2016中南财房地产估价复习资料

一、二章1、❤简述房地产估价的内涵基本内涵：房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

2、❤简述房地产估价的必要前提独一无二，价值量大3、简述房地产状况描述的主要内容（一）基本状况描述1、名称2、坐落3、四至4、规模5、用途6、权属（二）区位状况描述1、位置2、交通3、周围环境和景观4、外部配套设施（三）实物状况描述1、土地实物状况2、建筑物实物状况（四）权益状况描述1、土地权益状况2、建筑物权益状况4、①抵押价值的内涵与计算p91-92内涵：是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

抵押贷款额度=抵押价值 *贷款成数(V * k)抵押价值=V未设法下价值– Z已抵押债权数–T拖欠工程款– V其他法定款再次抵押价值= V未设法下价值–Y已抵押贷款余额/k贷款成数–T拖欠工程款– V其他法定款②楼面地价的含义与计算p102-103楼面地价：是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格（楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

）楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率；容积率=总建筑面积/总占地面积【2006年真题】某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（）万元。

A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D【解析】变更为商业用地的土地单价= 2000元/㎡× 2．0= 4000元/㎡某仓库房地产土地面积= 800㎡/ 0.8=1000 ㎡应补地价的数额= （4000元/㎡- 850元/㎡）×1000 ㎡ =315万元③期房的内涵与价格的计算p104-105人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。

即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房。

期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿【2006年真题】某房地产现房价格为4000元/㎡，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ ㎡（年末收到），出租运营费用为每年50元/㎡．假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（）元/㎡．A.3300B.3324C.3335D.3573解析：该期房目前的价格=4000-【250/（1+ 5％）^2+ 250/（1+ 5％）^1】-200【答案】C5、❤比较价值、收益价值、成本价值根据不同的评估方法，评估价值有不同的称谓：收益法－收益价值，成本法－成本价值，市场法－比较价格收益法测算出的倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法测算出的倾向于最低卖价市场法测算出的倾向于成交价格，趋向于市场价格三种价格之间的关系：正常市场情况下：比较价格与收益价格基本一致；房地产泡沫情况下：比较价格大大高于收益价格；市场不景气情况下：成本价格大大高于比较价格或收益价格。

6、无租约限制价值、出租人权益价值、承租人权益价值无租约限制价格是指，房地产在不考虑租赁因素影响下情况下的价值，其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。

出租人权益价格是指，出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。

承租人权益价值是指，承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。

7、♡估价中的房地产含义p43，✔房地产实物、权益、区位含义p46-51,p56严谨意义上的房地产是指：土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

实物：房地产中看得见、摸得着的部分。

权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

区位：原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成为房地产的重要组成部分。

三、四章1、❤简述房地产估价的原则内涵及内容房地产估价原则：人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动应依据的法则或标准。

这些法则或标准版就是房地产估价原则。

内容：①、独立客观公正原则②、合法原则③、价值时点原则④、替代原则⑤、最高最佳利用原则⑥、谨慎原则2、❤简述房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则的含义合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。

最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。

估价时点原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值，这个由估价目的决定的某个特定时间就为估价时点。

替代原则，要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

3、❤简述房地产估价最高最佳使用原则的三大经济理论基础收益递增递减原理---确定估价对象的最佳集约度和规模均衡原理---确定估价对象的最佳集约度和规模均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。

适合原理---确定估价对象的最佳用途是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。

五章1、♡简述比较法（市场法）的含义、♡理论依据、♡适用对象、操作步骤含义：就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。

理论依据：替代原理同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格大数法则（大数定律）在随机现象中，大量重复测量结果的平均值会接近一个确定的数市场法适用的对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地不适用市场法的对象：数量很少的房地产、很少发生交易的房地产、可比性很差的房地产。

操作步骤：搜集交易实例选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当的处理求取比准价格2✔、简述选取可比实例的数量与质量要求数量：一般选取3个以上（含3个）10个以下（含10个）可比实例质量（四要求）：①、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产②、可比实例的交易类型应与估价目的吻合③、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点④、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格3♡、简述建立比较基础（准）的内容(例题和计算)p178-184统一房地产范围、统一付款方式(具体方法通过折现计算P=F/(1+i) ^n)、统一税费负担（计算方法如4）、统一价格单位【2006年真题】某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡．（）【答案】√【解析】不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。

但是如果在币种按算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价500×（1-0.7%）∧8 ×7.95=3757.78【2006年真题】某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/㎡．A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A第一步，统一付款方式，统一到成交日第二步，统一面积内涵和单位建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建设面积，设建筑面积为xx＝100＋10%xx＝111.11建筑面积单价＝28. 81132万/111.11＝25934♡、交易税费非正常负担的修正计算解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的（成交价，买方负担少，卖方负担多）（买方负担—卖方实得，反之）正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的金额正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的金额买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格＝应由买卖双方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率正常成交价格＝卖方实际得到的金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)正常成交价格＝买方实际得到的金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)【典型例题】某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。

某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／平方米。

A.2830.19B.2941.18C.3061.22D.3191.49【答案】D【解析】首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际支出的。

3000元中，买方还要支付税费，所以他实得的一定比这个少，因此3000元是卖方的实际得到的。

【2006年真题】某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/㎡．A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D第一步，计算出正常的市场价格，买方付给卖方2385，税费由买方负担，因此2385是卖方实得第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额买方实际付出的价格＝正常成交价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559×（1＋3.9%）＝26595✔、简述交易情况修正的含义、偏离因素、修正方法含义：如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常价格，称为交易情况修正。

偏离因素：①强迫出售或强迫购买的交易②利害关系人之间的交易③交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易④急于出售或急于购买的交易⑤交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易⑥相邻房地产的合并交易⑦特殊交易方式的交易⑧交易税费非正常负担的交易⑨受迷信影响的交易方法（两种）百分率法可比实例的成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格差额法可比实例的成交价格±交易情况修正额=可比实例正常价格6✔、简述市场状况调整的含义和方法含义：可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整市场状况调整的方法（一）调整通用公式可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T，则有：可比实例在其成交日期的价格×（1±T%）＝可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格/ 可比实例在成交日期的价格＝（1±T%）（二）❤市场状况调整的价格指数法定基价格指数（尾首相比，尾/首）采用定基价格指数进行市场状况调整的公式：估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）环比价格指数（连乘）采用环比价格指数进行市场状况调整的公式：估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×………×估价时点时的价格指数7✔、房地产状况调整的内容区位状况调整：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施实物状况调整：权益状况调整8✔、求取比准价格的公式百分率法比准价格=可比实例的成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数比准价格=可比实例的成交价格×〔1/(1±s%)〕×（1±T%）×〔 1/ （1 ± R% ）〕差额法比准价格=可比实例的成交价格±交易情况修正额±市场状况调整额±房地产状况调整额六章1♡、简述收益法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤含义：是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。