新形势下房地产投资并购与合作解析(含案例)
从地产并购看房地产项目的投资测算（案例）
从地产并购看房地产项⽬的投资测算（案例）谈起房地产，⼤家都会想到通过招拍挂流程拿地后开发建设。
⼟地储备多少是⼀个房企持续经营的关键指标。
除了⾛正常招拍挂流程，通过并购获取⼟地也是房企拿地的重要⼿段。
融创收购万达⽂旅项⽬和云南城投会展项⽬、万科收购华夏幸福北京项⽬都是房地产并购的标准操作。
本⽂就针对房地产并购中最常见的股权收购谈起，直⾄收购项⽬完成开发整个过程中的投资测算进⾏简要分析，希望对银⾏在叙做房地产并购贷款和表内开发贷款时经济效益测算有所帮助。
并购常见的模式⼀、并购常见的模式谈到并购模式，最常见的为资产收购和股权收购。
分清楚这两种模式的不同，举个形象的栗⼦：假如把苹果⽐喻成⼀项资产，直接买苹果就叫资产收购；但如果苹果在袋⼦⾥，股权收购就是买这个袋⼦，可以有⼀层袋⼦，这袋⼦就称之为项⽬公司；如果有两层袋⼦，最外层袋⼦就是项⽬公司的母公司。
具体到房地产项⽬上，由于⼟地使⽤权直接转让受投资额须达到投资总额的1/4的限制，突破限制后的转让称之为“在建⼯程转让”，但在实际操作中，在建⼯程转让流程复杂、⼿续⿇烦，⽽且税费较⾼，⼀般都不考虑。
因此，如果⼟地在项⽬公司名下，最常见的就是通过购买项⽬公司的股权来实现，也就是⽆法直接购买苹果，那就买装有苹果的袋⼦，最后也能拿到苹果。
⼆、并购相关⽅的会计处理举个栗⼦，假设有个项⽬公司C 名下有⼟地，⼟地尚未进⾏开发，是股东B 当年出资30000万元取得的，C 没有任何负债。
如果A 出资50000万元从B ⼿⾥购买了项⽬公司C的100%股权，假如现在拿C来银⾏申请贷款，对于C 开发的项⽬总投资中⼟地成本如何计算？是按⼟地原先⼊账价格30000万元计算还是按照A⽀付的股权转让对价50000万元计算呢？搞清楚这个问题，我们需要弄懂这笔股权转让的会计分录：对于转让⽅B来说，它把持有C的长期股权投资30000万元转给了A，收到A的股权购买款50000万元，同时确认⼀笔投资收益20000万元。
房地产投资的七个成功案例与经验分享
房地产投资的七个成功案例与经验分享在当下社会中，房地产投资一直是一个备受关注的领域。
通过房地产投资，可以实现财务自由，获得可观的回报。
然而，房地产市场的变化多端，充满了风险和挑战。
在本文中，将分享七个成功的房地产投资案例，并总结出的相关经验和教训。
案例一：购房出租王先生是一位投资者，他在市中心购买了一套公寓，并将其出租给年轻职场人士。
通过仔细选择租户，及时维修和保养房屋，王先生成功地实现了持续稳定的租金收入。
经验：购房时要选择地理位置好、租客需求高的区域；定期检查房屋状况并及时处理问题。
案例二：土地开发李女士购买了一块农村闲置土地，并将其改造成商业用地，建造了一座购物中心。
由于周边商业配套较少，她的购物中心迅速成为区域商业中心，带来了丰厚的回报。
经验：研究当地的土地政策和市场需求，寻找有潜力的土地项目。
案例三：房地产投资基金刘先生通过投资房地产投资基金，以分散风险并获得较高回报。
他选择了信誉良好、业绩稳定的基金管理公司，并根据自己的风险承受能力投资不同类型的基金产品。
经验：选择具备专业实力和信誉的基金管理公司，合理分散投资风险。
案例四：商业物业投资张先生购买了一栋商业写字楼，并租给了知名企业作为办公场所。
由于其优越的地理位置和高品质的物业管理，租金稳定且不断增长。
经验：选择高品质的商业物业，重视物业管理和租户选择。
案例五：购买二手房翻新陈先生购买了一间老旧的公寓，并进行了全面翻新。
随后，他将其出售给年轻家庭。
通过提供全新的室内设计和装修，他赢得了买家的高度认可，并获得了丰厚的利润。
经验：仔细评估房屋状况，并进行合理的翻新和装修，以提高房屋价值。
案例六：参与房地产众筹王女士通过参与房地产众筹项目，分散资金风险并获得高回报。
她根据项目的风险和收益情况，选择不同的众筹项目进行投资。
经验：关注项目的可行性研究和背后的开发商背景，评估风险收益比。
案例七：海外房地产投资余先生投资了海外房地产，在外国购买了一套公寓并将其出租给当地居民。
房地产投资的十个成功案例分析
房地产投资的十个成功案例分析近年来，房地产投资成为了许多人关注的焦点。
在这个行业中，成功案例具有很高的参考价值，可以为其他投资者提供经验和启示。
本文将分析十个房地产投资的成功案例，探讨它们的成功之处，以期为读者提供有益的指导。
案例一：《中央公园项目》中央公园项目位于城市核心区域，周边交通便利，配套设施完善。
投资者通过准确的市场调研和分析，预测到该地区的房价将持续上涨，因而在开发商推出前就抢购了大量的房产。
随着城市的发展，该项目的价值大幅提升，投资者成功实现了资产增值。
案例二：《商业综合体投资》投资者发现某城市商业综合体的场地位置优越，人流量庞大，且周边商业环境繁荣。
基于对市场需求的深入研究，投资者选择在该区域开设了一家大型购物中心，吸引了众多商家入驻。
这个投资案例成功的关键在于准确的市场定位和对潜在客户需求的准确预测。
案例三：《城市改善项目》某废弃工业区的土地被投资者购买，后来经过投资者的精心规划和开发，成功将该区域改造成了一个现代化的商业区。
投资者在前期的市场调研中发现，该城市发展迅速、人口流动性强，并且对于现代化购物场所的需求较大。
因此，投资者决定将这片废弃区域打造成一个多功能的城市综合开发项目，引入大型商场、餐厅、影院等设施，成功地吸引了大量顾客和商家。
案例四：《旅游地产项目》投资者发现某个风景优美的旅游城市有较高的旅游流量，且游客对于高端的住宿设施有较大的需求。
投资者购买了一块靠近旅游景点的土地，并在其上建设了豪华度假酒店。
由于位置优越和高品质的服务，该酒店迅速成为游客的首选，投资者实现了可观的投资回报。
案例五：《住宅项目投资》投资者在一个城市新开发区购买了一片土地，计划建设住宅小区。
在购买前，投资者详细研究了该区域的人口密度、就业机会、配套设施等因素，并预测到该地区将成为人们迁居的热门区域。
在项目开发过程中，投资者注重品质和舒适度，并通过创新的销售策略吸引了购房者。
由于良好的市场预测和高品质的开发，该项目成功获得了投资回报。
房地产投资案例分析
房地产投资案例分析案例一：购买翻新物业一位投资者在一个中等收入的城市发现了一个老旧且需要翻新的房产，计划购买后进行翻新后再出售。
该物业的购买价格为100,000 美元，需要花费50,000 美元的翻新费用。
在翻新完成后，估计物业的市场价值为200,000 美元，预计出售时可获利50,000 美元。
在这个案例中，投资者需要对物业进行市场分析，评估市场需求、位置、改进需求、成本等因素，以便确定该投资是否值得。
如果分析表明该物业处于高需求的位置，而且市场上的竞争不激烈，那么，该投资就值得考虑。
案例二：购买出租物业一位投资者购买了一套出租公寓，并定下了租金。
他的贷款利率为4%每年，购买价格为150,000 美元，每月租金为1,000 美元。
该投资者预计每年的现金流为5,400 美元，如果房产价格上涨5%，则收益将为7,200 美元。
在这个案例中，投资者需要仔细研究租房市场的需求，包括当地的租赁标准，房产位置等因素。
投资者应该确定每月租金的可行性，以判断收益是否能够满足他的预期。
在预测市场价值时，投资者应该考虑当地整体经济和房地产市场的变化。
案例三：购买土地一位投资者购买了一块土地，位于该地区的中心商业地段。
该土地的购买价格为200,000 美元，并且已经获得了用途许可证。
该投资者计划开发商业用途，然后以更高的价格将它出售。
他预计开发费用将达到400,000 美元，市场价值为800,000 美元。
在这个案例中，投资者需要非常仔细地评估市场需求，确定他打算建造的房产类型，预测市场变化，并计算开发成本、税金和利息，以使该投资最终具有可行性。
投资者还应该仔细考虑金融市场的动态和投资者的风险承受能力等因素。
地产跨界合作案例
地产跨界合作案例地产跨界合作是指房地产企业与其他行业的企业或机构进行合作，共同开展项目或产品开发、销售、服务等活动。
这种合作能够整合各方资源，实现互利共赢，推动创新发展。
下面列举了一些地产跨界合作的案例。
1. 房地产企业与酒店集团合作某房地产企业与知名酒店集团合作，在其房地产项目中建设豪华酒店。
房地产企业提供土地和资金支持，酒店集团负责酒店的设计、运营和管理。
通过这种合作，房地产项目能够提供高品质的住宅和酒店服务，吸引更多的购房者。
2. 房地产企业与教育机构合作某房地产企业与知名教育机构合作，在其房地产项目中建设学校和教育培训机构。
房地产企业提供场地和资源支持，教育机构负责教育和培训服务。
通过这种合作，房地产项目能够提供优质的教育资源，提高项目的附加值和竞争力。
3. 房地产企业与医疗机构合作某房地产企业与知名医疗机构合作，在其房地产项目中建设医院和医疗中心。
房地产企业提供场地和资金支持，医疗机构负责医疗服务和管理。
通过这种合作，房地产项目能够提供便捷的医疗服务，满足居民的健康需求。
某房地产企业与知名文化机构合作，在其房地产项目中建设艺术馆、博物馆等文化设施。
房地产企业提供场地和资源支持，文化机构负责文化活动和展览。
通过这种合作，房地产项目能够提供丰富的文化体验，提高项目的文化内涵。
5. 房地产企业与科技企业合作某房地产企业与知名科技企业合作，在其房地产项目中引入智能化和科技化的设备和服务。
房地产企业提供场地和资金支持，科技企业负责技术支持和产品开发。
通过这种合作，房地产项目能够提供智能化的居住和工作环境，提高项目的科技含量。
6. 房地产企业与电商企业合作某房地产企业与知名电商企业合作，在其房地产项目中建设商业中心和电商体验馆。
房地产企业提供场地和资源支持，电商企业负责电商平台和产品销售。
通过这种合作，房地产项目能够提供便捷的购物和消费体验，吸引更多消费者。
7. 房地产企业与金融机构合作某房地产企业与知名金融机构合作，共同开展金融服务和产品创新。
石斌--(财字)《房地产营改增的解决方案与并购重组》(房地产)
房地产营改增的解决方案与并购重组【课程背景】：李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。
那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：：➢如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？➢“营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？➢如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？➢制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力?石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。
【主讲嘉宾】：石斌中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。
为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。
【课题大纲】：模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理“营改增”后对建安、房地产税负变化影响建安、房地产营业税与增值税的差异增值税的税率和征收率增值税的计算方法一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定可抵扣与不得抵的扣进项税额房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享⏹2016年4月30日开发不动产政策⏹总分机构试点纳税人增值税的计算⏹应该增试点若干税收政策的补充通知营改增相关政策法规解读如何申请增值税的税收优惠模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理营改增会计账务处理⏹营改增需要设置的二级会计科目⏹纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理⏹纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理⏹纳税人视同销售的增值税会计处理⏹纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理⏹现金折扣、商业折扣、销售折扣的增值税会计处理增值税发票的管理⏹如何进行增值税的认证、申报⏹增值税专用发票的构成⏹增值税发票初始领购的规定和领购条件⏹增值税发票开具的要求⏹增值税的发票处理和保管增值税纳税期限、纳税申报管理模块三：营改增对房地产、建安行业的经营影响及应对策略营改增对房地产开发流程的影响与策略营改增对房地产开发成本的影响与处理⏹取得土地政府事业性收据的账务处理与抵扣⏹与建安企业分包合同的签订、进度确认与增值税发票的取得⏹涉及甲供材料、设备供应商合同管理与增值税发票的取得⏹合作开发模式合同管理与增值税税收管理营改增对房地产销售环节的影响与策略⏹营改增对房地产定价的影响⏹预售环节收据或增值税发票的开具⏹促销、打折、赠予等增值税的处理⏹混合销售转化为混业销售的启示营改增对现行建安企业的影响：分包与转包的合同签订与增值税发票处理自产货物并提供建安劳务的扣除方法、建筑项目预清算规定BT、BOT、BOOT、PPP模式下的建安税政异地扣缴个人所得税化解术、省内、外汇算清缴所得税政策、核定征收与预警率的两难处境模块四：房地产并购重组操作房地产并购重组的动因房地产并购重组的三种类型房地产并购重组的十二种基本方式房地产并购重组的程序与要点房地产并购重组过程中的六大法律风险房地产并购重组的五大特点房地产并购重组的三大模式房地产并购重组案例解析（1）房地产开发中项目收购案例（2）房地产开发公司股权收购（3）信达地产收购ST天桥（4）外资并购境内房地产企业案例。
房地产合作开发的四种方式案例分析
房地产合作开发的四种方式案例分析1.建设用地出让与财政、房地产企业合作开发：地政府以招拍挂方式出让一块地皮，经过评估，政府决定采用与财政、房地产企业合作开发的方式进行。
财政通过出资购买一部分土地使用权，并投入相应的资金用于基础设施建设，房地产企业则负责物业开发。
这一合作方式充分发挥了财政和房地产企业各自的优势，共同推进了项目的顺利开发。
2.房地产企业与金融机构合作开发：房地产企业计划开发一处写字楼项目，但缺乏足够的资金支持。
该企业与一家国有银行签订了战略合作协议，银行在提供资金支持的同时，还与房地产企业共同推进项目的开发和销售。
通过合作，房地产企业得到了必要的资金支持，同时也能获得银行的专业金融服务，提升了项目的开发效率和销售品质。
3.房地产企业与建筑设计院所合作开发：房地产企业打算开发一处高品质住宅小区，但对项目的建筑设计和规划方案比较困惑。
该企业与一家知名建筑设计院所合作，院所负责项目的设计策划和建筑施工，房地产企业则负责项目的拿地和销售。
通过合作，房地产企业能够利用院所的专业设计经验和技术实力，为项目提供独特的建筑设计，从而提高了项目的市场竞争力和附加值。
4.房地产企业与当地居民合作开发：房地产企业在一座城市开发了一处商业综合体，但面临着与周边居民的合法纠纷。
为了解决这一问题，该企业与周边居民进行了多次协商，最终达成合作共赢的协议。
企业同意向居民提供相应的购房优惠和住房补偿，同时居民也同意配合企业推动项目的开发和销售。
通过合作，房地产企业不仅解决了纠纷问题，还得到了居民的支持，为项目的顺利推进提供了保障。
以上案例分析展示了房地产合作开发的多样性和灵活性。
通过合作，不仅能够充分整合各方资源，提高项目的开发效率和市场竞争力，还能够减少各方的风险，实现共同的利益。
因此，在房地产开发中选择合适的合作方式非常重要。
房地产投资的成功案例从专业投资者身上汲取经验
房地产投资的成功案例从专业投资者身上汲取经验房地产投资一直以来都是许多人追逐的梦想，无论是购买自住房还是为投资目的。
然而，要取得成功并实现可观的投资回报，并非易事。
在这个领域中，专业投资者经过多年的经验积累和市场洞察力的培养，他们的成功案例值得我们借鉴和学习。
本文将介绍一些房地产投资的成功案例以及从专业投资者身上汲取的经验。
1. 案例一：张先生购买公寓楼的成功经验张先生是一位经验丰富的专业投资者，他成功地投资了一栋位于市中心的公寓楼。
通过对市场的深入研究和对相关数据的分析，他发现该地区的房价正呈上升趋势，并且供应量相对稀缺。
因此，他决定购买该公寓楼并将其租赁给商业企业。
这个案例告诉我们，在进行房地产投资时，应该注重对市场的研究和数据的分析。
只有通过了解市场的供需情况，才能做出正确的投资决策。
同时，选择合适的地理位置也是取得成功的关键。
2. 案例二：王女士投资物业管理公司的成功之路王女士是一位投资房地产的专业人士，她以投资物业管理公司为主要策略。
在她的眼中，物业管理是一个潜力巨大且相对稳定的领域。
她成立了一家物业管理公司，并积极寻找具有增值潜力的物业项目进行托管。
这个案例告诉我们，房地产投资不仅仅局限于购买和销售房产，还可以从其他方面寻找机会。
物业管理公司的投资策略是一个稳妥而有利可图的选择。
同时，通过专业的管理和运营，可以实现对物业价值的提升。
3. 案例三：刘先生利用装修改善房产价值的成功案例刘先生是一位对房屋装修颇有见解的专业投资者。
他善于发现被低估的房产，并通过精心的装修使其价值得到提升。
然后，他再将经过改善的房产重新出售，赚取可观的利润。
这个案例告诉我们，对于房地产投资来说，装修改善是一个重要的环节。
通过合理的装修和设计，可以提高房产的吸引力和价值，从而获得更高的回报。
在进行装修时，要根据市场需求和目标群体的喜好来进行规划，确保达到理想的效果。
综上所述，房地产投资的成功案例来源于专业投资者的经验和洞察力。
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2019新形势下房地产投资并购与合作之并购融资、获得渠道、尽职调查、风险控制、溢价估值、运营整合全案解析目的 1. 深入理解我国房地产投融资现状和前景2. 掌握最新房地产融资和并购的各类相关政策3. 掌握房地产融资要点、难点破解和风险控制4. 掌握各种房地产企业和项目融资方式的特点及创新及机遇5. 深入理解房地产股权和资产并购与尽职调查的现状和前景6. 深入理解房地产股权和资产并购与尽职调查的风险和机遇7. 全面掌握房地产股权和资产并购与尽职调查的流程和各种方式8. 通过各类最新和典型的案例分析获得启示新形势下房地产投资并购与合作提纲一．房地产并购的方式二．房地产并购全流程、关键风险点和应对措施三. 土地和项目的投资评估方式四. 投资和开发的十二大风险和规避方式五. 尽职调查、估值、对价和溢价六. 房地产并购各类融资方式七．房地产合作项目的管理方式问答和交流（注：每一节都有案例和数据分析）一房地产并购的方式1. 房地产项目并购的方式2. 房地产资产并购的特点3. 房地产项目公司股权并购的特点4. 房地产项目公司股权和资产转让比较5. 增资扩股和股权并购方式的比较6. 国有、民营和外资企业并购的特点7. 住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略8. 2018年和当前房地产收并购的特点9. 保利和招商的案例分析1. 房地产项目并购的方式☐收购（新和老的集团）公司（股权）-机会较少☐收购（新和老的）项目公司（股权）-机会较多☐收购资产–较少☐收购非项目公司（很多公司一般不考虑）房地产并购的特点：⚫交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等房地产（集团）公司和项目公司☐百强房企83%的并购以获取项目资源为目的；☐百强房企10%为获取房地产公司；☐百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的；☐前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；☐其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。
资产并购模式基本交易架构图投资人新项目公司转让方(1) 设立房地产企业(1) 缴付出资(2) 支付资产转让对价(2) 购买目标房地产(3) 办理产权转移登记☐根据《中华人民共和国城市房地产管理法》其中第39条的要求：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（注：土地出让金已经支付）；☐按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
☐不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。
2. 房地产资产并购的特点房地产项目转让需要满足以下三个条件：资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同;2、在相应行政机关办理相关过户登记。
因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。
房地产资产并购的优点1. 项目资产转让，相对债务可控。
2. 没有潜在的土地增值税。
房地产资产并购的缺陷1．操作耗时，麻烦。
2．费用多，会交纳土地增值税、契税等费用。
3．与第三人的合同履行也受影响。
4．影响项目开发进度。
基本交易架构图投资人项目公司转让方(1) 购买股权及股东借款(1) 支付股权及债权转让对价⚫实践中房地产公司的注册资本一般较低，常以股东往来款方式由股东方为项目公司提供资金。
⚫因此除了股权转让外，股东借款一般需一并转让。
3. 房地产项目公司股权并购的特点房地产项目公司转让的优点1．手续简单，便于操作。
通过股权转让方式转让在建工程的，只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续(注：外商投资企业和国企股权转让需要相关部门审批)即可完成转让。
由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变，因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。
2．费用节省，不用交纳土地增值税、契税等费用。
3．一般与第三人的合同履行不产生影响，因而无需变更其它有关合同。
4．不影响项目开发进度。
房地产项目公司股权转让的缺陷1. 项目公司债务风险难以控制，总体风险比项目转让大，但法律纠纷不少。
2. 股权转让方式必须得到法律的认可。
我国法律规定有限公司股东之间可以相互转让其全部出资或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
3. 如项目公司如系外商投资企业或国有企业的，转让手续未经相关部门批准的也不生效。
4. 潜在的土地增值税以后还是要支付。
购买企业购买资产交易实质股权交易资产交易法律整体收购:所有产权和有关契约的权利、责任共同转让只包括企业的固定资产、工业产权、专有技术、经营许可、营销网点等财务、会计和税务▪可享受原来的累计亏损，冲减利润，减少现期所得税支出。
▪交易价格与原帐面价值的差额所形成的净收益或净损失计入应纳税所得额，征收所得税复杂程度▪较高▪需要考虑股权结构、职工安置、原有企业债务等问题▪较低4. 房地产项目公司股权和资产转让比较房地产项目公司股权和资产转让税收比较税收卖方买方资产转让增值税有--土地增值税根据增值幅度收取30%-60%印花税总价的0.05%总价的0.05%所得税25%-契税-总价的3%-5%项目公司股权转让印花税总价的0.05%总价的0.05%企业股东缴纳所得税25%自然人缴纳个人所得税溢价部分20%注: 以上仅作参考,具体操作以税务专家建议为准5. 增资扩股和股权并购方式的比较增资扩股股权并购注册资金增大不变目的引入新股东原股东退出原股东股份原股东套现股份减少，但股权还保留没有可能全部退出，或保留部分有资产增值税所得税没有没有可能有有表决方式2/3股东要同意其他股东有优先权6. 国有、民营和外资企业并购的特点⚫上市公司还是非上市公司？⚫国有企业、民营企业或者外资企业国有企业：规定的流程、交易所挂牌、保值升值和风险控制、溢价的处理、支付的方式等。
民营企业：债务处理、税务、成本核算、溢价处理等。
中外合资和外资企业：中外合资企业股权转让必须得到全体股东的同意。
外资股权的转让必须得到企业原审批机关(商务部门)核准。
7. 住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略7.1 住宅和长租公寓7.2 办公楼7.3 商场7.4 宾馆、旅游和养老7.1 住宅和长租公寓⚫住宅需求:移民水平、出生率、当地经济活动、买房承受力等，各城市情况不同，但需求比供应更加主动。
⚫预售、多种融资方式长租公寓⚫需求: 移民水平、当地经济活动、买房承受力等。
我国目前住房租赁市场规模达1.5万亿，预计2020年可达1.7万亿，市场空间足够大。
⚫融资：资产证券化和债券等7.2 办公楼⚫办公楼需求:白领就业,譬如金融、保险和房地产业，譬如上海的浦东和浦西等。
特性：扎堆⚫CMBS、REITs、保险资金等长期持有型的资金。
7.3 商场⚫商场需求: 就业，消费者年龄段、生活方式、花费和信心等.加入娱乐和休闲的功能受购物网络冲击，餐饮和娱乐部分增加商场由“经营商品、经营品牌”转向经营消费者;商业品牌由重规模转向重创新⚫长期持有型资金7.4 宾馆、旅游和养老⚫宾馆、旅游、休闲、养生和养老的区别宾馆：商务型和度假型旅游：景点和住宿等；休闲：舒适和住宿等；健康（养生）：住宿、配套和环境等；养老：住宿、医疗、配套和环境等。
☐到底是养老还是地产？☐真养老PK假养老。
☐出售与持有的比例。
⚫各类资金⚫大房企面临的挑战：市场占有率、产品等各方面创新、负债率不能太高、全国城市化率提高等⚫大房企的机会：资金、品牌、成本控制等⚫中小房企面临的挑战：大型房企市场的挤压（品牌和价格）、地价上涨的拿地成本压力、持续经营的资金压力⚫中小房企机会：房地产区域化的特点鼓励专注、特色房地产企业的挑战8. 2018年和当前房地产收并购的特点2018年和最新房地产收并购特点⚫收并购区域的集群效继续加大：除了常规的长三角区域、珠三角区域、华北区域等开发商重点布局区域外，开发商向一二线城市及其辐射区域的聚拢幅度越来越大，大湾区城市是重中之重。
⚫在成本与规模中徘徊前进：土地成本越来越高是很多同行的共识，在融资收紧的环境下，拿不起项目是普遍情况，一方面土地储备少影响发展，一方面成本高算不过账，集团根本通不过该项目的审批，目前很多项目公司或区域公司面临两难境地。
很多房企谨慎甚至停止拿地、拿项目。
⚫当然也有开发商“看好市场”：1. 提前做好逆市扩张准备。
这类开发商认为这一次调整低谷会在2019年出现，很多中小型开发商甚至财务现金流不好的大型开发商都可能会扛不住；2.股东或者企业上市的需求等⚫以解决融资为导向的收并购思路：“带上粮食上井冈山”，在收并购前期就开始设计可行的融资产品，只有在解决了上述各自融资需求后，再继续推动收并购的工作。
9. 保利和招商的案例分析保利地产战略：保利在城市群开发、地产收购重组等⚫近年通过招拍挂、合作、收购等方式完成项目拓展，公司高度重视市场化收购，将收购整合作为公司资源补充的重要方式之一；其中，2017-2018年，通过合作、收购方式获取的土地资源面积占比达到75%。
⚫形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式；增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金投资方式，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长；在行业监管政策允许情况下，整合公司优质资产，利用ABS、REITs、基金等手段，实现自持物业的融资功能。
招商蛇口收购策略国企合作背景下的收购已成为招商蛇口资源获取的重要路径之一，近一年多来，招商蛇口落地昆钢、武钢、东风房地产、南通中外运等项目，兼并收购取得突破式增长。
2017年3月14日，招商蛇口就曾宣布与武钢集团、武汉市青山区国资集团签订合作协议，三方约定以武钢集团存量土地资源为合作基础，展开在社区、园区、物业与商业，以及产业对接等方向的合作。
4月25日，招商蛇口再通过与昆钢签署合作协议，获得昆钢、昆钢所属企业拥有的及拟收购的有关房地产开发项目和存量不动产，其中合作范围包括三大类项目，涉及数量达9个。
2017-2018年拿地，其中70%是合作拿地、兼并收购比例为10%。
二房地产并购全流程、关键风险点和应对措施1.房地产投资、开发、运营、并购的一般流程2.房地产并购前的策划3.前期项目寻找的技巧及案例分析4. 投资评估方式及敏感性和案例分析（第三节）5.投资和开发的十二大风险和规避方式（第四节）6.尽职调查、估值、对价和溢价（第五节）7.房地产并购融资方式（第六节）8.房地产合作项目的管理方式（第七节）9.万科并购合作案例分析市场营销资产管理项目策划项目论证设计管理施工管理成本管理市场研究采购招标产品研究投资决策资金支持方案制定方案评估提设计要求建筑设计设计管理预决算管理成本控制招投标管理采购管理材料检验建筑施工进度、质量安全管理市场策划市场营销销售管理招商管理物业管理引进外部资源内部资源管理房地产开发评估公司,律师和监理公司等建筑设计院工程施工公司房地产调研,策划营销公司项目投资、开发和运营流程和关键节点注：每家公司不尽相同运营管理租赁管理设施维护1.房地产投资、开发、运营、并购的一般流程房地产企业并购的一般流程和关键节点☐基础工作阶段：1. 房地产并购前的策划：制定公司发展规划（经济状况、政策法规、竞争格局和公司内部资源等），确定并购目标企业（成本效益、拟并购对象确定、后并购时期整合难度和法律障碍等）2. 前期项目寻找：搜集信息，初步沟通，了解目标企业情况和意向、联系人和方式的重要性；谈判确定基本原则（交易结构、融资、财税和法务等），签订意向协议、3. 递交立项报告、上报公司或/和上级主管部门☐获得同意批复后进第二阶段,具体并购业务流程阶段：1. 尽职调查：尽职调查报告、审计、评估.，2、确定成交价、3.上报项目建议书、4.董事会决策程序、5.并购（或合作）协议书及附属文件签署。