第五章 土地管理法律制度与城市划法律制度

承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包 单位应终止承包合同，收回发包的耕地。 在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权 用于房地产开发而闲置的，依照《房地产管理法》 办理：在超过出让合同约定的动工开发日期满一 年而未动工开发的，可征收土地出让金20％以下 的土地闲置费；满两年未动工的，可无偿收回土 地使用权。但因不可抗力或政府、政府有关部门 的行为或动工开发必须的前期工作造成动工开发 延迟的除外。

2 占用耕地补偿制度
为了保护耕地，控制耕地总量的平衡，国 家实行占用耕地补偿制度。 “占多少， 垦多少” 非农业建设经批准后合法占用耕 地的，必须依据省、自治区、直辖市人民政 府制定的开垦耕地计划，“占多少，垦多少” 的原则由占用耕地的单位负责开垦与所占用 耕地的数量和质量相当的耕地。省级政府应 监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者 按照计划组织开垦耕地，并进行验收。没有 条件开垦或开垦不符合要求的，应当按照省 级规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的 耕地。

国家征用土地
一些原属于某些农民集体所有的土地要用于基础设施 建设和社会公益事业。《土地管理法》规定，国家为公 共利益需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 为防止滥征土地和保护农民集体的利益，《土地管 理法》对征用土地的审批程序及补偿作出了具体规定。 1 征用土地的审批 基本农田、非基本农田耕地超过35公顷的，征用其 他土地超过70公顷的，都必须报经国务院批准。 征用上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征用农用地的，必须依照下述规定办理审批手续： P48
2 土地调查制度
县级以上人民政府土地行政管理部门会同同级有关部门对土 地的权属、土地利用现状和土地的条件进行调查，并应根据土 地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地 等级。 调查结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准；全 国土地利现状调查结果，由国务院批准。 各级土地利用情况，都应该向社会公布。
集体土地 所有权
乡（镇）农民 集体所有
乡（镇）集体经济 组织经营、管理

5.1.2.3 土地所有权的确定和确认制度，依法登记的 土地所有权受法律保护，任何单位和个人都不得 侵犯。 农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登 记造册，核发集体土地所有权证书，确认其所有 权。 土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的 土地是属于农民集体所有的，则属于国家所有。 当公共利益需要时，国家可以征用集体所有土 地，将其变为国有，但必须依法给予补偿。
第五章 土地管理法律制度 与城市规划法律制度
第一节 土地所有制制度 5.1.1 土地与土地管理法 5.1.2 土地所有权 5.1.3 土地使用权
第一节 土地所有制制度

5.1.1土地及土地管理法

5.1.1.1 土地
土地是地球陆地表层，是 人类赖以生存和发展的活动场 所。具有固定性、不可替代 性和有限性的特征。 建设用地指建造建筑物、 构筑物的土地，包括城乡住宅 和公共设施用地、工矿用地、 交通水利用地、旅游用地、军 事设施用地等。
土地
农用地
建设 用地
未利用 土地

5.1.1.2 土地管理法 调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成
的权利、义务关系的法律规范的总称。 现行法律：《中华人民共和国土地管理法》 （1986）；《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （1998）；《基本农田保护条例》、《划拨土地使用 权管理暂行办法》、《土地监察暂行规定》、《土地 权属争议处理暂行办法》等。
5土地利用状况动态监测制度
国家建立全国土地管理信息系统，进行动态监测。
5.2.2 土地利用总体规划
综合考虑社会、经济发展需要，国土整治 和资源与环境保护要求，土地使用状况及实 际供给能力等各项因素的基础上所编制出的 一定期限内土地利用的规划。 总体规划 是国家对土地用途进行管制的依据。使用土 地的单位和个人都必须严格按照土地利用总 体规划确定的用途来使用土地。 土地利 用总体规划按行政区划分为：国家、省、地、 县、乡五级，分别由各级政府负责编制。期 限一般为15年。
3土地统计制度
县级以上人民政府土地行政主管部门和同级同级部门 共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布 土地统计资料。
4土地监察制度
土地管理部门依法对单位和个人执行和遵守国家土地 法律、法规情况进行监督检查以及对土地违法者实施法 律制裁的活动。 监察内容：建设用地行为；建设用 地审批行为；土地开发利用行为；土地权属变更和使用 权出让行为；土地使用权转让、出租、抵押、终止行为； 房地产转让行为及其他行为。
第二节 土地管理制度

5.2.1 基本国策及相关制度 5.2.2 土地规划制度 5.2.3 耕地保护

5.2.1 基本国策及相关制度

5.2.1.1基本国策 5.2.1.2相关制度
“十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地” 1 土地用途管制制度 编制土地利用总体规划，规定土地用途，控制建设用地总量， 严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。


土地整治
提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善 农业生产条件和生态环境。 土地整理所新增耕地的60％可用于折抵建 设占用耕地的补偿指标。 土地整理所需费用，按照谁受益谁负责的 原则，由农村集体经济组织和土地使用者共 同承担。
严禁毁损、废弃耕地 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的， 不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。 严禁占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖 沙、采石、采矿、取土等。 禁止占用农田发展林果业和挖塘养鱼。 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位 和个人应按照国家有关规定复垦；不能复垦或者复垦 不合格的，应缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。 复垦土地应当优先用于农业。 已经办理非农业建设用耕地，一年内不用又可以耕 种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复 耕种，也可由用地单位组织耕种；一年以上未动工建 设的，应当按省级规定缴纳闲置费；两年未使用的， 经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用 地单位的使用权，交由原农业集体经济组织恢复耕种。

5.1.2 土地所有权
社会主义公有制
国家土地所有权
集体土地所有权

5.1.2 土地所有权
5.1.2.1
国家土地所有权
国家依法征用的土地 城市市区土地
国 家 土 地
农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有 的土地
依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地 、滩涂以及其他土地 农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员 集体所有的土地 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集 体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

第三节 建设用地

建设用地概念
包括土地利用总体规划中已确定的建设用地（规划 内建设用地）和因经济及社会发展的需要，由规划中 的非建设用地转成的建设用地（规划外建设用地）。

规划内的建设用地
可用于进行工程项目建设。国家所有的建设用地和集体所 有的建设用地。 1 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅建设、乡镇企业建 设和乡镇村公共设施及公益事业建设等与农业有关的乡村建设， 不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。 非农业建设确需占用农民集体所有的土地时，必须先由国家将 所需土地征为国有，再依法交由用地者使用。 2 规划中的实际农用地分批次转化为建设用地。 总体规划的审批机关，按土地利用年度计划分批次将农用 地批转为建设用地。 实施城市规划而占用土地的——市县人民政府按土地利用 年度计划拟订转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、分批次 上报给相应的人民政府，由其土地行政主管部门先行审查，提出 意见，再经其批准后，方可实施。 实施村庄集镇规划而占用土地——没有征用土地方案。
国家 土地 所有 权的 行使
国有土地的所有权由国务院代表国家 行驶，其他任何单位和个人都不得侵 占、买卖或以其他形式非法转让国有 土地
国有土地除国家自己使用外，其使用 权还可以通过出让、划拨等方式转 让给其他单位或个人

5.1.2.2集体土地所有权
享有集体土地所有权的只能 是农民集体,可分为村民集体所 有和乡（镇）农民集体所有。 范围：农村和城市郊区中除 法律规定属于国家所有以外的 全部土地；农村的宅基地和自 留地、自留山；乡（镇）或村 村民集体所有 在集体所有的土地上修改并管 理的道路、水利设施用地等。 农村集体经济组织可以对其 所有的土地行驶占有、使用、 收益和处分的权利，也可依法 村集体经济组织或 转让、抵押和租赁，但它不得 村民委员会经营、 自行将土地非法转让为乡（镇） 管理 村建设以外的建设用地。
3 鼓励开垦荒地、整治工地，严禁毁损、废弃耕 地
开垦荒地 鼓励单位和个人适宜开垦荒地（符合规划、生态环 境 ），能够开发为农业用地，应当优先开发为农业用地。 一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒 滩600公顷以下的 ——省级规定的权限由县级以上人民 政府审批；600公顷以上的——国务院审批。 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植 业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府 依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用，但使 用期限最长不得超过50年。 必须经过科学论证和评估，依法批准后进行。禁止毁 坏森林、草原开垦荒地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。


规划外建设用地
土地分为农用地和未利用土地 未利用土地转为建设用地，按各省、自治区、 直辖市的相关规定办理，但国家重点建设项目、 军事实施和跨省、自治区、直辖市的建设项目以 及国务院规定的其他建设项目用地，需报国务院 批准。 农用地转为建设用地严格的审批程序： （1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、 管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准 的建设项目用地——须经国务院批准 （2）其他 建设项目的用地——由省、自治区、直辖市人民 政府批准。