为什么合法的土地转让权很重要
浅析农村土地流转的必要性
浅析农村土地流转的必要性作者：闫浩来源：《农民致富之友（上半月）》 2020年第10期闫浩土地是满足国家生存的基本，是进行所有工作的前提，因此，做好对土地资源的利用，可以在很大程度上加快我国现代化建设。
虽然我国是农业大国，但是由于人口多，实际能利用的土地面积比较少，这就会引起土地资源使用不合理的情况，同时，农业方面也面临很大压力。
现在，土地流转是解决土地问题的主要方法，因此，人们要认识到土地流转的重要性。
1、农村土地流转的原因农村土地流转，就是指拥有土地承包经营权的农民在自愿的情况下，结合自己的条件，将土地的经营权转让给其他农民，或者是合法的生产企业，以此实现对土地的最大化的利用，需要注意的是，农村土地流转要完全符合国家法律的要求。
农村土地流转的原因大概有三个方面，首先，随着生产力的进步，生产力的水平也在不断提高，这就导致了生产方式的改变，这种形势推进了农村土地流转的实行；其次，越来越多的人通过规模经营，而获得更多利益，相比较于个体经营，规模经营更专业，并且田地受灾害的可能变小，这为农村土地流转创造了更好的条件；最后，国家颁发的相关土地流转的法律，可以为农民提供一定的保障，这在很大程度上加快了土地流转的进行。
2、当前我国在农村土地流转中存在的问题在进行土地流转的过程中，我国依然会在这方面遇到很多问题，主要分为以下几点：（1）对流转的土地规划措施不够合理，专业性不强目前在土地流转工作考核方面，还没有相对严格的要求，很多相关工作人员的专业能力不够，有的人甚至都没有基本的素质，这就会导致在工作时，不能制定出合格的土地规划方案，专业性也就不强。
（2）相关的法律法规设立不够完备虽然国家已经做了很大的努力，针对土地流转设立规范，但是相关法律还是有很多漏洞，发生的一些事件找不到相关的法律，也没有正确的依据，就是因为没有完整的土地流转法律体制，因此就不能完全实现保护农民的利益。
（3）农村土地流转程序不够规范，条理不够清晰在土地流转程序的制定上，相关部门还是没有意识到缺点，这就导致在工作中，没有完备的流程，也没有明确的目的，首先对国家的立法就不明确，不能正确管理相关程序，其次是对土地流转的发展阶段不明确，没有做好合适的改革工作，造成工作能力跟不上发展的步伐。
土地资源管理的土地利用权交易与市场机制
土地资源管理的土地利用权交易与市场机制土地资源是国家宝贵的自然资源之一，其有效管理和利用对于促进经济发展和社会稳定具有重要意义。
土地利用权交易和市场机制作为一种新型土地管理方式，被广泛应用于土地资源管理领域。
本文将对土地利用权交易与市场机制进行探讨，以及其在土地资源管理中的作用和挑战。
一、土地利用权交易的定义和特点土地利用权交易是指土地使用者通过合法的手段将土地使用权转让给其他有需求的主体的过程。
其主要特点包括：1. 法律依据：土地利用权交易必须在法律法规的规范下进行，以确保交易的合法性和权益的保障。
2. 自愿性和公开透明：土地利用权交易需要交易各方的自愿参与，并且需要公开透明的交易手续和信息披露，以确保交易的公正性。
3. 有偿交易：土地利用权交易以货币交换或其他等值物品作为交易对价，实现土地资源的价值转化。
4. 交易主体多样性：土地利用权交易的参与主体包括国家、企事业单位、农民等，形成多方参与、多元主体的市场格局。
二、土地利用权交易的作用和意义土地利用权交易与市场机制的应用，对于土地资源管理具有以下重要作用和意义：1. 资源配置优化：通过土地利用权交易，可以实现土地资源的优化配置。
将土地使用权交易规则与土地市场需求和供给情况相结合，使土地使用权流向具有最高效益和经济效果的领域。
2. 经济效益最大化：土地利用权交易可以激发土地资源的潜在价值，促进土地的有效利用，从而实现经济效益的最大化。
3. 促进农民增收：土地利用权交易可以为农民提供一种增加收入的途径，通过转让土地使用权获得利益，提高农民的经济地位和生活水平。
4. 推动城市化进程：土地利用权交易可以促进城市化进程，推动城市建设和土地资源的合理利用。
5. 促进土地管理体制改革：土地利用权交易与市场机制的应用，有助于推动土地管理体制改革，建立健全的土地资源管理制度和政策。
三、土地利用权交易的挑战和问题土地利用权交易与市场机制的应用仍面临一些挑战和问题：1. 信息不对称：土地资源信息的获取和披露存在不对称问题，交易各方往往存在信息不对等的情况，导致交易的公平性受到影响。
土地使用权转让
土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用权的转移，即将一方的土地使用权转让给他方。
这在现实生活中是一种常见的交易方式，通过土地使用权的转让，可以实现土地资源的有效配置和利用。
本文将从土地使用权转让的概念、背景、过程、影响等方面进行探讨。
首先，土地使用权的转让是一项重要的法律行为。
根据我国《物权法》，土地使用权是财产权的一种，具有与拥有权利人对土地的支配权利。
土地使用权转让是指土地使用权的所有者通过合同等方式将土地使用权转让给他人，以获取相应的利益。
在进行土地使用权转让时，双方应遵循法律法规，签订合法有效的协议，并进行必要的登记手续。
其次，土地使用权转让的背景是我国土地制度改革的需要。
我国自改革开放以来，通过土地承包经营权、土地出让等方式，进行了一系列土地制度改革措施，使土地资源得到了更加合理的利用。
然而，土地使用权转让仍然存在一些问题和挑战。
一方面，土地使用权转让可能导致土地资源的流失和破坏，给生态环境带来一定的压力。
另一方面，土地使用权转让也可能造成土地利益的不平等和社会矛盾的产生。
土地使用权转让的过程一般包括以下几个步骤：首先，买卖双方应签订土地使用权转让合同，明确双方的权利义务和交易价格等。
其次，双方应进行必要的审批和登记手续，以确保土地使用权的合法性和有效性。
最后，买卖双方进行产权交割，完成土地使用权的过户手续，并支付相应的转让款。
土地使用权的转让将对经济和社会产生一定的影响。
一方面，土地使用权的转让将促进土地资源的流动和优化配置，为农民提供了转移就业的机会，推动了城乡经济的发展。
另一方面，土地使用权转让也可能给农民带来一定的经济压力和生活困难，需要社会和政府给予相应的扶持和保障。
在土地使用权转让中，应加强监管和保护，确保土地使用权的转让能够合法、公平、有序进行。
一方面，国家和地方政府应建立健全相关的法律法规和政策措施，加强土地使用权的管理和监督，避免滥用和侵权现象的发生。
另一方面，买卖双方应加强自身的法律意识，明确自身权益和责任，并积极参与到土地使用权转让的监管中，共同维护土地资源的合理利用。
土地流转有哪些好处
土地流转有哪些好处土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
那么土地流转的好处有哪些，现在我为大家盘点一下。
土地流转有哪些好处一家一户，分散经营，农民虽然有很大的自主权，但是，由于形不成规模，生产效率就很难再向上提高。
自从有了土地流转的政策，农民可以把自家的土地流转给企业，然后再去给企业打工。
这样的形式有诸多好处。
其一，有利于提高和稳定农民收入。
土地流转一份收入，给企业打工又一份收入，两份收入加起来，肯定比过去自己经营的时候要高，否则农民也不会把土地流转出去。
而且，这种收入基本上没有风险，是稳定的。
其二，有利于提高生产效率。
农民通过土地流转提高了收入，说明土地的收益提高了。
因为，企业进行集约化经营，科学管理，可以充分挖掘土地潜能。
其三，有利于促进城镇化建设。
在国家城镇化建设的进程中，越来越多的农民走进城市，成了农民工。
他们中的相当一部分人到了农忙季节，得放下城里的工作，回家去经营土地。
这样，家里的土地种不好，城里的工作也受耽误。
土地流转就可以解除这些人的后顾之忧。
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
地区差异在进行新农村建设的实践中，一些地区在探索农村土地流转模式中，实施农村农业用地和农村宅基地等建设用地一体化的流转模式。
1.山东“城乡建设用地增减挂钩”土地流转模式“城乡用地增减挂钩”，就是在保证耕地保护红线不被突破的前提下，减少农民用地，增加城市开发用地。
2.重庆的“地票制”土地交易模式重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策实施的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。
三权分置的重要意义
三权分置的重要意义摘要：一、引言二、三权分置的定义和背景三、三权分置的重要意义1.土地资源的有效利用2.农业现代化的推动3.农民收入的增加4.农村经济的繁荣5.农村社会稳定的维护四、我国三权分置的实践与成效五、面临的挑战和应对措施六、展望三权分置的未来发展七、结语正文：一、引言三权分置，这个在过去几十年里在我国农村土地制度改革中扮演着重要角色的概念，如今已经深入人心。
它所带来的不仅是土地资源的优化配置，更是农业现代化、农村经济发展和农村社会稳定的重要推手。
本文将详细阐述三权分置的重要意义，并对我国三权分置的实践与成效进行分析。
二、三权分置的定义和背景三权分置是指将农村土地的承包权、经营权、收益权分开，使农民拥有土地的承包权，流转土地的经营权，获取土地的收益权。
这一制度改革源于我国农村土地制度的改革，是在坚持土地公有制不变的前提下，对土地资源配置方式的优化。
三、三权分置的重要意义1.土地资源的有效利用：三权分置使土地资源得以充分整合和优化配置，提高了土地的利用效率。
农民可以将土地流转给有经营意愿和能力的农户，实现土地资源的规模化、集约化经营，从而提高农业生产效率。
2.农业现代化的推动：三权分置促进了农业技术的推广和应用，提高了农业生产水平。
规模化经营有利于引进先进的农业技术和管理模式，提高农产品的产量和质量，推动农业现代化进程。
3.农民收入的增加：三权分置使农民可以从土地流转中获得租金收入，同时也可以通过参与农业产业链的分工获得工资性收入。
这有助于提高农民的收入水平，改善农村居民的生活质量。
4.农村经济的繁荣：三权分置促进了农村经济结构的调整，推动了农村产业融合发展。
农民可以通过流转土地经营权，发展特色产业、乡村旅游等多元化经济，拓宽收入来源，助力农村经济发展。
5.农村社会稳定的维护：三权分置改革有效地保障了农民的土地权益，减少了土地纠纷，维护了农村社会稳定。
农民在享有土地承包权的同时，可通过流转土地经营权实现土地资源的优化配置，保障了农村社会的和谐发展。
土地流转的意义
土地流转的意义土地流转（Land Circulation）是指农村的农民将自己拥有的土地以一定条件的形式，将土地的使用权或经营权转让给他人或单位使用，以实现自身经济利益最大化的一种经济行为。
土地流转在农村经济发展中具有重要意义，下面将从农民收入增加、农业现代化、农村聚集化发展和农村资源优化配置等方面来探讨土地流转的意义。
首先，土地流转对农民收入的增加具有重要意义。
传统农户主要依靠耕种自己的土地来谋生，由于土地面积较小、种植形式单一，收入较为有限。
通过土地流转，农民可以将自己的土地租给有更强资金实力和经营管理能力的农民或合作社等，从而实现农户收入的增加。
租金可以作为农民的主要收入来源，使农民从仅仅依靠自家土地收入的窘境中解脱出来，提高生活水平。
同时，土地流转还可以通过规模化种植和现代化管理手段，提高农业生产效益，进一步增加农民收入。
其次，土地流转对推动农业现代化具有积极意义。
农业现代化是农村经济发展的重要目标之一，需要依靠现代科技和管理手段来提高农业生产效率。
但传统农户由于土地面积有限、生产规模小，很难实现现代农业的要求。
而通过土地流转，农民可以将自己的土地租给具备现代农业生产条件的合作社或农业企业，借助其资金、技术和管理经验，实现规模化种植和现代化管理。
这样一来，农业生产效率得到提高，农产品质量和产量也会得到提升，农业的产业结构和发展模式也会得到优化，从而推动农业现代化进程。
第三，土地流转对农村聚集化发展有着重要的推动作用。
农村聚集化是指农村人口向城市和集中连片的新农村集聚，实现人员、资本和技术的集中与优化配置。
传统农户由于土地零散、经营方式传统，往往无法形成规模化生产和规模经营，无法享受到集约化经营所带来的规模效益。
而土地流转可以为农村提供机会，通过土地流转将土地规模化，并引入资本和技术，使农业生产能力的发挥得到最大化。
此外，土地流转还可以推动农村产业融合和农村一二三产业的跨界融合，实现农村产业的多元化发展，提升农村经济实力。
房地产土地使用权转让的法律规定
房地产土地使用权转让的法律规定一、引言在房地产交易中，土地使用权的转让是一个重要的环节。
土地使用权的规范转让对于保护各方的权益、维护市场秩序具有至关重要的意义。
本文旨在探讨房地产土地使用权转让的法律规定。
二、房地产土地使用权的定义根据《中华人民共和国国有土地使用权法》，房地产土地使用权是指国家所有的土地资产，由土地使用权出让人将其出让给土地使用权受让人，并对其进行监督、管理的一种权利。
三、土地使用权转让的主体土地使用权的转让主体主要包括土地使用权出让人与土地使用权受让人。
土地使用权出让人可以是国有土地所有者、农村土地集体经营性组织及其成员，土地使用权受让人则通常是房地产开发商、个人等。
四、土地使用权转让的程序土地使用权的转让程序包括以下几个环节：出让公告、资格审核、竞买报名、竞买资格审定、竞买活动、竞买结果确定、合同签订与备案等。
在土地使用权转让的整个过程中，相关方需要遵循法定程序并履行各自的义务和责任。
五、土地使用权转让的法律保障为了保证土地使用权转让的合法性和权益的保护，我国制定了一系列的法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国国有土地使用权法》等。
这些法律法规明确了土地使用权转让的程序、条件以及权益保护等方面的规定，为各方提供了法律保障。
六、土地使用权转让的合同要素土地使用权转让的合同是土地使用权转让的重要法律文件，其中应包括以下要素：合同主体、转让标的、转让价格、履约期限、违约责任等。
双方在签订合同时应尽量明确各自的权益和责任，并遵守合同的约定。
七、土地使用权转让中的纠纷解决土地使用权转让过程中容易出现各种纠纷，特别是关于转让价格、履约义务等方面的争议。
为了解决纠纷，当事人可以通过协商、调解、仲裁或提起诉讼等方式进行解决。
此外，相关部门应加强对土地使用权转让过程的监管，及时解决各方的合法权益诉求。
八、国际经验的借鉴我国在土地使用权转让方面可以借鉴国外的经验和做法，如美国的土地租赁制度、德国的土地所有权制度等。
关于土地流转的发言稿范文
大家好！今天，我站在这里，非常荣幸能够与大家共同探讨土地流转这一重要议题。
首先，我要感谢党和政府为我们农民群众提供了这样一个有利于农村发展的政策，使我们的土地得到了更好的利用和发挥。
土地流转，顾名思义，就是指农民将土地经营权依法转让给其他农业经营主体，实现土地资源的优化配置。
近年来，我国农村土地流转政策取得了显著成效，为农村经济发展注入了新的活力。
在此，我想就土地流转谈谈以下几点看法：一、土地流转是农村经济发展的重要举措1. 提高土地利用效率。
通过土地流转，可以将分散的土地集中起来，实现规模化、集约化经营，提高土地利用效率。
2. 促进产业结构调整。
土地流转有助于优化农业产业结构，推动农业向优势产业、特色产业发展，提高农业综合效益。
3. 增加农民收入。
土地流转后，农民可以通过土地租金、工资等多种方式增加收入，改善生活条件。
二、土地流转应遵循的原则1. 自愿原则。
土地流转必须建立在农民自愿的基础上，任何强制、欺诈等行为都是不允许的。
2. 公平原则。
土地流转过程中，要确保农民的合法权益，保障流转双方的利益。
3. 依法原则。
土地流转要严格按照相关法律法规进行，确保流转行为的合法性。
三、加强土地流转的保障措施1. 完善土地流转政策。
政府要加大对土地流转政策的宣传力度，提高农民对土地流转的认识，引导农民依法流转土地。
2. 加强土地流转服务平台建设。
建立健全土地流转信息平台，为农民和农业经营主体提供便捷的服务。
3. 保障农民权益。
加强对土地流转合同的监管，确保农民在流转过程中不受侵害。
总之，土地流转是农村经济发展的重要举措，我们要充分认识其重要意义，切实加强土地流转工作。
在此，我呼吁广大农民群众积极参与土地流转，共同为农村经济发展贡献力量。
谢谢大家！。
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为什么合法的土地转让权很重要——成都改革实验的启示（下）周其仁北京大学国家发展研究院院长四、成都改革的经验（一）成都改革的“四步走”所以下面我就简要介绍一下我们在成都实验区看到的一些情况，这项工作是我们北大和很多老师一起做的。
成都的做法主要分成这门几段。
第一段是西部大开发，要扩大城市化，要搞工业、进大项目，工业项目、投资往那里移动。
怎么避免东部的弊端？ 2003年成都就提出“三个集中”，即工业项目向工业区集中；农民向中心村、集镇城市集中；耕地向种田能手集中。
这三个集中不是成都的发明，而是江浙发明的。
“三个集中”的目地，就是实现空间资源的优化配置。
他们组织来看来以后觉得，四川、成都后起，要抓住这个东西，空间资源不要布错。
这是03的年的做法。
可是回来要做要找到路线啊，你怎么集中啊？可是你怎么集中，新房子谁盖，老房子拆了怎么办，投资谁来投？补偿谁来做？2004年到2007年，在当时城市化矛盾加重的情况下，他们就逼出了国土部的一个政策叫“挂钩”，就是城乡建设用地增减挂钩，比如说农村建设用地收缩一亩必须和城市的建设用地扩大一亩挂钩。
成都就利用这个政策，给三个集中筹资，来组织实施三个集中的项目。
这是第二个阶段。
第三阶段就更有意思了。
从2008年以后，“三个集中”是讲资源配置，那么到底是谁集中谁？过去是干部集中农民，于是发生了所谓的“被上楼”。
成都发现了这个问题，于是开始讲权利的设计。
2008年1月他们出台一号文件，起动农村产权改革，首先最重要的工作是确权。
先把已有的资源边界划清楚，给他一个法律表达，谁家的房，谁家的地，房子多大，宅基地多大，院盘多大，先把权利划清楚，然后主体才能出来。
这项工作原以为一年就能完成，最后搞了三年。
2010年以来，在确权的基础上，推动市场化流转，搭建起了农村集体土地交易的平台。
2010年以来，在确权流转的基础上，推动城乡要素全面的对流。
推动土地市场化流转的全面进行。
大概成都分这么四部。
我们有些调查报告，有兴趣都可以去看一看，无非是对情况做一些梳理，提供给大家做参考。
（二）城乡建设用地增减挂钩政策我首先介绍一下什么是“挂钩”政策。
这是在城市化加速，城乡扩张大量占用耕地的背景下发生。
否则各个省长就跑到中央要地。
因为土地就是投资，投资就是GDP，就是增长，就是财政，省长、书记都跑到北京要地。
但是同时这里还有一个18亿亩耕地“红线”不能动，还要严格土地的节约利用。
最后国土部就出台了一个办法。
你收缩多少集体的建设用地，我就让你城市建设增加多少，两者必须挂钩。
对于这个政策，我们总的评价是正面的，因为它是被现实矛盾逼出来的。
但是这个政策有什么问题呢，这个政策存在的主要问题，就是主体不清楚。
主体是谁，由谁来挂钩，谁跟谁挂，用什么形式；要不要讲价钱，到哪里讲价钱。
过去没有实践经验，只知道资源重新配置存在问题要解决，用什么社会形式、权利形式去解决它，它没有找到。
一到城市化的土地就是政府主导，所以开始就是由政府主导启动，政府跟农民谈，我借钱给你，你把去建设一个新村庄。
具体的操作我将演示给大家看。
我讲个案例。
比如说这是老村庄，山上有好多农户，占了50亩耕地。
城里的另一块是建设用地，两者怎么挂钩？政府通过规划找到一个新建区，建一个新村，然后一步一步做工作。
农民的老房子怎么作价，新房怎么作价，家家都同意了，就把老房拆了，土地复垦变成耕地，农民搬到新房子去，剩下的不同意就留着。
这样一来，原来的50亩复垦了48亩。
这时的资源配置就出现了一个很有意思的变化，通俗讲叫“星星对月亮“，原来农户住得分散像是星星，新建起来的地方比较集中像是月亮，新月亮的面积小于老星星的面积，土地就节约出来了。
用这个例子再来看。
原来老房子占地50亩复垦了48亩，新村是20亩，等于净节余土地28亩。
这28亩原来盖房子的，现在都变成耕地了。
你就问这28亩落哪比较合算？成都市中心商业圈最贵，一亩土地50年使用权拍出2000万元人民币，而近郊圈是200万元一亩，远郊圈是20万元一亩，可能实际情况比这个差距还要大。
有些地价可以从10万元一亩直到上亿元一亩。
你那块地落到哪合算？很容易算出来这个帐。
如果把建设用地落到中心的高价区，落到原来高价区的耕地上，把那块耕地置换到低价区来，双方都很好啊。
你只要里头的这个，空间位置资源配置，这是一门新的学问，农业文明时代没有这种事情，就是城市化以后才有的。
建设用地是权利，土地不能移，但权利可以交易，一交易土地就可以移了。
怎么移？第一步，城市最外面那个圈，20万元一亩，你腾出一亩建设用地，复垦成农地就增加了耕地。
然后把盖房子的权利交易到市中心区，谁买下这个权利，谁就可以在市中心按规划搞建设。
他用市中心这块地变成建设用地带来的增值差价支付所有搬迁费用，再给当地的农民一些补偿。
等于是把低价区的建设用地移到了高价区，然后把高价区的耕地移到低价区来，差价支付所有搬迁费用和交易成本，这就是增减挂钩。
成都利用这个政策，以国土交易中心为平台，它当中间人，在城乡之间，我先借钱给你，你腾出地来，把土地指标给我，我用指标跟高价地去换钱，然后把这个钱给你农村建设用地，一批一批的搞。
当地的支部书记送给我们的名片，背后就写我有5000多亩土地。
这5000亩土地就是村里两百户人家搬到新区以后，老房子一拆腾出来的新增土地。
工程队进去把它变成平地，然后搞农田设施，施上肥料，两年以后就是好耕地了。
这里原来盖房子的权利就飞出来了，飞到城里就可以卖钱，跟谁卖，跟国土系统。
因为国土系统知道市中心的房价，知道有多少人等着要市中心的高价地区的房子、土地指标。
你要指标，我就拍卖，在当时的情况下一亩地就是12万到15万。
地还是农民的，变成耕地还是农民的，开始农民听不懂这个事情，地还在我这里你怎么给我钱。
就是原来盖房子的权利卖出钱来。
怎么可以卖出钱，其实就是城市扩大，需要建设用地这个指标。
（三）成都农村产权改革这个事情从资源配置是非常妙的。
它唯一的问题是主体不清楚，权利不清楚。
农民被上楼，权利缺失，我们觉得成都最厉害就是这个地方实行了地方统筹，用增减挂钩政策，加快推动“三个集中”的地方动作，这个动作就是农村产权改革。
这个主意最早谁出的呢？是当地有一个干部，一直在农村工作，后来突然把他调到成都市去当房管局局长，当了八年他就开窍了。
他说原来城里人有一处房，或者有一块地，都有一个产权证，这个产权证就能帮助他转手自己的房地产，资产在转手当中才能增值。
农民也有房有地，为什么城里人的房子可以买卖，可以转手，农民的房子就不能转手呢？所谓城乡统筹，首先权利要平等。
城乡差别很大，农村的房子能有谁要？后来发现经过增减挂钩它们之间是可以转来转去的，于是他就提出了建议。
房子飞出去变成那里的钱。
谁同意才行，价格怎么定。
成都市委听了这个意见以后，就发生了后来的产权改革。
以确权颁证作为起手，这个事情的实际推进难度非常大。
建国60多年，我们农民虽然有土地，但是对自己的使用权或者是所有权并不很清楚。
成都干的“确权”这个事情，是一个非常困难的事情。
到底这个地东到哪西到哪，这个房子东到哪西到哪，他们之间的使用权或者是所有权都不清楚。
农民就靠不流动来维护产权边界。
拉丁美洲一个经济学家讲到，拉美很多农民和农民之间的边界谁在定，就是狗在定。
你走过这一家，如果另外一只狗叫了，你就是到了另外一个家。
没有法律表达的边界就不能抽象，一流动，财产就不能转，如果你离开了，你们家的房地产又不能跟着流动，别人占了也就白占了。
不能有一个表达，容易达成流转的协定。
成都最后就干了这个事情。
这是非常困难的事情。
一块地东家说是他的，西家也说是他的，你说是谁的？这就涉及到历史，涉及到记忆，涉及到村庄的记忆。
最后发现解决这种矛盾只有一个办法，把历年当过队长、当过支书的全部请来，在村里组织一个“长老会”，当然正规的名字不叫长老会，叫村庄议事会。
然后各家先自报，你有多少地，这块地东到哪西到哪，如果大家没有疑义、没有纠纷就通过了。
如果有纠纷，就由村里的长老们就来议，土改的时候是怎么回事？社教的时候怎么回事？合作社的时候是怎么回事？最后由村议事会裁定。
裁定以后没有意见公示，公示完了报县人民政府，县人民政府法定公示后，再没有意见，就颁权发证，一家一户那么做。
然后还有一个操作的流程。
说来真是很巧，推广村庄议事会的现场会定在哪一天呢，就是五一二，就地震哪一天，所有干部都等在那儿，等着推广长老会经验。
地震一个月以后继续开这个会，推广这个还权赋能，鉴定产权，确权颁证。
你看这是他们的产权证，由县以上人民政府颁布的产权证，跟城里的房产证、土地使用权证一模一样。
我们看到，里头还规定使用年限长期不变。
这是三中全会就定下来的，农村土地使用权长期不变。
中国农民对权利的意识很清楚。
我们调查的时候问，什么叫“长期不变”，村支部书记回答非常的精彩：“你们不变，我们就不变”。
然后划定实测总面积，第二次国家土地调查的方案是调到土地所有权边界，成都追加地方预算，从生产队一直落实到每家每户每一块，森林、耕地、宅基地、院坝田、房屋都测清楚。
500万农民，1100万户籍人口，1.2万平方公里，20个区市县。
从2008年1月份一直做到2010年才完成确权颁证。
现在大概发了166万本集体土地使用权证。
还有农村土地经营权证180万本。
这个事情我们北大老师在调查中都给予高度评价。
因为你让社会有秩序，权利有法律的表达，老百姓可以根据法律表达，保护自己的财产，不需要靠少数官员替他保护财产，实在保护不了才诉诸到法律和政府。
这个更为有效的保护体系。
更重要的是清楚的产权界定以后便于流转。
现在人口进城了，怎么说明是你的？必须有一整套相应的权利体系和产权服务体系跟上去，要有这些都是需要有很大投入的，不是用嘴说说就能实现的。
几十年来我们闹来闹去，就没有普遍完成这个任务，然而成都完成了。
（四）土地流转与震后联建政策完成以后就可以进行下一步的工作。
“确权”是基础，流转就可以提上日程了。
地震当中推行确权，灾后重建就用上了土地流转。
这也是地方政策，联建。
让宅基地向当地信用社抵押六万块。
政府组织担保公司，借六万，拿到补贴两万，然后盖房子。
还不够，城乡挂钩这个政策用到联建当中去，让城里的人对农村有疗养、有养老、有景观、有旅游、有乡村度假资源的土地城乡可以联建，城里出钱，农民出地，市里就管了一件事情，外来投资一定要把灾民的房子先修好，再修你的度假房。
结果大量的资金就涌进去了。
再举一个例子。
成都青城山一带，过去城里很多老人家一到夏天就在那里晒太阳，很多人说能不能在这儿按我们的想法盖一个房子，过去的政策那是不允许的。
地震之后，中央要求两年内所有的灾民要住进去永久性的房屋，不能住板房。
虽然中央整个灾后重建投入也很大，但是远远不够。
于是他们最早启动，当地的农民让出来的土地和外来投资户的土地折算出来，变成一亩地164万元，就是40年的使用权。