商业地产的战略投资与操盘策略(1)
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略中国商业地产是指以商业活动为主导，涵盖购物中心、写字楼、酒店、商务公寓等多种形式的地产项目。
随着经济的发展，中国商业地产行业蓬勃发展，各类投融资策略也不断涌现。
下面将结合当前中国商业地产市场的特点，探讨中国商业地产的战略投融资策略。
首先，商业地产项目的战略投资策略主要包括风险投资、并购战略、产业链延伸等。
在中国商业地产市场，新开发项目需要大量的资金投入，因此吸引风险投资或私募股权投资是重要的一种策略。
通过引入风投和私募股权投资者，商业地产开发商可以快速筹集资金，并分享风险，降低自身融资压力。
同时，战略并购是推动商业地产企业实现规模扩张、资源整合的有效手段之一、通过收购或合作，企业可以快速扩大市场份额，提升品牌影响力。
此外，产业链延伸也是商业地产投资的一种策略。
通过拓展产业链，比如与零售、酒店等相关产业进行合作，可以增加项目的附加值，提升盈利能力。
其次，商业地产项目的融资策略主要包括债务融资、股权融资、资产证券化等。
债务融资是商业地产企业获取资金的主要方式之一、通过发行债券、贷款等方式，可以快速获得所需资金，并分散风险。
此外，股权融资也是商业地产企业常用的融资方式之一、通过发行股权，可以吸引更多的投资者参与企业发展，帮助企业扩大规模。
此外，商业地产企业还可以通过资产证券化来融资。
通过将项目的租赁收入进行资产证券化，可以吸引投资者购买，从而将固定资产变现，提升自有资金的使用效率。
第三，商业地产项目融资还可以依托国家政策，通过PPP模式进行融资。
PPP（政府和社会资本合作）是指政府和社会资本在共同负担风险、共同投入资金、共同建设和经营管理的基础上，实现利益共享的合作关系。
商业地产项目利用PPP模式进行融资，可以分担政府的财政压力，加快项目进度，降低企业的融资成本。
同时，PPP模式也可以提高项目的透明度和可持续性，增加项目的抗风险能力。
最后，商业地产项目还可以利用创新的投融资工具，如REITs（房地产投资信托基金）等。
商业地产的操盘环节与招商策略
商业地产的操盘环节与招商策略商业地产是指专门用于商业活动的房地产项目，包括购物中心、商场、写字楼、酒店等。
商业地产的投资价值和经营成功与否，关键取决于操盘环节和招商策略。
操盘环节主要涉及项目选址、土地购置、规划设计、建设施工等阶段，而招商策略涉及租户招募、合同谈判、租金调整、业态升级等方面。
首先，商业地产的成功与否与项目选址密切相关。
选址是指商业地产项目所处地段的选择和决策。
在选址过程中，需考虑到消费市场、流量密度、交通便捷性、竞争对手等因素。
例如，购物中心的成功与否关键在于地段的选择，需要选择在人流量较大、有较高消费能力的地段，如商业中心、繁华地段等。
其次，土地购置是商业地产项目操盘的重要一环。
土地购置需要考虑到成本、地产市场波动、政策限制等因素。
在购置土地时，需要对市场进行分析，了解土地供应与需求情况，以避免土地价格高估导致项目投资回报率低。
然后，规划设计是商业地产项目操盘的核心环节。
规划设计的好坏直接影响到商业地产项目的各项运营指标。
规划设计需要考虑到商业地产的功能布局、商铺面积划分、公共空间设计等方面。
商业地产项目规划设计应根据目标消费者群体的需求，合理布局商业空间，保证商铺租金回报率。
建设施工是商业地产项目操盘的最后一环。
建设施工是实现规划设计的具体过程。
在建设施工过程中，需要确保施工质量、工期进度，控制建设成本，确保项目能按时完成，避免延误项目时间和增加项目成本。
招商策略是商业地产项目操盘的重要一环。
招商策略包括租户招募、合同谈判、租金调整、业态升级等方面。
首先，租户招募是商业地产项目不可或缺的一项工作，需要根据目标市场和商业地产项目的定位，吸引符合项目定位的合作伙伴。
其次，合同谈判是租户招募的关键一环，需要确定租金、租期、物业管理等细节条款。
再次，租金调整是商业地产项目经营中的常规工作，需要根据市场需求和租户贡献附加值来进行租金调整。
最后，业态升级是商业地产项目经营过程中的重要一环，需要根据市场需求和消费者需求来进行业态调整，保持项目的竞争优势。
商业地产的投资策略
商业地产的投资策略
商业地产是指用于商业目的的房地产，如商场、酒店、办公楼等。
相比于住宅地产，商业地产的投资风险更大，但是回报也更高。
下面介绍一些商业地产投资的策略。
1. 选择地段
商业地产的价值在很大程度上由其位置所决定。
选择一个理想的地段，可以带来更大的客流和高租金回报。
在选择地段时，需要考虑租户的需求和人流量，如区域内的交通、教育、医疗、购物设施等。
2. 分散风险
商业地产投资也存在风险，如客户流失、房屋空置、租金下降等。
为减少投资风险，投资者可以选择分散投资，即将资金分散到不同类型、不同地区的商业地产项目上，并且不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
3. 调整租金
为了确保商业地产的投资回报，可以通过合理调整租金来获取更高的利润。
租金与地段、建筑质量、租赁面积等有很大关系，需要结合市场情况和竞争状况来制定租金策略。
4. 保持房屋状态
商业地产的价值与其维护和保养的情况有关。
房屋维护需要进行定期检查和维护。
如果疏于维护，将会导致房屋状况恶化，降低租金回报。
5. 固定租赁期
为了保证商业地产的稳定性，可以选择签订长期的租赁协议，以确保租户的长期稳定性和租金收入的稳定性。
一般可以选择5年或10年的租赁期，符合市场的标准。
6. 正确的融资策略
商业地产投资需要大量的资金，融资策略非常重要。
可以选择商业贷款、信托或私募等方式进行融资，以满足资金需求。
商业地产投资具有一定风险，但如果选择正确的投资策略，可以获取高利润回报。
需要细心谨慎地选择项目，审慎评估风险，以确保投资安全性和回报性。
商业项目操盘策划方案
商业项目操盘策划方案商业项目操盘是指通过对企业资产、业务、财务等方面的全面考察和分析，采取一定的战略和操作手段，调动资金、人力资源和知识等因素，实现企业的价值最大化和投资回报最优化的过程。
本文将从操盘方案的制定、执行和监控等三个方面，对商业项目的操盘策划进行详细的阐述。
1. 操盘方案的制定商业项目操盘的首要任务是制定操盘方案，明确目标和实现路径。
操盘方案的制定应充分考虑企业的现状、市场竞争环境、操盘周期、投资风险等因素。
对于操盘方案的制定，有以下五点建议：1.1 确定操盘目标操盘目标应明确、具体，并与企业的发展战略和目标相一致。
操盘目标应包含实现时间、预期业绩、投资回报等要素，便于后续操盘执行和监控。
1.2 审视企业现状操盘方案应基于企业资产、业务、财务等方面的全面考察和分析。
应对企业的现状进行客观评价，包括行业地位、财务状况、业务绩效等等，以便制定出最合适的操盘方案。
1.3 挖掘市场潜力为使操盘方案更具效果，应深入了解所处市场的竞争环境，从而找到市场的空白点和潜力所在，寻找新的增长点和机遇。
1.4 制定操盘策略在明确操盘目标、企业现状和市场潜力等因素后，应制定操盘策略，确定实现目标的操作方案。
策略的制定要充分思考风险与回报之间的权衡，制定出最合适和可行的操盘策略。
1.5 制定操盘计划根据操盘目标、操盘策略及操盘周期等，制定操盘计划，包括具体的业务计划、财务计划、资金计划等。
计划要充分前瞻性和细致性，并注重实施效果评估和跟踪分析。
2. 操盘方案的执行操盘方案的制定只是开始，执行是成功的关键所在。
在操盘方案执行中，应注重以下几点：2.1 建立操盘组织制定具体的操盘组织方案，确立组织领导、人员分工、协作机制、执行评估等。
组织要求高效、稳定、协同，以达到推进操盘方案的及时和成功实现。
2.2 确立操盘要点在实施过程中，要如实把握操盘的要点，包括整合资源、实施策略、控制风险等，因素要点要细致认真，实现全面覆盖。
商业项目操盘策划方案
商业项目操盘策划方案一、前期准备商业项目操盘前期准备是项目成功的关键。
在商业项目操盘前，需要进行以下准备工作：1. 深入了解市场了解市场情况是商业项目操盘成功的先决条件。
在进行操盘前，需要深入了解目标市场的特征和需求，包括市场竞争情况、潜在客户需求、目标客户群体的行为特征等。
2. 确定项目目标在了解市场情况的基础上，需要确定商业项目的目标和定位。
在确定目标时需要对产品的市场定位、品牌形象、销售目标等进行明确的规划，以确保项目的方向明确、战略制定合理。
3. 确定项目预算商业项目的操盘需要资金的投入，因此在进行操盘前需要制定项目预算。
预算包括人力成本、设备投入、营销费用等多个方面，在预算制定过程中需要充分考虑市场实际情况，未来收益预估和风险评估。
4. 招募优秀团队商业项目的操盘需要一支强大的团队来支持。
在招募团队时，需要具有行业经验、专业技能和团队合作精神的优秀人才，以确保项目成功实施。
二、操盘策略商业项目操盘需要制定有效的策略，以确保项目的成功。
以下是商业项目操盘策略的主要内容：1. 做好市场调研市场调研是商业项目操盘的第一步，需要在开展项目前进行。
在进行调研时需要充分了解市场竞争情况、客户需求、竞争对手的优劣势等，以及从客户的角度出发综合分析评估产品竞争力。
2. 制定明确的目标和策略项目目标和策略是商业项目操盘的核心内容。
在确定项目目标和策略时需要充分考虑市场的实际情况、市场竞争环境，结合企业自身优势和长远规划，制定科学、合理、切实可行的项目方案。
3. 有效的营销推广营销推广是商业项目操盘的一个重要环节，是向客户传递产品信息并提高品牌影响的重要手段。
在营销推广中需要确保选择合适的渠道和方式，充分考虑目标客户的特点和需求，制定有针对性的营销方案，加强品牌推广，提高产品存在感和知名度，增加项目收益。
4. 有效的执行和监控商业项目操盘的最终目标是实现目标利润，需要跟进和监测项目执行情况。
在执行过程中需要及时调整和优化项目策略，确保项目进展顺利和高效，并迅速应对不同情况和突发事件。
商业地产项目开发流程及运营策略
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
商业地产市场的投资策略
商业地产市场的投资策略商业地产市场一直以来都是吸引投资者的热门领域。
无论是购买商业物业还是投资商业地产基金，都需要制定一套有效的投资策略来最大化回报并降低风险。
本文将介绍几种常见的商业地产投资策略，以供投资者参考。
1. 了解市场趋势在制定投资策略之前，投资者首先应该深入了解商业地产市场的趋势。
这包括对市场供需情况、租金收入、空置率、地理位置等因素的研究。
通过了解市场的热点和潜在风险，投资者可以更准确地把握市场的投资机会。
2. 多元化投资组合商业地产投资应该建立在多元化的基础上。
将资金投入到不同类型的商业地产项目中，例如零售商铺、写字楼、酒店等，可以有效分散风险。
此外，投资者还可以考虑将资金分配到不同地区或不同城市的项目中，以降低地域风险。
3. 风险管理风险管理是商业地产投资中至关重要的一环。
投资者应该能够识别和衡量潜在风险，并采取相应的措施来减轻其影响。
例如购买适当的保险，与合格的租户签订长期稳定的租约，以及进行定期维护和保养等。
通过积极的风险管理，投资者可以降低损失并提高回报。
4. 股权投资除了直接购买商业物业，投资者还可以考虑投资商业地产基金或股权。
通过购买商业地产基金，投资者可以间接参与到各种商业地产项目中，获得稳定的租金收入和资本回报。
此外，股权投资还能够提供更强的流动性和灵活性，便于投资者根据市场情况进行买卖。
5. 持有期限在商业地产投资中，持有期限的选择也是一个关键的决策点。
投资者可以选择长期持有并依靠租金收入获取稳定回报，或者在合适的时机出售物业以实现资本增值。
不同的持有期限选择需要根据市场状况、投资目标和个人情况综合考虑。
6. 寻求专业帮助商业地产投资是一个庞大而复杂的领域，对投资者的专业知识和经验要求较高。
因此，寻求专业帮助是明智的选择。
投资者可以咨询资深的地产经纪人、投资顾问或基金经理，以获得专业的建议和指导。
7. 目标制定与定期评估制定明确的投资目标对于商业地产投资至关重要。
中国商业地产战略投融资策略
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三、生产经营与资本运营比照
对比内容
资本运营
生产经营
收益
倍增长式增长
累加式增长
风险 运作方式 运营对象
多元化经营，风险大大 分散 开放式经营，协作性高
资本
单一式经营，风险集中
内向式经营，在既定范 围内自我配套 实物性产品
运营手段
发展商和经纪人的结合 模式
非综合 性的
扩张
独立的投资工具（如不 动产信托投资基金 REIT）
2、在房地产企业开展初期，由于资金供给充 裕，形成投融资模式单一，最后导致其资本 运营滞后，投融资创新能力缺乏
3、受宏观政策影响，房地产企业直接融资呈 现大幅波动状况
4、房地产行业资本运营落后于其他行业，房 地产企业家资本运营观念滞后
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二、房地产企业所面临的金融环境分析
中央银行及各级政府的限制政策造成房地产 企业资金供给趋紧，经营风险加大
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买壳上市
股东A
控股
其他股东
上市公司
买壳上市前
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股东A
股份
现金
股东B
其他股东
控股
上市公司
买壳上市后
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企业的上市与重组 企业上市重组的模式设计
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
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企业兼并收购
收购方
并购是扩张性重组
出售方
并购是收缩性重组
反收购方
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中国香港、中国、美国的各种融资比例
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商业地产的五大特性
商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；
商业地产注重商业业态的研究和分析 商业地产必须遵循社会的专业分工 商业地产高回报的同时风险同样很大 商业地产必须注重选址和商圈研究
住宅地产面临的变革
传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦
传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模 （1）便利店（convenience store） （2）超市（包括食品超市和综合超市） （supermarket） （3）大型超市（hypermarket） （4）仓储式会员店（warehouse club） （5）百货店（department store） （6）专业店（speciality store） （7）专卖店（exclusive shop） （8）家居建材商店（home center） （9）购物中心（shopping center/shopping mall） (10) 专业市场（speciality mauket)
选址的基本原则
1、适用性：根据公司发展战略、规划及业态特点选址 2、便利性：针对目标客户群，以顾客为导向 首先是为顾客选址，其次为自已选址，最后才是为自己未来所
遇到的竞争选址。 包括交通、可视性、进出、购物、环境，都要方便顾客到达、 确认、选购，一切以顾客为中心
3、前瞻性：充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境 的变 化，夺取市场先机 4、购买力 5、成本与投资测算 6、效率与速度 7、标准的严肃性，不急于求成
商业地产的基本概念
商业房地产：(Commercial
包括住宅、写字楼、商铺等
Investment
)
指所有可能产生交易的不动产，
[根据美国商业房地产投资协会（CCIM）的行业定义] 商用房地产（real estate for business)
指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等
提升商业地产价值的首要环节
一、选址工程的环节控制
所谓[选址]，关键在于“选” 因为选址是一项系统工程。 选址不是在“找地” 选址的核心理念： “引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”
终端为主，渠道制胜
Location，Location，Location， ——店址，店址，还是店址 “一步差三市” 商业物业的资本价值首先在于选址
物业要素
（1）场地：形状、地基、朝向、日照、道路衔接 （2）楼层、面积、层高、净高、载荷、平面与垂直交通 （3）水、电、气、暖、通讯条件 （4）中央空调、货梯、客梯、消防、人防 （5）卸货区、库房、通道 （6）停车，机动车、自行车 （7）广告位 （8）相邻关系 （9）法律与权利瑕疵，是否依法建设，是否有抵押， 是否有拆迁可能 （10）租期，租金，支付方式，免租期
选址禁忌
（1）西晒 （2）风口 （3）斜坡 （4）快车道、单行道 （5）门前障碍，如大树、建筑物、构筑物、立交桥、 人行天桥 （6）地基、路面有高差 （7）门脸太窄 （8）无门前广场，顶街而建 （9）人居环境复杂，区域脏、乱、差，治安混乱， 几不管
住宅开发的商业模式
第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的 郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标 客户极其准确，体制上采取一个总部强势控 制，有计划地在郊区连锁开店
住宅开发的商业模式
第二种类型为百货公司模式。
现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各 种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中 低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、 公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系 统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国 营开发公司。
商业地产的商业模式(2)
只售不租：
物业建成后，整体出售或者将产权分割后再 进行销售，也就是当前比较流行的产权式商 铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提 供后期的物业管理为项目提供服务。
商业地产的商业模式(3)
租售结合
商用物业建成后，投资商、开发商将其中的 一部分物业出租，另一部分物业销售； 通常有两种方式：一种是底层销售，二层以 上出租；另一种是主力店部分出租、配套商 铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。
选址的要诀
金角：城市主要干道的交叉路口的 把角为上等立地 (十字、转盘） 银边：城市主要干道的边缘地带、 商业特色街的中间地段 草肚皮：人口集中的腹地地带、大 型社区主干道等
当前中国选址必须解决的四个缺乏
缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略； 缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验； 缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒 作和盲目追风； 缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案 例效应；
商业地产的战略投资与操盘策略
演讲人：徽州师爷
中国人民大学 特聘教授 清华大学 兼职教授 北京博智行商业地产研究院 院 长
别问我是谁
生我之前，谁是我？ 生我之后，我是谁？
内容提要
商业地产的基本概念 商业地产操盘的核心环节控制 商业地产与专业业态 商业地产的招商策略 商业地产的招商案例的分析 中国房地产行业十大镜像
选址要素
1、城市要素
（1）城市类型：地形、气候、风土，行政、经济、历史、 文化、教育 （2）城市设施：学校、医院，能源供应，环保 （3）城市交通：城际交通、城内交通 （4）城市规划：行政区、商业区、居住区、道路、 大型基础设施 （5）消费者：人口、收入、可支配收入、消费水平、 消费结构、消费习俗、禁忌 （6）城市商业：数量、面积、从业人员、销售额 （7）城市供应商
住宅开发的商业模式
第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高 端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。
商业地产的商业模式(1)
只租不售：
物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后进 入资本市场获取良好的融资。