成都市攀枝花大厦项目11定位可行性研究报告070320.ppt.Convertor
攀枝花地块设计汇报
瓜子坪范围内主要为早期的员工宿舍，对于空间的规划和空间的品质并没有太好的条件。因此如何透过地块的更新来提 升区域内的居住品质，便是本次规划的重要议题之一。
关于攀枝花的商业配套…
攀枝花目前的商业体量大多集中于攀枝花大道的中段，瓜子坪区域作为东区人口最密集的区域之一，但并没有好的商业 配套和休闲活动空间，因此希望透过商业配套的设置降低通往市中心商业区道路的依赖。
关于攀枝花的康养生活…
攀枝花拥有良好的自然资源与日照条件，吸引了许多老年人群来过冬，而“康养城市”更是十二五建设的主要推动项目 之一，因此如何透过整合原有的天然优势和后期的规划设计来打造一个移居的“康养城市”便显得格外重要。
关于攀枝花的坡地无障碍系统…
攀枝花多为坡地地形，因此很难见到自行车的影子，且许多环境对于老年人或残疾人也相对的不太友善，因此如何透过 城市的更新打造一个鼓励无碳出行和完善的无障碍设施设计便是山城给予我们最大的设计任务。
城市现状
1、组团格局
城市建设围绕着矿资源分布、“小、散、乱”的矿业城市的格局、 居住区以工厂生活区形式为主.
2、城市建设土地利用
整个规划区用地紧缺,可利用的建设用地不多
3、城市现状特点
攀密片区的城市建设带有浓厚的“企业办社会”的印记
4、配套设施
城市功能比例严重失调,城市公共设施、生活服务设施不足。商 业建筑稀少,“以街带市”的现象明显。
4、打造商业中心，并塑造城市地标
5、通过分区设计及局部地下2层化解 场地高差对使用的功能性带来的 难度；
攀枝花开发建设史上的“七个奇迹”
• 奇迹之一：车轮上的工业基地 • 奇迹之二：“象牙微雕”钢城 • 奇迹之三：30万军民打通成昆铁路 • 奇迹之四：普通高炉将“死矿”变“宝藏” • 奇迹之五：钒钛光华 • 奇迹之六：二滩水电站 • 奇迹之七：从“不毛之地”到新兴工业城市
大厦项目可行性研究报告可研报告
大厦项目可行性研究报告可研报告大厦项目可行性研究报告可研报告顺天大厦项目可行性研究报告1 目目录录1 总总论论.4 1.1项目概况4 1.2项目建设的必要性4 1.3可行性研究报告编制依据5 1.4主要技术经济指标与研究结论6 2 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.7 2.1项目所处区域7 2.2项目建设地点9 2.3建设条件11 3 市场分析市场分析.12 3.1沈阳市写字楼市场现状12 3.2沈阳市写字楼市场分类研究13 3.3项目影响因素分析14 3.4项目STWO 分析.17 4 营销方案设计营销方案设计.22 4.1项目名称及产品定位22 4.2目标客户23 4.3管理方案设计25 4.4定价策略26 4.5销售安排27 5 项目建设方案项目建设方案.29 5.1建筑设计方案29 5.2结构设计方案32 顺天大厦项目可行性研究报告 2 5.3公用设施方案33 6 专篇设计专篇设计.38 6.1消防38 6.2节能41 6.3防雷42 6.4智能配套方案43 7 环境影响评价环境影响评价.46 7.1项目建设与运营对环境的影响46 7.2环境保护措施49 7.3环境保护措施实施评价51 8 项目组织机构与进度计划项目组织机构与进度计划.52 8.1组织机构与人力资源52 8.2项目招投标管理52 8.3项目实施进度安排54 9 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.57 9.1投资估算的依据及说明57 9.2总投资估算58 9.3资金筹措方案59 10 经济效益分析经济效益分析.61 10.1 项目销售计划61 10.2 盈利能力分析62 10.3 清偿能力分析63 10.4 不确定分析63 11 风险分析及对策风险分析及对策.66 11.1 政策风险66 顺天大厦项目可行性研究报告3 11.2 市场风险66 11.3 经营管理风险67 11.4 财务风险68 12 结论与建议结论与建议.70 12.1 结论70 12.2 建议70 顺天大厦项目可行性研究报告4 1 1总总论论1.1项目概况项目概况 1.1.1项目情况项目情况项目名称：顺天大厦项目地址：沈阳市大东区总建筑面积：19160 平方米。
某大厦项目可行性研究报告
某大厦项目可行性研究报告大厦项目可行性研究报告目录：1.项目背景2.项目目标3.市场需求分析4.技术可行性分析5.经济可行性分析6.风险评估7.建议与结论1.项目背景大厦项目位于市中心核心地段，周边商业繁华，交通便利。
项目计划建设一座多功能的现代化大厦，包括商业区、办公区和住宅区，为城市提供更多的商务和居住空间。
2.项目目标该项目的目标是为市中心提供一个功能齐全、设施先进的大厦，满足市场需求并带动区域经济发展。
通过合理规划和设计，实现商业、办公和住宅区的良好融合，创造一个宜居、宜商的城市空间。
3.市场需求分析通过市场调研，我们了解到该地区商务和居住环境的需求。
商业区需要有多样化的商业设施，包括购物中心、餐饮娱乐场所等；办公区需要高品质的办公空间和便捷的交通条件；住宅区需要安全舒适、环境优美的居住环境。
4.技术可行性分析在技术可行性方面，我们对大厦的设计、施工和管理提出了以下建议：-设计上要充分考虑大厦的功能需求，并采用现代化的设计理念，以提高空间效率和舒适度；-施工过程中需要选用高质量的材料和先进的施工技术，以确保大厦的结构安全和能源效益；-针对大厦的管理和维护，我们建议引入智能化系统，提高设备运行效率，并实施科学的维修计划，延长设备寿命。
5.经济可行性分析在经济可行性方面，我们进行了详细的财务分析，包括成本估计和收益预测。
根据市场需求和类似项目的经验，我们预测该大厦项目将带来可观的回报，并对项目的投资回收期进行了分析。
6.风险评估在项目的风险评估中，我们考虑了市场竞争、政策变化、经济波动等因素可能对项目的不利影响。
我们提出了相应的风险应对措施，以降低风险并保证项目顺利进行。
7.建议与结论基于对项目可行性的分析和评估，我们建议该大厦项目具有良好的发展前景，并提出以下建议：-在项目规划和设计中，充分考虑市场需求，注重商业、办公和住宅区的融合，打造一个多功能的现代化大厦；-在技术上要选择先进、可靠的建筑和设备，确保大厦的安全性和效率；-在经济方面要进行详细的财务分析，确保项目的可行性，并制定合理的投资回报期目标；-风险评估和控制是项目成功实施的关键，要制定适当的风险管理策略，使项目顺利进行。
攀枝花投资项目可行性报告
攀枝花xxx项目可行性报告xxx有限责任公司攀枝花xxx项目可行性报告目录第一章项目基本信息第二章背景、必要性分析第三章市场分析第四章项目投资建设方案第五章项目选址科学性分析第六章项目工程设计第七章工艺原则第八章项目环保研究第九章项目职业保护第十章风险防范措施第十一章项目节能方案第十二章项目实施计划第十三章投资可行性分析第十四章项目经营收益分析第十五章招标方案第十六章项目总结第一章项目基本信息一、项目承办单位基本情况（一）公司名称xxx有限责任公司（二）公司简介公司是一家集研发、生产、销售为一体的高新技术企业，专注于产品，致力于产品的设计与开发，各种生产流水线工艺的自动化智能化改造，为客户设计开发各种产品生产线。
公司坚持以科技创新为动力，建立了基础设施较为先进的技术中心，建成了较为完善的科技创新体系。
通过自主研发、技术合作和引进消化吸收等多种途径，不断推动产品技术升级。
公司主导产品质量和生产工艺居国内领先水平，具有显著的竞争优势。
顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。
为此，公司要求各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。
公司依托集团公司整体优势、发展自身专业化咨询能力，以助力产业提高运营效率为使命，提供全方面的业务咨询服务。
公司能源计量是企业实现科学管理的基础性工作，没有完善而准确的计量器具配置，就不能为企业能源消费的各个环节提供可靠的数据，能源计量工作也是评价一个企业管理水平的一项重要标志；项目承办单位依据ISO10012-1标准建立了完善的计量检测体系，并通过审核认证；随后又根据国家质检总局、国家发改委《关于加强能源计量工作的实施意见》以及xx省质监局《关于加强全省能源计量工作的通知》的文件精神，依据国家《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17176-2006）的要求配备了计量器具并实行量化管理；项目承办单位已经建立了“能源量化管理体系”并通过了当地质量技术监督局组织的评审认证，该体系的建立，进一步强化了项目承办单位对能源计量仪器（设备）的管理力度，实现了以量化管理促节能，提高了能源计量数据的真实性、准确性，凭借着不断完善的能源量化体系，实现了对各计量数据进行日统计、周分析、月汇总、年总结，通过能源计量数据的有效采集、处理、分析、控制，真实反映了项目承办单位能源消费的实际状态，为节能降耗、保护环境、提高企业的市场竞争力，做出了积极的贡献，从而大大提高了项目承办单位的能源综合管理水平。
大厦项目可行性实施报告
X大厦项目可行性研究报告第一部分：项目地块资源分析参考资料一、项目地块资源分析1、地块经济技术指标项目占地面积：58亩（含6亩空地）总建筑面积：约40000余平方米使用年限：40年2、地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。
3、地块先天条件分析地块性质：商业建设用地；地貌特征：地块一期为主体五层，局部六层的大型商场，二期位于一期东侧，为生地，整个地块呈南北狭长的长方形；边界线外围情况➢南侧为小平房；➢北侧为新华路；➢东侧为小南门商业步行街；➢西侧为X商业步行街。
4、地块基础设施配套分析道路：新华路（双向六车道）；供电：市政供电；供水：市政统一供水；排水：市政统一排水；参考资料排污：市政统一排污；供热：市政统一排热。
解放西路现状二、地块周边资源分析1、项目用地周边环境自然环境情况：紧邻项目东侧为市政府规划50米宽的绿化带，紧邻南侧为苗圃园，项目西侧紧邻大量耕地；自然环境较好。
人文环境状况：项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅楼（大和庄新区、一城枫景、万泰豪景、万泰锦绣花园、万泰·阳光小区等），居住氛围浓厚。
环境污染状况：沧州市污染企业主要集中在市区北部，项目地位于沧州市西部区域，是城市发展的的重点方向，周边没有大型污染企业，对本项目不存在的空气污染，但项目紧邻西外环路，交通带来的灰尘污染将会对项目造成一定影响。
2、地块交通条件项目交通设施状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状解放西路，西外环路、规划路（规划中）3、周边市政配套设施➢购物场所：华泰商厦、正达广场、沿街便利店➢文化教育：市十四中学、迎宾小学、交通局职业学校、大合庄小学、向明中学➢医疗卫生：市中医院参考资料➢金融服务：农业银行、建设银行综合分析综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做商业建设用地开发，给西部新区提供环境优美、快捷方便的的中、高档商业区；同时，结合项目地块的大小，建议项目为1—2年开发建设，以宾馆（酒店）、写字楼、超市为主要物业；建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的商业项目。
攀枝花项目可行性研究报告
攀枝花项目可行性研究报告一、市场环境分析1.1 宏观经济环境分析当前，国家经济增长保持在稳中向好的态势，经济结构不断优化，投资需求稳定增长。
与此同时，作为“一带一路”战略的重要节点城市，攀枝花市已经成为国家西部地区的重要经济枢纽之一。
政府不断加大对西部地区的扶持力度，推动攀枝花市的经济发展。
1.2 行业市场环境分析攀枝花市以工业为主导，拥有丰富的矿产资源和优质的水资源，是四川省重要的能源和化工基地。
同时，随着国内外市场的需求不断扩大，工业市场的竞争也日益激烈。
因此，攀枝花市在产业转型升级和结构调整方面亟需加大力度，寻找新的增长点。
二、项目调研分析2.1 项目背景攀枝花市地处西南地区，交通便利，居民生活水平不断提升，市场需求巨大。
在这样的市场环境下，开发具有地方特色的项目将有着较好的发展前景。
2.2 项目内容针对攀枝花市的资源禀赋和市场需求，我们对以下几个领域的项目进行了调研分析：（1）文化旅游项目：利用攀枝花的特色文化和旅游资源，打造具有地方特色的旅游项目，提升城市形象，促进旅游业的发展。
（2）绿色农业项目：推广先进的农业技术，提高农产品的品质和产量，打造绿色农产品品牌，满足市场需求。
（3）现代服务业项目：发展信息技术、物流等现代服务业，提高城市服务水平，拓展服务业市场。
2.3 技术可行性针对以上项目，我们对其技术可行性进行了深入分析。
通过调研发现，攀枝花市拥有优质的区位优势和丰富的资源禀赋，有利于项目的实施和推广。
同时，市场需求稳定增长，为项目提供了良好的市场环境。
2.4 经济可行性在经济可行性方面，我们从投资回报率、成本控制、盈利能力等角度对各项目进行了综合评估。
根据分析结果，我们认为攀枝花市的文化旅游项目、绿色农业项目和现代服务业项目具有较好的经济可行性，有望成为市场的新增长点。
三、项目风险分析3.1 政策风险政策风险是影响项目可行性的重要因素之一。
在攀枝花市的项目实施过程中，需密切关注国家和地方政策的变化，避免因政策调整而造成的不利影响。
大厦项目定位研究报告
大厦项目定位研究报告1. 引言本报告旨在对大厦项目进行定位研究，并提出相关建议。
大厦项目作为一个重要的建筑项目，其定位对于项目的成功与否具有至关重要的影响。
通过对市场需求、区位条件、竞争情况等方面的分析，本报告将对大厦项目的定位进行合理的规划和建议。
2. 市场需求分析在进行大厦项目定位之前，首先需要了解市场需求。
市场需求的分析能够帮助我们了解用户需求和行业趋势，从而为大厦项目的定位提供有力的支持。
2.1 用户需求分析通过市场调研，我们发现目标用户对大厦项目的需求主要包括以下几个方面：•办公空间需求：大厦项目应提供充足的办公空间，以满足企业和个人的办公需求。
•商业配套需求：用户希望在大厦项目内能够找到便利的商业配套设施，如餐厅、咖啡厅、便利店等。
•交通便捷需求：大厦项目的交通要便捷，其周边应有公共交通站点，方便用户的出行。
•环境舒适需求：用户对大厦项目的环境要求较高，如安静、通风、采光等。
•安全保障需求：用户希望大厦项目具备良好的安全保障措施，如门禁系统、监控设备等。
2.2 行业趋势分析随着城市发展和经济的不断进步，大厦项目所在行业也呈现出一些明显的趋势：•多功能综合体：用户对综合型大厦项目的需求越来越高，希望在一个项目中能找到办公、居住、商业等多种功能。
•环保节能：用户对大厦项目的环保性能和节能效果要求越来越高，希望项目能够具备绿色建筑的特点。
•技术智能化：随着科技的不断发展，用户对大厦项目的智能化程度提出了更高的要求，如智能安防系统、智能办公设备等。
3. 区位条件分析大厦项目的区位条件对其定位和竞争力有很大影响，因此需要对区位条件进行充分的分析。
3.1 地理位置大厦项目的地理位置应尽可能选择在城市中心区域，方便用户的出行和商务活动。
同时，地理位置的选择还应考虑周边的配套设施、交通状况等因素。
3.2 周边竞争情况在选择地理位置时，还需要对周边竞争情况进行充分的了解。
如果周边已经存在大量类似的大厦项目，可能会对新项目的定位和运营产生较大影响。
攀枝花市SOHO领地工程施工组织设计
攀枝花市SOHO领地工程施工组织设计编制单位：华鸿建设工程编制人：审核人：审批人：编制日期：目录一、编制说明二、工程概况三、施工部署（一）工程目标（二）部署原那么（三）施工组织治理体系成立（四）流水段的划分（五）施工机械配备四、施工平面布置五、施工预备工作六、要紧项目施工方式七、施工进度及劳动力打算八、工期保证方法九、质量保证方法十、平安保证方法十一、冬季施工方法一、编制说明（一）工程施工图一、工程施工图：依据业主提供的核工业西南勘探设计研究院攀枝花公司设计的攀枝花市SOHO领地工程施工图。
二、施工合同：依据华鸿建设工程与业主签定的施工承包合同。
3、采纳的要紧施工技术标准、规程：①地基与基础工程施工及验收标准；②砖石匠程施工及验收标准；③混凝土结构工程施工质量验收标准；④屋面工程技术标准；⑤建筑地面工程施工质量验收标准；⑥建筑装饰工程施工及验收标准；⑦给水排水管道工程施工及验收标准；⑧电气安装工程施工及验收标准。
4、采纳的要紧法规：①建筑法；②环境爱惜法；③四川省建筑治理条例。
二、工程概况本工程为攀枝花仕方房地产开发的SOHO领地工程,建设地址位于攀枝花市地龙箐大桥的东南侧，拟建商业楼建筑地上七层，地下一层。
地下一层为车库，地上七层为商业办公用房,建筑高度;，机械停车库3层,建筑高度;；总建筑面积：[其中地下车库建筑面积，商业办公用房建筑面积，机械停车库建筑面积；本工程设计利用年限为50年，区内拟建的工程重要性品级为二级（一样工程），场地复杂程度品级为二级（中等复杂场地），地勘复杂程度品级为三级（简单地基）；建筑物的耐火品级为一级；抗震大体设防烈度为7 度。
（一）基础工程本工程基础采纳柱下（墙下）独立扩展基础,地层岩性由素填土、粉质粘土及花岗岩三种岩土组成；其基础混凝土强度品级为C30,垫层混凝土品级为C10,其他部位砼均采纳一般混凝土见下表：（二）气象资料攀枝花市气候属亚热带干热河谷气候，具有夏日长，日温不同大，四季不明显，旱季、雨季分明；气候随地形垂直不同显著。
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一、项目简介本案基本情况：阳城公寓（攀枝花大厦）位于成都市人民北路一段３号，坐落在府南河万福桥北端东侧，占地面积３１９７.３１平方米（４.７９亩），土地实际使用面积为２５１６.６３平方米（３.７５亩），建筑总面积为１９５８３平方米。
地下三层，建筑面积为４９９６平方米，地上１６层，建筑面积１４５８７平方米。
目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始。
项目简介本案存在的问题：是烂尾楼目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大产品内部空间布局已按酒店规格设计，进行其他方向的改造会产生一定的缺陷二、项目定位的可能性方向本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?纯住宅纯办公小户型公寓酒店式服务公寓SOHO本案目前已经完成主体结构封顶，从理论上说，未来产品用途由纯住宅到纯办公都有可能，而且在这中间还存在着不少过渡的形态，如小户型公寓、SOHO、酒店式服务公寓等。
三、项目定位方向分析（一）项目的可能用途1）本项目产品可能的用途之——纯住宅形式目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案。
2）本项目产品可能的用途之——纯办公形式本案虽然已经完成主体结构封顶，而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化，而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售。
3）本项目产品可能的用途之——小户型公寓分析以现有的平面布局来看，如果以酒店原有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房、卫生间的建筑规范要求。
如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上价格较高，使得本案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。
因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行。
4）本项目产品可能的用途之——SOHO分析SOHO是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。
SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。
本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。
二者的定位和出发点有冲突。
项目所处的地理位置属于由市中心商业区向居民生活区的过渡地带，办公环境及氛围欠缺。
并且，成都当地人对于临水办公建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。
目前采用SOHO的工作方式的人群主要是从事于电脑、IT、通信行业的高科技行业，对网络硬件设施的要求比较高，同时以集群及产业链条相互依赖的“块状”形式存在，如美国硅谷、北京中关村等。
采用SOHO工作方式的群体，除了偏向于积聚效应的区位环境外，只能承受较低的租金及办公、居住合一的空间，类似可供选择的区域即使在内环也不少，如在盐市口等中心区域，也分布着不少的居民用房，能够满足许多SOHO工作族要求，不仅商业办公氛围浓厚，而且租金、价格也不高；而本案周边现有的大量居民楼及待开发的住宅区也使得相关产品供应量较大，无论是销售价格还是租赁价格都不高。
结论：项目产品现状、周边环境以及未来的赢利预期，很难达到此类产品应用价值的最大化，因此本项目定位于SOHO产品的方向不可行。
5）本项目产品可能的用途之——酒店服务式公寓分析什么叫酒店服务式公寓？此理念为“酒店式服务，公寓式管理”，是提供酒店式服务的公寓，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一体的业态。
所谓酒店式服务公寓是指位于大型商务辐射圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式服务公寓的特征：（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。
就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。
（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。
面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。
不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。
本案的产品形态是根据酒店的平面布局而设计，因此很符合酒店式公寓上述的特征要求。
（二）项目环境分析1、项目所在地位于连通市中心与成都北部的交通干道——人民路上，并且紧临俯南河。
以俯南河为界，往南是成都市的商业和CBD辐射区域，是商务及旅游人士的聚集地，因此服务此类人群需要的楼盘较多，但定位多集中于普通/精装修小户型公寓，酒店式服务公寓等产品形态较缺乏。
项目以北至一环周围，已经是成熟的老住宅区，环境比较幽雅，虽然交通便利，但缺乏应有的办公氛围，因此附近待开发的楼盘都是以普通住宅为主。
根据本司对成都市进行的调查，在商业中心、CBD及其辐射区及本案附近区域，分布着以小户型公寓为主楼盘，主要形式有包含小户型公寓的综合体，如天盛壹中心，价格6000元/平方米左右；纯粹以小户型为主的时代凯悦、塞弗假日、鼓楼世家，价格5500-5900元/平方米；新建设的以小户型为主的住宅小区，曦城，价格6500-6700元/平方米；以酒店服务式公寓为主的，一号公馆（只有一家），价格在11000元/平方米；结论:由上述分析看出，在本案周围的小户型公寓产品供应形式较多，而且价格区间相对适中，以本案的地理区位看，与以上楼盘仍有一定的差距。
从本司所调查楼盘目标客户定位看，针对高端细分市场的产品却极少，以酒店式公寓为主打的产品只有一号公馆，而且定位于处于金字塔尖上的少数人，从11000元/平方米的定价可以看出。
2、壹号公馆目标客群定位在城市金字塔顶端的大人物，并为大人物量身打造高端物业服务，而目前的销售状况表明，成都的高端人物的潜在需求得到充分的释放。
按照北京、上海的现状来看，这种高端的商务公寓也被很多金字塔的顶级所认可，可以预见，在不久的将来，随着成都市经济的快速发展，还会有更多的针对金字塔上不同层级客户需要的此类物业形态出现。
根据本司调查，壹号公馆所针对的目标客户是指在成都市的CBD区域工作的高级专业技术经理、国际或国内大公司驻成都的CEO、还有成都周围县市的各地银行行长。
他们需要的是能够提供高端的商务服务和享受环境的空间。
处于绝对金字塔顶端的，能够承受相应服务价格的，那毕竟是少数，因此市场的需求量有限。
而处于其相对低一个层级的高级管理人员和中小企业主也需要在CBD及其辐射区域内，寻找可以满足其被尊重心理需要的物业形态。
针对此类目标客户群的需要，酒店式服务公寓目应提供相应的高端服务内容，如a、酒店式的管理（随叫随到的服务、打扫、叫车等）b、商务所需：会议厅、商务中心（打印复印等）等c、生活配套：中高档酒吧或咖啡吧、中高档餐厅、高级超市等需要经营者具备一定的资源整合及服务管理能力，且本项目群楼的预期经营方向和开发商的背景，都为此提供了便利的条件。
因此，本项目无论从所处的地理位置，还是现有的产品形态，加上后期的资源整和及管理服务能力来看，都适合定位于针对相对高端目标客户群体需要的酒店式服务公寓。
（三）项目SWOT分析S优势离市中心CBD1.5公里，离商业中心1.5公里，离（文殊坊）0.5公里离闹市500米，意味着很近却具有生活氛围的环境紧邻文殊坊，新兴旅游热点，地段升值潜力巨大天然景观府南河，市民心目中的福地紧邻成都第一条地铁，出行便利程度高W劣势项目长期烂尾楼的形象街对面烂尾楼对本项目商业在心理上有极大影响项目已经建成，改造升级的空间较小O机会内环内烂尾楼成功改造项目较多，而且销售情况乐观目前内环的楼盘供应量较市场上缺乏精装修的酒店服务式公寓产品T威胁周边逐渐上市的小户型楼盘，将影响到本项目的入市、市场消化和价格定位结论:着力强调项目的地段优势，制定合理的价格区间，规避现有及可能的威胁，进而准确的进行市场定位，满足目标客户的需求。
（五）关于本案项目定位操作的几点建议在本案产品布局不能做大改变的前提下，应从以下三个方面来实现项目价值的最大化。
1）、准确定位本案的目标客群——需要从酒店式服务公寓产品得到相应的心理满足，而且具有一定的购买力，居住在C BD及其辐射区域内。
2）、建立高标准的联合服务团队，由专业的酒店管理公司来提供高质量的服务服务内容满足客户的需要3）、由于本案目标客群比较狭窄，因此必须制定适合的推广计划，以相对较低的代价达到目标客户，以实现项目的销售。
附录：成都市项目市场简报成都市宏观经济环境。
小结：成都市经济发展状况良好，城镇居民收入不断提高，有较强消费潜力。
房地产开发投资增幅呈逐月增长态势成都市房地产现状全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。
房价涨幅回落，但涨幅仍处高位小结：房地产市场有良好的成长趋势，房价增幅逐渐放缓。
成都区域房地产概况区域划分：府河区域内为市中心内环；府河外到一环路为市中心外环；一环以外按方位分东南西北区域。
四处楼市走向：南面，传统富人区，是成都市价格最高区域。
5500-9000元/平方米西面，传统西贵区，属于价高区域。
4500-7000元/平方米东面，新兴居住区域，大量知名开发商合力开发区域。
4000-5800元/平方米北面，传统概念比较乱的区域，大量的小商品市场和外来人口，紧邻火车站，居住相对集中在梁家巷一带，3000-5000元/平方米，在靠近府城河的城北内环区域价格与市中心区域的价格不相上下。
城中，ＣＢＤ区域，属于价格高位，价格在6000-11000元/平方米。
项目区位分析项目所在地位于连通市中心与成都北部的交通干道——人民路上，并且紧临俯南河。
以俯南河为界，往南是成都市的商业和CBD辐射区域，也是内环小户型集中供应的区域，而且价格也相对区域住宅均价较高，但市场去化情况较乐观。
项目以北至一环，已经是成熟的住宅区，环境比较幽雅，目前在开发的楼盘较少，市场消化较充分，但没有同类型的小户型产品供应市场，因此小户型产品的市场需求还待满足。