世界主要国家房产税实践经验与实施效果的总结与借鉴_陈杰

比较这三类不同的国家，没有一个特定的因素 可以决定地方政府在房产税法规制定中的角色，而 在许多对其有影响的因素中比较显著的有以下一 些。
一是该国家的地域大小，包括各不同地区间的 差异程度，地域越大且越具有差异化的国家其中央 政府对房产税政策统一管理的可能性也就越小，这 也是影响地方政府权力大小的最重要因素；
除了这种完全按照市场价值确定税基的做法 之外，另有一些替代的方法，一是按照房产所占土 地的市场价值，由于土地价值往往占房产价值的很 大一部分，因此按这种方法评估的税基与完全市场 价值法所评估的较为接近同时又省去了评估每套 房产的价值所带来的麻烦，使用这种方法的国家有 法国等。二是按照房产的历史价值，这里指的历史 价值往往是数十年前的某一特定时刻的房产价值， 新建的房产则按照成本或售价确定税基，由于不将 房价的变动 纳 入 考 虑，这 种“一 劳 永 逸 ”的 做 法 显 得比较简 便，但 离 真 正 的 公 允 价 值 也 有 一 定 的 偏 差，采用这种做法的国家较少。
相对较多，如王德祥〔1〕等） 的长期经验①，系统归 纳总结和对比分析这些国家房产税制度在政策出 发点和实施过程中的异同，重点剖析各国房产税制 定策略与该国宏观经济、房地产市场背景的相关性 以及在具体操作中、尤其是确定税基时的要点，从 中提取相关经验以供国内政策制定借鉴。
二、房产税的重要特点
（ 一） 房产税的特点及分类 中文的房产税大致与英文中的“Property Tax” 同义，虽然这一名称出现的时间并不短，但直到最 近才进入公众的视线，其准确的含义也显得较为模 糊，不少作者使用“房地产税”这一术语的时候，其 所指包括针对房地产和其他财产的各类税收； 而在 另一些文献中对房产税则未做定义，而是专指我国 现有的房产税这一税种。因此不妨借鉴英文中对 房产税的理解来对房产税有一个初步的认识： 房产 税是一种由地方政府在自己的辖区内对房产所有 人依据其房产价值所征收的税收。可以看到定义
三、各国房产税实践经验的初步总结
（ 一） 地方政府的角色 房产税一般被认为是地方政府理想的收入来 源〔6〕，因此和其他种类的税收相比，在房产税征管 的各个方面地方政府都发挥了更为重要的角色。 但从不同国家的实际操作来看，各中央政府分权到 地方的程度仍然有所不同。这种分权程度的不同 主要可以从三种不同权利的归属来考察，分别是享 有税收的权利，征收管理的权利以及制定相关法规 的权利。 就享有税收的权利来说，只要是实施分税制的 国家，绝大多数都由地方政府“独享”房产税〔7〕，这 是与房产税的特点相符合的。然而也有例外，如印 度尼西亚的房产税由地方和中央政府共享，其中的 10% 归中央所有〔8〕，其他一些国家的该比例也与 此不相上下。因此概括地说，各国房产税的税收享 有权基本都在地方。与此相似，除去一些疆域非常
① 文中提到的世界主要国家包括： 加拿大、瑞士、西班牙、墨西哥、法国、澳大利亚、英国、德国、意大利、瑞典、斯洛伐克、波兰、卢森堡、荷 兰、爱沙尼亚、克罗地亚、捷克、立陶宛、巴西、冰岛、日本、韩国、印度
中包含了如下要点： 房产税多由地方政府掌管； 房 产税的征收对象是产权人； 房产税的征收依据是房 产的价值。虽然以上结论在一些特殊情况下并不 全面，但仍是总结了房产税的主要特征。
而在一些国家和地区，政府希望通过征收房产 税能够同时达到上述两个目的，显然这绝非易事。 作为一种控制的工具，房产税意在鼓励充分利用土 地，并且平衡土地的供需，属于惩罚性的征收，而作 为创收的工具，则只是收益性质的征收，这两方面 往往会相互矛盾。而地方政府和中央政府在其中 饰演的角色则加重了这种矛盾，地方政府常常会更 在意增收，特别是在经济不景气的时候他们更倾向 增加税负，而中央政府则更希望通过调整税率等来 满足宏观调控的需要，而这时两者如何权衡就十分 关键了。
【房地产发展与民生】
世界主要国家房产税实践经验与实施 效果的总结与借鉴
陈杰 季骋
〔摘 要〕研究发现，一国的经济发展程度不会显著影响该国房产税税基的选择方法，其经济自由程度会显 著影响该国的房产税税基确定方法，而选择随市价变化的税基确定方法更有助于一国稳定房价，在房产税的实 施细节方面，世界上各主要国家差异性很大。为此我们需要避免将不同特征的各国房产税混为一谈。比较各主 要国家房产税实施效果的研究得出结论： 首先，房产税可以对房价产生积极影响的； 其次，能否产生预期的影响 关键看政策制定是否合理以及后续操作是否跟进。为此，对于房产税，应该首先关注如何更合理地确定税基、课 税方式、税率等政策细节，以此探讨清楚其可行性和可能的效果，而非简单笼统讨论是否需要房产税。
二是该国家的集权、分权程度，这主要视一个 国家的政治体系的结构而决定，越是在政治上倾向 于集权的国家，则越是在房产税征收中倾向于由中 央政府统一管理；
三是中央希望利用房产税调节经济的程度，政 府越是希望能够利用房产税来对经济环境进行调 节，就越是需要由中央控制房产税政策的制定。
总之，房产税政策的制定权属中央的优势在于 节省成本，便于统一管理以达到调控经济的目的， 而该权力属于地方的优势则主要在于能够因地制 宜，评价这两方面的优势以达到一种地方和中央政 府之间权力的平衡是一个完善的房地产政策体系 所不可或缺的。
（ 二） 税基的分类 在有关房产税收的一系列政策中最为重要的 即是税基的确定，可以说税基的确定和获取直接决 定着房产税实施的成败。根据房产税的定义，其税 基应当依据房产的价值，因此一个很自然的想法就
是将房产在市场上的公允价值作为该房产应纳税 额的计税基 础 。 事 实 上 ，确 有 很 多 学 者 对 如 何 评 定房产的 公 允 价 值 做 了 大 量 研 究，并 提 出 了 一 系 列 切 实 可 行 的 标 准 化 方 法 ，例 如 可 比 交 易 法 ， 这种方法 为 所 有 的 房 地 产 交 易 建 立 数 据 库，并 将待估价的房产与最近时期交易过的房产进行 比较，从中 选 出 特 征 相 近 的 房 产 并 以 其 交 易 价 格作为待估价房产的公允价值。这种做法的优 势是显而 易 见 的，在 一 个 房 地 产 市 场 高 度 成 熟 的地区，通过预先设计好 的 程 序就可以便捷地获 得特定房产的近似市场价值。选择这类方法并以 近似于市场价值金额确定税基的国家和地区为数 众多，如瑞士、西班牙、日本等。
一、引言
近年来房产税在我国社会各界引起了持续热 烈的关注，各方对其实施方案和政策效果进行研究 和争论的文章也层出不穷。由于房产税在很多国 家已实行多年，积累有大量的经验，因此借鉴这些 经验对房产税实施刚刚试点起步的我国来说是非 常有助益的。已有很多文献对各国的房地产税收 政策进行了全面而细致的研究，但是，房产税收体 系所涉及的税种繁多，各国甚至一国各地区间的差 异性很大，并且房产税的税基、税率、税收优惠等许 多细节政策，乃至实施过程中具体的操作都会影响 到房产税的特点。因此，如果只是简单地对每个国 家的房产税分别研究，则难免陷入信息和数据的海 洋而无法从这些经验中获得理论层面的归纳和真 正具有实践指导价值的发现。为此，本文虽注重于 国际经验，但并不对各国房产税政策的历史或现状 简单加以罗列，而是基于世界实施房产税的主要国 家（ 除美国外，因为研究美国房产税政策方面文献
少数，例如韩国就曾在 21 世纪初为了抑制房地产 市场的泡沫多次增加房产税税负，除了调高税率， 将原本按面积征收改为按价格征收之外，还加重了 房地产流通环节的税收，导致一些房价较高地区的 业主承担了大额的房产税，却未能有效刺激这些地 区房产的流通，也未能抑制房价，反而增加了房屋 持有人负担，而只能以失败告终。〔4〕与之相对，成 功调控的例子如新加坡，新加坡政府规定，占住户 总数 3% 的富人由开发商提供住宅，收取很高的土 地出让金，入住后收取高额房产税，而对占住户总 数 80% 的中低收入者提供由政府控制户型和房价 的房屋。同 时，对 其 他 困 难 给 予 更 优 惠 的 住 房 政 策，区别性房产税帮助新加坡有效抑制了房价的上 涨，同时保 障 了 居 民 的 住 房。〔5 〕由 此 可 以 认 为 利 用房产税调节经济活动并不一定成功或失败，而是 更多地取决于许多内外部因素和具体政策的制定。
纵观各国的房产税，几乎没有两个国家的房产 税制度是完全相同的，税收额等于市场价值乘以一 个固定税率的做法只是理想中的，实际情况则可能 复杂得多。以下从一些较为重要的方面分别将房 产税做一个简单的分类。
（ 1） 按税收性质分： 绝大部分国家征收的房产 税都属于从价税，即以价值作为税收的依据，少数 国家及地区的房产税属于收入税，根据产权人就该 房产的收入征税，另如英国则分别依据收入和价值 重复计税。
〔关键词〕房产税； 房地产； 国际经验； 税基确定 〔基金项目〕国家自然科学基金（ NSF71173045） ； 复旦大学“985 工程”三期整体推进社会科学研究项目 （ 2012SHKXQN012） 〔作者简介〕陈杰，1974 年生，经济学博士，复旦大学管理学院产业经济系副教授，复旦大学住房政策研究 中心执行主任（ 上海 200433） ； 季骋，1990 年生，复旦大学管理学院学生（ 上海 200433） 。 〔中图分类号〕F293． 3 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1001 － 6198（ 2012） 06 － 0120 － 07
（ 2） 按税基范围分： 一般情况下，房产税的税 基包含土 地 及 其 上 建 筑 物 的 价 值，但 在 某 些 国 家 （ 如澳大利亚） 则仅对土地的价值征收房产税。
（ 3） 按征收环节分： 一般我们所说的房产税是 指对房屋的持有环节征收的，而一些其他种类的税 收则 专 门 针 对 房 产 的 出 租、出 售、继 承、赠 予 等 环 节，且在许多国家均有征收，实则构成了更广泛意 义上的房产税。
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有限的国家，房产税征收管理的权利一般也都属于 地方，如果让中央政府来征收如此细致且个体情况 差异很大的房产税将会是难以想象的。既然税收 的享有权属于地方，也就没有理由要求中央来负责 征收。
相比而言，中央政府是否下放制定相关法规的 权利在各国之间则差别较大。第一类型，地方提案 中央批准。像我国目前试行征收的房产税就由地 方提案，后经中央批准实施。不少国家，如加拿大、 巴西等，也采用这种中央基本放权的做法； 第二类 型，中央制定总则，地方微调。如在德国，中央政府 制定有统一的征收办法和税率（ 3. 5% ） ，而地方政 府则有权设定一个地方调节系数，在一定范围内对 本地区的税收额进行调节，可见这一类国家的地方 政府在制定房产税法规方面的权利已受到了相当 程度的限制； 第三类型，决策权完全在中央，地方只 负责执行。如英国和墨西哥，房产税的相关政策则 由中央政府全权制定，地方政府的作用仅仅是按照 相关政策进行征收。