太阳城一期商业功能布局及运营思路
太阳城项目
财富太阳城，给你一生无尽的创富机会一、项目总体前景介绍：1、卷首主题：太阳城、理想国、新城市、新生活2、卷首语：“太阳城”创意源于意大利哲学家康帕内拉的《太阳城》和希腊哲学家柏拉图的《理想国》，它的发展目标是“产业发达、经济繁荣、社会有序、人口适度、文化社区、精神家园”。
卓达集团本着探索解决“三农”问题的实践精神，遵循“产业造城，兴业安居；集约利用，成片开发”的建设理念斥巨资建设太阳城，规划了以文化产业千米长廊、万米街市为龙头，专业市场与高档休闲娱乐为核心，辅以产业园区、物流配送、高档住宅、文化教育、市政园林等多功能配套齐全的新城市，一座产业之城、教育之城、文化之城、创新之城和生活之城正在省会东南方蓬勃升起。
太阳城总一期规划600万㎡，其中包括近100万㎡的商业区、100万㎡的产业基地、300万㎡高档住宅区以及100万㎡的各种市政配套设施，从而创造一个新城市的样板。
目前，太阳城100万㎡商业已完成了20万㎡的卓达.中国名优特产品专业市场与大型物流集散基地、10万㎡的顶级高档休闲会所、10万㎡的大型世界名犬博览园等项目的谋划，并已进入实质招商阶段，卓达太阳城商业地产，一个已经扬帆远航的商界传奇。
一版卓达宏图，给你机缘无数；财富太阳城，将给你一生无尽的创富机会。
3、开发商卓达集团简介、卓达太阳城简介。
4、图片：卓达集团战略布局图、太阳城远景效果图。
二、太阳城位置介绍、项目内容介绍1、主题：宏图太阳城2、内容：在河北省会石家庄市东南方向，紧邻京珠高速栾城收费口与308国道交叉处，一座能容纳约50余万人的新城——卓达太阳城正在蓬勃兴起；正在紧张施工将于2007年全线通车的石市三环路与她贴肩而过，更增添了她的勃勃生机；另一条青银高速出口就象一个热情的主人张开她的双臂，欢迎着来来往往西进东出忙碌的客人；一个商机无限的太阳新城正日渐成形。
在这个新城区黄金地段，拥有冒着浓烟隆隆驶近的古老蒸汽火车、展示世界名犬的世界名犬博览园、国际骑士俱乐部、顶级休闲会所及国际大型物流集散中心和名优特产品专业市场等项目。
太阳城一期前期物业管理方案
太阳城一期前期物业管理方案1. 引言本文档旨在提出太阳城一期前期物业管理方案，以确保住户居住环境的舒适、安全和便利。
物业管理方案是为了保障业主权益，提供高品质的物业管理服务，维护小区良好秩序和社区和谐发展。
2. 物业管理组织架构为了高效管理和运营太阳城一期物业，建议建立以下物业管理组织架构：2.1 物业管理委员会由业主推选或选举产生的物业管理委员会将负责与物业公司进行沟通、监督和管理的桥梁。
委员会成员应代表小区各个利益关系，并始终以居民利益为出发点。
物业管理委员会将协助物业公司监督各项管理工作。
2.2 物业公司物业公司的职责是组织、管理和监督物业运营和维护工作。
物业公司应具备丰富的物业管理经验和专业知识，并与业主保持密切联系，及时回应和解决居民关注的问题。
物业公司还需指定专人负责周边环境的管理、卫生清洁和安全保障工作。
2.3 居委会居委会作为物业管理的重要组成部分，负责居民之间的协商、沟通和信息传递。
居委会应与物业公司和物业管理委员会保持良好合作关系，形成协同工作机制，促进社区内部的秩序与和谐。
3. 物业管理范围太阳城一期的物业管理范围包括但不限于以下几个方面：3.1 安全管理物业公司应建立健全的安全管理体系，包括但不限于安全巡逻、入出口管理、安全培训等。
物业公司应定期检查小区的公共安全设施，并及时修复和维护，确保居民居住环境的安全。
3.2 环境卫生管理物业公司应组织清洁人员进行定期清扫和保洁，包括小区公共区域、道路、花坛等。
物业公司还应制定垃圾分类和垃圾收集的管理方案，并协助居民进行垃圾分类教育和宣传。
3.3 设施维护管理物业公司应定期检查和维护小区内的公共设施，例如电梯、水电设备、管道等。
任何设施出现故障或损坏都需要及时维修和更换，保证居民的正常使用。
3.4 物业费管理物业公司应建立合理公正的物业费收费标准，并向业主解释物业费的用途和规定。
同时，物业公司还要定期公布物业费收支情况和管理费用预算，确保费用的透明度和正确使用。
01第一节 战略目标与思路
第一节目标与思路一、太阳城管理中心工作目标用三年时间分三步走，实现太阳城项目的顺利接管、用优质服务持续超越客户满意、树立典范品牌形象，成为荆州物业管理企业利润与社会效益的绝对NO.1 和行业领跑者。
14 年至16 年的目标分解为：1.2014 年跟随太阳城项目进度，做好现场服务和物业形象展示，完成太阳城各项接管筹备和前期介入工作，完成管理中心组建和一期接管所需人员的预聘，成为xx 水蓝值得信赖与不可或缺的合作伙伴。
2.2015 年实现太阳城一期和二期的顺利接管、实现管理中心运作上正轨、实现经营收入70 万，形成xx 家生活文化管理特色，奠定成为荆州物业管理第一品牌的基础。
3.2016 年通过太阳城三期接管和服务使管理中心成为管理面积达到20 万㎡以上、年收入达到100 万元以上、收支能够自给平衡并略有盈余的大型物业管理项目中心；通过超越客户满意的优质服务、聚焦战略管理体系的内部管理实现太阳城成为荆州物业管理行业的绝对NO.1 品牌的目标。
二、太阳城一期柏林公园物业管理思路1.服务定位为形成物业管理品牌，支持二期销售，柏林公园的物业管理定位为低廉收费、专业化物业管理，用人性化服务、高素质从业人员、积极与业主沟通、重视社区文化氛围等管理方式创造文明、安全、优美、舒适的小区人居环境。
2.管理特色在柏林公园的物业管理中，重点突出以下特色：1)专业化管理从强调规范操作、实行操作的程序化标准化到与业主接触中合理处理各种问题、使用计算机管理、CI 标识运用等，务求专业；通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团队学习，适应市场变化，满足并超越客户不断发展的要求和期望，使我们的物业管理服务处于领先地位，给业主一流物业公司印象。
2)高素质人员从业人员着装、用语、仪容仪表和礼仪规范整齐，工作效率高，并坚持不怠。
持续不断地进行员工培训，实施现代企业人力资源管理、强调和重视员工激励、推行员工职业生涯规划、完善员工社保福利和薪酬体系，形成稳定的高素质的人才团队。
光谷太阳城项目定位思考
开发区管委会明确表示 “在2003-2004年间继续贯彻加大、加快拆 迁及土地出让的速度”方针；
2.主要卖点
结论： （1）主打光谷概念十之七八，流于形式，内涵贫乏； （2）大部分开发商做到产品户型方正实用已是心满意足，全新创 新大卖点完全没有； （3）个别楼盘（名都花园）园林景观虽然设计并非上佳，但已经 成为促进实际销售的核心卖点； （4）个别楼盘（智慧城）退让式开发次序安排值得借鉴；
建筑面积（万平方米） 18 7 8.8 4.8 13 15
20(约） 3.9 12 3.8 7.4 2.64 68
销售周期（年） 3
1.5 1
0.5 1 1 --
0.5 1
0.5 -0.5 --
注：由于汤逊湖片区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列 示，不做重点考虑。
1.当前供应总量
光谷太阳城项目定位思考
武汉德思勤房地产顾问有限公司
一、光谷片区市场分析
1.当前供应总量
项
目
学府佳园（三期）
金梭花园
华乐花园
虹景豪庭
当代光谷智慧城
华城新都
当代曙光家园
山水华庭
东林外庐
明珠花园
尚文创业城
文豪苑
名都花园
占地面积（亩） 197 60 50 10 135 108 200 35 200 30 --1000
规模 主力户型面积 均价 总价 工程进度
入市时间 推广方向
210亩、建筑面积21万m2、容积率1.6
三房及四房，面积在110-150 m2之间
苏州雅戈尔太阳城一期4#楼过街楼层模板支撑设计
苏州雅戈尔太阳城一期4#楼过街楼层模板支撑设计工程概况：苏州雅戈尔太阳城一期4#楼由2幢标高为95.6m的31层大楼组成。
该2幢楼12、18、23~31层左右各对称挑出5.18m（宽8.37m）的楼层平台，中间设缝，在视觉整体上为典型的过街楼层。
模板支撑设计及特点：由于各悬挑楼层下部均为大空间，不可能采用常规的从底向上逐层支撑模板系统。
根据各楼层的所在位置，采用了两种不同的模板支撑方案。
一，贝雷桁架钢支撑平台（此种平台用于F12、F18、F23、F24楼层的模板支撑）1，贝雷桁架模板支撑设计1）F12楼层结构施工：为支撑F12楼层模板，先在其下2层楼板（考虑到支模高度，在F10楼层）标高剪力墙上加设混凝土牛腿，牛腿上搁置贝雷桁架组成临时钢平台，在钢平台上搭设支模架施工F12层楼板结构。
临时钢平台上荷载包括：恒载（一层模板自重、一层钢管架自重、F12结构梁板自重）、活载（施工荷载标准值与振捣混凝土时产生的荷载），通过计算，其承载力按20KN/M2进行设计，可满足受力要求。
2）F18楼层结构支撑设计同F12。
3) F23、F24楼层结构施工：为支撑F23楼层模板，先在其下2层楼板（考虑到支模高度，在F21楼层）标高剪力墙上加设混凝土牛腿，牛腿上搁置贝雷桁架组成临时钢平台，在钢平台上搭设支模架施工F23层楼板结构。
然后直接在F23层楼板面上搭设支模架施工F24楼板结构。
临时钢平台上荷载包括：恒载（两层模板自重、两层钢管架自重、F23、F24结构梁板自重）、活载（施工荷载标准值与振捣混凝土时产生的荷载，计算两层），通过计算，其承载力按35KN/M2进行设计，可满足受力要求。
2,贝雷架的选用贝雷架钢平台由工具式贝雷片组装成单片桁架，根据上部荷载大小设计桁架之间的间距，各桁架之间通过设置支撑连成整体；在桁架上方铺设60mm厚木板作为操作平台。
该平台具有自重轻、承载力大、整体稳定性好、安装及拆除便利等优点。
贝雷架选用国产1500X3000型工具式贝雷片组合而成。
01 北京东方太阳城 北京燕达健康城 侨福芳草地
北京燕达国际健康城
只租不售，对自理、半自理、 非自理客户区别对待，收取不 同的租金 吸引北京、天津等城市和国际 上的高端、海外人士前来就医 养老。 采用“入门费+月费”的收费 方式， 入门费30万至100万 月费4200-12000元
价格情况
特点
配套专业级别高，医护人员完 善，针对性强，是生活化的疗 养机构
自理区欧式风格 自理区东南亚风格
自理区中式风格
燕达金色养护中心接待处卫生间
自理区户内卫生间
自理区户内卫生间
卫生间内均设置无障碍设施 客厅、卧室设置紧急呼叫系统 同时 ，养护中心医护人员会对入住宾客进行心理保健和饮食搭配
半自理/非自理区域为标准间配置。 每1~2位老人设有1位医护人员；护理用床为特制加宽的电动三摇医疗护理床； 在每一套宾客居室的床头装有呼叫对讲仪和氧气装置；在卫生间的座便器和浴缸边均 装有紧急呼叫按钮；针对非自理区的老人，设置了先进的水疗设备，以及全套天轨移 位系统(将宾客房间、卫生间、走廊、餐厅、公共活动区、诊疗室、公共浴室等连接 为一个整体)。 收费标准为 半自理 4000元/月 非自理 6800元/月
调研报告
养老产业
北京东方太阳城
居住区模式，融入养老概念，增加养老设施等功能配套。
北京燕达国际健康城
养老养护机构，人文化，生活化。
北京东方太阳城
区位: 北京市区东北方向 顺义区顺义潮白河畔 （地铁未达 公交可达 一天三次班车到达市区）
占地面积: 234万㎡
建筑面积: 70万㎡（可入住两万人左右） 绿化: 小区外部有7000亩绿化隔离带，内部绿化 率高达80％，设水系，社区空气中负氧离子 含量已达到疗养级别。 户型: （一期）四合院、联排别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓 （二期）点式公寓、板式公寓、联体别墅和独栋别墅 （三期）独栋别墅、联排别墅和小高层公寓 配套: 幼儿园、中小学、商场、银行、邮局、医院（救护车）、药店。 （住户不仅为老年人群，也有年轻人，客户群体多样化， 年轻人购房，部分为第二套房，做疗养休闲使用）
关于将部分资源整合为会所中心的汇报(修改)
太阳城一期商业功能布局及经营思路根据集团公司对太阳城商业的定位、开发和经营的指示，我们将已开发的资源如：名犬园、马术俱乐部、水榭、太阳湖等，结合即将要开发的项目如犬博物馆、四合院、别墅等，为避免单项开发在运营中的资源浪费和贫乏的缺陷，达到各项目之间系统地有效关联，并形成整体规模经营。
我们调整了资源搭配。
一、整合后的太阳城商业资源将分成三大商业板块，一大精品别墅群。
（一）、“假日之家”项目组团（包括：水榭、太阳湖、四合院、欧式别墅、中心会所、小火车、名犬园、犬博物馆、马术俱乐部、河北文化历史微雕长廊（申请注册）、影视基地）。
1、形象定位：“燕园情风”之家。
“燕”取石家庄地名“燕赵”首字，也寓意小燕子好听的名字；“燕园”给人娇媚情深，忘淡喧哗；“情风”让人意致疏远、无限遐思。
另外，石家庄这地方风也多。
此定位与太阳城现有的一期联排别墅、中国名特优产品商厦项目的形象格调耦合于一体，极尽体现太阳新城的高尚品质。
有利于提升项目的尊贵品质。
2、经营定位：商务活动的首选地，成功人士的私人会所。
以中心会所、欧式别墅和四合院的形式打造以小型高档商务活动和成功人士休闲、娱乐的活动场所，目标市场定为：开办重要小型会议的政府、行政、事业单位等团体，举办高规格的研讨、论坛等活动的团体，重要商务洽谈活动，重要公关活动，以及企业老板、政府官员、成功职业经理人、外籍人员等消费群体的休闲、娱乐场所。
3、经营方式：实行会员制经营管理，一卡多用，根据年费不同分为银卡、金卡、钻石卡等不同消费档次，可在假日之家各个项目：水榭、太阳湖、四合院、欧式别墅、小火车、名犬园、犬博物馆、马术俱乐部、影视基地，享受不同级别与范围的服务。
在外部资源运作上可申请国家4A级景区。
4、所建项目及功能要求①中心会所：会所作为办公管理、接待和后勤保障的一个配套服务功能，有必要存在。
规模不宜太大，一次接待3～4个团体，120人研讨、娱乐、商务、客房、餐厅、购物、演出，桑拿洗浴、洗衣中心、车库、计算机信息处理中心、美容美体保健中心。
安徽马鞍山太阳广场商业项目营销定位提案
宏观分析 竞争分析 本体分析 定位分析
城市居民收支情况分析
元/人
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
马鞍山市人均可支配收入与安徽省人均可支配收入比较 18330
16137
13705
11935
10189
8531.9
9524
5709.7
由此可见，在继续推动马鞍山市工业化进程，向高级阶段转换将是当前马鞍山市产业结构演进的重要方向。在这个过渡时期， 人们的价值观念、消费习惯会发生较大的变化，第三产业必将得到大力发展。
宏观分析 竞争分析 本体分析 定位分析
产业结构分析
100%
90%
80%
33.3
70%
60%
50%
40%
61.1
30%
20%
2 1
3
4
宏观分析 本体分析 市场分析 定位分析 地下层动线分析
在项目三大主要出入口， 人流直接通过自动扶梯引入 地下一层，带动地下一层的 商业。
客流入口
车行入口
超市 车库
宏观分析 本体分析 市场分析 定位分析 一层动线分析
广场开口正对三大路口交界， 对于客源聚集起到积极作用。 地下超市入口北移，能更加 有效带动1＃商业发展。 1＃2＃进深过长，且无客群 回流设置，易成为死角。
从马鞍山产业结构上分析，重工业为主导产品，第三产业占比较低； 而从马鞍山经济发展阶段来看，由于其独特的产业支撑使得该城市工业经济发达，市民的收入及消 费力将迅速提升，第三产业发展空间巨大；
宏观分析 竞争分析 本体分析 定位分析 宏观市场启示
经济发展 产业结构 城市人口
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太阳城一期商业功能布局及运营思路
请示
集团领导：
根据集团对太阳城商业定位的指示，为避免在运营中的资源浪费和贫乏的缺陷，我们将已开发的资源，结合拟请示开发的项目：物流配送基地、商务中心、中国青少年科技创新基地等进行了资源搭配。
努力做到各项目之间系统地有效关联，并形成整体规模经营。
整合后的太阳城商业资源将分成三大商业板块和传统四合院珍藏版。
在一期市场培育期间核心商业是仓储物流配送。
时间为3年，在市场成熟期间其核心品牌商业是出口贸易，支柱产业是农副产品深加工。
现就一期商业各板块间的运营关系和经营请示如下；
一、“中国名特优产品商厦”项目组团
包括：物流配送、大卖场初级市场培育、阳光大道商业街，作为初级市场培育是人和车的集聚，市场培育3年。
期间经济利益点在于商铺租赁、使用权投资销售，经营性扶持在于运营。
第一年（2007年）建设开发期，主要建设开发一级物流配送基地及其配套市场，阳光大道商业街。
第二年（2008年）试运营期，主要是物流渠道市场培育。
第三年（2009年）市场调整期，主要是产业初级阶段培育。
2007年目标运营方向：产业基地——农副产品深加工和出口贸易。
到2009年初具规模。
初始运营以国际贸易订购会的形式作为市场培育切入点。
经营定位：国内外名特优产品展示中心、配送中心、生产加工中心以及贸易中心。
目标市场资源：东南亚、欧美、中东地区的国际市场，国内各一级城市市场。
经营方式：货源组织与原产地生产加工单位建立贸易互补关系，引进国外先进深加工技术，形成公司+农户的生产组织关系，建立产业园区，打造出口贸易品牌。
外部资源：与农产品国际贸易促进委员会、国家绿色产品协会、少数民族地区政府，以及国外贸易组织建立合作渠道。
市场开发：农副产品深加工是国家重点扶持项目，有较大的政策倾斜，如淀粉餐具（已报）、鸡蛋深加工、水果蔬菜深加工等，国外投资机构和贸易组织也很感兴趣。
在该项目组团中：大卖场为名特优商厦的前期培育，阳光大道商业街烘托市场细化，物流配送为名特优商厦和产业园区商品流通的功能配套，名特优商厦作为主力卖场，起到引导和调剂作用。
形成不同业态的商业组合。
二、“假日之家”度假村项目组团
包括：水榭、太阳湖、四合院、欧式别墅、商务中心、小火车、名犬园、马术俱乐部、河北文化历史微雕长廊（申请注册）、家庭影视基地。
市场培育3年。
其经济利益点：水榭、太阳湖、民族风味小吃、商务中心、四合院、欧式别墅、名犬园、马术俱乐部。
平衡点：家庭影视基地。
经营性扶持点：小火车。
主力项目水榭、太阳湖、民族风味小吃、商务中心、四合院、欧式别墅、名犬园、马术俱乐部等形成核心商务、旅游、度假经济区。
第一年（2007年）为建设开发期，主要建设开发民族风味小吃、商务中心、四合院、欧式别墅
第二年（2008年）为试运营期，主要是休闲娱乐市场培育。
第三年（2009年）为市场调整期。
主要是旅游市场培育。
目标运营方向：打造“假日之家”度假村品牌。
到2009年初具规模。
经营定位：商务活动的首选地，成功人士的私人会所。
经营方式：实行会员制经营管理，申请国家4A级旅游景区。
三、中国青少年创新基地。
经营定位：国际青少年科普活动基地，旅游观光景点。
经营方式：建立国内外科普网络。
为青少年提供科普教育、创新平台。
项目自身收入分为门票收入、相关衍生品销售收入，青少年创新成果发布展览收入。
目标运营方向：打造国际青少年科教品牌。
到2009年初具规模。
四、10套四合院珍藏版
国家对房地产豪华住宅的限制开发，意味着今后十年内难有别墅类型的房地产开发，如果能在商业地块上，仅开发10套不同风格的传统四合院，作为生活作品珍藏版，售价 1.5～2万元/㎡（不做二次装修），向海内外限量推出。
必将带来轰动效应。
同时与别墅联排遥相呼应。
炒作方式：以“尊贵商务使馆”为主题，对外发售或竞拍。
目标客户：国外驻华机构高管、企业老板等极高端消费群体。
做到当年投资当年受益。
五、三大商业板块间的关系
“名特优”组团侧重于贸易、产业；“假日之家”度假村项目组团侧重于商务、假日休闲、娱乐、旅游经济；“科技创新”组团侧重于教育、科技、知识、文化；四合院珍藏版组团侧重于尊贵的时尚生活。
四大项目组团的优化整合，吸引商务群体、旅游群体、商业产业群体、青少年群体以及相关服务群体等各类不同领域的消费和聚集。
每一个板块相互包容，相对独立。
在今后的商业运营中起到了个案明细、板块互补；整体拉动、规模经营的效应。
项目组团的有机组合，充分表达太阳城的“文化之城、产业之城、创新之城、教育之城、生活之城”的全面主题，从而形成一个集文化、产业、旅游、商务、出口贸易、休闲娱乐、餐饮、居住等多功能于一体的大型造城项目。
该商业功能布局方案是在充分考虑现有商业设施和商业项目发展前景双方面因素的基础上，进行的发展潜质的资源整合，可以做到集团总部不再投入运营和维护费用。
经阅示后，若无不妥，我们将照此功能布局拟定整体经营方案。
妥否，请批示。
附件：项目组团布局图
太阳城商业总公司
2006年5月29日。