厦门写字楼现状分析

厦门写字楼现状分析
在2004年以前，厦门的写字楼市场都不太景气，较低的售价并没有带来销售面积的增加，进入2005年，面对政策的变化及经济发展所带来的内在需求，人们开始重新审视写字楼市场的发展，被压抑了几年的写字楼市场开始出现一片繁荣景象。

一、写字楼租赁市场
1、写字楼优势日益突出、租赁市场更趋火爆
厦门写字楼的市场份额正在上升，许多写字楼项目出租率有了明显提高，特别是中高档写字楼出现了排队等候的局面，租赁市场开始走向繁荣。

写字楼能够提供较好的办公环境，树立企业形象，并提高员工的认同感，越来越多的企业开始选择在写字楼内办公；另外，写字楼物业也在弥补自身的不足，如通过引进国内外知名的物管公司提高自身的服务水平，通过租赁客群的聚集产生经济效益，通过引进户式中央空调等设备降低企业运行成本。

市场环境的改变及写字楼自身质素的提高，使写字楼的市场需求开始显现。

2、整体租金呈上升趋势、中高档写字楼租金涨幅最大
从租金来看，普通写字楼与高档写字楼的租金差异较大，普通写字楼由于建筑物的老化及软硬件配套的落后，使其租金水平较低，集中在25-30元/平米/月，但与此形成鲜明对比的是，高档写字楼出租情况相当好，且租金是普通写字楼的3-4倍，如国际银行、银行中心租金高达80元/平米/月以上；从租金增长幅度来看，中高档写字楼的租金上涨幅度较大，如国际银行大厦、建行大厦等，而大量的中低档写字楼租金小幅上涨或维持在现有水平。

（注：银行中心、国际银行大厦、建行大厦已扣除物管、中央空调等费用）
3、投资回报率仅次于商铺，收益相当可观
厦门商铺投资回报率一般在8%左右（未扣除税费），如明发商业广场、东方明珠广场等；住宅的投资收益主要由租金收入加物业升值两部分构成，但回报率也较低，除了部分酒店式公寓投资回报可达8%以外，其它项目基本在5%以下；而写字楼的投资回报率可达7%左右（如下表所示），仅次于商铺，且其具有租赁期较长、支付有保障等特点，投资回报相当可观。

厦门写字楼投资回报率测算表
二、写字楼销售市场
1、市场行情看好
2005年上半年，北京、上海等地的写字楼市场已经开始出现回暖迹象，售价及成交量都有不同程度的增加，厦门的写字楼市场也不例外。

在2003年以前，厦门写字楼市场还处在低迷状态，很多开发商都都千方百计地将办公用途的土地变成住宅进行销售，政府也尽量减少写字楼用地的审批；进入2004年，九洲大厦的成功拍卖、百脑汇用地及江头A3地块两块写字楼用地的推出，引起了社会各方对写字楼的关注；到2005年3月末，在总共81.53万平方米的空置商品房面积中，办公写字楼面积仅为5.54万平方米，所占的比例从70%下降到6.83%，另外，商住楼项目开始出现如华侨海景城、碧湖豪庭等。

从以上情况可见，政府及开发商都非常看好写字楼市场的未来发展，2005年将是厦门写字楼由低迷走向繁荣的重大转折点。

2、供给量将创历史新高
从供给量来看，2005年下半年至2006年年初推出的写字楼建筑面积将达33万平米左右，且项目规模较大，建筑面积集中在6-10万平米。

从项目的分布情况来看，多数项目分布在商务氛围较好、交通便利的老城区及湖滨南北路区域，部分项目还拥有丰富的景观资源，如厦门第一广场的海景优势、中闽大厦的湖景优势，客户可以根据自己的需求，选择不同区域的产品。

3、中等档次写字楼存在较大投资空间
从价格水平来看，写字楼售价与周边住宅价格相差无几，部分项目甚至低于周边住宅价格，如赢家天下低于同区域住宅售价1000-2000元/平米。

而从价格
分布区间来看，高档次写字楼高单价、高总价，客户层面相对较窄，而售价在6000-8000元/平米的中等档次写字楼，其针对的客户层面较大，且总价较低，客户的购买门槛也较低，使其具有更高的投资价值。

4、产品细分明显
早前建设的写字楼大多定位不明确，且存在公摊大、功能配套不齐全、科技含量较低及物业管理水平低等不足，形成了“表面供过于求，实际上供不应求”的状态。

而近期开发建设的写字楼项目大都有明确的市场定位，并根据项目自身特点进行产品细分，例如针对中小企业的写字楼项目海湾财富中心、世纪晶华等，其户型面积以50-250平米为主；针对大中型企业的项目赢家天下、中闽大厦、厦门第一广场等，其户型面积可达250-1200平米，部分项目还可以自由分割，以适应不同公司办公的户型标准；另外，也出现针对某类客群的主题型办公楼，如出现以物流行业为主的海天物流中心。

三、写字楼的发展趋势
1、多项利好政策推动写字楼快速发展
从政策层面来看，在过去的很长一段时间内，政府都在限制写字楼开发，主要通过增加税收、提高银行贷款门槛、限制土地供给等方式；到了2004年年末，厦门第一次提出要增加写字楼的土地供给，并出台鼓励写字楼发展的相关政策；至2005年，七部委文件锋芒直指住宅物业，而对写字楼等商业用房无明显限制，充分说明了政府对写字楼及其它商业用房的肯定。

同时，政府相关部门也表示今后在厦门新注册的公司都必须在写字楼内办公，且对在住宅或者商住楼办公的中小企业政府部门将提高物业管理费用，这些利好消息，将使厦门写字楼市场快速发展。

2、价格上升趋势明显
厦门的写字楼售价还处在较低水平，且近年来价格涨幅不大，甚至出现下降的局面，与住宅每年15-18%的价格涨幅相比，写字楼售价还有较大的上升空间；另外，写字楼与第三产业的发展密切相关，其开发量及价格应该跟第三产业的发展呈同比例增长，而这几年厦门经济总量有了较大提高，特别是以高新技术产业为核心的第三产业得到了迅速发展，但这并没有使厦门写字楼市场出现量价齐升
的局面。

厦门的写字楼价格就像被压缩的弹簧一样，在内部需求和外部动因的推动下，价格将上升到一个崭新的高度。

3、区域开发成新热点
便利的交通条件、浓厚的商务氛围、完善的配套设施是写字楼选址的重要标准，而这些条件的实现都要以聚集效应为前提，客观上需要形成一个或几个较为集中的商务区。

目前，厦门也在规划几个较为集中的商务办公区域，如金尚路总部经济带、鹭江道商务区、滨北商务区。

特别是滨北商务区，规划总用地面积约78公顷，一期核心工程滨北仓库区，已有人民银行、中国联通等大型企业将进驻该区域。

滨北商务区的规模优势及其后发优势，将是厦门写字楼区域开发的新热点，并将形成与鹭江道争夺中央商务区的态势。