开元市场速递120402

2012年4月16日

本周回顾

■回顾

住建部：今年部署第二批公积金建保障房试点

今年，住建部将在总结推广住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市工作经验的基础上，部署第二批试点工作，此外还将加快建立住房公积金监管系统。

日前，住建部召开公积金条例修订研讨会，会上，众多业内专家对如何“加强法规制度建设、完善管理使用政策、健全监督管理体制、提高行业人员素质、确保资金安全和有效使用”等各项工作进行探讨。今年住建部将从扩大试点实施范围和加强试点监督指导入手，着力做好支持保障性住房建设试点工作。在总结推广首批试点工作经验的基础上，部署第二批试点工作，确保试点范围平稳有序推开。

一季度房地产股权成交金额创新高

数据显示，2012年一季度全国房地产行业股权交易项目明显上涨，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比2011年一季度的23宗、50.6亿元，分别上涨65.2%、101.7%。2012年房企出售部分项目或股权的交易将非常普遍，预计今年房地产股权及资产交易额很可能突破3000亿元。

从一季度全国房地产市场股权交易变动的主要典型特点分析来看，房企股权交易占比较高，且有大企业参与交易。在本轮楼市调控中，部分企业获得了再发展的机遇，而有些之前资金压力过大的企业则无奈甩股换钱。非房地产主营业务企业出售房地产股权，逐渐回归主营业务。房地产公司收购矿产企业等其他行业的转型需求上升。

北上广深住宅成交大涨

中指院报告显示，3月份其监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，比例超过8成，其中杭州主城区环比涨幅最大，达230.44%。10个重点城市环比成交量也均大幅上涨，除杭州外，天津涨幅亦超过100%。而北京、上海、广州、深圳的上涨幅度也达到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

价格方面，3月40个监测城市成交价格稳中有降，重点城市中，成都跌幅达14.48%，天津和重庆各上涨一成，其余各城市成交均价无明显波动。

而从整个一季度看，20个主要城市中有14个成交面积同比2011年下跌，其中大连降幅最大达73.14%；6城市同比上涨。重点城市中，重庆、南京和杭州成交面积同比2011年第一季度上升，其余6城市皆低于去年同期水平。而主要城市中，五成城市成交均价同比下跌，重点城市中仅天津和成都成交均价同比略有上涨，其余城市均出现不同程度下降。

■房产

国内

万科：一季度销售额6年来首降

日前，万科公布3月销售业绩，单月销售额为115.2亿元，环比增长56.9%。虽然3月业绩环比反弹，但一季度万科累计销售额310.7亿元，同比仍然下降12.5%。同时，今年一季度万科签约均价为10326元/平方米，同比去年一季度的11689元/平方米，下降超过11%，以价换量的态势明显。

恒大：3月销售40.2亿

日前，恒大地产集团有限公司发布集团2012年3月份物业合约销售简报显示，3月恒大地产集团实现合约销售额40.2亿元，合约销售面积61.0万平方米，合约销售均价每平方米6597元；合约销售额较2月份增长99.1%，合约销售面积增长92.9%，合约销售均价增长3.2%。

保利地产：联合信保佛山拿地

保利地产日前发布公告表示，公司全资子公司保利华南实业有限公司与信保（天津）股权投资基金管理有限公司通过挂牌方式取得佛山市佛山新城商务中心项目地块。该地块净用地面积252445平方米，规划容积率面积约62.5万平方米，成交总价18.7亿元。土地用途为商住用地。

合生创展：将着力发展商业地产

合生创展日前披露的2011年业绩报告显示，公司实现合约销售额99.4亿元人民币，同比减少10%。同时，合生创展表示，业绩的短期波动不会打乱公司的既有战略，精细化、高品质、多元化、创新力仍然是公司应对行业寒冬的主要策略。今后，公司将着力发展商业地产和产业地产。

首创置业：3月销售14.7亿

日前，首创置业发布3月销售通讯显示，3月单月，首创置业共实现签约销售面积21.8万平方米，签约金额14.7亿元，环比大幅上涨189%和177%。截至3月底，首创置业今年共实现签约面积32万平方米，同比增43%，实现签约金额22亿元，同比下降13%。截至3月末，首创尚有认购未签约金额10亿元，正在办理换签手续。

国外

美国：公寓一季度空置率创新低

美国Reis公司日前公布的数据显示，随着租赁需求的增长，2012年第一季度美国公寓空置率同比从6.2%降至4.9%，为2001年来的最低水平。Reis预计，今年大约有7万栋公寓出租，同比2011年翻倍。至于2013年，Reis预计在其跟踪的79个一级市场中，新公寓出租量为15-20万栋。

英国：3月Halifax房价指数上升

英国房地产抵押贷款机构哈里法克斯（Halifax）日前公布的数据显示，英国3月Halifax季调后房价指数月率上升2.2%，前值下滑0.5%，预期为下滑0.3%，远超预期，单栋房屋平均价格为16.3803万英镑。至3月份的3个月房价指数年率小幅下滑0.6%，为2010年10月来的最小降幅。

法国：旧房价格出现轻微下降

法国巴黎大区会计师协会1月份研究报告显示，去年11月份至今年1月份，巴黎大区的旧房平均价格由每平方米8370欧元，降至8340欧元，下降了0.36%，表明巴黎大区的

旧房价格出现了松动。同时，去年11月至今年1月间，巴黎大区的旧房交易成交量为4.3万宗，比去年同期增长了11%。

加拿大：房产销量价格双双大升

多伦多地产局日前公布了大多伦多地区今年3月的房产销售数据，今年3月通过房屋销售系统卖出的房屋达到9690间，比2011年同期高出近8%。大多伦多地区3月房屋销售的平均价格达到50万4117元，比去年同期上升10.5%。多伦多地产局高级市场分析经理莫瑟（Jason Mercer）表示，与去年3月比较，今年的房屋上市量明显增加。

克罗地亚：2011年新房平均售价上升

日前，克罗地亚国家统计局公布的资料显示，2011年克新房平均售价为每平米11811库纳，较上年增长0.7%。其中，萨格勒布市新房平均价格每平米12370库纳，较2010年下降3.3%；其他地区新房每平米均价为10930库纳，同比上升5.1%。2011年下半年克新房平均售价为每平米11549库纳，较上年同比下降2.4%。

■区域

北京：一季度新房成交量下降

北京房地产业协会日前发布一季度北京市场成交数据，一季度北京新建商品住房成交1.8万套，同比下降14.2%，创2007年以来新低。成交均价19516元/平方米，同比下降19.4%。北京房地产业协会秘书长陈志表示，当前北京楼市库存较大，短期内仍难改变。与此同时，房地产开发企业今年资金压力、销售压力仍大。因此，北京楼市全年房价仍存下行压力。

上海：二手房成交继续上扬

上海二手房指数办公室统计显示，2012年3月，上海二手房指数为2577点，较上月下降4点，环比下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.06个百分点。较2011年3月下跌9点，这是指数连续6个月环比下跌后首次出现的同比下跌，跌幅为0.34%。上海二手房指数办公室认为，购房者受益于普通住房新标准实施，积压的刚需在3月集中释放，成交量上扬属

于“恢复性”增长，市场呈现“小阳春”假象。

天津：购房信心高于城市均值

近日，中国购房者信心指数2012年第一季度调研结果正式发布。调查结果显示，横向看，一季度天津购房信心指数为112.3，相比去年四季度104.8环比增长了7.5，明显高于重点城市的平均水平，同时领跑全国二三线城市；横向来看，重点城市该项指标为102.8，二三线城市为104.1，均低于天津10个点左右。天津楼市的购买信心可谓强劲。

重庆：一季度土地交易现低迷

日前，领域机构的统计数据显示，2012年1季度重庆主城区共成交土地84宗，面积526万平方米，金额114亿元；而2011年1季度共成交65宗，面积646万平方米，金额176亿元。不难看出，除了成交宗数同比增多外，成交面积和金额都在下降。同时，值得注意的是，在成交的土地中，工业用地占了很大的比例，达到成交宗数的43%，居住用地仅占到22%。

西安：保障房分配将实行多部门联审

西安市房管局日前请示市政府建立多部门联审机制，即由市房管部门负责审核房产情况；民政部门负责审核婚姻登记信息；公安部门负责审核户籍和车辆情况；社会保障部门负责审核就业、缴纳（提取）社保待遇情况；公积金管理部门负责审核住房公积金缴存（提取）情况；税务部门负责审核个人、个体工商户的税收缴纳情况；工商管理部门负责审核工商登记注册情况。以期进一步确保保障性住房申请人资格的真实性。

深圳：3月住宅总成交环比翻番

深圳市规划国土委公开数据显示，3月，深圳一手住宅成交3430套，环比增长近八成，同比增长约三成。90平方米以下的中小户型有2883套，占全月成交量的绝对主体，达到84%。3月，全市一手住宅成交均价为17480元/平方米，环比上涨3.7%，同比仍下跌一成。同时，二手住宅成交增长更加显著。3月，共成交3746套，环比增加2189套，增幅高达140%。

沈阳：新建1万套公租房已完成选址

日前，沈阳市保障性住房管理办公室表示，今年沈阳新建1万套“精装”公租房，目前已确定项目选址，主要在苏家屯区的南部污水处理厂附近、沈北新区的道义大学城和101国道西等地块附近集中建设。目前市房产局正会同有关部门，抓紧办理前期各项相关手续和方案设计工作，力争4月底前全面开工建设。而2011年开建的11000套公共租赁住房项目，计划今年底前全部竣工。

无锡：住房公积金可冲抵商贷

无锡住房公积金管理中心从日前起推出商业贷款委托还贷业务，职工可逐月提取公积金，用于归还商业性住房贷款。过去，办理商业贷款的市民，每年必须奔波于公积金中心和银行之间，提取公积金偿还商业贷款。推出商业贷款委托还贷业务后，公积金中心按月将公积金划转到委托人用于还贷的银行卡上，贷款职工无需两头来回跑。

南昌：二手房成交创新高

南昌市房地产信息网公布的成交数据显示，本月在刚需及部分首次改善型置业需求释放的带动下，二手房市场活跃度持续提升，全月成交量环比上涨九成。2012年3月南昌市二手房共成交1853套，环比上涨90.8%，同比上涨23.1%；成交面积17.35万平方米，环比上涨120%。3月南昌二手房成交均价7680元/平方米，环比上涨7%。

焦点扫描

■热点

2012年商业地产增长势头仍不减

潜在风险不容小觑

进入2012年，市场虽面临小幅盘整但整体稳升态势未改。最新数据显示，一些热点城市写字楼等商业物业价格高位震荡，回报率持续上升。2012年商业地产发展总体仍会保持一定增长，并吸引一些知名开发商转型入场。不过，行业竞争也将逐渐升级，开发商应冷静评估潜在风险。

商业地产增长势头仍不减

进入2012年，商业地产进入了小幅盘整期，一些热点城市的商业营业用房或写字楼升势疲软，甚至销售和租金都呈现出下降的趋势。不过，整体来看仍处于平稳发展阶段。

这种小幅盘整从一线城市的写字楼可窥一斑。中原地产研究集团日前公布的统计数据显示，2月，北上广深四大城市写字楼供应继续大幅萎缩，且均为近3年来的低位水平。总供应面积13.64万平方米，环比下降49%；销售面积为20.46万平方米，环比下降34%。供应下滑幅度超过销售下滑幅度15个百分点，整体市场呈现供不应求的格局。在价格方面，2月，各大城市写字楼价格依然在高位震荡，其中广州、成都小幅上涨，重庆、南京小幅下跌，深圳、杭州环比持平。

中原地产研究集团最新的分析报告认为，总体来看近期写字楼价格没有延续2011年快速上升的势头，目前市场仍然以消化整理为主。由于价格基本稳定，而租金持续上升，因此近期回报率有所上升。除重庆外，其他5个城市的写字楼租金回报率均已接近近年来的峰值。

中华全国商业信息中心主任王耀表示：去年四季度到今年一季度商业地产确实遇到了比较难的环境，即使这样，仍然对未来的商业地产比较有信心，因为据预测，今年一季度是最低的，二季度和三季度会回稳，四季度最高，所以不要被现在商业地产的低增长所困扰，要看到未来中国商业地产的发展前景。

部分知名房企转型入场

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内，将其设立于中国的酒店由170家增加至300家，这些项目的合作方包括了保利、万达等本土

知名房企。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，现在一些知名开发商正在谋求主动转型，计划在商业地产领域有所作为。这些年像中粮、华润这些公司都是做了很好的准备。在商业地产里面要大干一场，对市场的前景也是比较看好的，无论是资金还是人才、战略都做了很好的准备。

专家表示：从开发商自身及行业发展的角度来看，2012年，行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引入一些大品牌作秀，而今已开始转向运营管理的竞争，企业更须重视内功。另外，开发商在整体招商中的议价能力下降。近年来，各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。再者，洗牌式的项目并购不可避免。随着市场风险的不断显现，预计将会发生更多的项目并购案，一些实力公司迎来抄底机会。行业集中度有望进一步提高。

但潜在风险不容小觑

不过，正如一枚硬币的两面，对开发商来说商业地产充满机遇的同时，也蕴藏着不容小觑的风险。

对于开发商在商业地产领域可能面临的风险，香港恒隆集团主席陈启宗认为，商业房地产真正的风险就是财务风险，特别是只租不卖的话，现金流就成为非常重要的一件事。

不仅如此，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，商业地产的开发建设不可简单套用住宅运作模式。2011年位于宁波市江北区的奥特莱斯广场被法院查封，宣告倒闭。王永平认为，宁波奥特莱斯广场宣告倒闭等事件说明，商业地产的开发建设一定要遵循其内在规律，不可简单套用住宅运作模式，或者简单拷贝其他成功项目，否则很容易失败。要倚重专业力量。中国商业地产发展方式今后要从数量型转向质量型，专业理念必将进一步强化，专业机构的影响必将进一步扩大。首创置业董事长刘晓光也持类似看法。在他看来，商业房地产在走上升级的趋势。从大的地产商转移到商业地产，如果说没有很高的专业性，将来就会有很多的问题。

■政策

最高人民法院：房屋征收补偿不公平不准强制执行

最高人民法院日前出台了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，这条司法解释出台的目的是为了依法正确办理市县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定的案件。

《规定》要求，征收补偿决定存在有七种情形的，人民法院应当裁定不准予执行，公众可以就这七点情形向人民法院充分举证。这七种情形包括：一、明确缺乏事实根据；

二、明显缺乏法律法规依据；三、明确不符合公平补偿原则，严重损害了被执行人合法权益，或者使被执行人基本生产生活经营条件没有得到保障；四、明显违反行政目的，严重损害了公共利益；五、严重违反法定程序或者正当程序；六、超越职权；七、法律、法规、规章等规定的其他不予强制执行的情形。人民法院裁定不准予执行的应当说明理由，并在5日内将裁定送达申请机关，也就是政府机关。

杭州：公租房实行差别化租金

日前，杭州市政府审查通过了《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行办法》。这与去年出台的三个关于公租房建设和管理的政策配套一起，成为杭州市公租房从建到申请、租用的一整套完善的政策体系。

《办法》规定，杭州市对持有有效期内《杭州市城市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》的家庭，租赁1-2级土地等级公共租赁住房的减免租金30%，租赁3-4级的减免40%，租赁5-8级的减免50%。也就是说，住得越偏远或配套不够理想的地段，减免额度越高，最高为一半。公租房的租金价格每两年将调整一次，并向社会公布。同时，公租房设立了严格的退出机制，租赁期满不符合条件的，需要退出，或者非低收入困难家庭，累计租用两次公租房后，也需要退出。

温州：明确民间资金可参与城中村改造

日前，温州市政府办公室印发《关于温州市区结合城中村改造建设保障性住房的若干意见》规定，今后温州民间资金可投资市区城中村改造建设。

《意见》指出，温州将采用企业发行债券、银行和住房公积金贷款等方式，多渠道筹措资金用于城中村改造建设，并鼓励农村集体经济合作组织和其他房地产开发企业、

民间资金投资城中村改造建设。由于城中村被列入住房保障体系，故而这些资金参与城中村改造，可享受保障房建设和运营的有关优惠政策：城中村改造的基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金将免收，经营性服务收费将减半。

■延伸

房企迈入“微营销”时代

微博将成营销新攻略

随着互联网的不断发展以及受众信息需求的快速增长，微博已经成为当前最热门的信息交流和传播工具之一。庞大的用户群和高效便捷的信息发布模式，也让越来越多的房产企业迈入“微博时代”，试水微博营销。微博将成营销新攻略。

纷纷扎营微博房企试水“微营销”

随着销售压力的骤增，地产商除了实打实外，营销方式的创新也层出不穷。微博在国内的高普及率，让越来越多的房企试水微博营销。目前，万科金域华府、光大景湖荣郡、东莞中信凯旋公馆、金地外滩8号等楼盘都注册了新浪微博，大力开展微博营销策略，加强粉丝互动。光大天骄风景粉丝达2.4万人，光大景湖荣郡粉丝达1.2万多人，万科金域华府和天邑湾粉丝达7千多人。中原地产更是自上而下都在微博扎营，上至老总，下至员工，每人都能通过微博带动身边人，扩大客源，不失为社会化营销的一种有效手段。中国人民大学新闻学院副院长喻国明表示，作为一个点对面的即时通讯工具，微博的出现打破了营销过程中的空间距离，让买卖双方可以用更直接的方式进行交流。

“零”成本高效益助推销售业绩

正是由于微博具备强大的传播力，使它逐渐成为企业营销的重要手段，很多企业还专门针对微博用户群发起活动营销或项目推广。由于微博的传播特点，通过大众传播的信息往往可以呈几何级的速度快速散播出去。所以利用微博聚集线上人气，往往能为线下活动带来更高的人气。深圳万科红的微博营销事件就是一个成功案例。2010年11月5日，万科红开通新浪微博，当月10日启动“寻找红人送iPad”活动。活动仅仅用了40天的时间，通过对“红”的炒作，突破区域固有客群，成为限贷限购新政后，蓄客时间最短、推售量最大、开盘销售率最高的项目。通过微博将信息迅速传播，大大增加了企业的关注度，然后将线上的粉丝拉到线下的活动现场，可谓是实现了“零”成本、高效益

的宣传营销。

受众广潜力大微博将成营销新攻略

实际上，微博营销主要是通过用户粉丝转发以达到宣传营销的效果，通过客户体验而转发的信息可信度非常高，容易受到消费者的认可。微博营销专家杜子健分析认为，在目前的市场情况下，寻找、聚集目标客户群是每个房企都需要做的首要功课。每一个买房人后面还有一个买房人。一个准购房人的经济条件、文化修养所构成的社交圈至少有50人同他一样具备买房能力，在这些人里至少有10%有买房的意愿，这就意味着50人当中有5-10个人是开发商所需要的买房人。因此，要利用好客户的人文圈子。新浪乐居华南区总经理李咏涛表示，微博营销一定不能用项目名称，不能强迫性地给他灌输任何一条信息。另外，必须是个性化的主题和诉求，并且有互动，或者说有各种情感的诉求，才能够吸引别人。

世界之窗

新一轮止赎潮将重压美国楼市 美国房地产市场自2006年泡沫破灭以来，目前显示出一些温和回稳迹象。但由于银行加快房屋止赎进程，今年上半年新一波止赎浪潮将在美国再度上演。

楼市回暖承压

美国商务部、美国全球房地产经纪人协会等权威机构最近公布的数据显示，2月份美国新房、二手房的销售均呈现同比大幅量价齐升的局面，新房开工量也向好，单月营建许可量升至71.7万套，创三年半以来最高水平。

尽管数据传递出一些积极信号，但大部分分析认为，美国大部分地区的房屋销售市场完全恢复还有待时日。

有业内人士分析称，因去年年末假日期间止赎工作暂停，以及有关贷款商止赎工作疏漏的法律诉讼程序搁浅，美国房屋止赎数量有所下降。随着这些进程重启，庞大的止赎房屋库存将继续对市场形成重压。新一波止赎潮可能在2012年上半年影响房地产市场，导致部分市场的房价进一步下跌。

止赎数量激增

最近，房地产专家警告，有迹象显示，新一波止赎浪潮很可能在美国许多州被复制。

2011年，尽管止赎仅为2010年同期的50%或更低，但2011年起由德意志银行发起的止赎数量上升了47%。富国银行和美国银行发起的止赎数量增加了68%。房产抵押机构BA CH om e Loans Servicing的止赎数量则增长好几倍，从37起增加到251起。在受到房地产危机冲击最严重的地区之一佛罗里达州，3月1日至24日间止赎有大幅上升迹象。

市场机构RealtyT rac估计，尽管2月在美国全国的止赎稍有回落，但是在21个州却有所上升，芝加哥（上升43%）和迈阿密（上升53%）上升幅度很大。RealtyT rac首席执行官分析说，随着一些阻止止赎的障碍被逐渐移开，止赎潮在逐渐抬头。

多措施难根治

止赎成为美国房地产市场一个主要挑战的原因是，进行抵押贷款的大部分美国人的支付能力因失业而丧失。

对于仍未解决的止赎问题，一些机构呼吁联邦房屋金融机构允许房利美和房地美对房屋所有者削减本金来解决止赎问题。2月，美国五大被控滥用止赎权的银行-美国银行、花旗银行、摩根大通、富国银行和Ally银行同意支付250亿美元，以和解政府起诉。另一个新的进展是，最近美国银行表示已经启动一个实验性计划，允许面临止赎的房主有机会保留房屋，而把自己的身份转化为承租人。但不能指望它成为拯救重病楼市的灵药。

现在，对于久病未愈的美国房地产危机来说，疗伤需要解决止赎问题，在银行协议到期后市场上大量房屋的处理是一个必不可少的过程，而创造出更多的就业才是真正的希望。