房地产刚需产品蓝光coco系列研究锐理数据提供

项目配套
蓝光coco系列－coco时代
【项目规划】
3 2
4
住宅 建筑面积:130830㎡
5
底商（2-3F） 建筑面积:14300㎡ 小区景观
幼儿园
1
8
7
6
地下室 建筑面积:5300㎡
幼儿园 建筑面积:1300㎡
规划：总建筑面积217500㎡，由8栋20-32高层建筑住宅、其2-3F为低层商业街、1座幼儿园及小区配套组成； 指标：住宅建筑面积约130830㎡，非住宅建筑面积约33870㎡（小区配套18653㎡、商业配套约14300㎡）， 地下室建筑面积约53048㎡，幼儿园规划建筑面积约1300㎡； 项目地块较小，但功能配套较全，整体以商业、学校配套支撑住宅，满足当前青年业主的生活需求与节奏。
10.85
9.8 5.76 约9㎡
赠送
阳台+飘窗
约8㎡
蓝光coco系列－coco时代
【产品策略】－户型分析
D3户型：建筑面积约63㎡，实得面积约69 ㎡，得房率110%，两室两厅一卫 D4户型：建筑面积约55㎡，实得面积约 58.5㎡，得房率110%，两室两厅一卫 D5户型：建筑面积约53㎡，实得面积约 56.5㎡，得房率107%，两室两厅一卫
蓝光coco系列－coco时代
【产品策略】－户型分析 D1户型：建筑面积约69㎡，实得面积 约78㎡，得房率113%，三室两厅一卫 D2户型：建筑面积约68㎡，实得面积 约76㎡，得房率112%，三室两厅一卫
房间
厨房 卫生间 客厅
尺寸
1700*3200 1800*1800 3400*3500
面积（㎡）
面积（㎡） 5.4 3.61 10.5 11.78 5.72 约3.5㎡
房间 厨房 卫生间 客厅 主卧 次卧 赠送
尺寸 1700*3100 1850*1850 3200*3000 3300*3000 2100*3400 飘窗
面积（㎡） 5.27 3.42 9.6 9.9 7.14 约3.5㎡
蓝光coco系列－coco时代
5.72
5.76
——
约8㎡
约6㎡
55
53
5.4
5.27
3.61
3.42
10.5
9.6
11.78
9.9
5.72
7.14
——
——
约3.5㎡
约3.5㎡
蓝光coco时代目前户型的厨房和卫生间面积相对比较固定，分别是5.5平米左右和3.2-3.6平米 之间；客厅和主卧面积和该户型面积大小成正相关，会根据户型大小有所变化，但基本都 在10平米以上，满足基本使用功能；而其他次卧会有明显缩紧，一般控制在6平米以内。 综上可看出coco时代户型紧凑但强调功能的齐全，主要缺点是厨房开间较小，不足6平米的 小次卧作为一般卧室稍显小巧，但可满足作为书房或是儿童房功能使用。 据悉，项目后期户型会稍有改动，但仍会延续套二和小套三的刚需户型设计，面积也基本 集中在50-70平米之间。
建面单价 建筑面积 建面单价 69.35 10599.86
68.69 10496.43
从横向价格比较： D2户型价格最高，D5户 型价格最低； 位置比较：面中庭高 于临道，两侧高于中间； 户型采光、环境和位 置等因素影响价格高低； D2户型亮点：三面采 光，卧室面向小区，环 境安静等特点。
蓝光coco系列－coco时代
城郊结合地段 不同规模的中、 大型豪华住宅 社区
恒大名都、恒大绿洲 坐拥不可或缺的天然美景的城 市、城郊项目
万科地产产品系列
蓝光是否需要产品标准化？
背景概况 回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，coco产品系列应市试水
项目名称 蓝光公馆1881 蓝光云鼎 蓝光四叶城 蓝光金楠府 蓝光锦绣城 项目规模 60亩 22亩 70亩 54亩 133亩 区域 高新区神仙树片 区 金牛区蜀汉路 温江国色天乡 成都武侯区双楠 成华区东方新城 项目特点 高端电梯 高端公寓 普通住宅 普通住宅 普通住宅
蓝光coco系列－coco时代
【产品策略】
控制面积，控制总价，满足居家功能
户型 建筑面积（㎡） 63 两室两厅一 卫 三室两厅一 卫 55 实得面积（㎡） 69 58.5 套数 97 97 45-57万 套二变套三 总价区间 备注
53
69 68
coco时代已知楼栋（4、5号楼）户型统计
56.5
78 76
蓝光产品标准化探路 ——蓝光coco系列
背景概况
蓝光coco系列个案研究 蓝光coco系列总结
背景概况 标杆开发企业已拥有自己的标准化产品，对于正在“走出去”的蓝光也是必经之路
恒大地产五大系列
城市外围的超级万亩 大盘，综合旅游、度 假、商务、居住为一 体的优质项目
繁华都市中心 区域的顶级豪 宅项目，设计 有私家花园， 空中别墅等超 豪华产品
【价格策略】—定价分析
楼层 32F 31F 30F 29F 28F 27F 26F 25F 24F 23F 22F 21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 建筑面积 66.48 71.3 69.42 69.42 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.35 69.36 建面单价 10084.24 13753.16 10086.43 10086.43 10086.52 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10392.21 10392.21 10392.21 10392.21 10392.21 10392.21 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10188.9 10086.52 10086.52 10086.52 10086.52 14625.14 总价 670400 980600 700200 700200 699500 706600 706600 706600 706600 706600 706600 706600 720700 720700 720700 720700 720700 720700 706600 706600 706600 706600 706600 706600 706600 699500 699500 699500 699500 1014400
房间 厨房 卫生间 客厅 主卧 次卧 赠送
尺寸 1800*3000 1900*1900 3500*4000 3800*3100 2600*2200 飘窗
面积（㎡） 5.4 3.61 14 11.78 5.72 约6㎡
房间 厨房 卫生间 客厅 主卧 次卧 赠送
尺寸 1800*3000 1900*1900 3500*3000 3800*3100 2600*2200 飘窗
蓝光coco系列－coco时代
【价格策略】
价格低开高走，单价适中，控制总价
区域项目分布示意
项目名称
招商东城国际 协信中心 万科钻石广场 世茂玉锦湾 九龙仓江湾城 （御园） 嘉通云尚 和信融锦云湾 保利康桥 通瑞龙邸 蓝光coco时代
未推 预推 已推
主力价格
11500 9300 11900 10600 9600 9600 11200 14800 —— 9300
100
97
64-67万
97 套二变套三
蓝光coco时代目前户型面积段集中在53-70平米，其中D1、D2面积相对较大，得房率相对较高， 可变小套三；D3、D4、D5面积相对较小，得房率相对较低，为套二户型。 4、5号楼均为3梯10户，其中D1、D2可变小套三户型面向中庭，D3、D4、D5套二户型面向二 环路。 从已推出的4、5号楼来看，各种户型面积配比均衡；同时套二总价区间大约在45-57万，套二变 套三户型总价约为64-67万。
在coco系列之前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公 寓，普通住宅，别墅，以及总部办公（青白江还有一块商业 地），总体涵盖面较广，但销售均不温不火。 需要一个新的产品来活跃市场，而蓝光擅长的“短、平、快” 开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级，契合产品 标准化建设，coco产品系列开始试水蓉城。
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6#
2012.10.12 2012.10月底 ……
采用底商+社区，独立5号楼底商形成商业广场向周围辐射，其余7栋住宅以围合式布局，将商业与公寓住宅 结合相连； 从交通体系看，先开发临主干道住宅，再开发次干道住宅（先外围后内部），即前期开发4、5、6号楼，后 期预计陆续开发2、3、7、8号楼，最后开发1号楼； 项目从拿地、建筑施工、产品推广、前期预售，仅为6个月时间，无不突显蓝光此类项目开发的娴熟程度。
常规阳台赠送，阳 无 台个数较多 常规阳台赠送 常规阳台赠送 常规阳台赠送 无 无 无
嘉通云尚 50-104 和信融锦云湾 70-90 保利康桥 通瑞龙邸 110-200 ——
常规阳台赠送，阳 无 台面积较大 —— 飘窗＋阳台赠送 —— 有 未售新盘
蓝光coco时代 63-70
区域内除办公性质房源外，主力面积普遍在70平米以上，蓝光coco时代的面积定位集中在6370平米之间，填补了区域空缺。 区域产品整体赠送率不高，但蓝光coco时代产品具有可变功能空间优势。
总户数
容积率 物业管理
2000户
车位情况
4.5
蓝光嘉宝物 业管理有限 公司 50-89平米
物管费