商业地产成功五要素
房地产自持商业运营方案
房地产自持商业运营方案一、引言房地产自持商业是指开发商将房地产项目中的商业部分自持经营，将商业租赁作为房地产项目收入的一部分。
自持商业运营既可以为开发商提供稳定的收入来源，同时也为房地产项目的居住者提供便利的服务和丰富的生活体验。
本文将重点探讨房地产自持商业运营方案，包括商业选址、商业定位、商业租赁模式、商业管理等方面内容。
二、商业选址商业选址是房地产自持商业运营的首要问题。
选择一个好的商业选址可以有效地吸引更多的消费者，提高商业租赁率。
商业选址需要考虑以下几个因素：1. 人口密度：选择人口密集的地区，可以增加商业的潜在消费人群；2. 交通便利性：选择交通便利的地区，可以吸引更多的消费者；3. 市场定位：根据房地产项目的市场定位，选择适合的商业选址；4. 竞争环境：评估周边商业环境、竞争对手情况，选择相对较少竞争的地区。
三、商业定位商业定位是指确定商业公司的经营方向和定位目标。
好的商业定位可以帮助吸引目标消费者，提高商业租赁的盈利能力。
商业定位需要考虑以下几个因素：1. 目标消费群体：根据项目所在地的人口特点、收入水平等因素，确定目标消费群体；2. 商业品类：根据目标消费群体的购物需求，确定商业租赁的品类组合；3. 商业风格：根据房地产项目的建筑风格、项目定位等因素，确定商业的风格和形象。
四、商业租赁模式商业租赁模式是指商业公司和商家之间签订的租赁合同模式。
商业租赁模式需要考虑以下几个因素：1. 租赁方式：可以是固定租金、按销售额提成、按面积收租等方式；2. 租赁周期：可以是长期租赁、短期租赁或者季节性租赁等周期方式；3. 中介机构：可以选择自己经营或者委托中介机构进行租赁管理。
五、商业管理商业管理是指对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决。
商业管理需要考虑以下几个方面：1. 商业招商：制定招商计划，积极开展商业招商活动，吸引优秀的商家入驻；2. 商业运营：对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决，包括商家关系管理、租金收取及追逐等方面；3. 商业促销：开展各种促销活动，提升商业租赁的人气和盈利能力；4. 商业评估：定期对商业租赁进行评估，根据评估结果进行调整和优化。
万达商业模式分析PPT课件
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
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二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
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• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
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四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
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• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
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• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
提高商业地产销售效果的个关键要素
提高商业地产销售效果的个关键要素商业地产销售是一个具有挑战性的领域，为了提高销售效果，存在一些关键要素。
本文将深入探讨这些要素，帮助业主和销售人员在商业地产销售中取得更好的成果。
一、市场调研和定位在商业地产销售中，市场调研和定位是至关重要的。
首先，了解目标市场的需求和趋势对于确定适当的销售策略非常重要。
这包括研究目标客户的购买行为、偏好和所面临的挑战。
此外，商业地产的定位也是成功销售的基础，业主和销售人员需要确定自己的产品或服务在市场中的定位以及与竞争对手的差异。
二、品牌建设和市场营销在商业地产销售中，品牌建设和市场营销是取得成功的关键要素之一。
建立一个独特而有吸引力的品牌形象可以提高客户的认知度和忠诚度。
通过市场营销活动，如广告、促销和公关活动，可以将产品或服务推向目标客户，并激发他们的购买决策。
此外，使用各种数字营销工具和社交媒体平台也是必不可少的，以便更好地与客户进行互动并提高销售转化率。
三、专业化销售团队和培训一个专业化的销售团队对于商业地产销售至关重要。
拥有经验丰富且熟悉产品或服务的销售人员能够更好地理解客户需求，并提供个性化的解决方案。
此外，提供定期的销售培训和技能提升也是必要的，以确保销售人员具备最新的知识和技巧，能够应对市场变化和客户需求的挑战。
四、客户关系管理和售后服务客户关系管理和售后服务对于商业地产销售的长期成功至关重要。
建立良好的客户关系可以帮助提高客户满意度和忠诚度，并为未来的销售提供良好的口碑和推荐。
此外，提供优质的售后服务和持续的支持将确保客户对产品或服务的信任和满意度，促使重复购买和口碑传播。
五、创新和技术应用创新和技术应用可以帮助提高商业地产销售的效果。
例如，利用虚拟现实和增强现实技术可以提供逼真的展示和交互体验，增强客户对产品的兴趣和购买意愿。
此外，数据分析和智能化营销工具也可以帮助销售人员更好地了解客户需求，并制定个性化的销售策略。
六、建立合作伙伴关系与行业内的合作伙伴建立良好的关系可以帮助商业地产销售人员获得更多的销售机会和资源。
商业地产成功五要素
商业地产成功五要素海南方兴未艾的商业地产目前存在大型商业设施过热的苗头，目前商业物业开发规模之大，市场形势之火令人甚忧。
随着这股浪潮的席卷，市场的不成熟也带来诸多问题。
目前海南一些投资商是基于简单的算术投资分析，索性将商业地产像住宅那样销售，卖楼花，分期付款，这样的情形在海南商业地产开发中非常普遍，在海口的几个大型的商铺就是以住宅的方式销售。
如果这样的商铺被一抢而空，投资商自然是暴利。
事实上到目前为止，笔者还没听说过哪个每平方米几万元的商铺能全部卖完。
就眼前而言，海口某些商业地产项目，楼还未竣工，广告已铺天盖地。
这样的现象令人忧心。
应该说，国内的商业地产已经到了一个十字路口，商业地产的投资商们要好好考虑暴利背后是什么，或者真的有暴利吗？要建成和做好一个商业地产项目不是一个简单的算术问题，操作一个成功的商业地产项目要有很多因素组成的。
第一，良好的位置在国内成功的购物中心首先要有一个很好的地理位置。
中国的购物中心与国外的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ不同，即使私家车日益增多的今天，也未见郊区型的商业地产项目有成功的例子，无论是国内几个超大城市，还是省会城市，目前成功的商业地产项目都在市中心。
在传统商业区选址成为一个商业地产项目成功的基础。
笔者认为郊区型的商业地产项目，不会有太大起色。
原因其实很简单，商圈的研究要以基本消费群体作基础。
绝大部分中国人仍然愿意住城里，如果让开车或坐公共汽车去郊区购物，再回到市区，肯定是行不通的。
一方面国内的郊区型购物中心尚无此魅力，另一方面其实增加个人的消费成本，购物时间也大大的增加。
市中心里的购物场所人头攒动，有人气，更符合中国人的购物消费习惯。
从这个方面看，目前发展商业地产项目的成本会很多高。
因为要选址在市中心，交通要便利，这种位置的土地价格非常高，拆迁成本也相当高，因此投资商业地产项目的门槛是相当高的。
第二，准确的市场定位选址解决理想位置，第二个因素就是要有一个良好、准确的商业定位。
商业地产 专业市场运作的五大要素
商业地产专业市场运作的五大要素1.区位好才能路通、货通、财通做专业市场对交通的区位条件要求非常严格，区位往往是专业市场的命脉，交通则是专业市场的命门。
区位分宏观、中观和微观区位，交通则分内交通和外交通。
零售商业希望连接在市民出行的主干道上，但是专业市场希望建在连接城市高速路的主干道上。
路通，货通，财通，区位交通条件的重要性自是不必赘言。
2.产业基础作为强大市场支撑专业市场往往分为产地市场和销地市场，或者二者兼而有之。
不管产地还是销地，均需要有雄厚的产业基础作为支撑，需要原材料、产品、配套工艺、周边产品以及关联服务企业等一条龙的产业支持。
中国做专业市场最成功的浙江义乌小商品城和浙江绍兴柯桥纺织市场无不如此。
浙江义乌小商品城和绍兴柯桥纺织市场发布的指数能影响全球此类商品的采购价格。
要形成这种影响力，就必须有产业基础。
浙江义乌小商品城是市场带动产业的典型，柯桥纺织市场是产业带动市场的典型。
也就是说，义乌小商品城是先有市场再带动产业发展，所以义乌是前店后工厂的发展模式；而柯桥纺织市场是先有产业后有市场。
柯桥的纺织品产业非常发达，产品运出去卖的是原料，利润都被流通领域赚去了，因此在本地开始出现了纺织品交易，渐渐形成市场。
没有产业基础，要做成像义乌小商品城和柯桥纺织市场这种规模和影响力都不太可能。
在南极固然可以卖北极熊，在北极自然也可以卖企鹅，毫无产业基础的专业市场，自然会死于货源之缺、配套之乏、物流之贵。
即使是不死，也生存得举步维艰。
所以，做全国性、区域性专业市场，必须有加工产业支撑。
3.政策支持可提供完善配套条件产业基础雄厚就一定可以做旺专业市场吗？回答是不一定。
原因是雄厚的产业基础是一个专业市场的首要基础之一，但如果某个产业在一个城市的基础虽然雄厚，流通模式却不走专业市场，或者根本未形成本地某业态的专业市场，作为“创造”和“创意”出来的专业市场，经营前景可想而知。
专业市场五要素当中非常重要的是政策支持。
商业地产项目运作成功要素分析
商业地产项目运作成功要素分析1.项目策划和选址：一个成功的商业地产项目需要进行充分的市场调查和分析，确定适合项目发展的地点和定位。
选址的成功与否直接影响到项目的客流量和利润。
项目策划包括确定项目定位、目标市场和商业模式，在发展过程中需不断进行市场调研和调整。
2.强大的开发团队和管理团队：商业地产项目需要有专业的开发团队进行项目设计、施工和验收，并有高效的管理团队进行项目运营和管理。
开发团队需要具备丰富的开发经验和专业技术，能够把握市场需求和投资风险。
4.与政府的合作和支持：商业地产项目在选址、规划、建设和运营过程中，需要与政府部门进行合作，并获得相关政府政策和支持。
政府的支持可以为项目提供便利的审批流程、减少税收负担，同时政府的规划和配套设施建设也会对商业地产项目起到积极的推动作用。
5.市场需求和竞争分析：商业地产项目运营成功的关键在于准确把握市场需求，提供符合消费者需求的产品和服务。
同时还需要对竞争对手进行准确的分析和评估，制定相应的竞争策略。
6.优质的租户和合作伙伴：商业地产项目的运营需要吸引优质的租户和合作伙伴，提供多样化的商品和服务，满足消费者的各种需求。
合作伙伴的选择需要考量其品牌影响力、运营实力和市场拓展能力。
7.良好的运营和管理体系：商业地产项目需要建立健全的运营和管理体系，包括物业管理、客户管理、供应链管理等。
高效的运营和管理可以提高项目的盈利能力和客户满意度。
8.不断创新和提升：商业地产项目需要不断进行创新和提升，引入新的商业模式和科技手段，满足消费者的新需求。
同时需要进行定期的市场分析和竞争分析，及时调整和优化项目策略。
9.风险管理和控制：商业地产项目需要加强风险管理和控制，包括市场风险、投资风险、运营风险等。
建立风险管理体系，制定相应的风险防范措施，及时应对和调整，降低风险带来的损失。
综上所述，商业地产项目的运作成功要素包括：项目策划和选址、强大的开发团队和管理团队、充足的资金和良好的融资渠道、与政府的合作和支持、市场需求和竞争分析、优质的租户和合作伙伴、良好的运营和管理体系、不断创新和提升、风险管理和控制。
什么是商业地产
商业地产商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
目录介绍商业地产规模也有大有小。
规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目,可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
商业地产模式第一种就是我们逐步认同的是“只租不售",这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。
由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上.这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。
一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。
商业地产成功运营的十大要素
商业地产成功运营的十大要素第一，理念决定成败目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。
套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。
尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。
第二，要规划更要策划从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。
俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。
整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。
第三，整体布局事关开发成败商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。
商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。
重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。
由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!"第四，招商成功不等于万事成功不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。
因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。
现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。
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商业地产成功五要素
海南方兴未艾的商业地产目前存在大型商业设施过热的苗头，目前商业物业开发规模之大，市场形势之火令人甚忧。
随着这股浪潮的席卷，市场的不成熟也带来诸多问题。
目前海南一些投资商是基于简单的算术投资分析，索性将商业地产像住宅那样销售，卖楼花，分期付款，这样的情形在海南商业地产开发中非常普遍，在海口的几个大型的商铺就是以住宅的方式销售。
如果这样的商铺被一抢而空，投资商自然是暴利。
事实上到目前为止，笔者还没听说过哪个每平方米几万元的商铺能全部卖完。
就眼前而言，海口某些商业地产项目，楼还未竣工，广告已铺天盖地。
这样的现象令人忧心。
应该说，国内的商业地产已经到了一个十字路口，商业地产的投资商们要好好考虑暴利背后是什么，或者真的有暴利吗？
要建成和做好一个商业地产项目不是一个简单的算术问题，操作一个成功的商业地产项目要有很多因素组成的。
第一，良好的位置
在国内成功的购物中心首先要有一个很好的地理位置。
中国的购物中心与国外的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ不同，即使私家车日益增多的今天，也未见郊区型的商业地产项目有成功的例子，无论是国内几个超大城市，还是省会城市，目前成功的商业地产项目都在市中心。
在传统商业区选址成为一个商业地产项目成功的基础。
笔者认为郊区型的商业地产项目，不会有太大起色。
原因其实很简单，商圈的研究要以基本消费群体作基础。
绝大部分中国人仍然愿意住城里，如果让开车或坐公共汽车去郊区购物，再回到市区，肯定是行不通的。
一方面国内的郊区型购物中心尚无此魅力，另一方面其实增加个人的消费成本，购物时间也大大的增加。
市中心里的购物场所人头攒动，有人气，更符合中国人的购物消费习惯。
从这个方面看，目前发展商业地产项目的成本会很多高。
因为要选址在市中心，交通要便利，这种位置的土地价格非常高，拆迁成本也相当高，因此投资商业地产项目的门槛是相当高的。
第二，准确的市场定位
选址解决理想位置，第二个因素就是要有一个良好、准确的商业定位。
商业计划书在当前商业地产营销中日益重要，但这个商业定位一定要与物业的规模相对应。
现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙，生活压力日益增加的情况下，购物中心应是一个人们放松心情，吃喝玩乐的地方，从这点看，国内的购物中心已与西方有共同的趋势，这种趋势便是要体现以人为本的服务和设计，比如商业地产项目的选址是否恰当，工程设计是否合理，停车位是否充足。
另外大型的主力店、有品牌的连锁商家，独特的经营环境和良好的促销手段均要考虑十足。
第三，投资商的雄厚实力
有了良好的地理位置及准确的商业定位后，第三个因素就是投资商的实力，与住宅项目不同的是，住宅项目可以卖期房，而商业地产项目的资金要一步到位。
因此，没有足够的资金资源，投资大型的商业地产项目要小心再小心。
第四，商业组合及入驻商家实力
相对固定的主力租客应是这个组合中的关键，用一些商业的基本组合加上诸多专卖店，构筑成一个一站式购物场所，成为周边区域一家人休闲、购物、甚至参观的好地方。
目前流行所谓主题设计，用特色来吸引消费者，通过主题设计使购物中心的娱乐休闲功能更加突出。
现在很多百货店已在千方百计增加餐饮及娱乐休闲方面的功能。
商业地产项目在规划设计之初，最好先确定主力商店，并在招商的过程中优先办理，从
而在建筑方面能够满足主力商店特殊的建筑要求。
商业地主项目最基础的客源应在于这些主力商店，因为主力商店是有一定的吸引客源能力，整个商场的营业绩效较有保证。
商业地产项目要经营好，还要求开业后，需要策划组织各类节庆活动的能力，内部最好设置几个公共空间，即中庭，用以进行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。
第五，完整的产权和良好的物业管理
商业地产项目完整的产权和良好的物业管理，二者是密切联系的。
分析销售的购物中心就像一盘散沙，开发商只有保留大部分产权才有责任去精心打理。
这时就必须有一个好的物业管理，不过如果把一个大型的商业地产项目管理简单地视为物业管理是错误的。
管理者不仅要合格的水、电、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还要了解商业的经营常识，为各零售商提供住处服务和有参考价值的经营建议。
最后一个因素，笔者认为最重要的一条，是投资商的目的：即不要梦想商业地产是个暴利项目。
商业地产项目漫长的投资回报期是对投资商智慧和资金流量控制的考验。
很多追逐短期利益的房地产商已经尝到了苦果。
海南更需要一批深谋远虑，更具实力，更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。
国外的资本进入中国的购物中心也是迟早的事。
笔者告诫那些准备投资商业地产项目的开发商，要看清楚国内形势，了解国内政策，不要冲动，谨慎投资；如果再加上一点运气，你肯定有回报。