房地产公司可行性报告书

前言近年来，随着房地产业的快速发展，国家倡导的节能省地型住宅建设政策广泛落实，高层住宅建设逐渐成为房地产开发和消费的主体。

电梯的使用越来越普及，随之而来的电梯设备的使用、维修、管理成本高和收费难的问题也日益突出。

近来由于房地产业竞争激烈及国家货币紧缩政策的实施导致各房地产公司举步维艰，纷纷在寻找楼盘开发中的新亮点，以促进房产销售与售后物业管理。

楼宇内，任何人都可利用电梯穿梭于各楼层，但现实中却是为了加强安全防范，楼宇中的电梯并不希望任何人都可以进入和使用，针对这种问题，河北金博电梯智能设备有限公司独自设计开发了电梯IC卡智能管理系统，以感应式IC卡作为身份认证，结合目前世界上先进的计算机技术，网络技术，对电梯使用者进行管理控制。

本系统可以充分提升楼盘整体的智能化程度，给房产开发前期带来售盘亮点，完全可以以“本楼盘采用的是绿色环保型IC卡智能电梯系统”进行智能和安全方面的宣传，缩短售盘周期，提升楼盘品牌形象。

1、试想，如果将IC卡或指纹（适用于使用人数少保密性高的单位或场所）作为乘梯的凭证和前往居住楼层的通行证，完全可以具备电梯入户的特性，使公共电梯真正成为私有电梯，有利于提升使用者的形象地位。

2、电梯IC卡智能管理系统改变了传统的呼梯选层方式，可设置刷卡直达功能，避免触摸按键所带来的交叉性疾病传播，既方便了乘梯者又保证了干净卫生，是电梯使用方式上的一大变革。

3、本系统可促进新楼盘的销售，“智能电梯”将成为未来楼盘销售宣传的又一亮点！4、配合智能停车场、门禁系统等采用一卡通就能真正实现智能化小区。

5、系统应用后可以给房产开发后期的物业带来极其方便的管理。

1）协助收费此系统极大的方便了物业公司对电梯的管理，素有“物业管理好帮手”的荣誉称号。

可以将收费方式由被动变主动，促使业主主动按时到管理中心缴纳相关费用，大幅提高收费率和服务水平，进而改变物业公司长期依靠地产补贴的现状。

2）节能降耗通过刷卡的权限控制使无卡人员无法正常使用电梯，降低电梯使用频率，节省大量电费支出和维修费用，进而起到节能降耗和增强居住安全的需要。

3）人力节约使用本系统后，收费将变得简单，不必再像以前一样由收费员三番五次的上门做业主的工作；社区安全系数也大大提高；针对这两点，物业收费员和物业保安将可以适当减少人数，从而节约人力成本。

金博电梯IC卡智能管理系统――势必成为未来智能建筑的标准配置开发商安装金博电梯IC卡智能管理系统可行性报告书一、系统背景近年来，随着房地产业的快速发展，国家倡导的节能省地型住宅建设政策广泛落实，高层住宅建设逐渐成为房地产开发和消费的主体，与此同时也给售后物业管理带来了很多新的问题和困难，其中最突出的是电梯设备的使用、维修、管理成本高和物业收费难等问题。

随着电梯IC卡智能管理系统的研制及应用，对解决以上问题提供了技术上的支持，为物业管理创造了新环境。

二、电梯IC卡智能管理系统趋向未来建筑的标准配置河北金博电梯智能设备有限公司是国内电梯IC管理系统的专业制造商，拥有多条进口流水生产线。

由本公司研发的电梯IC管理系统由于具备授权限时、限层、限次、刷卡直达、屏蔽闲杂人员的特点，从而实现了使公用电梯变成私家电梯的智能安全控制功能，目前已成为顶级写字楼与顶级住宅楼的标准配置，未来的应用则会逐渐从顶级建筑向高档建筑、一般建筑普及。

该系统对使用电梯频率不同的用户进行区分合理的收费管理，较好地解决了目前存在颇多争议的电梯领域收费问题。

目前在我国珠三角与长三角一带，已经有超过三成的新建筑采用了电梯IC卡系统。

金博电梯IC卡收费及管理系统只需对现有的电梯控制系统进行简单的加装即可实现电梯的智能化管理，使高层楼宇保安更严密，同时还可降低电梯的运营成本，有效节约资源。

物业管理通过该系统不但可以解决业主对电梯收费的抵触，更能提高服务水平和管理效率，以比停水、停电等更人性化、合理化、文明化的方式，达到更圆满的结果，因此该项目除具有较高的经济效益外，还具有广泛的社会效益。

三、电梯IC卡收费管理系统的组成金博电梯IC卡控制及收费系统是集计算机技术、网络技术、自动控制技术、IC卡感应技术为一体的完善的智能电梯控制系统。

主要分：楼层控制型；电梯门控制型和楼宇对讲联动控制型三种。

同时具有控制和收费功能。

本系统由5部分组成：管理软件、写卡器、非接触IC卡、读卡器、控制器。

四、电梯IC卡安全管理系统大幅度提升楼盘品牌形象功能：管理功能、分时段分次收费功能。

特点：节能、降耗、安全、方便管理。

（一）管理功能此系统极大的方便了物业公司对电梯的管理，素有“物业管理好帮手”的荣誉称号。

可以将收费方式由被动变主动，迫使业主主动按时到管理中心缴纳相关费用。

主要功能特点：1、所有的IC卡都必须先经过系统管理员授权或充值才可使用；2、可根据需要随意设定IC卡权限（如：全层卡或单层权限卡等，未经授权，无法进入权限外的其它区域和楼层）；3、乘梯时需先刷卡后使用，使无卡或无权限人员无法使用电梯，可有效节省大量电力损耗；4、用户刷卡呼梯时，轿箱内的IC卡主控制器将根据IC卡中的授权楼层信息只导通相应的楼层按钮，按其他楼层按钮无效。

可有效防止小孩在电梯内玩耍、嬉戏、追逐、打闹，减少安全隐患。

例如：张某住801房，物业公司为张某的卡内设定的是8层和1 层权限，那么张某刷卡后只能按亮8层和1层的电梯按钮，按其它楼层按钮则不响应。

5、如有按次收费要求则在刷卡时，主控制器还会对IC卡中的金额进行相应扣除；6、具有黑名单锁定功能，防止卡片遗失被非法使用者拾到后非法使用；7、具有时间设定功能。

可根据上下班、节假日和其它实际需要自由设定多个时间段的系统开启或关闭（系统关闭后即可不用刷卡自由使用电梯）。

8、系统存储记录每次成功刷卡使用电梯时的相关信息（包括使用者卡号、使用时间、所使用的电梯代号、所到达的楼层等信息），以作统计、打印、存档、查询；（二）可设置更细致的收费管理目前，电梯收费的原则大多是住户均摊，因此大部分业主的意见认为应该多用多掏费、少用少掏费。

起始层住户不使用电梯，不购卡不必交电梯使用费，但必须交纳基础费（年检费加保养费等）。

而对其它楼层也可以实行按楼层细分收费标准，电梯费按照楼层高低收取不同的费用。

以往这种收费方式在实际操作中难度很大。

金博电梯IC卡收费及管理系统的问世则能很轻松地解决这一难题，这时物业公司可以根据具体情况按层、按次收费，也可以分层分次、按时按段收费，做到人手一卡，先交费后使用，公平合理。

A、按月收费方式：本系统有类似于公交IC卡功能，对住户使用电梯实行刷卡收费。

发给用户的每张IC卡，都有相应的使用权限，即通过物业公司对IC卡进行设置，住户持有效的IC卡，在有效的时间内可以使用IC卡到达自己的楼层，或其他共用楼层。

物业公司可以根据IC卡限时、限层、限次的特点，自行设置来进行收费管理。

如：一个住在三楼的用户，管理中心规定每月应交30元电梯使用费，该用户于1月1日交给物业公司90元该项费用，则物业公司可将该用户所用的IC卡设为1月1日到4月1日为有效卡，则该用户到4月2日如果未到物业公司去交纳4月（即第4个月）的电梯使用费，则该张卡将自动转为无效，如果该用户继续到物业公司去交纳30元该项费用，则物业公司将通过IC卡使用延期，将该卡的有效使用期限延长至5月1日。

B、按次收费方式：物业公司也可进行分层分次收费管理。

比如：二楼到八楼收费标准为0.1元/次，以后每增加一层加收0.01元/次，依次类推，用户每使用一次电梯按规定收费标准进行刷卡收费，这样，实现了多使用多交费，少使用少交费的收费管理模式，使收费更趋合理化。

IC卡需要先充值后使用，当卡内余额不足未进行充值时，该卡无效。

注：以上的管理及收费功能都可以在软件中轻松设置实现!五、其它特点1、IC卡层控控制器与电梯本身系统采用无源触点连接，两者完全隔离，不对电梯原有性能产生任何影响；2、具有消防信号输入接口，当消防开关信号启动后，IC 卡电梯系统不工作，电梯恢复到原状态；3、一块主板可控制16个楼层；每增加1块楼层扩展板，就可增加控制 16个楼层；4、主板配有RS232或RS485通讯接口，管理电脑可通过网络或数据采集器与系统进行数据通讯（网络与数据采集器、软件、读卡器为选配）；5、电梯IC卡安全管理系统集门禁管理和电梯控制等多项功能于一体，还可以扩展实现考勤、通道门控制、停车场管理、报警管理和储值消费等功能，是一套性价比极优的处理方案，实现了真正意义上的一卡通；六、主控制器分类说明1、外呼控制型优点：读卡器安装在电梯轿厢外部，乘梯人需在梯外刷卡，能够使无卡人员无法进入电梯轿箱，起到安全节能的目的，且价位低于其它型号；缺点：在需要严格管理的情况下，电梯能够到达的每一楼层都需要加装读卡器，读卡器的安装数量较多，综合投入较大。

2、内呼控制型优点：读卡器安装在电梯轿厢内部，每部电梯只需安装一台读卡器，综合投入成本较低，同时具有单次收费和权限管理的双重功能。

缺点：无法控制无卡人员进入轿箱。

变通方法：考虑到高层每个单元都有楼宇对讲系统，我们可以在楼宇对讲门上加装一套外呼控制器，这样就实现了单元门与电梯一卡通的功能，也有效的屏蔽了无卡人员进入单元楼。

七、效益分析1 、节能：Ａ、电费：由于有效的限制了无权人员的乘梯行为，降低了电梯使用频率，这样就可以最大限度的节省电费开支。

比如：按13KW电梯的电机功率计算，每天能够节省1个小时的电梯运行，那么每天就可以节省13度的电费。

每度电费按0.8元计算：即13*0.8=10.4元/天*360天=3744元/年。

Ｂ、维修保养费：由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平均更换周期，比如抱闸和自动电梯门的开启器等易损件，每年可节省不少于2000元的维护费用。

延长大修周期：电梯的大修费用大约在3-4万元左右，原本５年就需要大修的电梯，这样可有效的延长至７－８年再大修。

同比可节约大修费用2万元左右。

Ｃ、人工费：由于有效的限制了无权人员的乘梯行为，再加之本楼住户也只能到达为其授权的楼层，所以大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度以及保安人员的巡查次数，使用系统后，物业费的收取由被动变为主动，大大降低了收费人员的工作强度。

这样综合下来，就可以适当减少一些工作人员。

例如：减少一名工作人员，一年至少可节省7000余元工资支出。

２、安全体现Ａ、安全是全体居民重中之重的大事之一，此系统不但有效控制了外来人员的随意出入，在软件中还可以记录何人、何时使用哪部电梯到达哪个楼层，为发生和避免治安案件或其它事件提供线索，降低发案率，使居民更具安全性。

B、可有效避免在楼内丢失财物，常见的比如：有大部分业主为改善自家居住环境，通常将类似鞋架一类物品放置在家门口，可是让住户非常气愤的是经常有些名牌皮鞋不翼而飞，更甚的是为防止自行车或电动车丢失，不辞辛苦的将其用电梯运至自家的楼层停放，结果还是不可避免的部分丢失。