北京三益房地产战略报告-完整

2007年以后 ——“持续经营”阶段
一体化经营期
总目录
1 2 3 4 5 6
外部环境分析 企业内部分析 产业选择与业务组合 发展目标与整体发展战略 企业发展战略规划 战略实施
1
外部环境分析
1.1 1.2 1.3 1.4
宏观大势分析 产业环境分析 区域环境分析 产业机会分析
1.1
宏观大势分析
概述
房地产业 宏观 大势 装修装饰业 充满机遇 建筑业 和挑战
1.2
产业环境分析
1.2.1 1.2.2 1.2.3
房地产产业环境分析 建筑业产业环境分析 装修装饰业产业环境分析
产业划分说明： 1、按标准的行业分类，装修装饰是属于建筑业一类的，但从三益实际业务经营角度出发，把装修 装饰单独列出进行分析说明 2、因为房地产是龙腾新涉足的行业，所以房地产产业环境是分析的重点，从各个角度做出比较详 细的分析，对于建筑和装修装饰只做出主要的结论的分析
6、 新项目规模仍偏小：据:搜房数据库统计，今年上半年新开盘项目有145个，平均项目规模12.1万平方米。在新 、 新项目规模仍偏小：
开盘项目中开发规模在10万平方米以下的仍占多数，为55.77％。随着开发规模增加，项目数量有逐渐减少的趋势。在 搜房交易数据库中，规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03％，远大于上半年新开盘项目中同 规模项目比重(28.85％)，开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85％，也 超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。
3、投资品种多样化，住宅投资居主导地位：北京市房地产市场投资品种日益增多，如高低档住宅，经济适用 、投资品种多样化，住宅投资居主导地位：
房、危改房、高低档写字楼、商业用房、CBD等。但依企业实力不同投资品种也有所差别，通过下面图表可知，住宅 投资在市场中居主导地位。
2000年北京市房地产建设新开工面积
整体战略核心思想
发展建筑 业务
横向一体化
根植丰台区域
建筑业主导
整体转型 （现在）
拓展其 引入房地产 成功转型 它业务 开发业务 （2003）
追求区域发展 附加值业务 房屋持续经营 一体化 经营
培育装饰业务
横向一体化
2001年－2003年 ——“企业战略转型”阶段 转型过渡期
2004年－2006年 ——“成长发展”阶段
北京房地产业的现状（ 北京房地产业的现状（续）
4、 开发企业数量多、总体规模小：根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中 、 开发企业数量多、总体规模小：
2000年新注册1167家，而北京市场上在售的项目，据搜房数据库统计总共约950个，仅掌握在510个开发商手中，也就 是说，绝大多数开发企业没有项目做。对北京市场上在售项目进行统计，有项目的企业平均开发规模为21万平方米； 如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方米。通过对企业开发规模进行统计，开发规模最大的前100家企业， 其项目占到市场全部在售项目总规模的62％，平均开发规模66.3万平方米；剩余400余家企业所占市场份额不足40％， 平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小，仍是市场一大特点。
1.2.1.1 1.2.1.2 1.2.1.3 1.2.1.4
北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析 北京市房地产业产业结构分析 房地产业的产业价值链分析 房地产业产业市场细分分析
1.2.1.1
北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
北京房地产业的发展历史
三益企业发展战略咨询报告
征求意见稿
三益企业
2001年11月 年 月
报告说明
本稿为三益发展战略初稿。报告主体部分分为六大部分，即：外部环境分析、企业内部分 析、产业选择和业务组合、企业发展目标和整体发展战略、三益企业发展战略规划和战略实 施。 报告首先对三益企业所处的外部环境从宏观大势、产业环境、区域环境（丰台区）三个 角度进行比较详细的分析，继而简要提出了三益企业在这种环境中所处的产业机会有那些。 在这部分分析中，重点分析了北京市房地产业的产业环境和丰台区域环境。其次，在我们对 其次， 企业进行总体诊断的基础上，从考虑企业发展战略的角度对三益企业内部状况进行了详细分 析。第三部分是产业选择和业务组合，在前述对企业外部和内部综合分析的基础上，从企业 发展的产业机会和自身实力两个角度通盘考虑和分析，我们提出了三益企业未来发展的产业 选择和现阶段业务选择及组合，为后续企业总体战略思想和战略规划的设计提供基础。第四 部分是在前三部分分析的基础上，对三益企业未来发展目标做出初步定位，提出了企业整体 发展战略思想和模式。第五部分是第四部分的详细展开，对三益企业发展战略做出详细的规 划。第六部分则是战略实施的一些具体问题分析。
1.科苑集团竞争能力分析
1.2.1
产业环境分析之一： 产业环境分析之一：北京市房地产业
分析说明：房地产业作为中国市场经济发展过程中一个新型发展的产业，由于区域环境和市场 成熟程度的差异，在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的，在本节分析中，在考虑 三益企业的实际要求基础上，我们主要针对北京市房地产业的发展情况对如下四个方面做比较 详细的分析
1800
北京市房地产市场产品结构分布 普通住宅 公寓 经济适用房 别墅 写字楼 商业用房
1600
1400
1200 单位：万平方米
1000
800
600
66.68%
400
200
0
新开工面积
住宅
别墅和高级公寓
经济适用房
办公楼
商业营业用房
其他
1.2.1.1
北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
1.2.1.1
北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
北京房地产业的现状
一、投资领域 1、房地产开发速度增长较快 ：据北京市统计局信息，上半年北京市完成房地产开发投资２４８．９亿元，同比 、
增长５３．１％，达到１９９６年以来最高水平，比全社会投资增速高１９．８个百分点。其投资总量占社会投资的 ５０％，对全市投资增长的拉动作用达７０％。 2、投资资金来源多元化：随着市场化改革进程加快，开发企业投资资金来源渠道多元化，国家投资比重逐渐减 、投资资金来源多元化： 少，房地产金融发展迅速，一些大企业通过上市融资。
400
房地产投资额
200
100 22.5 1990 24 33.7 1992 58.4
99.5
0
1991
1993
1994
1995 年份
1996
1997

1998
1999
2000
资料数据来源：《北京市统计年鉴》（历年） 二、房地产市场逐步成熟：随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费 房地产市场逐步成熟 结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市 场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。
1.1
宏观大势分析 其中关系三益发展的因素
1、中国的经济发展态势、经济体制改革对三益这样的民营企业的发展提供了广阔的空间，“国退民进” 是大趋势； 2、在中国即将加入WTO和北京申奥成功之际，房地产业面临新的发展机遇和挑战，三益在此时选择进 入房地产是前景的，但是要求三益必须紧紧把握形势，抓住发展机遇，提升企业核心竞争力，以迎接 新时代的挑战； 3、建筑行业虽然整体利润偏低，但建筑业作为国民经济的支柱产业之一，现阶段也有发展机遇和挑战。 因此需要三益建筑在新形势下进行重新定位，寻求发展良机； 4、装修装饰业是技术含量较高，人员素质要求高，并且极具发展前景的行业，，但需要三益做好扩充企 业实力、做好市场定位等各方面的工作。
5、大企业在市场中占主导地位，进入门槛提高：北京市已经成立了土地整理储备中心，准备由政府统一供地， 、大企业在市场中占主导地位，进入门槛提高：
调控土地市场的供需，现在土地整理储备中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发项 目和开发企业的清查工作，将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业，实行大公司战略。大企业将进一步主导房地 产市场，比如：：华远集团现在正在全面热销4个项目，即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑，2000年销售额达 20亿元，在北京市场占有率达到5％。今年下半年，华远将推出4个新项目：峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠 城，总体市场价值达44亿元，今明两年在北京市场的占有率将扩大到15％。当代集团也同时推出当代城市家园、当代 青云科技大厦、当代万国城，开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同 规模的项目，气势逼人。
一、房地产投资逐年增加；从图表1中可以看出，1990到1993年房地产投资呈平稳增长态势，1994到 房地产投资逐年增加 1995年房地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。
北京市历年房地产投资额
600 522.1
500 421.5 352.8 328.2 300 377.4 330.2
投 额单 ： 元 资 位 亿
•中国经济将保持稳步发展的势头：中国政府制定的国民经济和社会发展“十五”计划纲要提出未来五年 中国经济将保持稳步发展的势头： 中国经济将保持稳步发展的势头 国民经济保持较快发展速度，经济增长速度预期为7％ 。各种迹象表明，中国经济已进入一个新的发展 周期，中国正出现新的房地产开发热。 •中国的房地产业已进入一个新的发展时期：新时期的标志是伴随着住房政策的出台而出现的，其标志有： 中国的房地产业已进入一个新的发展时期： 中国的房地产业已进入一个新的发展时期 一是城镇住房体制的质变。即居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，加速推行住房自有化。二是 房地产市场由过去的供方市场转变为买方市场。三是消费主体由过去的集体购房变为居住者个人。四是 供应主体变化，各开发企业的地位正面临重新洗牌。 •中国的建筑业也处于一个大发展的时期：根据建设部《建筑业“十五”计划及２０１０年发展规则》的 中国的建筑业也处于一个大发展的时期： 中国的建筑业也处于一个大发展的时期 预测，今后５--１０年，我国建筑业面临良好的发展机遇。一是国民经济将以７--８％的速度持续稳定 地增长，为建筑业的发展提供了良好的宏观环境和广阔空间。二是我国城镇化进程加快，城镇基础设施 建设和居民住宅建设规模将不断扩大，为建筑业提供了广阔的市场。三是西部大开发战略的实施，大规 模的重点工程建设和基础设施建设，将为建筑业提供新的市场发展空间。四是加入ＷＴＯ给建筑业带来 的机遇 •以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一：在《建设事业“十五”计划纲要》 以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一： 以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一 中明确提出要发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。装修装饰质量是衡量人们生活居住环境 的重要尺度之一。 •加入WTO，对中国经济及房地产业、建筑业和装修装饰业都有重大影响：中国加入WTO即将成为事实，加 加入WTO，对中国经济及房地产业、建筑业和装修装饰业都有重大影响： 加入WTO 入WTO对中国经济增长的贡献可达两个百分点，创造1000万个就业机会，在拉动中国经济增长的前提下， 客观上推进了房地产业的发展。但加入WTO，中国企业将面临激烈的竞争态势，大企业和外资企业良好的 资本运营、经营策略等都对小开发企业带来冲击。 •申奥成功，为北京市房地产业、建筑业和装修装饰业带来发展良机：奥运促进京城房地产业整体升级， 申奥成功，为北京市房地产业、建筑业和装修装饰业带来发展良机： 申奥成功 房地产业的发展也客观带动建筑业和装修装饰业的发展。同时，北京为2008奥运大量的基建投入有相当 部分是属于建筑和装饰业的。 •国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障：《建设事业“十五”计划纲要》提出未来5年我国住宅 国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障： 国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障 的发展目标是，城镇新建住宅27亿平方米；农村新建30亿平方米。到2005年末，城镇人均住宅建筑面积 达到22平方米，基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅；农村人均住宅建 筑面积达到30平方米。这客观上就要求国家的政策要为房地产业的快速发展提供良好的政策支持。