分项目核算土地增值税
苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。
但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
税务会计实务第8章土地增值税及其核算
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方式
土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地利用权所支付的金额；（二）开发土地的本钱、费用；（三）新建房及配套设施的本钱、费用，或旧房及建筑物的评估价钱；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地利用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地利用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的本钱，是指纳税人房地产开发项目实际发生的本钱（以下简称房增开发本钱），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％之内计算扣除。
土地增值税清算项目的划分
土地增值税清算单位各地规定的总结•税种:土地增值税•来源:新浪博客•日期:2014-08-12•引用文档：法规(2)篇，知识(4)篇附：各地法规清算单位确定各地政策规定总结表一、中央的规定（国税发【2006】第187号）二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号）四、海南的规定（琼地税发[2009]187号）五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号）九、大连的规定（大地税函[2008]188号）十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号）三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）十五、云南的规定（云地税发[2007]180号）十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿）十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号）十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号)十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号）二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号）二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）一、中央的规定（国税发【2006】第187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
各地土增税成本分摊方法和分摊政策(1)
省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/ 建筑面积法/ 其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/ 合理方法xx 土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法xx 土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分本：建筑面积法利息支出：随成本xx 土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法xx 成本、费用：建筑面积法xx 清算单位内：建筑面积法不同清算单位：/其他合直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%xx 建筑面积法xx 同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/ 其他方法经税务局确认xx 不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法xx 土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法xx 建筑面积法xx 原则建筑面积法xx 建筑面积法安徽建筑面积法/ 合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙xx 建筑面积法（土地成本：占地面积法）xx 转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法xx 不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法xx 建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49 号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1 号）（苏地税发[2009]72 号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2 号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104 号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74 号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100 号）六、广州的规定（穗地税函 [2013]179号）（穗地税发 [2013]152 号）（穗 地税函[2012]198号）（穗地税函 [2008]342 号）（穗地税函 [2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字 [2007]87 号）八、丽水的规定（丽地税政 [2007]87 号）九、银川的规定（银地税发 [2007]214 号）十、宁夏的规定（宁地税发 [2007]46 号）十二、海南的规定（琼地税发 [2009]187 号）（琼地税函 [2007]356 号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解 答）（浙地税函 [2009]222 号）（磐地税政〔 2010〕6 号）二十一、四川的规定（川地税发 [2007]21 号）二十二、安徽的规定（皖地税函 [2007]311 号） 二十三、温州的规定（温地税政〔 2006〕206 号）十四、大连的规定大地税函[2008]188 号） 大地税函〔 2006〕76 号） 十五、湖北的规定 地税发[2008]211 号）鄂地税发 [2013]44 号） 鄂地税发 [2008]207 号）（鄂十六、江西的规定赣地税发[2008]76 号）赣地税发 [2006]99 号） 十七、 福建的规定 赣地税发 [2006]99 号）十八、 福州的规定 榕地税发 [2008]108 号）十九、 广西的规定 桂地税发 [2008]44 号） （桂地税发 [2008]96 号）北京的规定 地税地[2007]325 号） 二十、 京地税地 京地税地 [2003]73 号）[2008]92 号）（京地税地 [2007]134 号）（京二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33 号）（黑地税发[2007]119 号）（黑地税发[2005]94 号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143 号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92 号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235 号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187 号）（国税发[2009]91 号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目① 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或② 其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
同一项目分次开发土地增值税是否分别清算？
同一项目分次开发土地增值税是否分别清算？
一.是的，同一项目分次开发土地增值税是分别清算的；
二.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，
1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
3.根据上述规定，对分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。
企业分三期开发房地产，土地增值税清算时，应分三期进行清算，不能合并一次进行清算。
三.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
1.对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
2.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。
具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
3.根据上述规定，企业按分三期项目进行土地增值税清算。
各分期项目竣工结算后，应及时对各项目进行清算，多退少补。
而不能各分期项目清算后，将三期合并确定多退少补税款。
土地增值税的计算方法
⼟地增值税的计算⽅法(1)计算⽅法⼟地增值税以纳税⼈转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算⽅法：1.分步计算法，即按照每⼀级距的⼟地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次⼟地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。
其计算公式为：应纳税额=∑(每⼀级距的⼟地增值额×适⽤税率)这种分步计算法计算过程⽐较繁琐，因此，在实际⼯作中，⼀般采⽤速算扣除法，以简化计算过程。
2.速算扣除法，即按照增值额乘以适⽤税率，减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算应纳税额。
具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的：⼟地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的：⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的：⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的：⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。
(2)计算程序1.计算扣除项⽬⾦额。
如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项⽬⾦额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.计算增值额。
增值额=转让收⼊额-扣除项⽬⾦额3.计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项⽬⾦额×100%4.依据增值率确定适⽤税率。
5.依据适⽤税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适⽤税率-扣除项⽬⾦额×速算扣除系数。
土地增值税扣除项目包括哪些
土地增值税扣除项目包括哪些土地增值税扣除项目是指在土地转让过程中，按照国家政策规定，可以扣除的费用项目。
下文将为您详细介绍土地增值税扣除项目包括哪些内容。
土地增值税是我国针对土地转让所征收的一种税收。
土地转让是指土地使用权的转让、转租、赠与等行为。
根据我国土地增值税法规定，土地增值税的计算基数是土地的增值额，增值额是指土地转让价格扣除成本的差额。
那么，土地增值税的扣除项目有哪些呢？按照相关法规，土地增值税扣除项目主要包括以下几个方面：1. 增值税应税所得核算项目：根据相关规定，商业、工业、住宅用地的转让所得可以扣除增值税应税所得。
这意味着，在土地转让过程中获得的收入可以以一定比例作为扣除项目。
2. 土地成本项目：土地成本是指土地的购置价格以及土地开发过程中的相关费用。
这些费用可以在土地增值税的计算中予以扣除。
比如，购买土地时支付的价格、土地开发过程中的建设、保护费用等都可以作为扣除项目。
3. 扣除期限：土地增值税的扣除期限是指在土地转让之后多少年内可以享受扣除权益。
根据相关规定，一般情况下，土地增值税的扣除期限是五年。
意味着在这五年内，土地转让所得可以在一定比例上予以扣除。
4. 扣除比例：土地增值税的扣除比例是指土地转让所得可以享受多少比例的税前扣除权益。
根据相关规定，商业用地的土地增值税扣除比例为30%，工业用地的扣除比例为60%，住宅用地的扣除比例为40%。
不同类型的土地在扣除比例上有所区别。
5. 家庭住房土地使用权转让：根据国家政策，家庭住房的土地使用权转让可以享受土地增值税的免征或减免政策。
具体扣除项目根据家庭住房的性质和使用情况而有所不同，可从土地增值税的计算中得到相应的减免或免征。
6. 特殊情况下的减免政策：在特殊情况下，土地增值税还可以根据一些特殊政策享受进一步的税收减免。
比如，在农村土地转让中，根据农民集体经济组织成员之间的土地转让，可以享受一定的土地增值税减免。
以上就是土地增值税扣除项目的主要内容。
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关于阳泉市五建房地产开发有限公司
豪门底商住宅楼项目的土地增值税款鉴证报告
晋九庆税鉴字[2009Y]第号
阳泉市五建房地产开发有限公司:
我们接受委托，对贵单位转让“豪门底商住宅楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行清算。
贵公司的责任是提供真实、完整、合法的会计资料，我们的责任是按照国家法律法规及有关规定，根据现行税收政策规定，对相关报表、帐册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。
我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、按照《土地增值税清算业务准则》等文件的有关规定进行的。
在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。
现将鉴证结果报告如下：
经审核，贵单位“豪门底商住宅楼”项目：
取得转让房地产收入为： 13,211,025.92 ；
其中1、货币收入： 13,068,801.00 元；
2、实物收入：元；
3、其他收入： 142,224.92 元；
扣除项目总金额为元；
其中：
1、取得土地使用权所支付的金额为：元；
2、土地征用及拆迁补偿费为： 4,839,928.40 元；
3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为：7，834，810.88 元；
4、公共配套设施费的成本为元；
5、开发土地和新建房及配套设施的费用为
元；
6、与转让房地产有关的税金为
元；
7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为元；
增值额为
元；
增值额与扣除项目金额之
比 %；
应缴土地增值税税额为
元；
免缴土地增值税税额为
元；
已缴土地增值税税额为
元；
项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为
元。
特此报告
审核说明
一、公司及项目基本情况
阳泉市五建房地产开发有限责任公司于二零零三年八月十一日经山西省阳泉市工商行政管理局批准注册成立，注册资本为贰佰伍拾捌万元人民币。
公司类型：有限责任公司；地址：阳泉市技术开发区西区虹桥路；经营范围：房地产开发经营、销售钢材、木材、建材、铝合金型材、铸钢及制品、电线电缆、五金交电、涂料等。
法定代表人：杨栋善；企业法人营业执照号为：140300200026799；经阳泉市地方税务局核准领取税务登记证，税务登记号码为：
14032400000092。
二、豪门底商住宅楼基本概况
豪门底商住宅楼及附属小二楼项目，建筑面积为6,697.58平方米,其中:豪门底商住宅楼项目位于阳泉市泉中北路，设计为商住一体，建筑面积为6,003.83平方米,可售面积为6,003.83平方米;附属小二楼为独立建筑，面积为693.75平方米，主要为办公写字楼。
该项目于2006年3月开始进行开发, 2008年12月竣工，至2009年5月31日，已销售面积为6,697.58平方米 (其中：住宅为4,257.41平方米；底商1,746.42平方米;办公写字楼693.75平方米)。
销售收入为13,068,801.00元，（其中：住宅销售收入为6,206,523.00元;底商销售收入为5,371,778.00元; 办公写字楼销售收入为1,490,500.00元)。
销售率为100%。
预售房许可证号码为:（2006）晋商房预售阳建房字第06021号
三、土地增值税的审核情况
（一）土地增值税应税收入的审核
截至2009年6月30日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入13,068,801.00元；经审核，核定土地增值税应税收入为13,211,025.92元，比自报数调增142,224.92元，其中：
1.销售普通标准住宅4,257.41平方米，取得销售收入自报应税收入6,206,523.00
元；经审核，调增142,224.92元，核定收入6,348,747.92元。
2.销售非普通住宅2440.17平方米，取得销售收入自报应税收入6862278.00元；经审核，调增/调减收入0元，核定收入6862278.00元。
（二）土地增值税的审核情况
截至2009年6月30日止，贵公司自报土地增值税应税扣除项目总额元，经审核，核定土地增值税应税扣除项目总额元，调减元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。
贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为4,839,928.40元；审核后允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为4,839,928.40元，与账面一致。
2.房地产开发成本。
贵公司本项目自报房地产开发成本7834810.88元；经审核，由于2007年7月在“开发成本—基础设施费”列支代客户支付的煤气卡款2915.00元，不应在成本中扣除。
应调减2915.00元，核定允许扣除的房地产开发成本为7831895.88元。
其中：
（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿0 元；经审核核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为0元。
（2）贵公司自报前期工程费510,467.66元；经审核，核定允许扣除的前期工程费为510,467.66元，与账面一致。
（3）贵公司自报建筑安装工程费6,303,326.12元；经审核，核定允许扣除的建筑安装工程费为6,303,326.12元，与账面一致。
（4）贵公司自报基础设施费 951,017.10元；经审核，贵公司2007年7月在“开发成本—基础设施费”列支代客户支付的煤气卡款2915.00元，不应在成本中扣除。
应调减2915.00元，核定允许扣除的基础设施费为951,017.10元。
（5）贵公司自报公共配套设施费0元；经审核，核定允许扣除的公共配套设施费为0元。
（6）贵公司自报开发间接费 70,000.00元；经审核，核定允许扣除的开发间接费为70,000.00。
元。
3.房地产开发费用。
（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额4,839,928.40元与开发成本7831895.88元之和的10%扣除1267182.43元。
因此，贵公司此项目可扣除金额为1267182.43
元。
4.与转让房地产有关的税金。
贵公司自报转让房地产有关税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元。
其中：（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为元。
（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为元。
（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为元。
5.税收规定的其他扣除项目。
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额4,839,928.40元与开发成本7831895.88元之和的20%加计扣除。
因此，贵公司其他扣除项目的金额为元。
（三）增值额及增值率的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为元；经审核，应缴土地增值税的增值额为元。
其中：
⑴普通住宅土地增值税的增值额为0元，{增值额：6206523.00-（12671824.28+1267182.43+2534364.86 ）
/6697.58*4257.41-346013.66=-4611016.30}增值率为0 %。
⑵非普通住宅土地增值税的增值额为477863.87元，%{6862278.00-（12671824.28+1267182.43+2534364.86 ）/6697.58*2440.17-382572.00=477863.87）增值率为7.48%（477863.87／6384415.52=7.48%）
（四）应缴土地增值税的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税税额为0元；经审核，应缴土地增值税税额为143359.16元，已缴税款为0元；应补（退）税额为143359.16元。
其中：
1.普通住宅应缴土地增值税税额为0 元；已缴税额为0元，应补（退）税额为0元。
2.非普通住宅应缴土地增值税税额为143359.16元；已缴税额为 0元，应补（退）税额为143359.16元。
十一、鉴证报告的适用范围
本鉴证报告是根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号第五、六条）的要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关受理土地增值税清算审批之用,不得作其他用途。
非法律、行政法规规定，本鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人。
山西九庆友诚税务师事务所注册税务师：
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