soho生活办公产品研究

•soho 是一种物业形态，国内房地产
的soho是居家办公两用的小户型业态。
soho发展历程
起源：SOHO起源於美国，在商业竞争相当激烈的美国，由於 雇主考虑到办公室庞大的租金问题，另一方面也为了提高员工 的生产力及其工作时的心情，所以提出了这个令劳资双方都相 当满意的方案。而对员工来说更是愉快，因为今後不必再受限 於固定上班的时间，仍能完成交付的工作。 在国外早期SOHO 的定义，专门指的是所谓的「电子通勤族」或「资讯通勤族」。 单单就在家工作者而言，soho并非是什么新的概念，只不过在以前，这样的工作型态一 般统称为自由业，后来流行一个比较专业的称呼个人工作室，在现今则加上了新时代意 义，同时冠上了最新的时髦称呼：苏活族（soho），指的是90年代居家工作者，选择更
soho产品特点
soho产品特点
灵活的户型分割，可分可合，更多的 机动空间； 独立的卫浴设置，管道煤气通达，保 证生活的基本配套； 对物业管理的要求高。
soho建筑的特点在于，最大程度满足办公需求的同时，保证生活环境的优雅与 高尚，保证生活舒适的同时，追求商务办公的便利。
soho产品特点
综合
soho基本概念
soho=
Small Office（小型办公） Home Office（家居办公）
+
soho基本概念
soho是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、
弹性而新型的工作方式。 •soho即Small office（and） Home office，是头一个 字母的拼写，意为小型办公和家居办公; •soho是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的 生活和工作方式。代表前潮的生产力、活跃的新经济; •soho专指能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作， 不受时间和地点制约、不受发展空间限制的白领一族。
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含有商业性质，保证了将来的升值空间
房屋作为一种特殊的商品，除具备居住功能外，还具有保值及增值的附加价值。而小户型无 疑成为房产投资的首选。一般来讲，小户型项目所处位置交通状况良好，同时相关配套也比
较齐全，小户型无论是出租还是出售都具有较大的保值增值空间。
[总结]
soho物业是综合体的重要组成部分，能为商业带来一定的人流量，同时也依赖
一定程度再考虑二次置业，改善居住环境。因此，小户型可以作为一个过渡性产品，在若
干年后，有了更大、更舒适的房子，小户型可以出租或出售，“滚动置业”的美好设想可 以在小户型这个载体上比较轻松地实现。可租可售可自住，所以说它的过渡性是非常强的。
soho作为办公物业来使用，具有办公设配被套，可分可合，自由组合。作为住宅来 使用，又具有独立的厨卫设计，以及配有专门的煤气管道设计。
> soho公寓对于产业和周边环境的依赖性极大，一般位于高等院 校及商业中心附近 > 由于客户对于居住和办公的需求各不相同，所以要求soho公寓
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soho 公寓 特点
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的空间具有极大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足 > 购买售后公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资，对
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于自用客户来说，soho公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差，
鉴于soho产品需要同时满足住宅和办公的需要，所以再设计和选址方面要同时满足两者 需求的统一。 从住宅功能看： 小户型住宅销售对象主要为年轻白领，卖价昂 贵，选址一般都在“浪漫繁华”地段。对周边
生活、交通、商业等配套设施要求较高。
注： soho 用地性质为办公，年限为 50 年。 soho 是公寓的细分物业，物业类型属于公寓。
只能是过渡性产品，对于投资客户来说，租金回报较低，于写 字楼处下风，但对于试用者来说办公成本低，因而出租率高 > oho公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公
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soho优劣势
劣势
随用办公的用途，但不能注册公 兼顾了办公与居住两方面的需 求 房屋空间可自由分割，灵活性 较高 户型方正，利用率较高 房价物业管理费以及其他使用 司和挂牌，牺牲了居住空间和舒
Soho产品研究
专题内容
PART 1、soho产品的认知
PART 2、soho在综合体中的地位和作用
PART 3、近年来经典soho产品案例分析 PART 4、soho产品未来发展趋势
PART 1

soho产品的认知
soho基本概念 soho区位选址 soho产品特点 soho发展历程 soho优劣势分析
城市综合体中各产品之间的相互关系
soho在城市综合体中的地位作用
soho，意为居家办公，作为一种生存方式，在国外流行已久，国内出现较迟，近几年 发展较快，主要集中在一二线城市。 由于soho具有门槛低、配套好、高投资回报率、不限购等优势，所以在商业综合体中 发挥了极大的作用。 提供源源不断的人流 及现金流
来说，应该是不错的选择。在房价日益飙升的今天，小户型低总价、低首付、低月供的优
点，使得“居者有其屋”这一美好愿望不再那么遥远。 一方面，由于小户型总价低，其投资门槛相对不高。通过选择地段和装修标准，一般可
以实现用月租偿还月供赚取长期稳定的收益，或者择机出售，迅速回笼资金。比起大户型
来说，由于总价低，机会成本也相对少。即使房价出现比较大的动荡，亏损也相对较少。 另一方面，投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，收益更稳定。即使房价出现大 的动荡，也不会像股市崩盘一样，投资变成一堆废纸。从这个角度来说，风险是比较小的。
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物业的双重功能，让物业使用功能具有多重性
独立厨卫浴 设计，方便 起居生活
办公与居住 均可使用
总价低、首付低、月供低、投资风险小
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小户型又具有升值前景容易吸引更多投资客
无论是自住还是投资，小户型相对于大户型来说，其最大的优点就是总价低。如果是通 过银行按揭方式购买，那么其首付和月供也相对较低。这对于经济实力较为薄弱的购房者
城市综合体
SHOPPING MALL
CLUB
C—Convetion Club，指 会展中心、会所。
APARTMENT
S—Shopping Mall，指购物中心。 A—Apartment，公寓。
停车场 写字楼 会所
综合体
酒店 商业
soho
城市综合体中各产品的地位作用
高星级酒店 高星级酒店
项目的品质形象成为城市的标杆
潘石屹：soho中国
董事长 潘石屹以前卫著称， 他是新一代私营企 业的创业先锋，而 且他所推广的将居 住与工作合二为一 的 SOHO 模式深入 人心。
soho区位选址
选择区位而不是仅仅选择地段，优质的区位条件代表着城市资源 的高度聚集，综合配套越完善，商业氛围就越浓厚，对应的商务 效率更高、交易成本更低。
soho发展历程
根据不完全统计：2004年，美国 4000 万soho族通过因特网进行工作，占soho市 场劳动力的30%，到2010年达到6000万，在家办公族占据十分重要的低位。
soho是一种自我设计生活轨迹，自我把握生命节奏，自我实现自由的生存保障状态。
soho族不仅仅局限于在家办公和自由办公的人群，更代表了告诉增长、掌握科技潮流 的大量小型公司。
地方政府税收来源，形 象的组合
各类别住宅

开发项目的回款来源 酒店式公寓 标杆性商业 类住宅产品也是项目的汇款来源 长期稳定的现 金流来源及物 业资产增值
城市综合体的作用
万达广场 城市综合体是城市发展到一个高级阶段 的产物，被誉为城市中最精华的盒，叫 做“城中之城”，它是城市升级的引
擎。
城市综合体是城市消费的中心。城市综合体的开发可以为城市（新城）快速建成和人 气的集聚带来放大效应。 城市综合体能够产生整体大于部分之和的集聚效应。它能是不同功能之间形成叠加效 应，成为一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。
soho
综合体
soho公寓目前受到年轻业主、中小型公司、投身事业的年轻人、以及小本投资者的极度 青睐，soho是都市新贵及城市白领的投资宠儿，能为城市综合体带来中高端稳定客源。
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soho是一种过渡性产品，宜商宜住宜投资
对大多数自住购房者尤其是单身贵族或刚结婚不久的小夫妻而言，想要一次性购置3室 甚至4室这种大户型，其难度是比较大的。很多人会倾向于选择小户型，等到财富积攒到
SOHO 现代城位于东长安
街延长线，国贸东 800 米， 北京商务中心区内 (CBD) 内。 随着地铁复八线的建设、国
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生产力、活跃的新经济。起源于美国，未来在国内将成为一种流行趋势。
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由于soho具有宜商宜住、自由分割的特点，所以深受购房族及投资客的喜爱。
PART 2
soho在综合体中的地位和作用
城市综合体是什么
P—Park，指公园、停车场。
PARK OFFICE
O—Office，指写字楼。
HOTEL
H—Hotel，指酒店。
适性以满足办公需求
为满足空间分割组合需求以及功 能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷 作为居住适合单身人士或两口之 家，只能是过渡性产品 租金回报很低，短期投资受政策 限制
成本均低于其他纯写字楼
不限购
优势
[总结]
soho是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的生活和工作方式。代表前潮的
soho区位选址
soho公寓对于产业和周边环境的依赖性极大，一般位于高等院 校及商业中心附近
从办公功能看：
办公写字楼一般选择区域配套比较完善， 能满足上班员工生活方便，交通方便的 地段。
综合来看：soho选址对周边环境要求较高，生活配套和交通配套也要求较高，一般依 托成熟商圈或产业园区或高科技园区。
soho发展历程
•2000年1月8日，北京出现了“soho现代城”，并在三个月内一销而 空。随着城市化和房地产行业的不断发展，SOHO公寓被越来越多的