尚美佳2019年南昌保利东湾国际10-12月推广策划案
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2019年南昌保集莱顿上城的项目营销的的策划的方案
不仅南昌市总 的房产大势良 好，本案所处 的南昌县区域 市场销售势头 也非常稳定， 是四县中销量 最大的县，年 销量成倍增长， 涨幅达43.6%， 年销售金额涨 幅高达67.6%。
70 60 50 40 30 20 10
0 南昌县 新建县 进贤县
150000
100000
50000
0
南昌县 新建县 进贤县
对手仍在象湖新城
2
市场研究
形势 客群 对手
客户研究
南昌客户居住品味提高，从温饱转向享受
南昌市近两年恩格尔指数下降明显，市民的消费向享受型倾斜明显；
2003年-2006年南昌城市居民家庭恩格尔系数变化
48.00% 47.00% 46.00% 45.00% 44.00% 43.00% 42.00%
44.90% 2003年
江西奥园 金沙逸都 绿地兰宫
合计
总建面（平）
40万 60万 130万 74万 60万 14万 40万 416万
后续开发面积
25万 30万 56万 40万 35万 10万 10万 206万
未来三年之预测
预计城南今年新开工项目
一、 “伟梦•清水湾”
由南昌豪佳实业有限公司开发，占地约 1220 亩。项目位于南昌市昌南大道中段 以南；东邻抚河故道，拥有近1900米的临 活水景观带；北边为与昌南大道相邻的 500米带状公园，自然条件十分优越，是 集商业、居住、娱乐为一体的高尚居住小 区。
2962
18.40%
3000 2500 2000 1500 1000
500
南昌县 新建县 进贤县 安义县
05-06年南昌四县商品住宅销售均价(元/平米)
05年上半年 1796.65 1627.72 843.72 952.47
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报5
最具盛名的西班牙别墅介绍，建筑。内涵 4、金秋里，西班牙的春风在保利弗朗明哥悄 然吹起（保利新组团的西班牙理念/元素介绍）
业主空间
业主活动（保利公司组织的活动或 业主自行上传的活动） 业主征文 业主采访
保利城事
保利品牌系列报道 保利各城事优秀项目介绍 保利地产动态简介
时令生活
旅行：婺源之旅 美食：春天的食补 养生：
山地别墅之最——戴维营/白云山庄/比佛利山庄/落 水山庄/半山一墅 3、保利半山一墅：南昌山居别墅生活典范
别墅筑家
1、山地别墅建筑之旅 （规划/建筑/阳台/尺度/户型/景观/）
2、保利半山一墅：景色面面观 （泳池、阳光地下室、水景等）
别墅人生
1、别墅新榜样生活： 山居别墅的人文内涵： 山地别墅、一座可以传承的别墅 山地别墅、一座可以养生的别墅
5月 主题：别墅与山的对话（别墅的山居生活）
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
别墅与山的对话
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、山地别墅观察：美洲的山地别墅/欧洲的山地别墅/ 中国的山地别墅/山地别墅在南昌 2、行走在欧陆的日子
瑞士的小镇（阿尔卑斯山的小镇生活，一个花与 山的国度） 3、欧洲名墅系列鉴赏：
联盟商家
别墅筑家
1、别墅室内装修专题
（别墅风格/空间/搭配）
2、保利国际高尔夫花园，6套板房演绎别墅生活
（泳池、阳光地下室、水景等）
8月 主题：别墅与高尔夫
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
华美乐章：别墅与高尔夫的交响曲
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、高尔夫别墅：一个值得仰望的别墅（升值 空间、环境、社区的高贵、生活的气度） 2、行走在欧陆的日子：
业主空间
业主活动（保利公司组织的活动或 业主自行上传的活动） 业主征文 业主采访
保利城事
保利品牌系列报道 保利各城事优秀项目介绍 保利地产动态简介
时令生活
旅行：婺源之旅 美食：春天的食补 养生：
山地别墅之最——戴维营/白云山庄/比佛利山庄/落 水山庄/半山一墅 3、保利半山一墅：南昌山居别墅生活典范
别墅筑家
1、山地别墅建筑之旅 （规划/建筑/阳台/尺度/户型/景观/）
2、保利半山一墅：景色面面观 （泳池、阳光地下室、水景等）
别墅人生
1、别墅新榜样生活： 山居别墅的人文内涵： 山地别墅、一座可以传承的别墅 山地别墅、一座可以养生的别墅
5月 主题：别墅与山的对话（别墅的山居生活）
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
别墅与山的对话
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、山地别墅观察：美洲的山地别墅/欧洲的山地别墅/ 中国的山地别墅/山地别墅在南昌 2、行走在欧陆的日子
瑞士的小镇（阿尔卑斯山的小镇生活，一个花与 山的国度） 3、欧洲名墅系列鉴赏：
联盟商家
别墅筑家
1、别墅室内装修专题
（别墅风格/空间/搭配）
2、保利国际高尔夫花园，6套板房演绎别墅生活
（泳池、阳光地下室、水景等）
8月 主题：别墅与高尔夫
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
华美乐章：别墅与高尔夫的交响曲
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、高尔夫别墅：一个值得仰望的别墅（升值 空间、环境、社区的高贵、生活的气度） 2、行走在欧陆的日子：
尚美佳2012年南昌绿地未来城推广战略构建
商业之城+观光之城+创新之城+生活之城
以IT产业为核心的综合之城！
德国 阿德勒斯霍夫
欧洲最大的综合性一体化城
园区定位可概括为一个重点，两翼开花。 一个重点指科技园， 两翼开花指媒体城和广告服务业。 园一系列住宅区、商场、酒店、幼儿园、 医区包括院、高尔夫球场和多个大公园。
科技之城+广告之城++生活之城+公园之城
航空城的建设，意味着区域内已成世纪大热土，
成为南昌，成为江西，成为中国最热点的区域！
绿地未来城 已捷足先登时代热土! 是企业实体产业投资与个人置业的绝佳选择！
南昌20年前看八一广场，10年前看红谷滩，今天看东部，东部还看瑶湖新城！ 瑶湖新城才是东部的核心引擎。产业中心、资源中心、交通中心、商务中心统统 在于瑶湖组团。
绿地未来城=花园商务城+便捷生活城+梦幻商业城+国际旅游城…… 几乎浓缩了一座城市的全部功能，堪称卫星城，而非简单的综合体。
综合体之上，综合城！
住宅组团
花园OFFICE 组团
商业组团
定制 OFFICE组
团
既要令市场便于认知， 还要令市场易于认同本案的前瞻价值， 还要令市场容易达成对本案形象高度价值。 那么，既要把本案概念“简单化”，要通俗易懂； 也要将本案形象“抬高化”，要具前瞻性与引领性。
航 空 城
借势瑶湖新城热点四
200亿建设25平方公里航空城
中国西雅图崛起瑶湖东岸
项目总投资200亿、2012年7月投产运营、2016年全部建成
这是一座兼容百亿经济与亿万繁华的未来城
航空城崛起实证案例
法国图卢兹城“空客效应”
欧洲空中客车公司的总部落户法国图卢兹，就让这个70万人口的小城市跃升为法国第 四大城市，并发展成为法国航空航天技术中心。图卢兹的总装厂周围聚集了上千家航 空配套企业，这在欧洲被称为“空客效应”。 由于空客每年生产的产品50%用于出口，所以，航天航空工业在图卢兹甚至整个法国 的外贸创汇中都位居第一。这也预示着南昌今后几年在进出口贸易方面将有大突破。
以IT产业为核心的综合之城！
德国 阿德勒斯霍夫
欧洲最大的综合性一体化城
园区定位可概括为一个重点，两翼开花。 一个重点指科技园， 两翼开花指媒体城和广告服务业。 园一系列住宅区、商场、酒店、幼儿园、 医区包括院、高尔夫球场和多个大公园。
科技之城+广告之城++生活之城+公园之城
航空城的建设，意味着区域内已成世纪大热土，
成为南昌，成为江西，成为中国最热点的区域！
绿地未来城 已捷足先登时代热土! 是企业实体产业投资与个人置业的绝佳选择！
南昌20年前看八一广场，10年前看红谷滩，今天看东部，东部还看瑶湖新城！ 瑶湖新城才是东部的核心引擎。产业中心、资源中心、交通中心、商务中心统统 在于瑶湖组团。
绿地未来城=花园商务城+便捷生活城+梦幻商业城+国际旅游城…… 几乎浓缩了一座城市的全部功能，堪称卫星城，而非简单的综合体。
综合体之上，综合城！
住宅组团
花园OFFICE 组团
商业组团
定制 OFFICE组
团
既要令市场便于认知， 还要令市场易于认同本案的前瞻价值， 还要令市场容易达成对本案形象高度价值。 那么，既要把本案概念“简单化”，要通俗易懂； 也要将本案形象“抬高化”，要具前瞻性与引领性。
航 空 城
借势瑶湖新城热点四
200亿建设25平方公里航空城
中国西雅图崛起瑶湖东岸
项目总投资200亿、2012年7月投产运营、2016年全部建成
这是一座兼容百亿经济与亿万繁华的未来城
航空城崛起实证案例
法国图卢兹城“空客效应”
欧洲空中客车公司的总部落户法国图卢兹，就让这个70万人口的小城市跃升为法国第 四大城市，并发展成为法国航空航天技术中心。图卢兹的总装厂周围聚集了上千家航 空配套企业，这在欧洲被称为“空客效应”。 由于空客每年生产的产品50%用于出口，所以，航天航空工业在图卢兹甚至整个法国 的外贸创汇中都位居第一。这也预示着南昌今后几年在进出口贸易方面将有大突破。
某地产高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
买了三套房子，也要到青山湖购买。
万科·青山湖才是与身份、地位匹配的豪宅。
南昌人从接受海珀·兰庭，到接受万科·青山湖，是对豪 宅从初级体验到高级体验的过程。
万科·青山湖必定是继海珀·兰庭后的终极收藏。
人群分析 谁来买万科·青山湖
南昌富豪的形态：渴望“炫富”但不愿“露富”
在南昌这个地方，高端客户它最大的特征是什么？ 就是官商的一个结合体。否则的话他怎么致富？像 （靠）传统的（方法）致富的人，比例是比较少的。 为什么很多人不愿意进胡润或者不愿意进福布斯？ 原因就在这里！他属于灰度的地方，他并不是一个 黑的。但是他灰度，我们不能说是灰色，只能说是 灰度，稍微比白，带一点点颜色。他介于合法跟不 合法之间，如果说他不合法他就不合法，你说他合 法他也合法，就是介于这种官商结合的。 ——绿地策划总监
• 众人景仰的
• 湖居正席
• 回归自然的
• 城市稀缺资源
• 权贵之地
万科·青山湖所代表的区域居住的最高点
我们从两层面满足“隐贵”阶层的要求： 物理层面 精神层面
物理层面： 满足他们对稀缺资源的占有-----青山湖正席 满足他们享受城市繁华而又不染喧嚣-----城市中心 满足他们对最高的居住方式享受------东方国粹级别墅
他们处事张扬，用不同的符号来表现自己的成就，追 求最高级的生活来满足自己对物质的追求。
他们想要用这一切证明自己是身份和地位，从而赢得 别人的仰视。
而万科·青山湖所代表的是
他们已经登峰归来，藏峰敛贵，心境更谈定，静雅。 他们身居高位，是为国家为城市做出其贡献的人，他们 是“推手”是南昌的隐秘力量。 他们接人待物更内敛，平和，行为低调，对于外界他们 充满着神秘感。 他们受过高等教育，有文化有知识的，平时不显山露水。 他们过着贵而不显、富而不骄、权而不彰的生活。
万科·青山湖才是与身份、地位匹配的豪宅。
南昌人从接受海珀·兰庭，到接受万科·青山湖，是对豪 宅从初级体验到高级体验的过程。
万科·青山湖必定是继海珀·兰庭后的终极收藏。
人群分析 谁来买万科·青山湖
南昌富豪的形态：渴望“炫富”但不愿“露富”
在南昌这个地方，高端客户它最大的特征是什么？ 就是官商的一个结合体。否则的话他怎么致富？像 （靠）传统的（方法）致富的人，比例是比较少的。 为什么很多人不愿意进胡润或者不愿意进福布斯？ 原因就在这里！他属于灰度的地方，他并不是一个 黑的。但是他灰度，我们不能说是灰色，只能说是 灰度，稍微比白，带一点点颜色。他介于合法跟不 合法之间，如果说他不合法他就不合法，你说他合 法他也合法，就是介于这种官商结合的。 ——绿地策划总监
• 众人景仰的
• 湖居正席
• 回归自然的
• 城市稀缺资源
• 权贵之地
万科·青山湖所代表的区域居住的最高点
我们从两层面满足“隐贵”阶层的要求： 物理层面 精神层面
物理层面： 满足他们对稀缺资源的占有-----青山湖正席 满足他们享受城市繁华而又不染喧嚣-----城市中心 满足他们对最高的居住方式享受------东方国粹级别墅
他们处事张扬，用不同的符号来表现自己的成就，追 求最高级的生活来满足自己对物质的追求。
他们想要用这一切证明自己是身份和地位，从而赢得 别人的仰视。
而万科·青山湖所代表的是
他们已经登峰归来，藏峰敛贵，心境更谈定，静雅。 他们身居高位，是为国家为城市做出其贡献的人，他们 是“推手”是南昌的隐秘力量。 他们接人待物更内敛，平和，行为低调，对于外界他们 充满着神秘感。 他们受过高等教育，有文化有知识的，平时不显山露水。 他们过着贵而不显、富而不骄、权而不彰的生活。
某房地产营销推广策略(000002)
片区印象：
青云谱区地处南昌城市南端，周边聚集中航工业洪都航空集团、江铃汽车等大型国有企 业，靠近华东装饰城、洪城大市场、蔬菜批发市场、香江家具城等大市场，客源基础较 为充足。本项目将具有较强的吸引这部分中高端区域客户的能力。魏玛峰尚和恒茂英伦 国际的热销已经很明显地反映出这一区域特色。
三大隐性问题
1、青云谱片区目前在市场上没有豪宅血统， 项目地段成为豪宅的阻力 2、项目70 ℅的90-110平米两房小户型结 构与豪宅印象的冲突 3、低碳项目没有豪宅，项目经典外立面建 筑与低碳的客户认知矛盾
青云谱区在售商品住宅 2010 年销售情况表
区域最大竞争对手—万科.润 园项目概况---万科润园位于青云谱区梅湖景区内，连接市中心和南昌县 ，道路可达性差，
在市场上没有或者没形成定性思维的时候，我们做到了，并拉起这面旗帜，那我们就 是先驱者，占据这个市场的最顶层。我们谓之为豪宅低碳化或者是低碳豪宅化。而此 项目成功运作后博泰集团将成为低碳豪宅专家。
项目的启动带给南昌一个全新的健康住宅理念，在追求传统的显性的身份标榜的同时 还可选择健康的生活空间。是房产居住模式的一次升级。
位于于梅湖景区内，人文气息强，周边公共配套和交通配套并不完善，但是由于万科品 牌效应的强大，在销售上并无明显阻力。
南昌万科润润园定位为南昌首个赖特风 格的人文社区，以中西贯通的当代建筑 大师理念为 精髓髓 ，在尊重梅湖的原生 自然环境和人居适宜度上 ，开创南昌建 建筑新风格体验。
项目占地 99.6 万方，总建筑面积 144.5 万方，容积率 1.5，绿化率 35%% ，规划为别 洋房和小高层。被梅湖公园所环抱，同时，毗 邻南昌文脉之一的的八大山人故居，具备优越 的自然景观资源和和浓郁的人文气息。
项目定位为“公园大宅，人文庭院”，项目价值主诉求围
尚美佳2019年3月南昌九颂山河定价说明的体系
已经售套数 （套）
32 54 30 24 54 2 1 102 1 95 173 31 17 12
未售面积 （平米）
未售套数
价格
（套） （元/平米）
3107.92
28
163.01
2
1103.53
10
3直95接2.竞46
36
2争21对0.手94
18
1296.4778.4万3
31
2平17米6.的72
25
南昌市老城区、红谷滩新区客 户为主，面积需求以110-140平 的三房为主
昌北高校区大学教师，需求面 积100-130平米左右
周边红谷滩、过了八一桥（东 湖区）工作的企事业单位低层管 理者、普通职员，需求面积在 80-100平米左右
【客户情况-凤凰洲总体客户情况】老城区、红谷滩新区高端客户为主，部分昌 北高校大学教师
区域发展趋势与客群变化总结
南昌城市核心圈层的融合及产品发展，将导致中端产品层的缺失； 凤凰洲凭借产品价值和性价比，可以分流部分城市中高层消费群体
客群及产品的变化趋势， 使凤凰洲有机会吸引市区首改及部分再改客户
2、竞争市场分析
市场竞争格局分析-面临着大红谷滩及朝阳洲两大区域竞争
本案
主力竞争对手来自 于两大类：大红谷滩 区内，如世茂天城、 丰和新城；赣江滨江 带上沿线，如万科金 域蓝湾
•世贸天城 •2019年11月入市
随着城市价值圈层的推进，客户结构产生了较大变化；首改客户明显增加
【产品分析】处于由基础置业型向居住提升型转变过程
价格 地段
户型 采光 质量 交通
通风
环境
建筑风格
配套 物管
功能
教育
会所
公寓营销推广方案
朝阳国际公寓推广方案一、项目概况1、规划情况●建筑用地面积65,396M2●总建筑面积337,217M，其中地上建筑面积270,257M22●住宅建筑面积267,033M2●●●●●容积率4.13绿化面积27,882M2绿化率42.6%总居住户数1,646户停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下2、建筑分期●地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓楼为三期，会所设于二期。
一期预计于2004年5月交用。
●一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M，2共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。
➢开发3一期中2居、3居占相2在套型比例中各也的居4%，，4居总比户例当大%占数44.1以上，但面积比居例则更积大价。
➢27面范万围围9—1020M2，总范为居6万—80；3室面积范围1384—14919M2，万总元价；范四围围居82—室面积范12—14M2，总价在1 2 0 万 元 左 右 。
二居 20 1202043481122681685008483#楼44-77 97-120 132-139 6828828844-78 97-120 132-141 182、194 8.0%34.0%34.0%24.1%204总计面积范围 套数比例表 1-1 朝阳国际公寓 2、3、4 号楼户型分析● 二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积 82314M ，大约有 422 个单位。
其中 2 居 2132 套、三居 189 套、四居 20 套。
➢开发二期 基 本 是 2居和 居 3 8 居 积 。
范 ➢ 2面围 基 本 在 1 26 —1 30 M2，总价 范 居 围 为 3 万左右 ； 3室 上 元 大面 ， ， 约积 总 最 在 都 价 大 在 超 一 150 M 2以 万 价 右过 套 万1 00 的 元总 左13。
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报2
合计：8套半山独栋·果墅
分而治之 山地别墅：产品攻略3
半山独栋·私家泳池
私家泳池，能开泳池Party的别墅生活
私家泳池，不仅是一种园林， 更是一种对别墅生活全新的阐释！ 一种身份的象征，一种社交的平台
产品设计不合理
019图示部分别墅具备如下特点：①平地别墅，部分园林面积较大，②+0标 高与基础标高相差在1.5-1.7米之间，难以进行地下室改造；③侧面地下室改造 可能影响园林使用
炒作
首推软稿
首推第二稿
首推第三稿
首推开盘
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
同一把遮阳伞 365种消遣时光的方式
庭院式生活，数字化强调产品卖点，又不失文化品位
加上产品销售利益点：
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
2.24m 1.87m 3.31m 2.24m 1.65m 1.95m 1.57m 1.77m 2.65m 3.4m 3.95m 3.27m 2.03m
合计：6套半山独栋·阳光庭院
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
有多少个露台， 就有多少种迎接春天的方式
加露上台产空品间销，售数利字益化点强：调产品卖点，又不失文化品位
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
楼书示意
笔记
第二阶段： 山地别墅的销售和推广
高尔夫山地别墅
山地别墅共138套，其中在售的为87套，山地别墅共有8中户 型，各种户型套数配比：
分而治之 山地别墅：产品攻略3
半山独栋·私家泳池
私家泳池，能开泳池Party的别墅生活
私家泳池，不仅是一种园林， 更是一种对别墅生活全新的阐释！ 一种身份的象征，一种社交的平台
产品设计不合理
019图示部分别墅具备如下特点：①平地别墅，部分园林面积较大，②+0标 高与基础标高相差在1.5-1.7米之间，难以进行地下室改造；③侧面地下室改造 可能影响园林使用
炒作
首推软稿
首推第二稿
首推第三稿
首推开盘
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
同一把遮阳伞 365种消遣时光的方式
庭院式生活，数字化强调产品卖点，又不失文化品位
加上产品销售利益点：
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
2.24m 1.87m 3.31m 2.24m 1.65m 1.95m 1.57m 1.77m 2.65m 3.4m 3.95m 3.27m 2.03m
合计：6套半山独栋·阳光庭院
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
有多少个露台， 就有多少种迎接春天的方式
加露上台产空品间销，售数利字益化点强：调产品卖点，又不失文化品位
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
楼书示意
笔记
第二阶段： 山地别墅的销售和推广
高尔夫山地别墅
山地别墅共138套，其中在售的为87套，山地别墅共有8中户 型，各种户型套数配比：