有限公司,成交价为:164万元;

3 凯国土资拍[2007]01号,竟得人为:贵州六盘水新华大酒店有限公司,成交价为:3910万元.

挂牌出让地块情况1：

出让的宗地位于凯里市洗马河东南侧、原床单厂生产车间西北侧的一宗国有土地使用权，供水、供电、通讯条件好，区位优越、交通便捷。宗地总面积2397.1平方米，规划用地性质为商住综合用地，建筑容积率<6，建筑密度≤50%，建筑限高65米以下，绿地率＞25%，退让河道蓝线3米，土地使用权年限50年，现状出让。本次挂牌竞买保证金为人民币150万元。

挂牌出让地块情况2：

出让的宗地位于凯里市营盘东路北侧、州工商局西侧，供水、供电、通讯条件好，区位优越、交通便捷。宗地总面积为921.6平方米。规划用地性质为综合用地，建筑容积率≤2.8，建筑密度<60%，建筑限高18米，且必须退离营盘东路规划道路红线不少于3米，土地使用权年限50年。本次挂牌竞买保证金为人民币200万元。

2005年凯里市的基准地价为——

商业用地：20～111.2万元/亩（分四类地）111.2 71.9 45.3 20

住宅用地：13.3～30万元/亩30 23.3 18.7 13.3

工业用地：10.0～18.7万元/亩18.7 13.2 10.0

从近两年的凯里市土地交易情况看，以综合用地的性质出让的土地较多，起拍价多控制在楼面地价150～300元/㎡左右，视不同区段，起拍价有起伏。

十、凯里市在建销售或认筹楼盘分析

凯里市楼盘分为四类，一类已建成并入住的，如锐红家园、天宝花园、金地花园、贵都花园、锦绣家园、洪森生态园、绿景春天等，这些楼盘开发商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市场过渡；一类是建成多年，是房地产市场起步阶段的产物，如市府花园、清江公寓、东门景园、瑞林桂园、供电小区等，已转向二手交易市场；一类是在建但销售未介入的楼盘，如凯翔名苑、新苑花园、丰球新天地等；一类是在建并销售或已进入认筹阶段的楼盘，如下对此类楼盘介绍：

1、格兰世家——凯里市格兰房地产开发有限责任公司开发的，是目前黔东南州第一幢经省

建设厅批准的第二批建筑节能试点示范工程。建筑面积为32211平方，是一幢32楼高层纯住宅的绿色、环保、节能大厦。整个项目开发户型以平层为主，工程于2006年8月份开工，预计至2008年9月完工，总投资约为4500万元。

其销售价格按套内建筑面积作为合同计价方式。户型面积（套内）：75㎡、113㎡、124㎡为主。价格分布为住宅底层起价1960元/㎡，每上一层，则销售价格递增，递增幅度大致分为1～10层为10元/㎡，11～20层为15元/㎡，21层至顶层为20元/㎡，第31层销售为2660元/㎡，均价为2200元/㎡；折算成建筑面积计价的方式，其价格为住宅底层起价1568元/㎡，第31层销售价格为2128元/㎡，均价为1760元/㎡。物管费是

0.80元/㎡，电梯由开发商保修十年。付款方式分为按揭（首付先交3.80万元，封顶时

将首付余款交清，其余由银行办理按揭）和分期付款（付款比例为541型）。

2、格兰时代——是凯里市格兰房地产开发有限责任公司与格兰世家、格兰美地同时开发的

一幢多层综合商住楼，格兰时代建筑面积3108平方，其中商业用房为719.41平方，是一栋商住两用的临街建筑。格兰时代项目商品房住宅部分绝大部分为还迁安置房，户型以平层为主。格兰时代底层临街面设计为九个独立门面，其面积大到86．93平方，小到52．04平方不等，层高分别为6.3、5.9 、5.5、5.1、4.9米，合理的商铺户型可供选择。该项目于2006年6月份开工，至2007年1月完工，总投资约1000 万元。现除临街商铺仍有未售出外，住宅已销售完毕。

3、现代花园——是黔东南州鑫兴房地产开发有限责任公司开发。总建筑面积80000㎡，包

括8栋高层（16层）和三栋多层。一期（含三栋多层）已开发完毕。户型以3室2厅1厨2卫、4室1厅1厨2卫1花园阳台为主，面积以137㎡和170㎡为主。销售价格分为高层：（一层）1658元/㎡、（二层）1668元/㎡、（三层）1688元/㎡、以上每一层递增20元/㎡，均价为1792元/㎡；多层（7层，67跃式）均价为1588元/㎡。上述价格可打9.8～9.5折。高层物管费是0.80元/㎡；多层物管费是0.40元/㎡。多层已基本售罄。

4、金地苑——是凯里市宏伟房地产开发公司开发。位于凯里市经济开发区车管所旁，距离

市中心8.5公里。以多层住宅开发为主，现开发一期并进行期房预售。销售价格为1008、1058、1088、1078、1058、1048元/㎡，均价为1056元/㎡。由于地处偏僻，所以显然其住宅销售价格低于市区价格。

5、金色家园——凯里金马房地产开发公司开发。建筑面积60750.71㎡，开发期为06.2.28～08.4.28，由1栋高层裙楼+住宅组成，低下3层裙楼为商业，共计30层。住宅起价（第

4层）：1980元/㎡，每上一层则价格递增20元/㎡。物管费是1元/㎡。现主体已基本建成，在进行预售。均价为2188元/㎡。

6、时代广场——黔东南州时代房地产开发公司开发，由蓝色桎焰地产经纪有限公司代理销售。项目总投资约5000万元，总建筑面积为40442㎡，共28层，其中住宅23层，建筑总高度99米，由A、B栋组成，16种户型，面积149.40～255.52㎡不等。配有地下停车位、1200㎡空中花园和约800㎡的休闲会所。现已建至7层，未开始正式销售，处于认筹阶段。开盘价格预计在2000元以上。

7、丰球绿都——凯里丰球房地产开发公司开发。占地200亩，总建筑面积达18万㎡，以多

层为主。分二期开发，二期（华庭苑和2栋小高层）总建筑面积约9万㎡，近500套，由多层、小高层和临街商铺组成，户型以三房为主，二房和四房为辅，主力户型面积在130～165㎡左右，部分户型是立面户型，已基本销售完毕。其销售均价为1650元/㎡。

8、雍华豪庭——黔东南州雍华房地产开发公司开发。占地面积8517.66㎡,由多层和12层

的小高层组成，内有1200㎡的购物广场（现主要是家俱市场），户型以3室1厅1厨2卫和3室2厅1厨2卫为主，面积为91～143㎡。多层均价为1700元/㎡，住宅仍有少量未售。

9、锐博大厦——黔东南州锐红房地产开发公司开发。建筑面积16000㎡。18层电梯房，二

层以下商场、车库，三层以上为住宅。户型有4室2厅2卫1厨1书房（160㎡）、4室2厅2卫1厨（161㎡）、3室2厅2卫1厨（126㎡/142㎡）。现主体已封顶。销售价格为：1888～2038元/㎡（3～18层），每层递增10元/㎡，均价为1963元/㎡。

10、锐馨鑫园——黔东南州锐红房地产开发公司开发。建筑面积85805㎡，占地面积8788.96

㎡，其中商业面积20547㎡，住宅面积65258㎡，共450套住宅。由五层商业裙楼＋21层3栋住宅组成，共26层双电梯高层建筑，住宅为为紫荆苑、郁金园、水晶阁，配置有450个商用停车位。户型以4室2厅1厨2卫和3室2厅1厨2卫为主，面积120～170㎡。现已建至5～7层。销售起价为：1718、1698、1708三档，每递增一层增加20元/㎡，均价为1900元/㎡。

11、贤哲大厦——是都匀精康达房地产开发公司开发。建筑面积19034㎡，高96米，26层，

地下车库一层，建筑期限是06.3.18～07.6.30。主体已基本完工，现正进行预售。其销售价格起价为（住宅第四层算起）：1680元/㎡，每层递增20元/㎡，均价是1878元/㎡。

12、阳光·帝苑——凯里阳光房地产公司开发，由深圳建华地产顾问公司代理销售。其由阳

光理想家园和阳光帝苑组团组成。理想家园（多层）已销售完毕（均价为1650元/㎡），阳光帝苑为高层（29层），1～2层为商场，3层以上为住宅，户型以3室1厅2卫、2室2厅2卫为，面积分为三档：89㎡、120～140㎡、170㎡。现认筹阶段，预计起价1700元/㎡，均价2000元/㎡。

13、碧海云天——多层住宅和小高层（11）组成。多层销售均价为1480元/㎡，小高层起价

为1568元/㎡，每层递增20元/㎡，均价为1668元/㎡。

14、博南新区世纪城——凯里东升房地产公司开发。占地26公顷，总建筑面积45万㎡，固

定投资达4.8亿元，预计2009年全面建成，其是黔东南州目前最大的一宗房地产项目。

其由青青家园、鲲鹏家园、金果苑、金湖华庭和龙隐山庄（在建）组成。除龙隐山庄外，其余分项目已销售完毕。其中金果苑（多层）均价：1720元/㎡。

15、凯旋公寓——位于城市商业中心地区，该项目已基本建成，是3栋高层加底层裙楼的建

筑，已基本销售完毕。

十一、凯里市房地产开发趋势

近几年来，凯里市房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积持续上涨，销售势头快速增长，价格稳中有升。

从产品结构来看，房地产（住宅）以前只是单一的多层住宅供给，随着政府的规划与调控，现在逐步向小高层、高层供给。从开发品质来看，品质越来越小区化、智能化、园林化，城市居民的居住环境得到了进一步的提升。

房地产开发现主要集中在南区和西南区，处于城市的发展重点区域，但此两区仍处城市中心的边缘地带，人流量、生活配套、市民的认同度还有待提高。

黎平县房地产调查报告

“侗乡之都”黎平，古称“黎平府”，位于贵州省黔东南边缘，地处湘、黔、桂三省（区）交界处，东接湖南靖州、通道县，南连从江县和广西三江侗族自治县，西倚榕江县，北靠锦屏县、剑河县，系侗乡腹地、侗族文化的中心。全县辖 15 个乡 10 个镇， 403 个行政村，面积 4441 平方公里，总人口 49.8 万人，侗、苗、瑶、壮等少数民族占 82 ％，其中侗族人口占 70 ％，约 35 万人，是国家对外开放县。

城关德凤镇是黎平县人民政府驻地，是一座始建于明洪武年间的古老山城，已有 600 多年的历史，现今仍保留完美的翘街古建筑群和历史上著名的黎平会议会址，是全县政治、经

济、文化中心和交通枢纽，是省级历史文化名城。侗都黎平冬无严寒，夏无酷署，年平均气温 15 ～ 25 ℃。

黎平交通便利，四通八达，飞机场已修建完毕并投入使用。2007年底开始建设的贵阳高速公路将从县城通过。 25 个乡镇全部开通程控电话、移动电话，国际互联网已使用。

06年上半年，全县生产总值完成33781万元，同比增长10.78%。其中，第一产业完成16041万元，同比增长4.39%；第二产业完成8107万元，同比增长46.43%；第三产业完成9633万元，同比增长5.36%。农业总产值完成29025万元，同比增长5.46%；全县工业总产值累计完成18661万元，同比增长28.89%，其中规模以上工业企业完成工业总产值11021万元，同比增长48.32%。固定资产投资大幅增加，累计完成投资17850万元，同比增长105.56%。社会消费品零售总额完成13821万元,同比增长16.46%。全县财政总收入完成2638万元，同比增长15.4%，占年预算数5725万元的46%，占州下达计划数5670万元的46.5%，其中本级收入完成1558万元，同比增长10.47%，占年初预算数3500万元的44.52%，占州下达计划数3494万元的44.59%。财政总支出完成11467万元，占年预算数的57.16%,同比增长27.17%。金融运行平稳，各项存款余额90969万元，同比增长19.8%，其中城乡居民储蓄70112万元，同比增长18.1%；各项贷款余额60711万元，同比增长10.5%。全县农民现金收入达到815.7元，同比增收62.9元，增长8.4%。

政府在过去的几年树立经营城市理念，于2003年成立“黎平县县城开发建设有限责任公司” 首次实施国有土地使用权招拍挂出让，当年成功出让国有土地使用权62宗，面积43903m2，成交额达3189万元，土地市场有形交易逐步规范。当地房地产开发完成投资1401万元，同比增长55.96％。投资对经济的拉动较为明显。

整个县城以正阳街、开泰路和平街为主干道，黎阳路和五开路作为城市的环城路正逐步走向完善。县城现在以黎阳路全段作为城市发展的重点，建造北门新区，政府机关将逐步搬迁至此，并在此形成经济产业发展园区，且通过与开发商合作，共同打造县城的未来中心——港澳新区。平街作为城市的中心，被政府努力打造成一条新兴的零售商业街；而位于开泰路，环汽车站的周边区域则形成了面向周边乡镇的批零商业物流中心。清泉大道作为新开通的道路，其连通五开南路和黎阳南路，使环城道路贯通，又由于临近县城重点中学一中，使在此买地建房的城市居民增多，此路段的建房多以居民合伙买地自建。

整个城市的商业氛围浓重，600米的平街就开有三家大型超市，说明城市居民的消费指数及消费需求较高。由于县城是周边乡镇的经济、政治、文化中心，而县城缺少成规模的工业，仅有少量手工业和第三产业，所以城市居民多以经商为主。

近年来，随着城市居民对居住环境改善的需求，县城房地产逐步发展起来。众多外地开发商在此地发展，如正在建设的北馨苑和已入住的湘黔安居园是广西一开发商投资开发，金贵商住楼和金泰商住楼是重庆一开发商投资开发，正在建设销售的大地家园是大地集团投资开发。随着需求的日益旺盛和城市居民收入的增加，房价也逐步加升。城区房地产均价由2004年的500～600元/㎡，于2006年冲破千元大关（2006年年中房价为800～900元/㎡），并在2007年上升至1000～1200元/㎡。而县城商业氛围的建立和功能上的完善，使县城的商业地产异军突起，较周边县市发展速度迅猛，如已建的纯银家园步行街、金泰商贸城和在建的城中休闲广场，这对县城人口仅几万的县城来说，其商业地产的体量已超过城镇居民的需求，但从侧面也可看出城市居民的经商性和投资性。房地产价格的上升，并没有带来楼盘品质的提高，县城多数楼盘仅为单一的建房，并没有很好的构筑楼盘小区品质，且由于县城经济发展和出于经商或投资的原因，开发楼盘多为底商+住宅的多层建筑。

由于城镇居民的收入来源较窄，其上升空间有限，致使城镇居民普遍收入不高，而房价的居高又使那些需改善居住条件的居民无力承担，多数县城居民以银行按揭的形式购置房产后，无力承担装修费用，将房产或空置或出于投资的目的将房产出租给他人使用，这可从纯银家园、金泰商贸城的住宅空置和住宅改宾馆旅店使用可见一斑。

以下是县城房地产开发情况：

县城房地产开发还处于一个发展的起步阶段，各楼盘的品质单一、效果低档，没有统一的规划设计，无良好的对外展示形象，售楼部的成立也只是为了销售，单纯的建房卖房，基本处于被动的销售阶段。整个房地产市场管理不规范，缺乏有效的指导和管理，政府操作的成分比较大，基本没有营销概念在内。居民的商品房消费意识了比较淡薄，导致市场发育程度低。近一年开发的楼盘多集中在城市街道两边，多为小体量的楼盘。

1、腾辉家园——建筑面积7100㎡，一层框架，二～七层砖砼结构。主体基本完工。销售

部简陋，形象差，基本停止了销售。

2、新科大厦——占地约3000㎡，总建筑面积约16000㎡，总投资1200万元。主体未完工。

共7层，1～2层为商业用房，3～7层为住宅。住宅已基本销售完毕，仅余7层未售出。

销售价格如下：一层商铺6280元/㎡，二层商场2280元/㎡，三～七层住宅价格分别为：1098、1088、1068、1048、1028元/㎡，住宅均价为1066元/㎡。

3、纯银家园——体量较大，由8栋6层建筑组成。一层作为临街商铺和纯银步行街商铺使

用，除临城市街道的商铺使用率较高外，步行街商铺基本空置。二层以上为住宅，入住率也较低，临汽车站的住宅多被投资为宾馆旅店。其06年底销售完毕，当时售价为800～

900元/㎡。

4、金泰商贸城——总建筑面积约为纯银家园的一半左右。由于临近汽车站，且内部交通流

线畅通，其内街已成为县城对外商业批发零售的主要物流中心。06年销售完毕，但入住率较低。

5、大地家园——由1栋临街住宅和9小栋住宅组成，9小栋住宅（7层）组成花园式小区。

1～2层为商业有房，3～7层为住宅带小阁楼。临街住宅正在做基础，已对外销售。销售价格（1～7层）如下：1128、1188、1188、1188、1158、1148、1118元/㎡，均价为1160元/㎡。

6、侗都大厦步行街——由1栋临街住宅和1栋内街住宅组成。已销售完毕。二手价格为

1160～1180元/㎡

7、港澳新区——其建设由黎平县政府批准立项，是政府打造旅游都市、提升城市体量的一

项举措。其集大型休闲、观光、娱乐、美食、购物、居住为一体。总建筑面积约60万㎡，包括购物中心、会展中心、居住小区、休闲观光区。预计开发期为7年。一期已开发完毕，整体对外形象和居住环境还未建成。一期06年开盘均价为850元/㎡，现在均价为900元/㎡，基本售完。

8、北馨苑——总建筑面积5900㎡，未开盘销售。

县城居民收入增长率低于房价的增长幅度，且整个县城房地产市场开发总量较大，市民需求量易被分流。虽然黎平作为新兴的旅游城市和居民普遍具有的经商投资意识，对城市的发展及房地产业有良好的促进作用，但在目前，县城各楼盘空置率较高，房地产（住宅）发展就自住需求而言较难保持比较强劲的势头，竞争压力较大；住宅投资需求需靠周边城市经商人员的加入方能保持旺盛。外来人员的流入需靠便捷的交通来引导，而目前黎平的对外交通的便捷性较低，所以这也造成县城新建商铺空置率较高。城市居民中有一定资金的群体更愿买地自建房屋。另县城土地交易价格较高，通过2006年四月份成交土地价格比对，其每亩地约50～60万元，价格偏高；而成交价与起始价均有较大上升差距，这也说明当地的地产市场活跃，竞争较强。

2006年上半年四月土地交易情况表