理想与现实的差距——以房养老模式的思考
“以房养老”模式探讨
专家预测 ， 今后 我国中老年人 口将长期居世界首位。 老年化 的现 实和 养老 问题 已摆在 我 们面前 ，其重要性显而易见 ， 由养老而引发的社会、 家庭 问
是一 种值得 探 索和提 倡的 养
老模式的结论 。
一
劳动力转移是经济主体理性选择的结果， 其起 方式， 形成了农村实际需要、 投入效率、 政府人员绩 因于个体发现了城乡劳动收入差异上的 “ 比较利 效考核三者关系上长期的惯性扭曲。
益” 农村劳动力在流动的过程中逐步感知了新的 由于政府人员的绩效考核方式倚重于 Ｇ Ｐ 工 Ｄ、 制度知识， 在流动中收入水平逐步稳定 ， 对改善收 业化水平等宏观指标， 财政支农项目决策缺乏对微
一
定的制度需求压力而改进。 正如制度变迁理论所 府投入效果不理想加上税费改革等因素的作用， 这
示 ， 习俗 等非正式制度具有示 范效应和 自我强 些地区有关经济变量在政府决策函数中的敏感度 诸如 化机制 。 劳动力转移 中的渐进学 习过程会产生示范 逐步 降低 ， 追加投 入的必 要性 减弱 由于支农投入 效应 、 协作效应 以及 网络效应 。个 体在对 内部和外 实际效果没有进入政府对有关机构的评价体系中， 部环境 的反 复“ 错 ” 其主观认 知模 式被信息反 投资决策失误问题没有受到应有的约束。 试 中， 导致了越
提要
本文针对 目 前我
国人 口老 年 化 问题 比 较 严 重 ，
前， 有价值的人力资源与外部环境基本上稳定的结合， 题在财政投入体制上表现的比较突出。目 政府 人才外流成为常态。 而外部人才向农村流动尚没有 对农村发展的资金投入方式主要是沿袭了自上而
试析以房养老——简析模式与现实的可行性
试析以房养老——简析模式与现实的可行性一、概述二、以房养老：简析模式与现实的可行性2.1 以房养老的定义及发展概述2.2 以房养老模式分析2.3 以房养老的优势与风险2.4 以房养老的现实可行性三、案例分析3.1 上海试点项目3.2 广州“金禧华府”项目3.3 青岛“老相伴”项目3.4 深圳市公积金租赁养老试点项目3.5 西安“二万套养老公寓”计划四、结论参考文献一、概述“以房养老”是近年来备受关注的一种养老方式，被赞誉为解决房产老年化问题的创新性方案。
伴随着我国老龄化进程的加剧和房地产市场的持续发展，以房养老已经成为许多家庭关注和选择的一个了解。
本文将对以房养老进行试析，探讨其模式与现实的可行性，并结合5个案例进行深入分析。
二、以房养老：简析模式与现实可行性2.1 以房养老的定义及发展概述以房养老，是指以现有房屋资产为基础，通过转化为商业属性，吸引资本，实现房屋价值转化为养老服务的一种商业模式。
以房养老作为一种创新的资产管理方式，提供财产与服务的双重满足，为老年人赢得使用现有房屋物业的价值。
而随着我国经济水平的提高，居民对于养老服务需求的增加，加上房产老化的现状，以房养老的发展前景十分广阔。
2.2 以房养老模式分析目前以房养老主要分为两种模式，一种是资产转让模式，即老年人将房产出售给养老机构，并在房屋使用权归还的同时获得养老服务；另一种是租赁模式，即老年人出租房产，获得租金，与养老机构签订养老服务协议，享受养老服务。
其实本质上两种模式都是一种养老服务模式，提供相应的养老服务并将产权转化，只是在产权转化方式上有所差别。
此外，以房养老的核心在于将房屋作为资产运用，获取资本投入，发挥经济效益，增加了投资的安全性和可获取性，并且很好地满足了老年人住房、养生等需求，对于老年人养老产业的发展具有积极意义。
2.3 以房养老的优势与风险以房养老作为一种新的商业模式，其优势显而易见。
首先，以房养老满足了老年人有保障的居住需求，同时也为资本市场提供更多的选择和投资机会。
我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略
我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略“以房养老”是指将房屋作为老年人养老的经济手段。
该政策的出现一方面是为了缓解我国的人口老龄化问题，同时又为了解决我国老年人的养老问题。
但是在当前的实际情况下，“以房养老”制度也存在着一些问题和困难。
本文将着重分析“以房养老”制度面临的现实困境，并提出应对策略，以期为解决这一问题提供一些有效的建议。
一、“以房养老”制度面临的现实困境1.市场化难度大“以房养老”制度本身就属于市场化运作的形式，要让老年人通过房屋养老，必须要有购买方的出现。
然而，在当前的市场状况下，购买方并不明显。
一方面，房屋价格高涨，使得老年人拥有的资产在升值之后才有可能兑现，这个过程需要一定的时间。
另一方面，老年人对“以房养老”的认可度还没有完全建立起来，因此难以形成一个较为稳定的市场。
2.政策法律风险大“以房养老”制度涉及到大量的法律问题，而实际上，我国法规并未对“以房养老”作出专门的规定，这就给老年人在兑现房屋养老时带来了很大的风险。
在法律上，很难确定老年人转移房屋的真实意图，另外，如果子女不同意老年人的房屋养老，也难以在法律上进行维权。
3.资产变现难度大“以房养老”的核心就在于房屋兑现，而目前我国资产变现的情况仍然面临着一定的困难。
由于我国目前还没有完善的二手房交易市场，因此房屋兑现的难度，实际上远远大于想象中的困难，这往往会让老年人在养老的过程中付出更多的代价。
4.经济安全风险大老年人将房屋作为养老资产，这个资产既不是货币，也不是能随时变现的权利，而是一种有限制的权益，最终通过转移获得相应的养老金。
因此，老年人在兑现房屋时，往往需要付出很高的经济安全成本，这些成本包括服务费用、税费、办理手续等。
二、应对策略1.完善政策法规为了降低老年人在转移房屋养老过程中的法律风险，应该尽快出台与“以房养老”相关的专门条例，明确老年人的转移意愿，同时也要明确老年人的权利。
另外，加大对房屋兑现的监管力度，严格处罚在资产转移时出现的违规行为。
试论以房养老——简析模式与现实的可行性
内容摘要：【论文摘要】我国正快速步入老龄化社会，如果仅仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，将很难应对必然到来的老龄化危机。
经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——以房养老模式。
【论文摘要】我国正快速步入老龄化社会，如果仅仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，将很难应对必然到来的老龄化危机。
经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——以房养老模式。
【论文关键词】以房养老；养老模式一、概念的提出笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。
以房养老(hecm)，也可称为反按揭，住房反向抵押贷款，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人去世。
它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分。
二、社会背景以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。
第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购买经济适用房，占6．5％；2401075户购买原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。
对我国实行以房养老模式的思考
对我国实行以房养老模式的思考［摘要］以房养老（HECM），也称为住房反向抵押贷款，起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。
在我国推行住房反向抵押贷款实现以房养老，是对现有养老方式的有力补充，为国家、社会和家庭解决养老保障问题开拓一条有益可行的道路。
［关键词］以房养老；住房反向抵押贷款；社会保障以房养老是指拥有房产的老人将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，相应的保险公司或金融机构对房屋的价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月或按年支付现金给投保的老人，这种固定的按期付款一直延续到老人去逝，而老人在享用这笔收入的同时，仍然免费享有居住权。
保险公司或相应的金融机构在老人辞世之后，可获得房屋的产权，将房屋出租或者销售甚至拍卖???。
目前国外在开展该项业务的同时也规定，一旦投保人与保险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人的实际寿命有多长，保险公司一律要按月付款，但如果投保人的实际寿命短于预期寿命，保险公司也一律可以收回房产。
这种贷款方式，对于改善老年人的生活质量、减轻社会保障压力具有积极的意义。
一、以房养老模式的介绍以房养老（HECM），也称为住房反向抵押贷款，起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。
上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是以房养老模式应运而生。
目前，美国、英国、新加坡等十几个国家都实行了以房养老模式，其共同的特点是：贷款机构不尽相同，但都需要银行、保险公司等机构的相互合作。
加拿大唯一的反向抵押贷款产品是由私人的专业公司提供的。
新加坡则是由保险公司——职总英康保险公司推出的，政府是否提供正在讨论之中。
而美国则是由政府和私人房贷机构同时提供，但政府的产品占市场的绝大部分，贷款的运行机构也较多。
以上几个国家虽然设计和提供以房养老产品的机构不同，有的是盈利性的，有的是非盈利性的，但其销售和管理依赖于银行或保险公司众多的机构网络，需要专业房贷机构、保险公司和银行等金融机构的相互合作。
理想与现实的差距--以房养老模式的思考
理想与现实的差距--以房养老模式的思考
龚伟
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2014(000)007
【摘要】伴随我国老龄化社会的步步逼近,以房养老也渐渐成为社会普遍关注的社会焦点问题。
所谓＂以房养老＂,即住房反向抵押贷款,也称＂倒按揭＂、＂反按揭＂等,它是指有养老需求的房主把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合
评估后,按月给房主发放固定资金。
待房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。
【总页数】3页(P42-44)
【作者】龚伟
【作者单位】广东润科律师事务所
【正文语种】中文
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3.现实与理想的\"认知\"差距\r——基于教育经费预算管理的思考 [J], 张川
4.“以房养老”的现实悖论“以房养老”实现需要时间，对房地产市场影响甚微。
“以房养老”与现实楼市的矛盾值得认真思考。
[J], 宋奕青
5.以房养老模式在我国的可行性分析——基于武汉市城市居民以房养老状况的思考[J], 罗莉;王亚萍;徐洋
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我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略
我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略近几年，我国推行“以房养老”的政策掀起了一股养老热潮，许多老年人纷纷将自己的住房变现以供养老。
随着政策的逐渐推进，一些现实困境也凸显出来，而应对这些困境需要我们寻找对策。
当前的“以房养老”政策在立法上尚不完善，法律法规方面还存在一些空白。
目前，“以房养老”主要依靠房屋寿命期满后的租金收入维持用户养老，但在租赁合同、信托基金等方面的法律制度仍不健全，导致合同争议、欺诈等问题频发。
应加强对“以房养老”相关法律法规的研究和完善，明确权益保障、租赁合同、资金管理等方面的规定，确保老年人的权益不受损害。
由于我国房地产市场的特殊性，房价、租金波动较大，导致养老者无法确定未来的租金收入。
很多老年人将自己的房屋变现以供养老，但是面临着房价下跌、租金下降等风险。
为应对这种现实困境，可以建立一个政府机构或专门的机构，负责制定并执行租金调节规定，通过政策手段稳定租金水平，降低老年人的风险。
由于我国养老服务体系建设不完善，老年人往往面临养老照料问题。
现阶段，仅有少数老年人居住在养老院，大部分老年人仍然依赖子女或其他亲属的照料。
在“以房养老”之后，老年人的子女往往无法同时照顾自己和父母，导致老年人的生活质量下降。
应增加养老床位、提高养老院的服务质量，同时加强对养老服务机构的管理和监督，为老年人提供良好的养老环境，解决老年人养老照料问题。
老年人的养老保险问题也是一个亟需解决的困境。
对于房屋变现以供养老的老年人来说，养老保险相当重要，可以起到一定的风险保障作用。
而目前我国的养老保险制度仍然不健全，覆盖面较窄。
应进一步扩大养老保险的覆盖面，提高养老保险福利水平，加强对老年人的保障。
我国推行“以房养老”政策面临着一些现实困境，但也可以通过一系列应对策略来加以解决。
加强政策立法，完善法律法规，稳定租金水平；加快养老服务体系建设，提高养老院服务质量；扩大养老保险覆盖面，提高养老保险福利水平等措施都可以帮助我们应对这些困境，为老年人提供更好的养老保障。
对以房养老的思考
对以房养老的思考［摘要］近年来,我国迅速步入老龄化社会,养老保险面临巨大压力,针对这一问题,有人提出了以房养老这一方式,那么,以房养老在我国是否可行？本文对我国以房养老的现状及存在的困境进行了深入分析,通过借鉴国外成熟的经验做法,对我国以房养老作出了前景展望。
［关键词］老龄化;以房养老;可行性;展望据有关部门统计,早在2000年,我国60岁以上老年人口已经超过了全国总人口的10%,即已步入老龄化社会。
而且60岁以上的人口以每年3%的速度递增,到2045年左右,我国60岁以上人口将占总人口的30%。
十几年前,中国是十个年轻人养一个老人。
到了现在,已变成三个年轻人养一个老人。
发达国家是“先富后老”,中国则是“未富先老”。
面对老龄化社会的匆匆到来,我国基本的养老保险面临严峻挑战,许多老年人由于积蓄不多、医疗费用支出高等原因,仅靠退休金甚至不能满足他们基本的生活需要。
在此背景下,以房养老在北京、上海、南京等城市相继试水。
那么,什么是以房养老,它在我国有没有现实可行性呢？以房养老,是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,而由这些金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况等进行综合评估后,将其房屋的价值化整为零,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时,将继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年(月)金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以,在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
1 我国以房养老的现状及现实困境1.1 以房养老在我国的试行情况2005 年4 月初,南京汤山留园公寓在国内率先推出了“给我你的房子,我替你养老”的旗号,这种“以房换养”业务,一度引起了多方关注。
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岁， 随着生活水平的不断提高居民 平均寿命还将不断延长 。 由此我们 不 难算 出 ， 如 果一个 人 ３ Ｏ岁购 房
高甚 至敬 而远之 就是 在所 难免 的
事了。
房屋 的建 安成 本大 概在 每平方 米 ３ ０ ０ ０ 元左 右 。 通 常所 谓 的房屋 升
其 次 ，二元 制 土 地所 有 权 制 度决定 了农 村居 民无 法参 与 以房
计 和 房屋 价格 而 言 ， 至少 存 在 以 下 三个方 面 因素不 利 于 以房 养老
模 式 的推 广 。
第一 ， 房屋设计寿命短不利于 以房养老模式的推广。 按照 目前 国
准 虽 然 尚未 出 台 ， 但 以 目前 广州
为例楼面地价已经 突破 了３ ． ４ 万元／ 平 方米 ， 也 许 由此 我们 不 难 想象 ７ ０ 年后 须补缴 的土地 出让金 绝非 少 数 。补缴 如 此庞 大 的土 地 出让 金， 应 由谁 来 承担 ？让 房 主 补缴
但业 界普 遍认 为 自动续 期有 两个
前提条 件 ： 一是 补缴 土地出让金 ；
房地产市场
二是 房屋仍然 可以继续 使用。因为 如果 房屋已经成为危房 ， 存在严重 的安全隐患不能继续使用了 ， 也就 没有 再为 土地 使用 权续 期之 必要
了。 此时 ， 最 大 的可 能性 是 国家 在
养老 。 按 照 目前我 国法律 的规 定 ， 农 村集 体所 有 的土地 不能进 行房 地产 开 发 ， 并 且 严厉 禁 止城 镇居 民购 买农 民宅基 地住 房 。换 句话 说， 农 民的住 房 只能 在本 集 体经
值其 实 只是 土 地 的升值 ， 房子 本
身不但不 能升值 而且还存在折 旧 ， 因此 所谓 的 以房养 老其 实质也 是
“ ， 从而增加各方 的违约风 险。
第二 ， 超过房屋设计使用 寿命 土地使用权面临收 回风险 ， 各方利
二、 房屋 自身的问题
所谓 以房 养 老 ，房屋 是 养 老 的基 础 和前 提 ， 房屋 的质 量和使 用寿命 直 接关 系到 以房养 老模 式
命 其 实只有 ５ ０ 年， 从 房屋 竣工 开 始经 过 ５ ０ 年 的期 限 ， 房屋 也就 要 报废 了 。另外 据 统 计 ， 我 国的 公 民平 均首 次置业 年龄 普遍 比西 方
吗 ？若有 这 么一大 笔钱 估计 就不
需 要参 与 以房 养 老 了 ，因此让 房
主 来 承 担 该 费 用 是 行 不 通 的 。那
最后 ， 政 府 对 土地 一 级 市场
（ 即土地出让市场 ） 的垄 断阻碍 了 以房 养老制 度的完善 。众所周 知 ， 近 年来 房价 高企 的幕后 推手 乃是 不断攀高 的地价 ， 这 与我 国政府垄 断 土地一 级 市场有 着 密不可 分 的
会是 １ ０ ０ 年 设计 寿命 。换句话 说 ， 通常 我们 居住 的房屋 设计 使用 寿
况下 的 以房 养老 制度 设计却 将 急 需 提高养老保 障的农 民排除在外 ，
这 足 以说 明 目前 的 以房养 老制度 设计存在缺 陷。
家的相关 民用建筑设计规范 ， 房子 寿命分为 １ ０ ０ 年 和５ ０ 年两种 ， 一般
民用 建筑 都是按 ５ Ｏ 年设 计 的 ， 只 有纪 念性 建筑 和特别 重要 建筑 才
作用 和意义将大 打折扣 。
“ 血 浓 于水 ”的 观 念 深 人 人 心 。 父
母 的财 物一般 都会 毫不 保 留的传
“ 以地 养 老 ” 。由 于政 府 垄 断 了 土
７ ５ 岁去世 ， 在他 去世后 的第 ５ 年 房 屋 的使 用期限就 已经到期 ！银行 、 保 险公 司等金 融机 构 如何 才能 收
回成本 ， 更 不要 说利润 了。 如果银 行、 保 险公 司等金融机构在 以房养 老 中不 能 获利 ， 那 么 这种 以房养
成本 （ 也 叫建筑成本 ） 占房价 的比 例非 常小 ， 以广 州为例 ，目前 的平
均房 价 已超过 ２ 万元 ／ 平 方米 ， 而
国家要 提早 １ ５ 年左 右 ， 一 般来 说
在３ ０ 岁 前后 就 开始 首 次置 业 了 ， 而 我 国居 民 的 平 均 寿命 目前 是 ７ ５
么 接下 来 只有 银行 、 保 险公 司等
金 融机 构来 承 担 ， 如此 以来 参 与
以房 养老 的金 融机 构还有 利 润空
间存 在 吗？作 为企业 的金 融机 构 而言 ， 如果参与 以房养 老只能 “ 赔 本赚吆喝”无利可 图 ， 其积极 性不
关系 。 仅就 房屋 本身而言 ， 其建安
能否顺利 实施 。 但就 目前 的房屋设
益无法平衡 。 虽然《 中华人 民共 和
耕地、 宅基地 、自留地 、自留山等
集 体所 有 的 土地 使用 权 ， 但 法律 规定 可以抵押的除外 ”的规定 ， 农 民的宅基地住房不能抵押 给银 行 、
国物权法 》 规定 了 ： “ 住 宅建 设用 地使用权期 间届满 的，自动续期 ” ，
房 地 产 市 场
续 期并 非免费续期 。 也就是说 ， ７ ０ 年 后土 地使 用权人 必须 补交 一定 数 量的土地 出让金才能继续使 用。 土 地 出让金 的具体 补缴 方式 和标
保 险公 司等 金 融机 构 ， 丧失 了以 房养 老 的基 础 ，因此 农 民也 就 不 可能参与 以房养老 了。 此外 ， 当前 城市 居 民的养老 保 障要优越 于农 民， 这 也是不争 的事实 。 在此种情
老 模 式 自然 也 就 难 以维 持 和 发 展 。
地供 应 的一 级 市场 ， 地 价受 政 府
投资政策和投 资方 向的影响过大 ，
极 易 导 致 以 房 养 老 中 各 方 利 益 的
济组织 内部 流转 。同时 ， 根据 《 中 华 人 民共和 国物权 法 》 第１ ８ ４ 条：