某房地产公司计划与运营管理体系

房地产 计划与运营管理体系
主讲人： 主讲人： 苏志峰
天泰集团办公室主任 高级经理 专业技术 物理教育 工商管理 经济师 学 士 硕 士
一、天泰地产计划与运营管理发展史
2003年阳光公司计划与运营管理模式为雏形 年阳光公司计划与运营管理模式为雏形 2004年建立天泰集团计划与运营管理体系 年建立天泰集团计划与运营管理体系 2006年天泰集团计划与运营管理信息系统正式启动 年天泰集团计划与运营管理信息系统正式启动
物业公司、奥厦公司、教育公司、 物业公司、奥厦公司、教育公司、天影公司销售回款完成率增 10%进行分段考核 加10%进行分段考核
9、兑现办法
里程碑计划兑现办法 偏差在1个月≤ 个月， 偏差在1个月≤d＜2个月，予以警告 偏差在2个月≤ 个月，不能评为A 偏差在2个月≤d＜3个月，不能评为A类员工 偏差在3个月≤d＜4个月，直接区分为C类员工 偏差在3个月≤ 个月，直接区分为C 偏差d≥4个月， d≥4个月 偏差d≥4个月，岗位调整
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7、重要里程碑计划调整
原因： 原因：受外部客观不可抗力等因素影响 流程： 流程：责任单位以会签形式提报调整原因及调 整后里程碑计划 实施：经执委会分管领导及执行总裁批准,月度 实施：经执委会分管领导及执行总裁批准 月度 考评会公示后实施 限次： 限次：每年仅限调整一次
8、评价办法
按每月实际工作完成情况评价打分
P
D C A
4、计划与运营管理指导原则
整体性原则 精干高效原则
目标统一性原则
集权与分权相结合原则
统一指挥原则
计划 运营 管理 指导 原则
权力、 权力、职责对称性原则
分工协作原则
稳定性与适应性相结合原则
适当管理宽度原则
均衡性原则
5、计划与运营管理者必备素质
优秀的沟通能力 高效的时间管控能力
较高的情商系数 较高的情商系数
3、计划与运营管理思路：戴明环 、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA
遗留问题 转入下期 总结检验 纳入标准 分析现 状找 问题 分析产生 质量问题 的原因 找出主 要原因 制订对策 和措施
A C
检查效果和 发现问题
P D
执行、 执行、实施计划
3、计划与运营管理思路：戴明环 、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA
计划与运 营管理者 必备素质
非凡的协调能力
良好的人际交往能力
高效的激励能力
运用管理知识和技术能力
6、计划调整重点
第一是对近期内即将发生的活动加强控制， 第一是对近期内即将发生的活动加强控制 ， 积极挽回 时间和成本，这是因为早控制早主动； 时间和成本，这是因为早控制早主动； 第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步 审核预估依据， 审核预估依据 ， 并做好该活动压缩时间和费用的准备 工作，因为估计值越大的项目更有压缩的可能； 工作，因为估计值越大的项目更有压缩的可能； 第三， 将某些可以再分的活动进一步细分， 第三 ， 将某些可以再分的活动进一步细分 ， 研究细分 活动之间并行工作或工作穿插的可行性， 如可行， 活动之间并行工作或工作穿插的可行性 ， 如可行 ， 则 可有效地压缩时间和费用。 可有效地压缩时间和费用。
天泰计划与运营管理体系经历了由粗放型管理到精细化 管理，再到重点突出年度KPI KPI指标和重要里程碑计划的发 管理，再到重点突出年度KPI指标和重要里程碑计划的发 展历程 逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评” 逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评”的 计划与运营管理体系，有效促进“三线一圆” 计划与运营管理体系，有效促进“三线一圆”均衡发展
序号 1 2 计划内容 本月销售回款完成率 其它重点工作 … 假设2月份销售回款完成65%（对应完成率得分70%）， 假设2月份销售回款完成65%（对应完成率得分70%）， 65% 70% 其它工作全部完成，则本月完成率为：70%×80%（权重） 其它工作全部完成，则本月完成率为：70%×80%（权重） +20%（其它工作完成） +20%（其它工作完成）=76% 权重 自评 考评 上评 80 20
未完成项按完成比例对应其权重进行评价打分
8、评价办法 月度销售回款项评价办法
完成率在90%以上得分：120%× 完成率在90%以上得分：120%×计划项权重 90%以上得分 完成率在80% 90%得分 110%× 80%得分： 完成率在80%-90%得分：110%×计划项权重 完成率在70% 79%得分 100%× 70%得分： 完成率在70%-79%得分：100%×计划项权重 完成率在60% 69%得分 70%× 60%得分： 完成率在60%-69%得分：70%×计划项权重 完成率在50% 59%得分 50%× 50%得分： 完成率在50%-59%得分：50%×计划项权重 销售回款完成率低于50% 得分为0 50%， 销售回款完成率低于50%，得分为0
7、计划变更控制
每一次变更都必须遵循同样的程序， 每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报 相同的管理方法，相同的授权过程。 告，相同的管理方法，相同的授权过程。 必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、 必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术 要求的影响。 要求的影响。 一旦批准进行变更， 一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行 变更。 变更。 在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行， 在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并 且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本 的外溢。 的外溢。
阶段 步 骤 主 要 方 法 1、分析现状，找出问题 、分析现状， 排列图，直方图，控制图 排列图，直方图， 2、分析各种影响因素或原因 、 因果图 3、找出主要影响因素 排列图， 、 排列图，相关图 4、针对主要原因，制定措施计划 回答“5W1H”的问题： 回答“ 、针对主要原因， ”的问题： 为什么制定该措施（ 为什么制定该措施（Why）？ ）？ 达到什么目标（ 达到什么目标（what）? ） 在何处执行（ 在何处执行（Where）？ ）？ 由谁负责完成（ 由谁负责完成（Who）? ） 什么时间完成（ 什么时间完成（When）? ） 如何完成（ 如何完成（How）? ） 5、执行、实施计划 、执行、 6、检查计划执行结果 排列图，直方图， 、 排列图，直方图，控制图 制定或修改工作规程、 7、总结成功经验，制定相应标准 制定或修改工作规程、 检查规程及其它 、总结成功经验， 有关规章制度 8、把未解决或新出现问题转入下 、 一个 PDCA 循环
9、兑现办法
销售回款兑现办法 偏差在30%≤d＜40%， 偏差在30%≤d＜40%，警告或通报批评 30%≤d 偏差在40%≤d＜50%，不能评为A类员工 偏差在40%≤d＜50%，不能评为A 40%≤d 偏差在50%≤d＜60%，直接区分为C 偏差在50%≤d＜60%，直接区分为C类员工 50%≤d 偏差在d≥60%以上， 偏差在d≥60%以上，岗位调整 d≥60%以上
5、审核流程
月度计划审核流程.doc 月度计划审核流程
6、重要里程碑内容
序号 1 2 3 4 5
2011-3-18
重要里程碑计划 取得《国有土地使用权证》 取得《国有土地使用权证》 拆迁 施工图纸设计 取得《建筑工程施工许可证》 取得《建筑工程施工许可证》 取得《商品房预售许可证》 取得《商品房预售许可证》
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8、时间-成本平衡法 时间时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性， 时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一 种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。 种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。 该方法基于以下假设： 该方法基于以下假设： 每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。 每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。 一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时 间得到有效的缩减， 间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现 应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。 应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。 当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急 时间时，必须有足够的资源作保证。 时间时，必须有足够的资源作保证。 在活动的正常点和应急点之间， 在活动的正常点和应急点之间，时间和成本的关 系是线性的。 系是线性的。
成 本 最低成本
成本
项目总成本 利润损失 成本
成本
0
A
最
10、 10、计划与运营管理误区
计划赶不上变化， 计划赶不上变化，因而不做计划 做计划浪费时间 只做进度计划，忽视质量、 只做进度计划，忽视质量、成本和资源计划 做了计划便束之高阁 计划扭曲成了记录 强调计划的严肃性， 强调计划的严肃性，因而刻板地照计划执行
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注：（1）其它重点工作指董事会/执委会安排工作、职责 ：（1 其它重点工作指董事会/执委会安排工作、 范围内重要工作、协调工作等。 范围内重要工作、协调工作等。 该计划模版在计划管理信息系统中实现， （2）该计划模版在计划管理信息系统中实现，实行 网络报送。 网络报送。
4、报送模版 举例： 举例：营销中心报送模版
注：评价对象是年度KPI指标中有回款指标的单位 评价对象是年度KPI指标中有回款指标的单位 KPI
二、计划与运营管理理念
1、法约尔的管理职能论
计划 控制
组织
计划与运 营管理
激励
协调
标准
1、法约尔的管理职能论
• ●计划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责 计划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。 与员工就目标进行沟通交流， 是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计 划和总体计划。 划和总体计划。 组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。 • ●组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责 努力为计划实施获得足够的人、 物等资源， 是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合 理的配置。 理的配置。 协调：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标， • ●协调：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标，主要 职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通， 职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地激 正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。 励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。 • ●控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保 控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正， 证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控， 证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控，及时掌握工作 实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。 实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。