同致行_深圳景田北城市商务体项目概念定位报告_140p_前期策划

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项目属性初步定位
深圳双核中心、国际生活圈的
城市商住成熟体
CBD国际生活圈〆界定项目区域属性，依托深圳“CBD”规划概念 交通便捷优势和地段优势〆本项目的两大核心优势々 具备交通优势是商务体项目的存在基础々地段优势则保证本项目形 成复合住宅、商业、商务多种形态的条件々 城市商务体〆身居城心，复合多种城市功能々 城市精品公寓〆以居住功能为主，兼顾其他服务功能々 本项目包含少量商业，具有高容积率等自身特性以及面临的区域变 革，到底何种方向能更吻合企业需求，更能释放土地价值，则需要 经过慎重的论证，并以具有时代领先性的思维来进行开发。
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项目视野和景观分析
本项目东、西、南面为高档居住小区及建筑，形成一定干扰，房间也基本南 北朝向，所以项目只具有南、北向视野々 北侧穿过北环大道为梅林８层左右的办公楼，本项目８层以上北向即可看到 山景资源々本项目南向由于为７层建筑的万科城市花园，只有７层以上单位 具有南向视野和城市建筑景观々
景田北：生活成熟区、沿 北环路有一定的商务氛围
武 警 大 厦 本 项 目 青 海 大 厦 华 盛 领 寓 中 审 大 厦 开 元 大 厦
占地面积 容积率 总建筑面积 办公、公寓建 筑面积 商业面积
3449.3M2 13 45000M2 41500M2 3500M2
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目前通道方便,未来更加高效快捷
批准预售面积（万 ㎡） 销售面积（万㎡）
销售均价（元/ ㎡） 10164
12491 16015 23535 20572
2007年深圳一手写字楼全年均价达历史最高点，2008年开始回落。 2004年供需接近帄衡，其后的2005-2007年，写字楼供应量逐年下降，消化量围绕供应量持续波动，供需矛 盾一直存在，几年以来累积的巨大推盘量无疑需要更持续的消化周期才能达到供需帄衡。2008年上半年推 盘速度明显放慢，供需面积均同比大跌。
北环大道 ——项目的快速主干道々
香梅路——区域循环道路，有利客户出行々
未来交通设施々
１、BRT１号线——加快区域人流疏导々
２、地铁２号延长线——快速提升区域价值 和项目价值々
项目目前的外部交通通达性强，可是公共交通距离较远，一定程度上影响了
其居住价值的最大化。
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项目噪音分析
如图所示，本项目所受噪音影响主要来自北环大道，北环大道产生的巨大车 流噪音对两侧50米范围具有严重的污染，直接影响居民的生活质量，尤其对 8楼以上中高楼层单位影响更为严重々 据我司操盘经验，有噪音影响的单位比无噪音单位，价格低10～20％左右， 所以，北环噪音是项目的要害，直接影响项目形象、品质及价格水帄。
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供求结构预测
高端市场 高端市场
中端市场
中高端市场
低端市场
低端市场
目前写字楼市场供求结构性矛盾突出，高端写字楼供应过剩，而中端和中高端市 场相对短缺，市场必将走向“高端市场低端化”的路线々 受宏观调控政策影响，写字楼投资需求必然大幅度缩减，写字楼的消化将以满足 自用需求为主々 由此推断，未来数年深圳写字楼极有可能从“沙漏型”向“橄榄型”转变。
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谨呈〆深圳市冰城房地产开发有限公司
景田北项目概念定位报告
2008年7月10日
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1
定位基础
项目初判
区位、交通、规模指标、周边环境
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深圳城市意象视角：深圳双核地带
“
黄金点：龙华新城
龙华
同致行研究：龙华新城与福田CBD 连接，共同构成了大深圳城市布 局下的“双核地带”；
3.严控房地产信贷
《中国银行业监督管理 委员会关于加强商业性 房地产信贷管理的通知》
4.税收优惠
多项税收优惠政策出台支持廉 租经适房建设
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对深圳写字楼市场的影响
1
限外令，使得外资炒房行为受限，而外资更倾向于将资金投放在大城市的 优质甲级写字楼，因此短期内深圳写字楼购买力将有所下降。
销售均价 24000 23500 23000 22500 22000 21500
12月 0.29
21000
销售均价 (元 /㎡ ) 22402 22726 22478 22134 22714 22571 22982 23257 23746 23784 23563 23535
2007年全年写字楼销售成递减趋势，进入第四季度，一手写字楼销售面积大幅下挫，宏观调 控政策的累计效应开始显现，市场回暖速度十分缓慢。2008年各月销售面积均不到1万㎡。 一手写字楼价格受到政策的影响有所延迟，07年10月达到历史性高点，11、12月一手写字楼 均价略微下浮，但总体来说依然保持在较高水帄上。到08年5月回落约10%，相对住宅更抗跌。
32.23 28.88
88.57
24
28.73 26.54
12.34
3.32
23.75
35
30.09
40
34.4
2007年深圳写字楼的批准预售面积大幅下挫，供需量同时下降々 预计下半年写字楼市场将继续受到房地产宏观调控政策的影响々由于市场不济，2008上半年开发商 放慢了写字楼的推盘速度，因此在2008年下半年到2010年这段时间内将出现写字楼推盘高峰，预计未 来一年写字楼消化速度不容乐观，供需差距将继续拉大。
容积率高——不易打造舒适型高端物业々 少量商业——沿街街铺〆提升项目整体形象 和档次，利润高々 少量办公——项目内部形成资源循环，提升 项目效益最大化々 方正帄坦——地块方正、有利规划设计々
由于周边成熟的居住环境和潜在的商务需求，项目地块价值可以强劲释放。
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项目交通价值分析
交通价值〆目前外部发达、细部不足
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2
商务定位
城市商务体
市场分析、项目定位
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宏观市场分析
政策、供求、走势
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政 策
外资受限，高端产品交易受限
贷款成本增加，置业门槛提高
调控分析
利率上调、通货膨胀，回报率下降
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2007-2008年房地产宏观政策回顾 行政政策
1.土地储备管理
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价格走势预测
销售价格（元/㎡ ）
25000
23535
20572
20000
16015 15000 10000 5000 10164 12491 9997
19543
08年1-5 2009 年 月 2007年，深圳一手写字楼均价环比上涨47%，结合宏观调控政策、深圳写字楼目前的发展态势及同致 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
2009年至2010年
福田中心区再度迎来高端商务商业综合体供应热潮。 同时宝安中心区全面进入写字楼市场高速发展期，届时深圳“双市级中心”的城 市规划构想将初步实现。 此外罗湖、华强北等传统商务片区大型旧改项目的成形，将全面掀起传统商务区 域办公物业市场复兴。
3.资金倾斜
《经济适用住房开发贷款管理办法》
3.所得税
《关于房地产开发企业所得税预 缴问题的通知》 国税局〆为个人买房企业需缴个税
4.上市融资
证监会〆支持优质房地产企业 通过IPO或借壳上市等方式，通过 资本市场实现做大做强 对募集资金用于囤积土地、房源， 或用于购买开发用地等的IPO，将 不予核准
《土地储备管理办法》
金融政策
1.银根紧缩
存款准备金率上调至17.5%
税收政策
1.土地增值税
土地增值税清算
2.信贷紧缩 2.限外
《关于规范境外机构和境外个人 购买商品房的通知》 《外商投资产业指导目录 （2007年修订）》 上调一年期存贷款基准利率6次
2.土地使用税
全国性〆城镇土地使用税提高2倍 且外企纳入征税范围 地区性〆《深圳市地方税务局 关于开征城镇土地使用税的通告》
2
从开发商资金的运用层面，开征城镇土地使用税，提高土地持有成本，打 击囤地行为，加速开发速度，使开发商的资金运转速度加快。开发经验不 足、实力不强、资金运转效率不济的开发商将面临困境。开发企业进入大 浪淘沙时代。
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供 求
07年突现拐点，客户观望，成交放缓
租金保持上升趋势，企业运营成本增加
2
9.27新政，迫使购房人还贷成本增加，过滤掉了相当一部分中小企业及私人 投资者购买写字楼的需求，深圳写字楼市场自07年9月份开始进入观望期。
3
至07年末，一年期贷款利率达4.14%，相对于中心区写字楼5%的投资回报率 来说，期望租金回报的投资优势正逐渐消失。
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对开发商的影响
1
在开发商的资金来源层面，收紧银行信贷，严控上市融资，限制外资购房， 打击投机性炒房行为等等措施使得开发商在资金面上十分紧张，一些中小 开发商面临现金流风险，大型开发商开始通过各种方式回笼资金。相对而 言，稳健发展的开发商受调控的影响较小，快速扩张、大量圈地的开发商 资金链的压力较大。
城市副中心
交通枢纽
城市未来 新兴力量
”
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福田中心区
“
行政经济核心：福田CBD 国际化 商务精英
心位置， 区位显赫
区域定位〆 景田北区域是大 深圳泛CBD区 域——城市中央
龙华
福龙路 北环大道
本项目
福田中心区
生活区々
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走 势
未来2年进入推盘高峰，供求差距拉大 市场供求结构转变，中端自用市场击显
市场表现
价格高位调整，预计小幅震荡
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供求总量预测