波托菲诺纯水岸销售策略演示-房地产策划文案
2009波托菲诺 纯水岸七期 销售执行报告 (三稿) 45p
世联对问题的理解：项目如何价量突破？
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1
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超越竞争的价值体系。。
>>夯实价值，建立客户信心，实景展示
破题一：夯实项目价值基础，提升客户价格预期
灯杆旗
区域
从进入华侨城开始，便开始提升期望
外界
华侨城
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停车场
区域
留给客户最美的第一印象: 导示系统及停车场整改
标准层高 3 3 3 3.15 3.15
客厅
6 6 6 6 6
主卧开间 4.8 9.8 4.8 4.4 4.55
户型对比：中信红树湾>本项目>星河丹堤
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竞争分析小结
项目
区位
配套
户型
景观
★★★ ★★ ★★★ ★★★★ 星河丹堤 ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 中信红树湾 波托菲诺纯水岸 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★
停车场
整改
“你们售楼处的停车场太差了，一点都不高档”——四期未成交客户
会所及 销售中 心
导示系统全面更新
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“你们停车场导示太不显眼了，一不留神就开过去了”——四期上门客户语录
销售中心
区域
让客户愿意驻足: 售楼处要给人高品质印象，在产品出来前展示开发商实力
停车场
停车场至销售中心，品质感差，导示小气
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价格定位
根据市场比准，项目合理均价在4-4.5万 合理总价区间在800-1600万
总套数 销售套数 剩余套数 总价区间（万） 单价（区间） 月均 40 10 30 1350-2200 5-5.5 1 36 22 14 650-891 2.2-3.5 1-2 20 18 2 890-1200 3.75-4.6 开盘售罄 42 34 8 700-960 2.8-4 剩余约10 20 0 20 1000-1300 5万以上 未发售 130 0 130 800-1600 4-4.5万 ——
一生走不出的波托菲诺发展历程及广告推广策略报告75页
一生走不出波托菲诺
一生走不出的波托菲诺发展历程及广 告推广策略报告75页
备选slogan 一生走不出的所在 走的出世界，走不出你 甘心凝固的人生所在
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一生走不出的波托菲诺发展历程及广 告推广策略报告75页
人，才是波托菲诺的核心
华侨城人
波托菲诺人
生活在波托 菲诺的人
规划、守护了波托菲诺的华侨城人 生活，向往波托菲诺的人
被波托菲诺界定了生活方式&行为方式的人
共同构成了 也在骨子里沉淀了波托菲诺文化的人
波托菲诺把自己，沉淀成了波托菲诺人的“故乡”
一生走不出的波托菲诺发展历程及广 告推广策略报告75页
都在波托菲诺获得了真实的慰藉。这是华侨城的成功之处：让流动的 人生有了甘心情愿凝固的理由。
这是为什么波托菲诺在深圳乃至中国的众多豪宅中可以不断与后来者比
较的原因：因为，财富可比，沉淀无与伦比。
一生走不出的波托菲诺发展历程及广 告推广策略报告75页
用“人”的角度，演绎波托菲诺
人本
（功能、规划）
从生活的本 源出发，最 终回到生活 方案的终极 解决
文化的最高形式是艺术
优秀地产文案
优秀地产文案摘抄一些好的地产文案……好的文案，首先要感动自己。
你写的自己感动过吗？？没有？那重写吧……波托菲诺（深圳）质朴的浪漫，自在的优雅眼前的一幕，已为少数人拥有的奢侈。
在一天中的随意时刻，带上自己的爱犬，在湖中的木栈道上溜溜、坐坐；湖边的柳枝打着水面，摇曳着自己水中的倒影，大半天里，就这么坐着，如果是晴朗的夜晚，还有萤火虫在旁边飞舞；生活的格调，就这样散散落落地弥漫开来。
日升月落间，思绪就随着湖水宽广起来……回归质朴，享受单纯——波托菲诺，纯水岸——联排别墅，多层豪宅在纯水岸浪漫是一种经典的生活几十年来浪漫生活的憧憬在这里尽情上演。
早上，提一壶水，在自家的花园里浇灌花草，做一个花工定时敲响的圣菲诺钟声悠扬传来，该是收工的时候中午，透过阁楼的天窗，思绪随着白云，小鸟一起放飞下午坐在湖边树荫下的长椅上，漫无边际地思考看远处倒在湖里的山影、树影近处杨柳拂打着水面，小鱼欢快地畅游甚至，你还可以在树荫下小睡一会不用担心会有人过来打扰生活的剪影，在纯水岸，幻变成经典的生活享受——浪漫的纯水岸在纯水岸到处弥漫着一种高雅气息或许他们出现在同一天的新闻上或许相会在一个高峰的论坛上……许许多多的名家、明星、大师、富商在纯水岸就这样不期而遇一个微笑，一个亲热的招呼替代了所有的寒喧相同的世界观、相通的语言、相近的学识汇聚成纯水岸高雅的生活格调——高尚的纯水岸在纯水岸每一个细节都闪耀艺术光彩这可能是世界上最艺术化的社区了千百年来绚丽的光彩在这里重现在那些巴洛克、哥特，或其他什么的廊柱、喷泉、水池之间在那些水井盖、地板上……艺术的光影斑斑驳驳，每一个节点似乎都在诉说着一个故事历经风雨洗刷依然清晰可见——艺术的纯水岸波托菲诺纯水岸，弥漫着一种悠闲的生活气息7万平方米清澈的燕栖湖水阻断了所有的喧嚣与压力，围护出一个理想生活的彼岸，一个悠闲放松纯意式豪宅社区——纯水岸。
这里有纯意大利建筑、沿湖木栈道、湖畔会所、水边休闲街、有咖啡、有艺术……有浓浓的意大利风情，唯独没有俗世的纷忧；这里是一个真正还原了生活本质的家，从容优雅。
深圳香蜜湖 纯水岸价 格 策 略 报 告
谨呈：深圳华侨城房地产有限公司华侨城·波托菲诺·纯水岸价格策略报告波托菲诺联合策划销售小组2002年6月27日目录第一章项目基本情况介绍第二章 TOWNHOUSE核心均价的确定第三章多层住宅核心均价的确定第四章付款方式与平均折扣率第五章销售策略附件第一章 项目基本情况介绍一、项目区位情况二、项目规划情况(11#)三、项目形象定位华侨城.波托菲诺水岸豪宅第二章纯水岸TOWNHOUSE的均价确定【均价确定的背景】●TOWNHOUSE属于市场中新一代住宅产品，具有稀缺性●市场中的同质产品较少，直接市场比较确定价格困难●未来市场将会受到来自上、下游的替代产品的竞争威胁●销售条件及项目特点的展示到位●发展商要求下半年销售额资金回笼6个亿【均价确定的原则】●模糊区间—→精确区间●外因分析—→内因分析●主动定价—→敏感验证【均价确定的方法】●交叉替代法决定产品均价区间●市场结构决定产品定价决策●参考发展商的成本控制利润目标价位●敏感性分析的验证/VIP卡客户心理预期敏感分析一、交叉替代法决定产品均价区间1．深圳市别墅市场扫描：2． 别墅市场的发展历程及近期展望 [发展历程]90萌芽 → 1991-1993热销 → 1993冰川世纪 → 1997 “春天”的来临 → 2000年成熟和规范→ 新一代别墅的兴起(汤耗子成为新宠 ) [近期展望]豪宅大战⏹据不完全统计，预计2002年下半年至2003年上半年深圳豪宅市场将有超过500万平方米的供应量⏹预计同期豪宅需求量将会在100万平方米左右 ⏹我们将面临一个超过400万平方米供需落差的市场● 来自香蜜湖片区的竞争压力：预计在一至两年内，豪宅推盘量在70万平方米左右 ● 来自中心区兵团的竞争压力：预计在一至两年内，豪宅推盘量在200万平方米左右 ● 来自海湾片区的竞争压力：预计一至两年内，豪宅的推盘量在200万平方米以上……《市场竞争格局分析》见附件3．TOWNHOUSE同类竞争楼盘的确定【选择依据】●目标客户定位接近的居家型联排别墅细分市场●目前在售楼盘（非烂尾楼盘），具有竞争威胁●楼盘的档次、规模及客户类型具有相似性【竞争楼盘】（市场调整比较表见附件）4．可替代泛竞争楼盘的确定A.上游替代产品：【选择依据】上游高品质的独立别墅细分市场B.下游替代产品：【选择依据】深圳市区户型面积在220—300平方米之间的单元均价，在其他如：片区环境、楼盘质数等方面都具备相似质素。
世联波托菲诺典型案例总结
恭喜
5月， 借五期开售、营销中心开放之机，四期顺势热销8套，获“08年上半年豪宅销售总冠军
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应变—因市而变 破局—破而后立 追击—盛勇追击 定江山
7-9月， 市场风云变化，策略及时调整，下半年战略布局：1、四期精装特惠单位。2、针对难 点户型开放全新样板房。3、筹划六期别墅新一轮的造势。 10月， 借势黄金周、全新样板房开放、释放新一轮折扣，四期单月成交17套，创新高 11月， 六期别墅盛况开售，首周售罄。四期更是录得全年单月最高成交套数18套。超额超前 完成全年销售目标。 12月，推广动作全面停滞，中原、华侨城全面熄火。项目组主动出击，突破常规接待流程，逆
纯水岸五期，淡市进入，举步为艰 纯水岸六期，海啸爆发，经济震荡
深圳上半年市场成交冷淡，豪宅销售举步艰难。在这样的市场环境下，纯水 岸五期于2008年5月底正式入市。 08年下半年国际金融海啸爆发，中国受到波及。深圳豪宅开始新一轮 降价，纯水岸六期18套临湖别墅11月入市。
四方PK格局，僧多粥少
2008年，波托菲诺整体完成32670平米销售总建面
整体均价：72238元/平米
2008年，波托菲诺整体完成72238元/平米实收均价，超越同期其 余高端项目均价 其中：
四期 ：实收均价41000元/平米 五期TH：实收均价77000元/平米，当日售罄 六期TH：实收均价68000元/平米，当周售罄
现场不设“撞客”制度，美联、中原3级市场疯狂拦截上门客户。
增加上门——如何更好联动
每周最新主推房号更新，让联动有的放矢，找准客户 锁定联动最多的业务员及分行，建立飞信群，实时发送项目动态 统一邀客口径，三级联动前要求与现场业务员先沟通，起到最好的联动效果
保护客户——突破“拦截”，避免客户遗失
专属价值推广工程-纯水岸二期别墅项目整合管理案(PPT41页)
从环境到建筑的专属——
波托菲诺纯水岸别墅
建筑是空间与自我关系的精神载体 精品资料网
纯水岸二期别墅项目不仅保持了过去波托菲诺的精神特性，在此之上，利用地源的 稀缺优势，将波托菲诺的精神再一次地升华到新的高度——它是从环境资源到建筑个体完 美结合，体现专属价值的产品。
原生态荔枝林
专属价值推广工程
纯水岸二期别墅项目整合管理案
纯水岸二期别墅项目
可能是深圳积累最深的项目
可能是深圳以后不会再有的城市独栋别墅项目
可能是不打一版报纸广告就能全部售罄的项目
可能是上千人追逐、最终有缘者居之的专属价值项目 …………
专属的思路 专属的出路 专属的通路 专属的表露
项目特性 项目定位 项目推广 视觉工程
以人为本
推广主题方案 案名
纯水岸·23独栋
以项目的具体数字命名，突显项目的稀缺专属价值，与波托菲诺纯 水岸结合，形成项目的精神气质，通过品牌与数字的结合，形成独 特的市场攻击点。
推广主题方案
广告语
一水一世界 一栋一天地
突出项目的专属价值所在：
[一水一世界]：突现项目的环境形态与水功能的处理特点，描绘出项目在纯水岸 品牌之上的专属形态。
建筑个性的专属价值
每一栋都设计了独家泳池，并巧 妙地考虑了与湖景的结合，做足 内外水环境的专属获得。
建筑个性的专属价值
每一栋产品本身的架空层处理 均有不同，除了形成独特的建 筑格调之外，还利用空间的处 理形成了专属的视野。
建筑个性的专属价值
在稀缺资源之上，构建了仅23栋的独栋群落， 专属水资源，专属空间处理，专属景观资 源的整合，使项目的专属价值最大化。
产品论证之
一栋一天地
23栋别墅、6种户型，每栋别墅的景观专属价值各有侧重； 每栋别墅内部的空间、上空处理技术各有不同，在建筑内涵中品位各有侧重； 每栋别墅都有独自的私家车库、地下室、专属车行系统、设备房； 每栋别墅都有自己的内庭院，并巧妙地延伸了与外围空间的融合，形成个体的 独特专属景观价值。
黑弧华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案
黑弧华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案一、项目背景黑弧华侨城地产波托菲诺二期是一项位于市中心区域的高端住宅项目。
项目紧邻市公园，享受优越的自然环境和便利的城市生活配套设施。
为了更好地宣传推广波托菲诺二期，提高项目知名度和吸引潜在客户，我们制定了以下宣传推广方案。
二、目标群体1. 中高端购房群体：针对那些对品质、保障和生活体验有较高要求的中高端家庭或个人；2. 投资客群体：着眼于长期投资和资产增值的投资者；3. 公司人员及合作伙伴：吸引公司员工和合作伙伴入驻项目，进一步形成规模化商业人群。
三、宣传推广渠道为了更好地覆盖目标群体，我们会综合运用以下宣传推广渠道：1. 线下推广1.1 媒体合作：与当地主流媒体建立合作关系，通过报纸、电台和电视台等渠道发布项目新闻、广告和采访。
1.2 地产展览会：参加地产展览会，并进行形象宣传和售楼处现场销售，与潜在客户进行面对面交流。
1.3 开放日活动：在项目周边社区举办开放日活动，邀请周边居民参观项目，提高项目可见度和口碑。
2. 线上推广2.1 官方网站：建设官方网站，展示项目资讯、户型图和项目特点，提供在线预约和咨询服务。
2.2 社交媒体平台：利用微博、微信公众号和知名房产平台等社交媒体平台，发布项目动态、户型介绍和购房优惠信息。
2.3 搜索引擎推广：通过SEO和SEM等方式，提高项目在搜索引擎结果中的排名，增加网站流量和曝光率。
2.4 网络广告：在合适的房产网站和相关垂直网站投放广告，吸引潜在客户点击了解项目详情。
四、创新亮点1. 活动营销：结合节假日和重大事件，开展特色活动，如购房优惠、礼品赠送和品牌合作等，增加客户互动和参与度。
2. 线上线下结合：将线上推广与线下展览、开放日等活动结合起来，通过线上预约和咨询，引导客户到售楼处参观和了解更多信息。
3. 物业服务：提供全程贴心物业服务，包括装修、入住指引以及后期的设施维护和居民活动组织，打造理想的居住环境和社区氛围。
深圳黑弧-波托菲诺纯水岸商业街策略包装建议
功能分区建议
二、主营社区综合服务
1、时装精品专卖店 2、礼品店 3、干洗店 4、邮电代办所 5、24小时自助银行（招商、中国银行等） 6、品牌连锁药店（一致、海王、好一生等）
（三、）现场包装建议
包装建议
一、大背景包装
意大利风情文化长廊
1、意大利地图展示 2、意大利旗帜、主色调 3、意大利名画鉴赏（古典画框、意大利文及中文字注解） 4、意大利手工艺品（意大利文及中文字注解） 5、意大利风景摄影展示（意大利文及中文字注解）
谢谢大家！
每一次的加油，每一次的努力都是为 了下一 次更好 的自己 。20.12.1220.12.12Saturday, December 12, 2020 天生我材必有用，千金散尽还复来。19:54:4419:54:4419:5412/12/2020 7:54:44 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.1219:54:4419:54Dec-2012-Dec-20 得道多助失道寡助，掌控人心方位上 。19:54:4419:54:4419:54Satur day, December 12, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.12.1220.12.1219:54:4419:54:44December 12, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月12日 下午7时 54分20.12.1220.12.12 扩展市场，开发未来，实现现在。2020年12月12日 星期六 下午7时 54分44秒19:54:4420.12.12 做专业的企业，做专业的事情，让自 己专业 起来。2020年12月下 午7时54分20.12.1219:54December 12, 2020 时间是人类发展的空间。2020年12月12日星 期六7时 54分44秒19:54:4412 December 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午7时54分 44秒下 午7时54分19:54:4420.12.12 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12.1220.12.1219:5419:54:4419:54:44Dec-20 人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年12月12日星期 六7时54分44秒 Saturday, December 12, 2020 感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.12.122020年12月12日 星期六 7时54分44秒20.12.12