某地产项目营销定位策略报告(89张ppt)
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某房地产营销策划方案汇报(PPT 90页)
区10多个，总开发面积超过百万平米。 （2）山水环境优美： 南靠东山，环保龙泉湾人工湖，水景湖景独享 （3）交通方便，配套齐全 地处东平与泰安的必经之路---佛山路，与县政府、迎宾馆、水利局
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
某地产营销策略报告(PPT 65页)
样板房的套型选择要求是项目的主力户型和 重点户型及必须通过样板房展示才能加深客户 对户型的印象
结合项目工程进度
只有这样我们才能
为首临漳，比肩世界 引领时代的的首创者 都市综合体的世界观 不可复制的位置，不能代替的中心
Part 3项目营销实战
我们卖给谁？ 我们怎么卖？
目标客户锁定 实施方案
客户群定位
32
当所有定位确定后，接下来就是围绕项目的定位，找到一个大的营销方向， 也就是营销战略与策略的制定。
33
营销战略
34
营销战略
战略
1
领先者战略
领先同类产品市场 理念领先 模式领先 手段领先
2 快速销售战略
本项目销售周期中一方面面 临临漳房地产市场及周边项 目竞争威胁，一方面面临房 地产宏观形势的不确定性， 只有快速销售才是安全稳妥 的制胜之道
产品品质
关注 重点
社区环境
配套服务
接受 价格
2600左右
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活 所需，注重生活便利性。
改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的 承受能力相对要高。
两厅两卫 目前最小120㎡
条幅，短 信DM，祥 云，即将
派单 DM，条幅
DM，条幅
泰祥苑
邺帝 铭苑
10栋，占地40亩， 总建面5万
3栋，占地面积10亩 左右，总建筑面积
1.5万左右
已交工
2500元/㎡
结合项目工程进度
只有这样我们才能
为首临漳，比肩世界 引领时代的的首创者 都市综合体的世界观 不可复制的位置，不能代替的中心
Part 3项目营销实战
我们卖给谁？ 我们怎么卖？
目标客户锁定 实施方案
客户群定位
32
当所有定位确定后，接下来就是围绕项目的定位，找到一个大的营销方向， 也就是营销战略与策略的制定。
33
营销战略
34
营销战略
战略
1
领先者战略
领先同类产品市场 理念领先 模式领先 手段领先
2 快速销售战略
本项目销售周期中一方面面 临临漳房地产市场及周边项 目竞争威胁，一方面面临房 地产宏观形势的不确定性， 只有快速销售才是安全稳妥 的制胜之道
产品品质
关注 重点
社区环境
配套服务
接受 价格
2600左右
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活 所需，注重生活便利性。
改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的 承受能力相对要高。
两厅两卫 目前最小120㎡
条幅，短 信DM，祥 云，即将
派单 DM，条幅
DM，条幅
泰祥苑
邺帝 铭苑
10栋，占地40亩， 总建面5万
3栋，占地面积10亩 左右，总建筑面积
1.5万左右
已交工
2500元/㎡
某地产项目营销策略方案(ppt 83页)
商业裙楼定位体系——业态/面积/价格
A栋规划为到达式消费业态 B栋规划为社区功能需求业态
商业裙楼定位体系——业态/面积/价格
面积配比 一层临街商铺可考虑50～150㎡独立铺，层高允许可做 夹层，增加卖点与品质； 二层/三层考虑300～1500㎡的大商家整端式销售/返租 回报销售。
商业裙楼定位体系——业态/面积/价格
本案面临的营销命题：
如何抓住客户敏感点，把握市场机会点，发掘产品兴奋点, 而后强势引爆?
营销策略体系不能改变产品本身，却可改变产品价值。
核心诉求梳理方法论 核心诉求
差异化营销三大命门，挖出核心诉求
式休闲区。 在大堂处理上，可设置商务写字楼式的开畅大堂，酒店式管理配置，智
能化配置，增加项目品质感。
住宅部分（B座）定位
临西城角街侧一栋设计为居家型二房物业。吸引城市白领精英，一次置 业为主的自住客群。 户型设计力求合理创新。增加入户花园、休闲阳台等设计。 主力面积可分为 经济型两房（65—80㎡）约占总体量的55%； 标准型二房（80-95 ㎡）约占总体量的35% ； 经济型三房（90-110 ㎡) 约占总体量的10% 。 建议按两梯四户式板楼设计。同样设置商务写字楼式的开畅大堂，酒店 式管理配置，增加品质卖相。
价格预期
A栋三层商业，临西大街，均价预期为12000元/㎡。 B栋口岸相对较差，均价预期为11000元/㎡。
业态/面积/价格关系，详见下表:
各楼层业态/定价考虑
A栋/到达式休闲娱乐业态，价格较高
各楼层业态/定价考虑
B栋/社区功能式业态，价格相对较低
商业裙楼定位体系——布局/建筑设计
价格敏感度/对租金、售价、回报、商铺自身的增值力的看重。 可以定价与现有项目拉开比较优势。 客户构成范围/著名餐饮娱乐商家，西大街已有商家，潜在的购 买商铺的客户。
房地产项目运营市场定位营销策划PPT模板
仓山区，朝阳路北侧，六一南路东侧
地区板块
9.25万
11557元/㎡
排尾路
地区板块
14.06万
7242元/㎡
上游新村二里
地区板块
3.6万
7493元/㎡
原地区锅炉厂
市中心板块
12.48万
8805元/㎡
本项目地块
晋安区
3.2万
15000元/㎡
容积率 4.8 5 5.0 2.7
开发商 万科 地区 冠城大通 鸿博集团
地区板块为新兴的豪宅板块，均价1.6元
/平米。正开发地区上江城等高档住宅，
以及中庚集团六一路东侧地块。
8
项目分析
区域价值——二环以内，城市中心，成熟生活片区，地块资源稀
缺，区位优势明显
三环路
二环路
本项目
城市核心板块——地区房地产传统黄金板块，优越
的地段与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌，
稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨。本项目位于 城市核心区，拥有极好的区位优势。
180
地区上江城
160
泰禾红树林
阳光白金旱宫 房地产天城
城市豪宅
恒力城
单价: 元/M2
140
12000 14000 16000
主力面积区间
25000 20000 22000 24000 26000
城市中心豪宅均价约2.8万
地区豪宅均价1.7万
14
关于市场-写字楼
地区三大商务区基本开发成型，提升空间有限，未来将向北地区 CBD及海峡金融街方向房地产项目发展
》关于房地产项目竞争
》关于房地产项目客户
》房地产项目研究
》房地产项目发展方向
3
某地产项目营销报告PPT课件
来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标
某房地产项目营销战略及执行 (PPT 94页)
案例借鉴
项目目标
项目核心矛盾 核心价值分析
营销战略
项目背景 目标客户定位
展示攻略 核心价值展示 产品价值展示 卖场氛围营造
销售攻略 推市策略 价格策略 商业推售策略
客户攻略 社会积分卡 专场推介会
推广攻略 媒体策略 营销活动 物料及预算
本报告是严格保密的。
沈阳房地产市场分布及发展趋势
客户攻略 社会积分卡 专场推介会
推广攻略 媒体策略 营销活动 物料及预算
本报告是严格保密的。
项目目标：
销售速度
2005年销售回款3.5亿元（含商业部分） 销售套数1332套 销售面积130000平方米
本报告是严格保密的。
我们解决问题 的技术思路
分析思路
结果构成
市场背景分析
由于城市中心 区拆迁难度大， 价格高，故市中 心开发量逐年减 少。
随着郊区城市 化的推进，基础 设施不断完善， 形成了城北、城 西、城东及浑南 四个新开发热点
由举办世界园 博会这个契机带 动整个城东板块， 成为今年的开发 热点
本报告是严格保密的。
沈阳房地产市场供求概况
市场突然呈现井 喷放量，供应量、 成交量突然放大， 量价齐升。
推出第三批房 号，售出423 套，46％
954 843
772
455
231
221
63
68
70
2003年4月
宣传推广
报纸广告
机场横幅及大巴站广告牌
电台广告
直邮
报纸广告
电视广告
网
空中园林完工， 售出781套， 88%
712 506
166 55
2003年6月
104 40
某房地产项目销售执行策划报告PPT(共 88张)
基本指标
占地面积：213亩 总建筑面积：30余万平方米 标准层高：3米 积容率：2.07 绿化覆盖率：32% 产品规划：小高层、高层、单身公寓、沿街商铺 总户数：2003户，一期675户，二期685户，三期643户 产品面积：27.85㎡――281.25㎡ 车位配比：65%
强强联合·大师之作
发展商：宁波浙电房地产开发有限责任公司 销售代理：宁波迪赛房地产投资咨询有限公司 建筑设计：浙江南方建筑设计院 景观设计：新加坡雅克景观设计公司 营建商：浙江歌山建设集团、建工集团 物业管理：宁波浙电物业经营有限公司，杭州绿城担当管理顾问
观点：单身公寓市场步入稳定调整期
由于进一步的房地产利空政策没有出台，消费者心理已经 开始趋于稳定，自用为主的市场开始逐步恢复，供求双方 均开始趋向理性，二手房价格回落见底，开发商出售的商 品房价格也相应下调，从近期推出的小城花园、四明春晓、 金融国际及春江花城单身公寓的销售状况看，商品房的价 格基本得到市场的认可，销售正常。从宁波楼市的整体状 况分析，房地产市场新的价格平衡基本形成，市场将逐步 进入一个新的常态。
南苑国际：南苑+返租，销售火爆
产品规划：3幢高层（22F，25F、28F）， 1幢单身公寓29F 开盘时间：9月23日 概况：普通公寓318套，面积在118-166㎡之间，单身公寓450套， 面积46－65㎡，车位配比为1:1，主力套型166㎡的四房二厅。住 宅公寓均价6800元/㎡，单身公寓：8500元/平方米，精装修1000 元/平方米。目前单身公寓已销售95%，普通公寓销售过销60%。 分析：南苑物管是其较大的卖点，并承诺可获6%的年返租，对于 投资用途的购买者有较大的吸引。
丽晶国际：准现房，销售进入尾声
产品规划：1幢*11F 1幢*17F 开盘时间：04年10月 交付时间：06年10月 概况：1、挑高5米，126套，均价9000元/㎡，目前已销售97%； 2、层高为2.9米，189套，面积范围40㎡—70㎡，以46㎡—60㎡ 为主力面积；起步价5980元/㎡，均价为7000元/㎡，总价35万— 40万/套；2、目前已销售95%，余房10套。 分析：①、地段好。②、配套完善，有5000㎡的中庭花园。③、 延伸国际村一期品质。④、不带装修，白坯房出售对于单身贵族 而言有点麻烦。
房地产项目定位销售策略设计运营报告PPT模板
XX名俊
户型设计
130平米三居 全明三房，南北通透； 观景阳台赠送面积，提升产品
附加值； 次卫干湿分离，彰显品质； 室内存在长走道，交通空间存
在一定浪费。
76平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 观景阳台赠送面积，提升项目品
质； 缺陷是餐厅无采光，无玄关设计，
并且室内存在长走道；
户型设计具有赠送面积，为此项目一大亮点。 户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质
外部景观
本项目 XX华庭 XX名俊
项目规划、园林，户型均优于竞品项目，这为拜托基本面市场提供 了基本的保障
物业服务
XX尚都： 物业： XX物业 物业品质较高
项目自身配套完善，多种业态共存，居住便利度高 品牌物业，高品质的服务。
上限类竞品项目点对点研究小结 地段
户型
规划
配套 开发商品牌
园林 外部景观
本项目 XX雅苑 XX尚都 XX南郡
物业
项目户型及规划上具备与上限市场具备一定竞争优势，
但其他均略差于上线项目，因此合理策略是将项目推向上线市场的唯一途径
‹日期/时间›
项目名称 XX南郡 XX尚都 XX雅苑 XX华庭
XX名俊
‹页脚›
成交均价（元/平米） 5800 5800 5700 4400
4800
XX雅苑
户型设计
130平米三居 纯南向三房、户型较为方正，
但通风不好； 赠送大面积观景阳台，提升产
品附加值； ； 客厅采光较差，无玄关设计； 暗卫降低居住品质，且交通面
积略有浪费。
97平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 南向主次卧，阳光餐厅； 赠送大面积观景阳台，提升产品
附加值； 暗卫降低居住品质。
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16,000.00 14,000.00 12,000.00 10,000.00
8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00
0.00
道琼斯工业指数
35%
2007.7 2007.8 2007.92007.102007.112007.12 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 20082.9008.102.1008.102.2008.102.3008.102.6008.102.7008.102.8008.1200.908.102.10008.102.10038.102.10408.102.10058.102.10608.10.17
2008年7月份
花旗、美林、瑞银等全球著名金融机构 因次级贷款出现巨额亏损，市场流动性 压力骤增，美联储和一些西方国家央行 被迫联手干预
第二波：大型商业银行受到冲击
房利美和房地美双双陷入困境，其股价 大幅下跌，甚至一度惨遭“腰斩”，被 美国政府接管
第四波：政策性金融机构受到冲击
全球经济形势分析 周边次贷危机爆发并延续
次贷危机开始集中显现，大批与次级 住房抵押贷款有关的金融机构纷纷破 产倒闭，美国联邦储备委员会被迫进 入“降息周期”
第三波：投资银行受到冲击
美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产，迫 使美联储紧急向其注资，并大幅降息75个基 点，最终被摩根大通收购
2007年7-8月份
2007年底-2008年初
2008年3月份
作为和美国有紧密合作关系的欧盟国家，其股市在此次危机中也受到相当程度的打击
全球经济形势分析 次贷危机引发全球经济增速放缓
美国
4 3.5 3.64
3 2.5
2 1.5
1 0.5
0 2004年
3.07 2005年
2.87 2006年
2.19 1.9
0.6
2007年 2008年Q1 2008年Q2
欧元区
伦敦指数
8,000.00 7,000.00 6,000.00 5,000.00 4,000.00 3,000.00 2,000.00 1,000.00
0.00
36%
2007.7 2007.92007.11 2008.1 2008.3 2008.5 2008.7 2008.29008.10.22008.10.26008.102.0808.10.210008业顾问太阳宫芍东项目组 2008年10月15日
全球经济形势分析 中国经济形势分析 消费者心理变化
北京大盘项目08年表现 北京重点项目降价情况
项目解读 核心定位
知彼 知己 战术
天 。
。 。
时 篇
中全消 国球费 经经者 济济心 形形理 势势变 分分化 析析
全球经济形势分析 周边次贷危机爆发并延续
第五波冲击：华尔街首席投资银行全军覆没，引发全球股市暴跌
2008年9月14日 ……美国银行500亿美元收购美林证券 2008年9月15日 ……雷曼申请美史上最大破产保护 债务逾6130亿美元 2008年9月21日 ……美联储批准高盛和摩根士丹利转为银行控股公司
全球经济形势分析 次贷危机引发全球股市暴跌
42%
4,000.00 3,000.00
2,000.00
1,000.00 0.00
2007.7 2007.92007.11 2008.1 2008.3 2008.5 2008.7 2008.29008.10.22008.10.26008.102.0808.10.210008.102.10408.10.16
德国
9,000.00 8,000.00 7,000.00 6,000.00 5,000.00 4,000.00 3,000.00 2,000.00 1,000.00
0.00
37%
2007.7 2007.92007.11 2008.1 2008.3 2008.5 2008.7 2008.29008.10.22008.10.26008.102.0808.10.210008.102.10408.10.16
美联储两年 17次加息
房地产市场 不景气
房贷利率 高居不下
低信用居民 违约增加
出售资产 抵押债券
出售债务 抵押债券
提供融资
提供资金
放贷机构
投资银行
保险公司等级融机构
放贷机构深陷坏账危机
投资银行亏损 保险公司遭受损失
全球经济形势分析 周边次贷危机爆发并延续
第一波：小型放贷机构受到冲击
次贷危机爆发并延续
1,000.00 0.00
31%
2007.7 2007.92007.11 2008.1 2008.3 2008.5 2008.7 2008.29008.102.2008.10.26008.1200.808.102.10008.10.210408.10.16
法国
7,000.00 6,000.00 5,000.00
3,500.00 3,000.00
纳斯达克
34%
2,500.00
2,000.00
1,500.00
1,000.00
500.00
0.00
2007.7 2007.8 2007.92007.102007.112007.12 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 20082.9008.102.1008.102.2008.102.3008.102.6008.102.7008.102.8008.1200.908.102.10008.102.10038.102.10408.102.10058.102.10608.10.17
3.5 3
2.5 2
1.5 1.6 1
0.5 0 2004年
1.9 2005年
3.3 2006年
2.7 2.1 1.4
2007年
2008年Q1 2008年Q2
8
7.8
美国是次贷危机的制造者，资本主义体制下金融监管的松懈和放任自由的市场经济，危机的爆发 使其首当其冲的成为主要受害者，道指近些年来首次跌破10000点。
全球经济形势分析 次贷危机引发全球股市暴跌
瑞士
10,000.00 9,000.00
8,000.00 7,000.00 6,000.00
5,000.00 4,000.00 3,000.00 2,000.00