中原深圳万科系项目执行工作标准化流程45页XX年
万科施工程序(3篇)
第1篇一、项目前期准备1. 项目立项：对项目进行可行性研究，包括市场调研、政策分析、经济效益分析等，确保项目符合国家政策、市场需求和企业发展战略。
2. 设计阶段：根据项目定位和功能需求，进行方案设计、初步设计、施工图设计等，确保设计方案合理、可行。
3. 施工许可：取得相关政府部门颁发的施工许可证，确保项目合法合规施工。
4. 施工招标：根据项目特点和需求，进行施工招标，选择具备资质、信誉良好的施工单位。
5. 合同签订：与施工单位签订施工合同，明确双方权利、义务和责任。
二、施工准备阶段1. 施工组织设计：编制施工组织设计，明确施工进度、质量、安全、环保等方面的要求。
2. 施工现场布置：根据施工组织设计，对施工现场进行合理布置，包括临时设施、材料堆场、施工道路等。
3. 施工材料、设备采购：根据施工组织设计，采购所需材料、设备，确保质量、规格符合要求。
4. 施工人员培训：对施工人员进行专业培训，提高施工技能和安全意识。
5. 施工测量放线：按照设计图纸，进行施工测量放线，确保施工精度。
三、施工阶段1. 土建工程：包括桩基础、地下室、主体结构等施工，严格按照设计要求和质量标准进行施工。
2. 装饰工程：包括内外墙抹灰、门窗安装、吊顶、地面等施工，确保装饰效果和质量。
3. 机电安装工程：包括给排水、电气、暖通、消防等系统的安装，确保系统正常运行。
4. 道路、绿化工程：包括道路、停车场、绿化带等施工，确保环境美观、功能完善。
四、施工质量控制1. 施工过程中，严格执行国家有关工程质量标准，确保施工质量。
2. 对关键工序进行严格把控，如钢筋绑扎、混凝土浇筑、防水施工等。
3. 定期进行工程质量检查，发现问题及时整改。
4. 完成施工后，进行竣工验收，确保工程质量符合要求。
五、施工安全环保1. 严格执行国家有关安全生产法律法规，确保施工安全。
2. 制定安全生产责任制，加强施工现场安全管理。
3. 对施工人员进行安全教育培训，提高安全意识。
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1.项目规划：在项目启动之前，需要进行全面的项目规划，包括项目的目标、范围、进度、资源、风险等方面的规划。
规划阶段的关键活动包括项目启动会、项目立项、编制项目管理计划等。
2.需求整理：在项目启动阶段，需要明确项目的需求和目标，包括土地、资金、建设用地规划、项目定位等方面的需求。
需求整理的关键活动包括需求调研、需求分析、需求确认等。
3.前期准备：在项目启动后，需要进行前期准备工作，包括项目立项评审、土地出让、融资等方面的准备工作。
前期准备的关键活动包括项目立项报告编制、项目可行性研究、融资方案设计等。
5.项目审批：在设计阶段完成后，需要进行项目审批工作，包括建设用地规划审批、环境影响评价等方面的审批。
审批阶段的关键活动包括编制审批材料、提交审批部门、参加审批会议等。
6.承包商选择：在项目审批完成后，需要选择合适的承包商来承担项目的施工工作。
承包商选择的关键活动包括招标、投标评审、合同签订等。
在承包商选择过程中，需要考虑承包商的经验、实力、信誉等方面的因素。
7.建设准备：在承包商选择完成后，需要进行建设准备工作，包括施工图深化、材料采购、施工组织设计等。
建设准备的关键活动包括编制施工图设计变更申请、编制招标文件、组织材料采购等。
8.施工管理：在建设准备工作完成后，需要进行项目的施工管理。
施工管理的关键活动包括施工组织设计、进度计划编制、质量检查等。
施工管理过程需要对施工现场进行监督和检查，确保施工质量和进度的顺利进行。
9.资金管理：在项目施工过程中，需要对项目的资金进行管理和监控。
资金管理的关键活动包括预算编制、支付审批、资金进度监控等。
资金管理过程需要与财务部门、项目管理部门等进行协调和沟通。
10.质量控制：在施工过程中，需要进行质量控制工作，包括检查施工质量、解决质量问题、监测施工材料等。
质量控制的关键活动包括质量检查、质量整改、质量汇报等。
质量控制过程需要与监理单位、质量检测部门等进行协作和配合。
万科系项目执行工作标准化流程818
•万科客户分类
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科客户分类——各类客户的详细描述
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万科系项目执行工作标准化流程818
追求速度多于价格，比较少创天价
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科介绍
•产业化路线
•精装修
•工厂式生产
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万科系项目执行工作标准化流程818
•为一般人民提供舒适住房
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科介绍之运营模式
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
“万科物业”
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科介绍
•万科的产客品户类别
➢ TOP1系列 ➢ G系列 ➢ ……
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➢ 阳光型 ➢ 小太阳型 ➢ ……
• • •
• •
• •
• •
•客户理念 •人才理念 •职业经理 •团队精神
客 户 是 万 科 永 远 的 伙 伴
人 才 是 万 科 的 资 本 和 财 富
以
职
为 工
业 经
作 观 念
理 的 核 心
素
质
配 合 默 契 ， 梦 幻 组 合
•创新
创 新 是 万 科 企 业 的 灵 魂
•阳光机制 •健康人生
创
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万科系项目执行工作标准化流程818
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•目 录
•CHAPTER 1 •万科公司介绍及运营特点 •CHAPTER 2 •万科项目具体操作标准化流程
•★★： 日常对接工作标准化 •★★ ：现场口经标准化 •★★： 展示流程标准化
万科房地产项目开发全流程
万科房地产项目开发全流程1.前期准备阶段：在此阶段，万科通过市场调研、土地储备、政策研究等工作来确定项目的发展方向。
这个阶段通常包括：-定位：根据市场需求、目标群体以及竞争对手情况等，确定项目的定位，例如住宅、商业、写字楼、公寓等；-土地储备：寻找适合项目发展的土地，并与土地所有者进行谈判，达成合作意向；-合作协议：签订土地购买或租赁协议，确保土地所有权；-筹建团队：组建项目开发团队，包括项目经理、设计师、工程师、行政人员、销售团队等。
2.项目策划阶段：在此阶段，万科通过市场研究、运营规划等工作来制定项目的整体策略。
主要包括以下步骤：-市场研究：分析目标市场的需求、竞争对手的状况以及未来的发展趋势；-运营规划：制定项目运营的整体规划，包括产品定位、销售策略、价格策略、市场推广等；-财务预算：制定项目的财务预算，包括投资额、销售目标、回报预期等。
3.项目设计阶段：在此阶段，万科通过规划设计、工程设计等工作来实施项目的具体设计。
主要包括以下步骤：-规划设计：根据项目的定位和规模，进行土地规划、景观规划等设计工作；-建筑设计：制定建筑设计方案，包括建筑外观、户型设计、空间布局等；-工程设计：进行结构设计、供水排水设计、电力设计等，确保建筑的安全和功能性；-环境评估：进行环境影响评估，确保项目在环保、生态等方面的合规性。
4.项目建设阶段：在此阶段，万科通过施工工程、质量管理、进度管理等工作来实施项目的实际建设。
主要包括以下步骤：-施工工程：根据设计图纸和施工方案，进行土方开挖、基础施工、主体结构施工、装修等工程；-质量管理：进行质量验收和质量检查，确保建筑工程达到设计要求和国家标准；-进度管理：监管各个工程节点的进展情况，确保项目按时完成。
5.销售与推广阶段：在此阶段，万科通过销售活动、市场推广等工作来实现项目的销售。
主要包括以下步骤：-销售推广：通过广告、宣传等渠道进行项目的市场推广，吸引目标客户；-销售活动：组织销售活动，例如样板房展示、开盘活动等，促进客户购买意愿；-客户管理：与客户进行积极沟通，提供相关信息，解答疑问，推动签约销售。
中原万科系项目工作标准化流程
的压力，因为有较好的薪酬机制约束，万科内部员都在工作时应该都是百分百投
入的。使得其对代理公司也有较高的要求。与万科合作，最重要在于理解其工作
动力，工作目的，有的放矢，相信能够有比较愉快的工作氛围。
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中原万科系项目工作标准化流程
•万科企业愿景：成为中国房地产行业领跑者
•为
•1）不断钻研专业技术，提高国人的居住水平
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在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低 第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补
中原万科系项目工作标准化流程
•万科客户分类
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中原万科系项目工作标准化流程
•万科客户分类——各类客户的详细描述
•了 •实
•2）永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务
•现
•3）展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表
•这
•个
•4）快速稳健发展万科的业务，实现规模效应
•愿 •景
•5）提高效率，实现业内一流的盈利水准
•，
•6）树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业
•万
•科
•7）拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇
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中原万科系项目工作标准化流程
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•目 录
•CHAPTER 1 •万科公司介绍及运营特点 •CHAPTER 2 •万科项目具体操作标准化流程
•★★： 日常对接工作标准化 •★★ ：现场口经标准化 •★★： 展示流程标准化
中原万科系项目工作标准化流程
深圳万科----地产项目全程策划流程(一)
深圳万科----地产项目全程策划流程(一)深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
万科系项目执行工作标准化流程终(技术发展中心) SS
因此，万科提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在 户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。无论是管理还是产品 ，万科都落实本土化战略，尊重本地客户喜好。 如何让建筑赞美生命 （三）全程品质管理
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
“万科物业”
万科介绍
万科的产品
➢ TOP1系列 ➢ G系列 ➢ ……
Quality Control Center
万科的客户
➢ 阳光型 ➢ 小太阳型 ➢ ……
万科的产品类别
➢ 兰桥圣菲系 ➢ 金域系 ➢ 金色系 ➢……
Quality Control Center
万科介绍
年度销售面积全世界第一
Quality Control Center
全国30个城市拥有分公司 2010年新增成员： 昆明、贵阳、乌鲁木齐。
万科介绍
万科王石论
超过25%利润不做
不追求暴利、不做豪宅
为一般人民提供舒适住房
Quality Control Center
万科介绍之运营模式
Quality Control Center
价值观——创造健康丰盛的人生
1. 客户是万科永远的伙伴。 2.人才是万科的资本。 3. “阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。 4.持续的增长和领跑
Quality Control Center
如何让建筑赞美生命
（一）全国性思维 (二）本土化运作 作为一个有着丰富经验的开发商，万科深知房地产开发的地域性差异如南北的差
价值 家庭生命周期
万科产品标准化管理流程
产品标准化管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录每年更新客户模型，相关成果共享颁布年度最新产品系列标准，相关成更新项目实施标准制订项目设计指导主要通过任务书审查、设计成果抽查方式监控落实情况项目实施阶段的标准化推进，主要是部品技术研究成果产品标准化执行情况检查（包括重要项目后评估阶段，对产品标准化执行三、工作程序3.1 产品标准化知识体系框架（设计专业）1)客户细分研究模块：是以细分市场的最终直接消费群体为主体，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
2)产品系列标准研究模块：是在统一的产品理念下，所形成的相对稳定、可复制的产品属性组合，包括统一的产品概念、统一的规划风格、统一的产品配置等。
3)（设计专业）专项研究模块：特指与项目实施相关的专业技术类研究，如单体研究、部品研究等，其中分为基础研究目录（主要指导设计技术专业研究）和项目实施标准化技术库（主要指导项目实施中的标准化应用）。
4)客户细分研究是产品标准化的研究起点和基础，以客户需求和市场导向来设计和完善产品；专项研究是产品标准化研究的素材和要素；产品系列标准是专项研究成果在某一类产品系列中应用的组合，是产品标准化实施和产品复制的直接参照。
3.2产品标准化知识体系更新1)定期完善更新客户模型：a)产品研发中心是公司客户模型健全完善的组织部门，客户模型的研究依赖于以下几方面的信息来源：i)战略发展中心提供公司战略目标及发展规划相关内容；ii)品牌营销中心参照《市场研究工作指引》开展日常市场研究及项目营销管理研究、客户细分研究，汇总形成日常或专项的市场研究/项目营销/客户服务分析报告；iii)产品研发中心开展的客户细分日常研究和专项研究。
b)产品研发中心每年初结合上述信息，健全完善和升级公司的客户模型，并组织开展专题评审会，总部品牌营销中心、战略发展中心、一线公司相关人员（设计/营销部/客户服务）参与。
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如何平衡与各代理公司关系,如何在联合代理中胜出是关键!
学习改变命运,知 识创造未来
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•联合销售: A+A+B+C+…下的联合销售模式
•A+B+C+…模式 不属于严格意义上的联合销售,属于一家驻场多家做外场,在这种情况下,万科通常会要求代理公
司与其他驻场公司取得良好的合作关系.
•寻求代理公司独家代理销售模式
•A+B+C+…多家代理 联合销售模式
•A+A+B+C+…模式, •即两家代理公司驻场销售, 其他三级市场为外场销售
•A+B+C+ …模式,即一家代 理公司驻场销售,其他为外 场销售
联合代理催生出的竞争效应,让万科受益非浅.
要理解联合代理是趋势,万科只是走在了很多发展商的前面.
•愿景——成为中国房地产行业的领跑者
•⑴不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。 ⑵永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的服务。 ⑶ 展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表。 ⑷ 快速稳健发展万科的业务，实现规模效应。 ⑸提高效率，实现业内一流的盈利水准。 ⑹树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业。 ⑺万科拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇。 ⑻以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象。 ⑼为投资者提供理想的回报。
用数据说话！
万科运营的特点——市场化程度高 以客户为导向 以数据做为基础
学习改变命运,知 识创造未来
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•万科运营特 点
•集团式运 作
•奖金制
•速度＞价 格
•精装修路线（产 ）
•项目负责制
•无纸化办公（E-Mai ）
学习改变命运,知 识创造未来
中原深圳万科系项目执行工作标准化流程45页XX年
•价值观——创造健康丰盛的人生
1. 客户是万科永远的伙伴。 2.人才是万科的资本。 3. “阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。 4.持续的增长和领跑
学习改变命运,知 识创造未来
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如何让建筑赞美生命
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（一）全国性思维 (二）本土化运作 作为一个有着丰富经验的开发商，万科深知房地产开发的地域性差异如南北的差
•严格登记
•到访前台时刻保证有中原的人员,防止客户流失或被抢 •严格客户登记工作及后期跟进工作,如果是夫妻的登记夫 妻双方姓名及电话
•团队合作 •分工明细
•设立刀手（Top Sales）负责开单 •现场增设讲解员、增设输入员
•分组工作
学习改变命运,知 识创造未来
•内场组 •外场组
•驻售楼处
•1.团购 •2.街霸 •3.外展场（流动）
在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低 第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补
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•万科客户分类
学习改变命运,知 识创造未来
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联合销售是指：
两家或两家以上代理商销售一个楼盘。
联合销售的目的：
整合代理公司各有的优势以及客户资源。
可通过良性竞争增加开发商效益
给代理费是一样的，对于开发商无利益冲突。
联合销售的缺点：
恶性竞争、抢单、口碑、客户满意度等。
联合销售的要求：
开发商统筹能力要强。
学习改变命运,知 识创造未来
一般的做法：同一个售楼处，人数相同，轮流接待。
•万科客户分类——各类客户的详细描述
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追求速度多于价格，比较少创天价
学习改变命运,知 识创造未来
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•万科介绍
•产业化路线
•精装修
•工厂式生产
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
万科运营特点——计划性强 对接时应注意：
按计划完成工作，严谨，周全。
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•万科运营特 点
万科运营的特点——目标清晰
What ? 要做什么？ How? 怎么做？ Who ? 谁来做？ When ? 什么时候完成？
万科运营的特点——逻辑性强 为什么这么做？ 后果会如何？
万科项目团队是相对比较团结的团队，因为他们也承担着公司给到项目销售任务
的压力，因为有较好的薪酬机制约束，万科内部员都在工作时应该都是百分百投
入的。使得其对代理公司也有较高的要求。与万科合作，最重要在于理解其工作
动力，工作目的，有的放矢，相信能够有比较愉快的工作氛围。
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•万科运营特 点
•万
•1
•科
•运
•2
•营
•3
•模
•式
•4567
•特
•点
•营销能力强 •计划性强 •目标清晰 ••市•集•逻场K团P辑化I式管性程运理强度作高
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•万科运营特 点
万科运营特点——营销能力强 对接时应注意：
不需要长篇理论 给到具体可执行方案是关键。
此两点，万科公司希望员工有强烈的归属感，同时公司也愿意付出较好的报酬。
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•万科销售模式：逐步成型的A+A+B+C+…销售模式
•万科销售代理模式的转变:
•拥有自己的销售队伍的销售模式
•随着房地产市场的日益成熟,万科 对于与代理公司的合作有了其更 深入的认识,在客户越来越精明的 市场下,催生了多家联合代理的销 售模式,这也是未来代理公司生存 的方向.
异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习 惯的差异等等。
因此，万科提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户 型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。无论是管理还是产品， 万科都落实本土化战略，尊重本地客户喜好。 如何让建筑赞美生命 （三）全程品质管理
中原深圳万科系项目执行工作标准化流程45页XX年
•万科介绍
万科王石论
•超过25%利润不做
•不追求暴利、不做豪宅
•为一般人民提供舒适住房
学习改变命运,知 识创造未来
中原深圳万科系项目执行工作标准化流程45页XX年
•万科介绍之运营模式
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
“万科物业”
学习改变命运,知 识创造未来
•合作模式:所有外场客户都转介给驻场公司合作.
•
成交不影响驻场公司利益.
•以下主要讨论A+A+B+C+…模式,,即两家代理公司驻场销售,其他三级市场为外场销售模式下,两家驻场公司的PK 战.
学习改变命运,知 识创造未来
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•联合销售 : A+A+B+C+…模式下两家驻场公司的PK
•万科管理文化：核心——创造健康丰盛的人生
•客户理念 •人才理念 •职业经理 •团队精神
•创新
•阳光机制 •健康人生
•面向 •新经济
•与时俱进，面向新经济 •创造健康丰盛的人生
•阳光照亮的机制 •创新是万科企业的灵魂 •配合默契，梦幻组合 •以职业经理的核心素质
•为工作观念 •人才是万科的资本和财富 •客户是万科永远的伙伴
产品系列
城市 住宅
金色系列 GOLDEN
城郊住 宅
郊区住 宅
高档住 宅
城花系列 CITY
四季系列 TOWN
高档系列 TOP
核心理念
都市.时尚 生活
山水.悠然 生活
大城.丰盛 生活
墅庭.高尚 生活
位置
土地属性 交通
市区或新城区 发达
市区（含新城 区）边缘
便利
郊区或卫星城 不便利
市区或郊区， 拥有稀缺资源
中原深圳万科系项目执行工作标准化流程45页XX年
中原的联合销售方法
学习改变命运,知 识创造未来
中原深圳万科系项目执行工作标准化流程45页XX年
学习改变命运,知 识创造未来
•目 录
•CHAPTER 1 •万科公司介绍及运营特点 •CHAPTER 2 •万科项目具体操作标准化流程
•★★： 日常对接工作标准化 •★★ ：现场口经标准化 •★★： 展示流程标准化
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对开发商而言，品质是创新的基础；对客户而言，质量是满足居住需求的所有 特性的总和。万科在产品品质方面一直获得权威机构的肯定。
万科正进一步完善全过程的质量管理体系，建立高质素的住宅建设合作网络和 团队。使产品品质成为企业品牌的有力支撑和保障。 （四）创新领先的产品开发 （五）领先的服务 （六）领先的技术
学习改变命运,知 识创造未来
中原深圳万科系项目执行工作标准化流程45页XX年
•企业理念
•宗旨——让建筑赞美生命
•1)对待客户，了解顾客的生活，创造一个展现自我的理想空间。 (2)对待投资者，了解投资者的期望，回报一份令人满意的理想收益。 (3)对待员工，了解员工的追求，提供一个成就自我的理想平台。 (4)对待社会，了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。