建筑工程合同基础知识

2．合同的内容 当事人名称或姓名、住所 标的－是首要条款，主要为物、劳务、智力成果、 工程项目 数量 质量 价款或报酬 履行期限、地点和方式－施工合同的履行地点是 工程所在地 违约责任 解决争议的方法 以上是一般合同必须具备的条款。不同类型的 合同按需要还可以增加其它内容。


7.3 缔约过失责任的四种情形（类型） ■假借订立合同，恶意进行磋商 ■故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情 况 · 代理人隐瞒无权代理事实 · 施工企业不具备资质等级而投标 · 没有进出口许可证而谎称获得 · 故意隐瞒标的物的瑕疵 ■有其他违背诚实信用原则的行为 ■违反缔约中的保密义务 · 发包人得知投标人情况，泄露或不正当使用
十.无效合同的内涵




10.2 无效合同在建设领域内的案例 欺诈胁迫：欺诈胁迫施工企业伪造资质等级证书 材料供应商以败坏施工企业名誉为要挟，迫使 施工企业订立材料买卖合同 恶意串通：恶意串通投标人串通投标或招标人与投标人串 通合法形式掩盖非法目 合法形式掩盖非法目：阴阳合同。 损害公共利益：以债务人人身作为担保的约定。 违反法规强制性规定：施工合同约定质量标准低于国家标 准
十.无效合同的内涵


无效合同的内涵 ■合同已订立，但法律不认可其效力。 ■合同无效可溯及到合同订立时，无效合同从订立之 时起就无法律效力，不论其履行到什么阶段。 10.1 无效合同的内涵－类型（五种） ■一方以欺诈、胁迫手段订立，损害国家利益的合同 ■恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同 ■以合法形式掩盖非法目的的合同 ■损害社会公共利益的合同 ■违反法律、行政法规强制性规定的合同

七、缔约过失责任的概念




缔约过失责任的条件 7.1 缔约过失责任的概念 合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过失而致合同不成 立、无效或被撤销，应对依赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此 项依赖而发生的损害。 7.2 缔约过失责任的条件 ■缔约一方有损失 赔偿的首要条件 ■缔约当事人有过错 违反先合同义务，要约生效时产生 ■合同尚未成立 与违约责任的主要区别 ■缔约当事人的过错行为与损失之间有因果关系 损失由违反先合同义务引起




9.1 限制民事行为能力人订立的合同 ■无民事行为能力人不能订立合同 ■限制行为能力人一般情况下也不能独立订立合同 ■限制行为能力人独立订立的合同，是否有效，主要 取决于其法定代理人是否进行追认 ■相对人可以催告其法定代理人在一个月内予以追认， 法定代理人未作表示的视为拒绝追认 【案例】 1个12岁的孩子在商店购买了十万元的商品，这个交 易是否有效，取决于其父母（监护人）是否追认。
九.效力待定合同


9.2 无代理权人订立的合同 ■行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后 以被代理人的名义订立的合同 ■合同是否有效，主要取决于被代理人是否追认 ■相对人可以催告其被代理人在一个月内予以追认， 被代理人未作表示视为拒绝追认。
九.效力待定合同

9.3 表见代理人订立的合同


8.2合同生效条件· 1、当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力 2、意思表示真实· 3、不违反法律或者社会公共利益 8.3 合同生效的时间 ■一般规定－自合同成立时生效 ■口头合同－承诺时生效 ■书面合同－双方签字盖章后生效 ■批准、登记类－办理相关批准登记后生效



表见代理人的条件（同时具备） ■表见代理人并未获得被代理人的书面授权，是无权代理（可 理解为无权代理的特殊情况）。 ■客观上存在让相对人相信行为人具备代理权的理由。 ■相对人善意且无过失。
九.效力待定合同


9.4 法定代表人、负责人越权订立的合同 除相对人知道或应当知道其超越权限以外，该代表行 为有效 本质上比较接近表见代理，善意第三人很难判定法定 代表人是越权，所以合同也有效
5、承诺：受要约人作出同意要约的意思表示。 承诺的条件
承诺必须由受要约人作出。 承诺只来自向要约人作出。 承诺的内容应当与要约的内容一 致。 承诺必须在承诺期限内发出。
【重点难点】承诺对要约原内容有变动的处理视为新要约。
【案例讲解】案例一 甲向乙定购电梯3部，要求三日内作出承诺，如乙第5天才表示 同意，则此同意不视为承诺，而视为乙向甲发出的一个交易3部电 梯的新要约。 【案例讲解】案例二 甲向乙定购电梯3部，要求三日内作出答复，乙在第2天就答复 说只有两部电梯可交易，则此答复视为乙向甲发出的一个新要约。 【案例讲解】案例三 甲向乙定购电梯3部，要求三日内作出答复，乙在第2天就答复 说可以，但是电梯的外包装箱的颜色和原来的有点不一样，这个视
九.效力待定合同




9.5 无处分权人处分他人财产订立的合同 ■ 一般情况下 · 合同无效 ■ 两种特殊情况有效 · 经权利人追认 通过订立合同取得了财产的处分权 【案例】某施工单位承担某开发商的施工承包任务， 因开发商拖欠工程款，施工单位将部分房屋卖给某企业， 理由是开发商欠工程款，这就属于无处分权人处分他人财 产。如事后开发商与施工单位签订了一个合同，将该部分 房屋抵付工程款，这就相当于施工单位通过订立合同取得 了该房屋的处分权。
六、格式条款
■是当事人预先拟定，并在订立合同时未与对方协 商即采用的条款 ■相对人只能在接受与拒绝之间选择 ■如保险合同、电信、银行等业务 【重点难点】 拟定方应以合理的方式提请对方注意免责条款，并 加以说明 拟定方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主 要权利的格式条款无效 对格式条款发生争议的，应当按通常理解予以解释， 如有不同理解，应作出不利于提供格式条款的一方的解 释 格式条款与非格式条款不一致时，应当采取非格式 条款



【案例讲解】 某甲欺骗某乙说：“我有工程需要向外分包，你是否 希望自己来承包这个分包工程？” 某乙说：“当然愿意”。 某甲说：“那好，你回去购买机械设备，等你具备了 条件我就与你签订合同” 当某乙购买了机械设备之后来找某甲签订合同，某甲 却说：“我是随便说说的，你就当真了，根本没有工程要 分包”。 由于某甲与某乙还没有签订合同，某乙不能要求某甲 承担违约责任，但是他可以要求某甲承担缔约过失责任。
二、合同法的基本原则



3、 公平原则 ■权利与义务对应，当事人利益均衡 ■显失公平的合同，属于可变更或可撤销合同 4、 诚实信用原则 ■在合同订立阶段，应如实说明各自情况 ■在合同履行阶段应相互协作 5、 遵守法律法规和公序良俗原则 ■公序良俗可理解为公共秩序和善良风俗 ■如出现法律未规定的情况，司法时可按此价值标 准进行判断。
建筑工程 合同法律基本知识 及合同担保
一、合同法律基本知识
一、合同的概念
合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、 变更、终止民事权利义务关系的协议。 ■ 狭义 · 规范财产流转关系的债权债务合同。 · 是我国《合同法》规范的内容 ■ 广义 · 债权债务关系。 · 身份关系：如婚姻、收养、监护、劳动等。 【重点】合同概念的要点。 ■合同的缔结必须由双方当事人协商一致才能成立 －成立。 ■合同当事人作出的意思表示必须合法－生效。 ■合同中所确定的权利义务，必须是当事人依法可 以享有的权利和能够承担的义务


8.4 附条件合同与附期限合同 ■ 附条件的合同 · 附生效条件的合同，自条件成就时生效 · 附解除条件的合同，自条件成就时失效 ■ 附期限合同 · 附生效期限的合同，自期限界至时生效 · 附终止期限合同，自期限届满时失效 【重点难点】 当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视 为条件已经成就。 不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
为有效承诺。 6、承诺的撤回 在承诺生效之前，承诺人阻止其发生法律效力 撤回承诺通知应先于或与承诺通知同时到达要约人 要约可以撤回也可以撤销，但承诺只能撤回不可以撤销 【重点难点】承诺没有撤销只有撤回
五、合同成立

（1）不要式合同的成立 ——承诺生效时合同成立。 （2）要式合同的成立 ——双方签字或者盖章时合同成立。 （3）形式欠缺合同的成立 ——一方履行,一方接受,合同成立.
九.效力待定合同
合同已经成立，但不能直接判断是否生效，而与合同 的一些后续行为有关。 1、效力待定合同的分类（五种情况） ■限制民事行为能力人订立的合同 ■无代理权人订立的合同 ■表见代理人订立的合同 ■法定代表人、负责人越权订立的合同 ■无处分权人处分他人财产订立的合同

九.效力待定合同
十.无效合同的内涵

10.3 无效合同的确认（两机构） 无效合同的确认权归人民法院和仲裁机构，合同当事人或其他任 何机构均无权认定合同无效。 ■人民法院 ■仲裁机构 10.4 无效合同的法律后果 ■履行中的合同应当终止履行 ■尚未履行的不得继续履行，但不影响其中关于仲裁、清理、结 算条款的效力 10.5 因无效合同产生的财产后果三种处理方法 ■返还财产－包括返还实物和作价补偿（建筑领域的一般处理方 式） ■赔偿损失－有过错方应赔偿对方损失，双方均有过错，应各自 承担责任 ■追缴财产，收归国有－针对损害国家或第三人利益的
四、合同订立的程序
合同订立的程序
要约和承诺是合同的两个必经阶段
1、要约

希望和他人订立合同的意思表示。 要约要件
■内容具体确定 ■一经受要约人承诺，合同即成立 ■必须向相对人发出，由相对人承诺 ■必须具有合同的一般条款
2、要约邀请 ■希望他人向自己发出要约的意思表示。 ■并非合同成立的必经过程。 ■主要有价目表、招标公告、商业广告等。 ■商业广告内容如符合要约规定，视为要约。 【典型案例】 女：（害羞地）你想和我一生一世在一起吗? 男：（激动地）那当然了。嫁给我好吗？ 女：好吧！ 【归纳总结】建设工程中重要文件在合同法中的 性质 ■招标公告－要约邀请 ■拍卖公告－要约邀请 ■招标文件－要约邀请