土地增值税清算面临的问题及对策

土地增值税清算面临的问题及对策　石河子大学　范灿　河南农业职业学院　张振伟　摘要：土地增值税对抑制房地产价格，调节房地产企业收益，增加财政收入起着举足轻重的作用。土地增值税清算是一项比较复杂的　工作，在清算审核工作中面临着一些突出问题。对周口市土地增值税清算工作面临的问题进行了系统的分析，在此基础上提出对策及建议，　有助于提高税收征管质效并减少税款的流失。　关键词：土地增值税；清算；问题；对策　

一、

土地增值税清算工作的现状　

土地增值税的开征起源于２０世纪　９０年代初，１９９３年国务院颁布了《中　华人民共和国土地增值税暂行条例》。　１９９４年土地增值税开征以后，对抑制　房地产价格，调节房地产企业收益，　增加财政收入起着举足轻重的作用。　近几年，随着国家加大对房地产　的调控力度，国家税务总局也相继发　布了加强土地增值税征管的政策文件，　对预征率、清算条件、收入确认、成　本费用扣除以及税务签证等方面都出　台了较为明确的规定，特别是对核定　征收率提出了明确的要求，全国核定　征收率最低不低于５％，最高可达１０％，　这就进一步促使纳税人做好土地增值　税清算，确保土地增值税条例得到贯　彻实施，以促进税法的公平。各地税　务机关也积极督促纳税人进行土地增　值税及时清算，认真进行清算鉴定，　确保国家税收政策得到落实。由于税　制设计等原因，土地增值税的清算要　比其他税种更加困难，在清算审核工　作中会存在着一些突出问题。这需要　我们进一步探讨和分析，并找出切实　可行的对策。　二、土地增值税清算工作中存在　的问题　（一）清算主体和审核主体不主　动，主管税务机关督导检查不力　土地增值税清算涉及企业从规划、　立项、取地、施工建设、预售、竣工　验收、工程结算、决算、项目清盘、　确认收入等各个环节，时间跨度达几　年甚至十几年，核算内容多，工作量　大，企业财务会计素质参差不齐，企　河南农业２０１５年第６期（下）　业对土地增值税清算存在不同程度的　畏难抵触情绪。部分企业没有认识到　自己才是土地增值税清算的主体，应　该按照规定尽到土地增值税清算的法　定义务。还有一些按照清算规程达到　清算条件的企业，因企业自身业务素　质有限，中介收费又较高，不积极去　清算，一味地往后拖，甚至有些外地　公司自始至终不进行清算，房产全部　售完后直接走人。税务部门也因为人　员少等原因，没有履行督导检查纳税　人清算的职能。　（二）土地增值税计算较复杂　虽然土地增值税有利于抵制房地　产的投机和炒卖活动，防止国有土地　收益的流失，但计算过程复杂，特别　是增值额的计算，当清算人对相关税　收政策的理解不一致时会导致清算结　果有较大出入。虽然后来国家税务总　局陆续下发了一些税收政策补丁，但　与房地产开发实际情况有一定的脱节，　计算方法制定有一定的缺陷。　（三）部分政策有待进一步明确　首先，土地增值税清算涉及到一　些政府部门收费，如，物价部门代政　府收取的价格调节基金等，用的是财　政票据，收入纳入财政预算外资金管　理，房地产开发企业大都计入房地产　开发成本，在土地增值税清算时，若　允许计人房地产开发成本，将是计提　房地产开发费用的基数，也是加计扣　除的基数，税法应该明确。其次，利　息支出扣除是否按照孰低原则进行扣　除，若利息支出能够正确核算，并有　单位提供的金融机构证明，与房地产　取得土地使用权支付的金额加房地产　开发成本之和乘以５％相比较，若前者　较低，是否还是用５％定率扣除；若用　自有资金，没有利息支出，是否允许　５％定率扣除财务费用。第三，　“普通　住房”三个标准中的价格需要相关部　门每半年公布一次，公布后指导下一　年度的价格标准。　（四）纳税人混淆不同项目，从低　适用土地增值税税率、少缴税款　房地产企业开发项目不同，相应　的土地增值税预征率及核定征收率也　不同，纳税人应该将不同项目分开核　算并进行纳税申报或清算。但在实际　征管中纳税人进行土地增值税清算最　常见的问题就是混淆不同项目、将非　普通住宅按照普通住宅税率申报纳　税，来达到少缴税款或者逃避纳税的　目的。　（五）清算中建筑工程造价问题突出　首先，建筑材料市场管理比较混　乱，现金交易居多，税务人员核实难　度很大。其次，开发企业与施工企业　之间勾结并虚开工程费用。最后，重　复列支甲供材，甲供材已列入工程预　算，又以建筑发票的形式进行扣除。　在清算工作中，税务机关仅仅停留在　发票的真假审核上，已不能满足现实　要求。而对建筑成本的多少，税务机　关又知之甚少，无法有效控管。　三、意见和建议　（一）加强对企业清算工作的宣传　和辅导，加大对清算人员的培训力度　土地增值税清算是纳税人应尽的　法定义务，通过税务机关的宣传和辅　导，让企业明白清算工作是以企业为　主体，增强其做　（下转第５８页）　确。如果文稿的基本观点没有提出或　提得不够明确，就要从材料中提炼观　点，使之成为公文的骨架，使受文者　看过观点后就能知道公文的主要内容。　如果基本观点不正确或不切合实际，　就应进行修改订正，使之正确、鲜明。　三要删减与主题和观点无直接联系的　材料，避免材料过于繁杂，同时根据　需要补充一些新的具有典型性、代表　性的材料，以增强说服力。　（五）把好结构关，确保章法严谨　结构是公文的骨架，调整结构主　要是修改文稿的写作方式。一要重点　核查文稿的组成部分、内在联系以及　开头、结尾有无缺项。例如，修改一　篇请示公文，首先要核查请示正文的　基本组成部分请示原由、事项、结语　等是否完整。二要注意结构的严谨性，　主要核查段落安排是否合理、结构是　否混乱、层次是否清晰、过渡与照应　是否恰当等。三要注意各部分的篇幅　是否合理、长短是否恰当等，如果不　合理、不恰当，就要进行补充或调整，　各部分篇幅长短要服从内容的需要，　内容所必需的，能长则长，能短则短。　（六）把好体式关，确保公文规范　公文的体式关系到公文的流转效　率和正常效力的发挥。核稿人员要严　格按照《党政机关公文处理工作条例》　和《党政机关公文格式》的规定，对　公文的文种和格式，以及公文中一个　个相对固定的组成部分进行审核，如　对公文的文种、标题、主送机关、抄　送机关、发文字号、秘密等级、紧急　程度、附件、附注、成文日期等都要　仔细检验把关，确保每个部分都符合　规定。　三、做好公文核稿工作需要注意　的几个问题　（一）坚守整体、全局的工作立场　整体、全局的工作立场在公文审　核把关中具有重要作用。在公文的起　草环节，职能部门可能会自觉不自觉　地从本部门角度考虑问题，文稿往往　只代表着局部利益。办公室作为公务　活动的综合部门，在公文核稿过程中，　应从各个角度全方位地审视文稿、分　析情况，兼顾并超越主办者、协办者　和执行者三方面视角，从大处着眼，　做好沟通协调工作，在宏观上确立公　文的主题和脉络。　（二）强化严谨、规范的工作意识　严谨、规范的工作意识是公文核　稿工作中必须时刻紧绷的一根弦，它　要求核稿人员力戒随意性，对于不合　规定或质量有问题的文稿，绝不能以　个人好恶为转移，用主观臆测的方式　来处理。　（三）坚持认真、细致的工作作风　公文核稿是一项费心费脑的细致　工作，核稿人员既要有很强的法律法　规政策意识，又要有扎实的语言文字　功底和一定的书写能力，更要熟练掌　握本机关的全面工作。因此，核稿人　员必须坚持认真、细致的工作作风，　以高度负责的精神来对待这项工作。　在对文稿内容、结构等宏观问题进行　审核后，核稿人员对文稿中每一部分　的每一个字、每一个词、每一个标点　的使用都要仔细推敲、严格把关，做　到万无一失、精益求精。只有这样，　才能较好地做好公文核稿工作。　（责任编辑刘常兴）　

（上接第５６页）　好清算工作的主动　性，不能等靠税务机关去清算。税务　机关也要克服畏难情绪，要多加强对　基层税务人员的政策培训指导，整理　出清算业务规程政策汇编，培养清算　业务骨干，建立土地增值税清算人员　人才库，不定期交流典型清算案例，　进一步提高清算审核水平。　（二）依靠当地政府，加强部门配　合，发挥综合治税作用　政府要抓紧更新普通住宅标准，　化解税务机关执法风险。税务部门要　强化与土地、规划、建设、房产、审　计等政府职能部门的配合，建立涉税　信息传递制度，搭建综合治税信息平　台，实现税收控管。　税务机关要提请本地政府或住建　部门公布本地区各年度建设工程造价　定额，税务机关在清算中，发现房地　产单位建筑工程成本明显高于基准价　的，重点审核，防止造假，虚列成　本。　河南农业２０１５年第６期（下）　（三）要充分发挥中介机构作用，　提高清算效率　政府是税收的直接受益者，建议　政府拿出一部分专项资金，由中介开　展清算业务。一是税务师税务所业务　强，土地增值税清算工作是税务所的　重点工作，可以提高清算的质量；二　是避免企业因价格高，不愿请中介，　或者因企业出资，中介审核不严，出　现虚假报告；同时可以减轻基础税务　机关的清算工作量，减少税务机构的　执法风险。中介机构站在税企中间，　公平鉴证，实现政府、企业、税务机　关三赢的局面。　（四）税务机关要创新管理方法　清算工作几乎全部由基层实施，　政策上应更加明晰，便于基层人员操　作。面对清算工作出现的新情况，税　企双方争议较多，清算人员对争议的　政策只能层层请示，影响了清算进度。　税务机关应统一规范票据管理，加大　票据审核力度。滚动开发的，对已清　算票据加盖标记，防止重复列支。加　大对征用及拆迁补偿费用真实性的调　查取证，随机抽取部分拆迁补偿对象　进行验证，防止企业人为加大成本。　要加强建筑业项目管理，从严掌握建　筑业发票的开具，加大对合同、造价　的审核，遏制虚开建筑业发票的行为。　（五）建议清算工作由稽查部门统　

一开展　一是稽查队伍业务强，本身职能　就是查补税款，完全能胜任；二是清　算涉及到企业的全部业务和所有税种，　稽查人员可以借此对企业整个项目进　行检查，对相关税种进行统算，也可　以与房地产企业所得税检查相结合，　避免重复检查。三是解决了税政、征　管部门人员工作繁重，无法集中精力　开展清算的问题。清算工作由稽查系　列开展，可以优化力量，提高效率。　政策执行统一，也避免了管理者与企　业因清算产生矛盾。　（责任编辑冯会利）