2014年武汉蔡甸项目开发可行性建议报告_60P[1]

1#楼
A1
112㎡
A2
96㎡
A1
112㎡
A2
96㎡
A3 A3
81㎡
81㎡
A3 A3ຫໍສະໝຸດ 81㎡81㎡14
大拇指广场/LOFT
户型分析： 3T21户，层高5.4m，赠送空间大，买一层送一层。主力面积 29.52㎡，实得面积59㎡。客户主要为投资性客户，客户部分 来自汉阳。
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户外展示
销售中心
户外广告
围挡广告
➢ B2户型—4室2厅2卫-139㎡ ➢ 户型点评 • 优点：客厅主卧带南向阳台，主卧套房设计，入户
和北面也有阳台设置，动静分区 • 缺点：厨房面积较小，走道狭窄有浪费面积
客户来源：蔡甸城区和部分汉阳客户，蔡甸其它乡镇客户非常少，投资类客户比例较高 22
典型住宅个案解读
23
九坤翰林苑
在售 售罄 未推
在售 未售
1
住宅
住宅
3
5 公寓 4 公寓
2
住宅
项目效果图
京
工港
知四
农 路
高 速
大拇指广场
公
路
音环 大线 道
三 环 线
龙 阳 大 道
项目交通 13
户型分析：
/住宅 大拇指广场
2T4户，两房和两变三户型，针对改需客户。
部分偷送面积可改为一间房，但面积较小，舒适度低。
客户主要为地缘性客户：沌口、蔡甸，少数汉阳客户。
蔡甸区在售/潜在项目：
住宅 综合体
别墅
碧荷花园
本案
九坤 翰林苑
祥鑫 天骄城
御彬馆
中央公园 摩天逸品
目前已知蔡甸在售/潜在项目约：13个其中 综合体项目3个，在售住宅项目9个，潜在住宅项目1个
新福茂 中央广场
天下峰景
福晟滨江 国际
名流仕家 沁园首府
万龙中央公园 （未入住）
大拇指 广场
中核 世纪广场
知音首府 8
典型在售/潜在高层住宅项目情况：
9
典型在售/潜在高层住宅项目情况： 目前已知在售/潜在典型项目：
推出高层住宅约为：113万方 去化：56万方
未来潜在放量：57万方 户型设计以舒适两房和三房为主，主力面积87-120㎡。
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二、典型个案分析
11
典型综合体个案解读
12
大拇指广场
项目3月底一期 1#（住宅），5#LOFT（公寓），开盘销售。销售情况良 好，目前1#住宅尾盘销售，剩余11套，去化率92%， 均价4500元/㎡； 5#loft（不限购）层高5.4m，均价6000元/㎡，剩余20套，去化率95%。
蔡甸项目开发建议
1
一、项目本体解读 二、市场分析 三、项目开发建议
2
Part1：项目本体解读
3
一 地块情况
1、地块基本基本情况
➢项目位于蔡甸区蔡甸大街汉阳一中旁，项目占地面积40214㎡，容积率2.6，建筑面积 104556.4㎡； ➢项目距最近的城市商业中心王家湾直线距离约20公里，王家湾至项目路况不佳，汉阳至蔡 甸方向有一个ETC服务站； ➢地块公共交通配套不佳，附近有一路公交车，为蔡甸内向公交。
刀旗 16
新茂福中央广场
项目2014年6月7日开盘销售商铺，一期推出约7600㎡（G1部分、F2 部分）均价24000元/㎡，目前剩余约200㎡未售出，去化率97.4%。目 前二期（G2部分）预约办卡，预计价格26000元/㎡。
在售 未售
住宅
商铺 项目效果图
汉阳大道
新 福 路
新茂福中央广场
项目交通 17
➢ 12号楼B2户型—2室2厅1厨1卫-81.32㎡ ➢ 户型点评 • 优点：横厅设计，浪费面积较少；卧室、厨房带阳
台，动静分区 • 缺点：客厅阳台面积小，非南北通透
客户来源：主要为蔡甸城区改善型客户，看中项目的区位和自然环境，临近汉江江滩和莲花湖，也有少量武汉投资客和蔡甸 其它乡镇客户
27
知音首府
19
新茂福中央广场 已签约入驻品牌：金逸影院、工贸家电、麦当劳、ONLY、劲霸男
装、杰克琼斯、阿依莲、哥弟、利郎等。
20
中核世纪广场
在售
售罄
未推
酒1
2
3
店
住宅
购物中心
21
中核世纪广场
➢ C1a户型—3室2厅1卫-90㎡ ➢ 户型点评 • 优点：餐厅客厅相连，直通大阳台，主卧带阳台，
卫生间在两卧室中间，方便起居 • 缺点：厨房离餐厅较远，次卧采光不佳
光受影响
客户来源：基本上都是蔡甸城区客户，自住型，看中老城区完善的配套 29
中央公馆
L形住宅
2层底商
30
中央公馆
➢ C户型—3室2厅2卫-126㎡ ➢ 户型点评 • 优点：动静分区，主卧带套房，两个阳台设计 • 缺点：南北部通透，书房采光不佳
客户来源：主要是主城区客户，蔡甸其它乡镇客户也占一定比例（大概10%左右），主要是学区房投资客和陪读家庭购房 25
福晟滨江国际
在售
未推
酒店
住宅
11
13
10 12
9
6
8 7
26
福晟滨江国际
➢ 10号楼D1户型—3室2厅1厨2卫-126.88㎡ ➢ 户型点评 • 优点：赠入户花园，主卧带阳台和套间，动静分区 • 缺点：客厅阳台朝北，非南北通透，餐厅位置尴尬
新茂福中央广场 销售型商铺分析：（G1、F2） G1，层高6m，可隔断，实得2层。，F2层高4.5m。 面积划分小，利于销售。面积区间：14.97㎡-160.49㎡，主力面积：20-50㎡。
预售 （拟入驻工贸家电）
在售（尾盘）
预约办卡
G1层 F2层
售罄
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新茂福中央广场 销售策略：售后返租。
三期（在售）
二期（售罄） 一期（售罄）
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知音首府
➢ A1户型—3室2厅2卫1厨-126.6㎡ ➢ 户型点评 • 优点：客厅与南向阳台相连，主卧带套房设计 • 缺点：非南北通透，通风不佳
➢ B1户型—2室2厅1厨1卫-87㎡ ➢ 户型点评 • 优点：动静分区，卧室带阳台飘窗 • 缺点：进门直对厕所，私密性差，南向无阳台，采
2、地块内部情况
本案
➢地块四至：
东至：汉阳一中
南至：蔡甸大街
西至：不知名荒废操场 北至：不知名私房
➢地块较为规整，整个地块基本为农田和小水塘，拆迁难度较小；
➢地块上有高压线，影响后期开发。
5
Part2：市场分析
一、整体市场解读：
蔡甸整体市场房价维持在4400-4800元/㎡，价格上行空间小。
7
12
2
8
3
9
购物
4
中心
11 11
幼儿园
5
6 7
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九坤翰林苑
➢ C1户型—4室2厅2卫-121.3㎡ ➢ 户型点评 • 优点：动静分区，主卧带套房设计 • 缺点：南北不通透，阳台不朝南，房间通告狭窄，
有浪费面积
➢ A1户型—2室2厅1卫-80.68㎡ ➢ 户型点评 • 优点：动静分区，户型方正，浪费面积少 • 缺点：阳台不朝南，次卧采光交叉，不通透