【地产方案】长春_城市远郊住宅项目开盘操作案例_恒大御水庄园复盘总结
恒大抢开盘的工程经验总结
恒大抢开盘的工程经验总结恒大抢开盘的工程经验总结提要：主体方面主体施工单位在隐蔽部位易形成管理松懈，需特别注意：1)电梯井剪力墙定位支撑应焊接钢筋。
2)砼浇筑未完施工缝严禁预留在卫生间位置，容易造成渗漏水恒大“抢开盘”的工程经验总结一、综合楼浏阳恒大华府综合楼主体结构仅用5个月完成所有装修工程。
1.主体施工保证基坑开挖完成50％时，施工场地硬化完成及施工机械安装完成，保证基坑开挖完成70％时钢筋开始加工，保证基坑开挖完成90％时模板、木方到位，保证基坑开挖完成时钢筋工、木工人员全部到位，钢筋工、木工的人员比例按1：配置（最高峰时期木工80人、钢筋工28人）。
2.装修人员木工30人、泥水工35人（包括室内大理石干挂）、油漆工28人、外墙龙骨28人、外墙石材干挂人员70人。
要求主体施工单位砌体施工顺序为：一二层砌体由内至外，三四层砌体由外之内，这样才能够满足装修人员进场后形成流水施工。
3.材料方面材料到场后必须拿样板进行核对。
甲供材料计划填报要准确及时，要充分考虑到现场施工当中的材料损耗，避免耽误工期。
外墙乙供石材必须追踪到位，石材加工需要缓冲时间，所以料单必须要求施工单位在开工前50天送到加工厂，安排专人蹲点外墙石材厂家。
综合楼外墙石材施工单位分5个厂家进行加工，物流装满一车就发货。
综合楼施工所用的水电甲供材料包括：预留预埋阶段的PVc穿线管、PVc线盒，安装阶段的PVc排水管、钢衬塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱，装修阶段的灯具、水龙头、卫生洁具、开关插座面板、热水器等。
其次是有甲方直接采购的大型设备：风机盘管、空调主机、电梯。
在这些甲供材中钢塑复合管、阀门、法兰、电线电缆、配电箱要特别注意。
乙供材部分:到场就马上组织验收，对材料的品牌、质量必须严格按照合同及现行的施工材料验收要求进行验收。
5.主体方面主体施工单位在隐蔽部位易形成管理松懈，需特别注意：电梯井剪力墙定位支撑应焊接钢筋。
砼浇筑未完施工缝严禁预留在卫生间位置，容易造成渗漏水。
项目决策分析与评价
目录一、总论1.1建设项目概要项目名称：永佳.国时代项目建设性质：以住宅为主的综合性房地产项目负责单位：吉林省永佳房地产开发有限公司项目建设地点：吉林省长春市绿园区青年路北端新光复路市场附近项目建设规模及内容：占地面积13.9万平，建筑面积43万平。
本地处市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。
项目西邻青年路，东靠新光复路商圈，未来地铁一号线线路也会经过项目地，利于人们出行。
项目总面积13.9万平方米，所处新光复路商圈，并靠近柳影路商圈，车行8分钟左右可以发达；此外项目地附近生态环境优越，南侧邻近雁鸣湖公园，北侧更于有天然绿肺之称的北湖湿地公园为邻。
项目附近教育配套比较完善，例如；柳影小学、72中学等等。
此外小区内设施齐全，适宜居住。
项目建设期限：2年项目投资规模：15.5亿项目资金筹措：11.5亿自有，4亿贷款1.2研究依据国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。
批准的项目建议书和委托单位的要求。
对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、工业基地规划。
交通运输项目，要有关的江河流域规划与路网规划。
有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。
有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。
国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数等。
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
国家和拟建地区的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料：《城市居住区规划设计规范》《长春市城市拆迁管理条例》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》《建设项目经济评价方法与参数》《建设项目可行性研究与评估》《建设项目可行性研究指南》《房地产投资可行性研究指南》1.3编制范围永佳.国时代楼盘位于市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。
长春某楼盘项目策划报告：第二部分 项目基本质素研究
（此文档为word格式，可下载之后保存）第二部分项目基本质素研究一、项目基础质素分析1-1项目个体产品的基础资料统计1、整个项目规划用地42ha，一期开发建筑面积9.5万平方米，其中住宅面积8.5万平方米（共322套），会所面积5000平方米，公建和商服务业面积5000平方米。
项目一期可售面积8.25万平方米，车库92个,面积2086.8平方米;地下车位182个,面积8585平方米。
2、一期开发小高层3-6#以三室二厅二卫为主要户型，共计184套；多层7-9#，也以三室二厅二卫为主，共计54套；三室小计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%。
二室分布于多层7-9#，总共32套，为138.96 m2和188.36 m2（复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。
另外花园洋房20户，双拼别墅14户。
所有户型合计为322套（户）。
3、一期以提供大户型个体产品为主要特征，整个项目中，二房、四房分别为32和18套，合计50套，占总套数288套的17.4%，表明项目单体构成中，三房数量绝对领先，是销售重点所在。
一期工程明细表1-2、项目个体产品的质素分析1、项目个体产品的户型特征分析小高层3-4#多层7-9#花园洋房10#双拼别墅三房二厅四卫（厨房、车库）268.15 m22、各面积房间数量统计三室二厅二卫为主要户型共计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%；二房总共32套，为138.96 m2和188.36 m2（复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。
根据问卷调研数据，对消费者群体期望户型进行统计：分析：从客户群体对户型的取向来看，中小户型较易为普通市民所接受，其二房：三房：四房=44.5：40.5：15。
从本项目提供的户型来看，二房：三房：四房比例分别为11.1%：82.6%：6.3%（数量为32：238：18套），其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。
御水花园房地产销售策划方案
御水花园整体营销推广方案目录一、前言二、优势与不足概述三、目标购房群四、形象定位五、热点建议六、广告宣传七、费用预算前言一、承德双滦楼市分析个性化、形象化竞争日益激烈，将成为承德市地产发展的潮流。
项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目的优势与不足优势：1、位置较为优越，交通便捷位置优越：处于双滦区的成熟社区之中心；徒步10分钟以内即可到达酒店、食府、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：洗浴中心、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊3、大户型作为优势来讲周边开发的小区像如此大的户型比例不多，对整个区域的地产产品是一种补充。
不足：1、环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升御水花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。
（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）2、物业管理没有确定并可能会和其他楼盘一样缺乏特色服务物业管理方面应根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使御水花园在服务方面具备应有的个性和吸引力。
3.大户型同时作为劣视是因为大户型的市场可接受度较低，主要体现在面积较大装修成本及购房总款项过大。
三、目标购房群1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在双滦区生活的中老年人家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3500元以上时尚、享受在双滦工作的管理者或小私营业主家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年四、形象定位根据项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
保利临河街案提报100202
客群与产品的互动 “经典阶层”VS“经典产品”
SLOGAN
与成就者互赏
1.2 项目案名推导原则
３
结论层
案名推介及释意
２
中坚层
制定案名构设原则
１
基础层
汇总常规思路
① 基础层
整合市场经验、汇总高端住宅常规案名设置思路：
高端住宅 案名出发点
项目地段/环境资源
代表案例（京沪）
西绒线26号、万科公 园5号、中轴国际
备注：前期客户接待——保利品牌馆 可安排在赛德广场（保利新办公地点）作前期客户接待处，并以此规划保利品牌馆，具体执 行细则另行提报；
2.2 项目一期行销攻略
1个核心 + 2个基本点 + 3个展示面 + 4个计划
2.2 项目一期行销攻略
1个核心
2个基本点
3个展示面
4个计划
保利品牌战略 将项目营销推广纳入保利2010年整体品牌战略与多盘联动的局面之下，巧妙借势， 资源共享，并于客户与包装层面实现项目品牌的差异化策略。
③ 品牌力：√
罗兰香谷的开发与热销，为保利地产在长春市场的高端品牌地位与影响力奠定了良好 基础，同时保利地产自身的TOP国企背景又为其在长春市场的升级营运提供了坚实保障， 二者相辅相承，互为提升；
④ 展示力： √
项目销售中心即未来的社区会所，预计2010年7月完成，园林示范区与实楼样板间则预计 将于2010年7月呈现，届时项目将拥有完整的、高品质的展示面；
焦点——小众精准营销
如何切实寻找到有购买力的目标人群，是高端项目营销推广的重中之重。 针对“小众圈层”，考虑到推广预算、项目所处阶段等实际因素，建议以以下两种方式 作为圈层营销的主要渠道策略：
房地产市场调研报告
一、项目介绍长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处,西侧紧邻城市主干道生态大街(原彩宇大街)。
整体总占地面积30万㎡,绿化率35％。
项目分两期开发，首期推出产品为一期产品,分为1。
2。
3。
三个地块开发，现推出的是2号地块产品,容积率仅为1。
39，整体以多层为主小高层为辅，小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和，有着鲜明的社区形象和可识别性。
小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向四周延伸.并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的醇熟生态社区.该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住人口近40万人。
净月得天独厚的地理环境您一定有所了解,三面临水、四面环林,区域内林水总面积可达243平方公里。
是以发展生态环保型经济为中心,着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。
教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地,一站式教育体系已经形成。
生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中;卓展奥特莱斯也将完善居住者对高端购物场所的需求。
医疗配套：净月管委会附近的月潭医院,净月大街的吉林省心脏病医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业二、项目宏观环境因素分析:1、宏观环境：经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向。
“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议"定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变.2、市场趋势:整体市场好于2012年，去年增速前高后低。
房地产项目阶段性营销策划方案(2)(企划推广)
初春如约而至 褐石新品相献
人生是首湖岸边的诗
THE SPRING IS COMING
大禹褐石公园3月推广执行方案
通过上周五对3月份 推广执行策略的提案沟通， 基本确立了3月推广的思路调性，
对库存推售、促销策略以及当月主力的推广包装达成共识。
本次提案主要针对最新梳理确认的推售策略和产品的调整，
MARCH 对应推广动作和节奏进行合理调整，
贯穿主题：褐石早春新气象，绿意湖泊气息。
MARCH
网络通栏SHOW-A 网络通栏SHOW-B
MARCH
网络通栏SHOW-C
MARCH 网络通栏SHOW-A 效果图
MARCH 网络通栏SHOW-B 效果图
MARCH 网络通栏SHOW-C 效果图
其他推广媒体
报纸/网络软文 实时短信 微博互动 业主论坛炒作 DM派单
集中促销活动 线下拓展推广 重点包装推广 依托自然去化
3 MARCH 月推售进度与配合推广动作
库存去化Biblioteka 77平新品蓄客去化100平洋房新品集中蓄客去化
1日
9日
14日
23日加推
31日
上旬主要以库存去化为主， 为后续推广、活动、促销 等工作做好准备动作。
77平产品自女人节活动期间启 动销售，因产品的客户认可度 较高，不需做大肆推广宣传， 可通过短信、网络通栏、call客 等途径做好推广完成蓄客去化。
长春恒大御景为例分析住宅精装修工程中的监理工作经验
长春恒大御景为例分析住宅精装修工程中的监理工作经验Take the Hengda Scenic in Changchun as an Example to Analysis the SupervisoryExperience in Residential Renovation Works Fine■张桢■Zhang Zhen[摘要] 随着我们国家生活水平的不断提高以及建筑行业发展的日益完善，在住宅领域进行精装修房的交付已经逐步成为了当前房地产发展的主要趋势，这同时也对整个精装修工程的建立工作提出了更加紧迫的要求。
监理工程师在进行施工之前就应该进行质量方面的控制，对这些精装修房屋的施工进行全面的交接工作，对这些房屋的装饰装修的质量在施工活动当中进行严格控制，争取让客户满意，创造装修行业的精品工程、标杆工程。
[关键词] 长春恒大御景住宅精装修工程监理工作[Abstract] With the continuous improvement of the living standardsof our country as well as the increasingly sophisticateof the development of construction industry, deliver the refineddecoration room in the residential areas has gradually becomea trend of the current real estate development, which also presenta more urgent requirements of the establishment of the entirerenovation works fine. Before the construction the superviseionengineer should control the quality, conduct a comprehendsivehandover work of these fine decorations housing constructionand strictly control the quality of the decoration of thesehouses, so as to strive for customer satisfaction andcreate boutiqueand benchmarking projects of decoration industry.[Keywords] the Hengda scenic in Changchun, residential finedecoration, engineering, supervision随着我们国家房地产的产业日益进步，客户对于精装修工程的要求也越来越高，因此房地产公司在开发的时候就对客户承诺的精品房地产工程。
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400
小高
155
70
60
认筹量转, 第筹一率周, 第, 一周, 116 6.48%
认筹量转, 第筹二率周, 第, 二周, 66 7.22%
认筹量转, 第筹三率周, 第, 三周, 57 7.72%
认筹量, 第四周, 1转6筹1 率, 第四周, 21.27%
别墅
3
0
0
认筹量
来访量
10月20日启动认筹，认筹周期为四周，转筹率分别为6.48%，7.22%，7.72%和21.27%； 累计认筹400组，其中洋房242组，小高155组，别墅3组； 累计落位156组，其中洋房86组，小高70组。
营销活动
采摘节、露营狂欢节
篝火音乐节起势
皇家大马戏全城造势
推广策略 媒体策略 展示策略
品牌、区域价值传递，前期树立项目形象 价值点深挖
认筹优惠信息及价格释放，6字头吸纳投资客户
网络宣传，微信及自媒体炒作 利用免费媒体资源宣传
重点媒体推广爆发期
销售中心重新包装，增强氛围
第二阵地，外展包装，拔升调性
营销中心、样板房、园区展示
认筹客户未选房原因
成交 134套
到访 230组
认筹 400组
落位 156组
项目认筹400组，开盘成交134套，其 中小高成交60套，洋房成交74套，整 体解筹率为33.5%，我们的客户究竟为 什么流失？
未选房客户原因
系列1, 配套, 18, 7%
系列1, 交通距离, 35, 系列1, 重数, 77, 29% 13%
首推货量 381
认筹量 400
当日销售套数
134
长春恒大御水庄园开盘开盘数据
当日面积（万㎡）
成交均价 （元/㎡）
1.6
小高7098 洋房7611
销售金额（亿）
1.15
解筹率 33.5% （㎡）
70 99 108 120 125 131 142 合计
长春恒大御水庄园开盘房源成交明细
大定（套）
2 21 34 23 43 2 9 134
成交面积（㎡）
140.96 2088.18 3684.2 2785.87 5393.07 262.14 1284.99 15639.41
成交金额 （万元）
93.1879 1464.7681 2617.2088 2077.1476 4121.0528 193.6132 972.5627 11539.541
离等原因存在抗性导致最终客户流失； 7%的客户认为价格与心理预期不符。
来访数据分析
自9.16外展开放以来，共计来访6995人次，平均每周来访777人次；自项目地样板间开放并启动认筹后来访量明显 攀升，10.16-10.29两周内共计到访客户2741人次。
恒大御水庄来访数据统计
系列 1, 9.16-9.24, 578
核心策略
认知区域、认知项目
体验项目、爱上项目
习惯项目、认可项目
成交均价（元/㎡）
6611 7014 7104 7456 7642 7386 7569 7350
销售数据盘点
【认筹及到访情况回顾】
长春恒大御水庄园认筹转筹数据
来访量, 第一周, 1791
【开盘数据回顾】
认筹总量
认筹情况
落位情况 成交情况
洋房
242
86
74
来访量, 第二周, 914
来访量, 第三周, 738 来访量, 第四周, 757
系列1, 首付款问题, 系列11, 竟2, 品4%分流, 22,
8% 系列1, 无合适房源, 28, 11%
系列1, 家人意见不统系列1, 交房时间, 1, 一, 47系, 1列8%1系, 征列信1,问价题格,0,6%2,0, 8% 2%
重数 无合适房源 交房时间 价格 征信问题 家人意见不统一 竟品分流 首付款问题 交通距离 配套
恒大御水庄园来访数据统计
系列 1, 报纸, 16系列 1, 微信, 21系列 1, 友介, 39系2列 1, 电话, 196 916 系列 1, 老业主, 系68列 1, 出租车,系5 列 1, 其他, 24
二、营销动作回顾
营销铺排回顾 阶段性推广诉求 渠道工作铺排
推广节奏及手段 活动工作铺排
营销铺排回顾
系列 1, 9.24-10.1, 456
系列 1, 10.2-10.8, 688
系列 1, 10.910.15, 628
系列 1, 10.1610.22, 1237 系列 1, 10.2310.29, 1504 系列 1, 10.3011.5, 759 系列 1, 11.611.12, 727 系列 1, 11.1311.18, 418
长春 恒大御水庄园复盘总结
长春 世联行 2018.1.18
Contents
目录
1 开盘工作数据分析 2 营销动作回顾 3 项目难点及解决方案 4 遗憾与启示
一、开盘工作数据分析
开盘业绩总结 来访数据分析 认筹客户未选房原因
销售数据盘点 来访渠道分析
开盘业绩总结
开盘当天销售134套，1.15亿，整体去化率35%，解筹率33.5%。
外展开放 9.16
售楼处 临时样板间开放
10.8
实体样板间开放 启动线上推广 启动认筹
10.20
10.20-10.31
集团价格批复 开盘
11.09
11.19
来访渠道分析
截止11月19日，来访共计6995组，来访渠道以百人团队拓客带访为主，其次是路过，再次是友介、电转 访。
系列 1, 拓客, 5357
重数 无合适房源 交房时间 价格 征信问题 家人意见不统一 竟品分流 首付款问题 交通距离 配套
77 28.95%
28 10.53%
1 0.38%
20 7.52%
6 2.26%
47 17.67%
22 8.27%
12 4.51%
35 13.16%
18 6.77%
有29%的认筹客户是因为担心选不到合适房源而进行重复认筹； 17%的认筹客户由于家人意见不统一，决策人不在长春而未选房成功； 13%的客户因为交通距离等因素放弃选房； 10%的客户由于个人房源选择单一及摇号顺序等原因未认购成功； 8%的客户由于开盘时间延期，被其他竟品分流而流失，其余客户均因周边配套及距
启动150人百人团队 外展开放
9.10
9.16
启动300人百人团队 9.23
启动认筹 样板间及园林开放 10.20 10.22
蓄客节点
客户储备
认大筹
营销目标 区域炒作、品牌落地、理念输出
海量蓄客，价值渗透，现场体验，冲刺认筹
渠道拓展
区域派单、大客户先行
渠道加码、人体导视、客户上量（拓客渠道全面铺开）