东莞市深国投鸿福路项目策划书-PPT文档资料
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深国投-东莞时尚岛商业定位方案建议
➢ 访谈结果显示，大部分的品牌餐饮、潮流服饰对项目有初步意向，表示将继续关注 本项目的进展情况，其意向位置如下：
歌力思、季候风、欧时 利、G2000
2260、2252、2048、 3441、2022、2264、 2191、2261、3442、 2278、2259、2119、 2095
合计
共53家
共36家
共17家
商家访谈分析
无意向商家, 35%
访谈总结
（一）项目定位论证
有意向商家 无意向商家
有意向商家, 65%
定位推导
（一）项目定位论证
初步定位：女性主题商场
➢ 该定位能符合市场片区规划和发展方向； ➢ 女性主题商场是南城区目前所缺乏的，市场存在空白； ➢ 满足未来片区女性白领的需求，此类消费群年龄较年轻，消费潜力巨大； ➢ 该定位主题鲜明，能够支持项目的经营模式，适合销售； ➢ 该定位业态与沃尔玛、嘉德百货互补。
消费者调研分析
✓消费者背景分析：
（一）项目定位论证
消费者调研分析
两地消费者购物意向交叉分析
消
南城 东湖沃尔玛
费
者
不会
本
8.46%
76.56%
项
目
23.44%
会
消
91.54%
费
意
两地消费者项目购物频率交叉分析
向
南城 东湖沃尔玛
每个月1次
0.00% 4.89%
消
2-3星期1次
13.33% 5.98%
消费者调研分析
（一）项目定位论证
访问调查目的 通过消费者问卷调研，了解有关东莞消费者的消费需求、消费意向和消费习惯的信息，形 成统计分析数据，为本项目定位、规划和运作提供必要的依据。
3月东莞南城项目策略推广思路75P共76页文档
东莞南城项目策略推广思路
先主观一下
营销，就是和消费者谈判 不能指望他认同我们开出的所有条件 但他必因一些有吸引力的条件 而容忍另一些不利的条件
所以SWOT的下一步是什么？ 不是总强调劣势的影响 是要把吸引力做大， 而让他忽略其它 并愿意顺便为其它买单 不要问我，客户能接受你的说法吗？ 而要问自己：如何让他们接受
和过去相比，许多人成了“大” 人物， 却没有成为核心 没有感觉到城市是以他为中心的 他们没有尊贵的体验 他们只是业主而不是主人
the finest personal experience 就是魅力城的发力点
魅力城所带来的魅力生活就是一种主流的人居生活模 式，你从走进社区的那一刻就已经融入了合正主流生 活：注重生活尺度，注重健康，注重艺术化的气息， 的高附加值、高资源集聚的城市生活
注意：是为了生活得更好， 而不是为了住在绝对中心
在生活意义上，圆心＞中心 重要的不是你在哪里， 而是你在什么中间
２ Neibourhood
环境：资源聚变
Neibourhood可转化成另一个词：资源
一般而言，有资源才有发言权
重要的不是资源数量 而是资源集聚程度
是在何种地段达到何种集聚程度
就是说：对于资源，重要的不是占有 而要看享用资源的容易程度 中心就是最大的人性化 集聚fusion是最大的人性化
因为
你被资源簇拥／一切以你为中心／你是圆心社区
所以
有很多选择，但只有一个必然（ＳＬＯＧＡＮ）
所以，本案是
ＣＢＤ魅力生活的必然正选（属性定位）
ＬＯＧＯ就是这样产生的
围绕支配资源的权力的阐述 可以承诺人的级别
比如上东区，很正确 但这并不是一个最有野心的定位
３ mask
代言：魅力在此
先主观一下
营销，就是和消费者谈判 不能指望他认同我们开出的所有条件 但他必因一些有吸引力的条件 而容忍另一些不利的条件
所以SWOT的下一步是什么？ 不是总强调劣势的影响 是要把吸引力做大， 而让他忽略其它 并愿意顺便为其它买单 不要问我，客户能接受你的说法吗？ 而要问自己：如何让他们接受
和过去相比，许多人成了“大” 人物， 却没有成为核心 没有感觉到城市是以他为中心的 他们没有尊贵的体验 他们只是业主而不是主人
the finest personal experience 就是魅力城的发力点
魅力城所带来的魅力生活就是一种主流的人居生活模 式，你从走进社区的那一刻就已经融入了合正主流生 活：注重生活尺度，注重健康，注重艺术化的气息， 的高附加值、高资源集聚的城市生活
注意：是为了生活得更好， 而不是为了住在绝对中心
在生活意义上，圆心＞中心 重要的不是你在哪里， 而是你在什么中间
２ Neibourhood
环境：资源聚变
Neibourhood可转化成另一个词：资源
一般而言，有资源才有发言权
重要的不是资源数量 而是资源集聚程度
是在何种地段达到何种集聚程度
就是说：对于资源，重要的不是占有 而要看享用资源的容易程度 中心就是最大的人性化 集聚fusion是最大的人性化
因为
你被资源簇拥／一切以你为中心／你是圆心社区
所以
有很多选择，但只有一个必然（ＳＬＯＧＡＮ）
所以，本案是
ＣＢＤ魅力生活的必然正选（属性定位）
ＬＯＧＯ就是这样产生的
围绕支配资源的权力的阐述 可以承诺人的级别
比如上东区，很正确 但这并不是一个最有野心的定位
３ mask
代言：魅力在此
博思堂-2006年东莞深国投时尚岛项目推广计划
报纸广告：深国投-时尚岛 盛大开盘！ 与世界品牌商业一起赚钱！ 新中心赚钱时代 正在发售！
电视广告：5秒标板“深国投-时尚岛中心商业，投资者的首选！ 在黄金时间档重复播出。
活动：现场商铺投资说明会，对周边银行、商务机构进行说明，促成团购行为。
主动出击知名品牌大客户，争取主力店的进驻，增强其它散户的投资信心。
21
攻击点七：热销宣传+促销活动
八、九月份 热销宣传+促销活动
目的：持续对投资者进行不间断的信息冲击，制造消费市场的持续关注。阶段性
的进行一些促销活动，加大尾盘的促销力度！
支持：报纸广告：深国投-时尚岛——热卖进行中！
深国投-时尚岛 ——再一次的热销奇迹！ 深国投-时尚岛——热销品牌文化！ 电视广告：5秒标板“深国投-时尚岛——热卖进行中！在黄金时间档重复播出。
地产的焦点话题,为商业的推广打好市场基础。
地点：户外广告牌 (市区\石龙镇\后街镇\虎门镇)
灯箱广告 (东纵大道沃尔玛商场路段\东纵大道天河百货商场路段)
内容：美国沃尔玛、新加坡嘉德、深国投时尚岛3位1体
11
户外形象启动
核心攻击点：* 先启动市区户外形象，随后建立其他三镇市场户外形象，局部形成对市场的全面封杀 表现形式：* 建议采用大型十字路路牌，授众面广，视觉冲击力强 封杀点：第一步封杀现场：项目地块围墙及附近霓虹灯牌；
媒体支持：前后新闻报道（电视、报纸）
16
深国投品牌成果展
核心攻击点： 1、企业文化、成果+新闻促动
市场攻击策略：1、 深国投房产开发公司“诚信为本”的宗旨，坚持“信赖永远，托付一生”的企业理
念；
项目”
2、企业成果：豪宅制造——香蜜湖水榭花都，该项目连续两年囊括了“中国名盘50强”、 “中国住宅经典示范楼盘”、“中国城市终极置业典范”、“深圳典型住宅指数样本
电视广告：5秒标板“深国投-时尚岛中心商业，投资者的首选！ 在黄金时间档重复播出。
活动：现场商铺投资说明会，对周边银行、商务机构进行说明，促成团购行为。
主动出击知名品牌大客户，争取主力店的进驻，增强其它散户的投资信心。
21
攻击点七：热销宣传+促销活动
八、九月份 热销宣传+促销活动
目的：持续对投资者进行不间断的信息冲击，制造消费市场的持续关注。阶段性
的进行一些促销活动，加大尾盘的促销力度！
支持：报纸广告：深国投-时尚岛——热卖进行中！
深国投-时尚岛 ——再一次的热销奇迹！ 深国投-时尚岛——热销品牌文化！ 电视广告：5秒标板“深国投-时尚岛——热卖进行中！在黄金时间档重复播出。
地产的焦点话题,为商业的推广打好市场基础。
地点：户外广告牌 (市区\石龙镇\后街镇\虎门镇)
灯箱广告 (东纵大道沃尔玛商场路段\东纵大道天河百货商场路段)
内容：美国沃尔玛、新加坡嘉德、深国投时尚岛3位1体
11
户外形象启动
核心攻击点：* 先启动市区户外形象，随后建立其他三镇市场户外形象，局部形成对市场的全面封杀 表现形式：* 建议采用大型十字路路牌，授众面广，视觉冲击力强 封杀点：第一步封杀现场：项目地块围墙及附近霓虹灯牌；
媒体支持：前后新闻报道（电视、报纸）
16
深国投品牌成果展
核心攻击点： 1、企业文化、成果+新闻促动
市场攻击策略：1、 深国投房产开发公司“诚信为本”的宗旨，坚持“信赖永远，托付一生”的企业理
念；
项目”
2、企业成果：豪宅制造——香蜜湖水榭花都，该项目连续两年囊括了“中国名盘50强”、 “中国住宅经典示范楼盘”、“中国城市终极置业典范”、“深圳典型住宅指数样本
深国投东莞时尚岛商业项目定位报告
➢第一国际本身规模过大，推出市场过早，注定其前期必然会面临经营上的难题；
➢ 行政中心配套设施的大规模存在，从某种程度上阻断了其两侧人流的联系与交流，使 南城目前人口聚集的西片区居民不能方便的到达第一国际；
➢ 第一国际所对东莞大道昭示性虽好，但由于道路过宽（双向十车道），阻断了第一国 际与东莞大道东居住区的联系 ，目前连接道路两旁的人行隧道即将修建，可一定程度上 缓解此状况；
东莞市商业中心发展有 东莞商业公司主营房地产项目，第一国际
限公司
为东莞开发的第一个项目，本项目发展商
综合实力占优 。
整体分析
由于两者定位上的差异，时间节点不同，未来不会形成直接竞争。
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
一期： ➢ 主要销售部分为缤纷自由港部分与下沉式广场街铺部分； ➢ 层高：4.5—6米，实用率：53％； ➢ 主要卖点： 中央商务区财富第一站 八大品牌强势入驻 70万平米超大规模
★★★★
★★★★
两者均临主干道，处十字路口交汇处，交 通可达性较好。
★★★
★★★★
第一国际地块大，临街面较宽，展示效果 更佳。
预计2007年5月试营业 2005年9月试营业
中心区商业需要3～5年的市场培育期， 本项目后推出占优。
★★★★ 东莞市深国投
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ★★★
本项目临近莞太、银丰路等南城商业氛围 较浓街道，目前占优势。
内铺：110元/㎡ 街铺：品牌商家（味千拉面/必胜客）租金较低，不作为参考。
（一）项目周边竞争对手情况分析
中环财富广场情况分析
➢ 可销售面积： 一层约3000平方米 ➢ 铺位个数：36个（一层） ➢ 铺位开间：临鸿福路：8米 临沃尔 玛：3.6米 ➢ 进深：街铺10—12米，内铺4－6米 ➢ 实用率：54% ➢ 主通道：3.6米宽 ➢ 中心广场：约2000平方米 ➢ 中庭面积：约1000平方米
➢ 行政中心配套设施的大规模存在，从某种程度上阻断了其两侧人流的联系与交流，使 南城目前人口聚集的西片区居民不能方便的到达第一国际；
➢ 第一国际所对东莞大道昭示性虽好，但由于道路过宽（双向十车道），阻断了第一国 际与东莞大道东居住区的联系 ，目前连接道路两旁的人行隧道即将修建，可一定程度上 缓解此状况；
东莞市商业中心发展有 东莞商业公司主营房地产项目，第一国际
限公司
为东莞开发的第一个项目，本项目发展商
综合实力占优 。
整体分析
由于两者定位上的差异，时间节点不同，未来不会形成直接竞争。
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
一期： ➢ 主要销售部分为缤纷自由港部分与下沉式广场街铺部分； ➢ 层高：4.5—6米，实用率：53％； ➢ 主要卖点： 中央商务区财富第一站 八大品牌强势入驻 70万平米超大规模
★★★★
★★★★
两者均临主干道，处十字路口交汇处，交 通可达性较好。
★★★
★★★★
第一国际地块大，临街面较宽，展示效果 更佳。
预计2007年5月试营业 2005年9月试营业
中心区商业需要3～5年的市场培育期， 本项目后推出占优。
★★★★ 东莞市深国投
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ★★★
本项目临近莞太、银丰路等南城商业氛围 较浓街道，目前占优势。
内铺：110元/㎡ 街铺：品牌商家（味千拉面/必胜客）租金较低，不作为参考。
（一）项目周边竞争对手情况分析
中环财富广场情况分析
➢ 可销售面积： 一层约3000平方米 ➢ 铺位个数：36个（一层） ➢ 铺位开间：临鸿福路：8米 临沃尔 玛：3.6米 ➢ 进深：街铺10—12米，内铺4－6米 ➢ 实用率：54% ➢ 主通道：3.6米宽 ➢ 中心广场：约2000平方米 ➢ 中庭面积：约1000平方米
合作项目商业计划书ppt
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2012年
2013年
2014年
2015年
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2012年4月 2011年3月
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东莞南城新基祝合鞋厂项目改造定位策划报告
东莞消费网点具有潜力，至2015年，大型商业和新型业态增加值为89万之多
*
小结
至2015年东莞市人口总量变化不大，但是人才结构将进一步优化 东莞市经济总量保持高速增长，依然第四，消费潜力巨大 东莞人均收入和人均支出均在珠三角城市第一，但人均消费社会批发零售额仅第五，消费外溢严重，机会巨大 将新增89万大型商业网点面积，东莞商业仍然充满着机会
01
02
*
第二部分:东莞商业现状
第一章
东莞市百货、超市、家电等零售发展及现状
现有百货：海雅百货、天虹百货、天和百货、彩怡百货共5家
现有超市：吉之岛、家乐福、沃尔玛、嘉荣超市、百佳等共近20家
现有家电：顺电、时尚电器、国美电器、苏宁电器共13家
数码专卖：天源电脑城、天源数码港、赛格电子市场等
百货商家分布
市政府
彩怡百货
星河城
汇一城
中天中央广场
*
超市的分布
第*页
嘉荣超市
吉之岛
市政府
*
电器专卖分布
第*页
市政府
*
数码分布
第*页
市政府
*
步行街分布
东莞商业的发展最初是在商业街的前提下发展起来的，西正路、花园路是商业发展的最初雏形；南城步行街的兴起代表了新兴商业的发展。
南城步行街、城市风景街区
西正路
花园路
*
东莞经济地位
第*页
东莞历年来生产总值走势
2009年珠三角城市经济总量及增长率
经济总量可观，未来5年相当于珠海、江门和中山之和，处于第四位
东莞市国民经济在珠三角地区处于第二集团，珠三角第四位，是珠海、江门和中山之和，但是增长率忧人，第三产业增长受限。
厚街湖景壹号商业定位建议 ppt课件
俱、鞋业为主，其中家居、会展经济、各类制造业是厚街主要经济支柱，具有 较为完整的产业链条。
对本项目的商业启示： 鉴于家具、鞋材等专业市场的集群效应，要求较大的商业体 量，本项目依托于厚街蓬勃向上的商业环境，旺盛的商业流动 群体，需要学习会展市场的发展，打造具备差异化的特色经营 内容；
10
2020/8/30
2
典型社区 商业分析
在商业环境中，厚街典型楼盘社区商 业如何定位及经营？
11
2020/8/30
社区商业概况：供应量少、空置率高
社区商业概况：供应量少，空置率高
12
盛和花园社区商业：高端礼品一条街
2020/8/30
项目
盛和花园
位置
体育路通达城（临街位）
商业总面积
一期850平米，二期400平米
商业总套数
康乐南路是厚街镇的中心商业区，也是厚街休闲娱乐最繁华的地段，是厚街最华
丽、最时尚动感的脉搏。
5
中心商圈周边的专业市场：鞋业市场
2020/8/30
专业市场：
沿S256省道沿线两侧，分布了家居、石材、鞋材、建材、木材等各类专业市场37个 ，其中机电制造、鞋业、家具 三类产业出口量总和占全镇出口总额的85%。
一期40（剩余约6套），二期基 本未销售
主力铺位面积区间（m2）
►2009年1-10月，广东现代国际展览中心共 举办各类展会15场，同比新增6场；展览面积 达63.7万平方米，同比增长3%；接待参展商 5075家，同比增长48%；专业观众41万人次， 同比增长4%，会展业拉动经济增长作用明显， 会展经济效应得到进一步放大。
广东现代国际展览中心
凭借厚街商贸业发达，拥有石材、鞋材、建材、木材等各类专业市场10多个 ，
对本项目的商业启示： 鉴于家具、鞋材等专业市场的集群效应，要求较大的商业体 量，本项目依托于厚街蓬勃向上的商业环境，旺盛的商业流动 群体，需要学习会展市场的发展，打造具备差异化的特色经营 内容；
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2020/8/30
2
典型社区 商业分析
在商业环境中，厚街典型楼盘社区商 业如何定位及经营？
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2020/8/30
社区商业概况：供应量少、空置率高
社区商业概况：供应量少，空置率高
12
盛和花园社区商业：高端礼品一条街
2020/8/30
项目
盛和花园
位置
体育路通达城（临街位）
商业总面积
一期850平米，二期400平米
商业总套数
康乐南路是厚街镇的中心商业区，也是厚街休闲娱乐最繁华的地段，是厚街最华
丽、最时尚动感的脉搏。
5
中心商圈周边的专业市场：鞋业市场
2020/8/30
专业市场：
沿S256省道沿线两侧，分布了家居、石材、鞋材、建材、木材等各类专业市场37个 ，其中机电制造、鞋业、家具 三类产业出口量总和占全镇出口总额的85%。
一期40（剩余约6套），二期基 本未销售
主力铺位面积区间（m2）
►2009年1-10月，广东现代国际展览中心共 举办各类展会15场，同比新增6场；展览面积 达63.7万平方米，同比增长3%；接待参展商 5075家，同比增长48%；专业观众41万人次， 同比增长4%，会展业拉动经济增长作用明显， 会展经济效应得到进一步放大。
广东现代国际展览中心
凭借厚街商贸业发达，拥有石材、鞋材、建材、木材等各类专业市场10多个 ，
东莞项目可行性研究报告(范文)
东莞项目可行性研究报告（范文）第一章东莞项目概要第二章东莞项目背景及可行性第三章东莞项目选址用地规划及土建工程第四章东莞项目总图布置方案第五章东莞项目规划方案第六章东莞项目环境保护第七章东莞项目能源消费及节能分析第八章东莞项目建设期及实施进度计划第九章东莞项目投资估算第十章东莞项目融资方案第十一章东莞项目经济效益分析第十二章东莞项目社会效益评价第十三章东莞项目综合评价及投资建议第一章项目概要一、项目名称及建设性质（一）项目名称东莞xxx生产建设项目（二）项目建设性质本期工程项目属于新建工业项目，主要从事xxx项目投资及运营。
二、项目承办企业及项目负责人某某有限责任公司三、项目建设背景分析随着国务院常务会议审议通过《中国制造2025》，中国制造业将迈入新的发展阶段。
工业和信息化部副部长苏波表示，我国产业结构调整已进入攻坚克难、力求实现突破的新阶段。
“十二五”以来，我国产业结构调整持续推进，重点行业竞争力明显提升，信息化和工业化深度融合稳步推进，节能减排成效明显，企业自主创新能力持续增强，我国作为世界制造业第一大国的地位更加巩固。
同时也要看到，我国产业结构中仍存在一系列突出矛盾和问题，产业结构调整的任务依然十分艰巨。
苏波表示，《中国制造2025》的总体思路是坚持走中国特色新型工业化道路，以促进制造业创新发展为主题，以提质增效为中心，以加快新一代信息技术与制造业融合为主线，以推进智能制造为主攻方向，以满足经济社会发展和国防建设对重大技术装备需求为目标，强化工业基础能力，提高综合集成水平，完善多层次人才体系，促进产业转型升级，实现制造业由大变强的历史跨越。
四、项目建设选址“xxx投资建设项目”计划在某某省某某市某某县经济开发区实施，本期工程项目规划总用地面积83333.75 平方米（折合约125.00 亩），净用地面积82773.75 平方米（红线范围折合约124.16 亩）。
该建设场址地理位置优越，交通便利，规划道路、电力、天然气、给排水、通讯等公用设施条件完善，非常适宜本期工程项目建设。