房地产标杆企业研究报告：碧桂园(20110619)
碧桂园 研究报告
碧桂园研究报告1. 简介碧桂园集团是中国知名的房地产开发商之一，成立于1992年。
多年来，碧桂园在房地产行业取得了显著的成就，成为中国领先的综合性房地产企业之一。
本文将从以下几个方面对碧桂园进行研究和分析。
2. 公司背景碧桂园集团总部位于中国广东省佛山市，是一家以房地产开发为核心业务的企业集团。
碧桂园在中国各地拥有大量的房地产项目，包括住宅、商业地产和办公楼等。
公司在发展过程中注重品质和可持续发展，积极探索创新模式，提供优质的房地产产品和服务。
3. 公司发展历程碧桂园成立于1992年，创始人是杨国强先生。
公司成立初期主要从事住宅开发，经过多年的发展和壮大，逐渐成为中国房地产行业的领先企业。
碧桂园在全国范围内扩大了业务规模，并在上市后进一步加强了市场竞争力。
4. 公司战略碧桂园一直致力于提供高品质的房地产产品和服务。
公司的战略包括：•多元化发展：碧桂园积极探索多元化的房地产项目，包括住宅、商业地产和办公楼等，以满足不同客户群体的需求。
•可持续发展：碧桂园注重环境保护和社会责任，在项目开发中采用可持续建筑和绿色设计，推动城市可持续发展。
•创新模式：碧桂园通过引入创新技术和管理模式，提高项目的开发效率和品质，为客户提供更好的体验。
5. 公司业绩碧桂园多年来在房地产行业取得了显著的业绩。
截至2020年底，公司已在中国各地完成了大量的房地产项目，销售额持续增长。
碧桂园的业绩表现得到了市场和投资者的认可，公司股票在香港联交所上市。
6. 未来展望展望未来，碧桂园将继续致力于提供优质的房地产产品和服务，并继续推动可持续发展。
公司将继续加强创新能力，积极探索新的业务领域，以适应市场变化和客户需求的变化。
7. 结论碧桂园作为中国领先的房地产企业，凭借多年的发展和积累，取得了显著的成绩。
公司注重品质和可持续发展，通过创新模式和多元化发展战略，为客户提供优质的房地产产品和服务。
展望未来，碧桂园将继续保持市场竞争力，不断追求卓越。
碧桂园_品牌开发商研究专题分析报告
4
扩张能力
标准化产品体系与开发模式，便于复制； 以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规
定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
18
产品分析
建筑风格上 以简约欧式 为主，营造 风情化的整 体特征
顺应房地产调控发展之势
回避房地产调控热点区域的扩张，迅速在二三线城市实现发展，在调控持续的背景下，碧桂园合理规避了政
策冲击的风险。 2010年碧桂园土地储备80%位于二三线城市，2011年碧桂园土地储备90%位于二三线城市。 2011年碧桂园也积极投身到国家重点发展的保障房建设当中。
低廉成本，规模扩张
碧桂园的中低端、高性价比、大众化发展模式，受到调控及保障性住房发展的影响较小，因为调控和保障性
住房发展主要围绕一二线城市，其次保障性住房的发展中60-70%为公租房，商品房发展未来依然是市场主体 。
借势生态、交通及规划环境，强化自身配套的高附加值，提升项目及土地价值，形成广泛认可
碧桂园的低成本扩张、大众化定位不影响高品质形象，碧桂园追求高附加值的发展模式，使其销售层面的市 场占有率迅速提升，也得的碧桂园在与政府的公关层面占到先机。 碧桂园通常选择可借势生态、交通和规划的近郊区或新中心的边缘，通过打造五星级酒店、学校、娱乐设施
市政建设，形成良好的政府关系，有效降低地价；
2008年5月土地储备达到4506万平米。
2
开发速度
固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； 长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
系处理中，需从 其开发模式着眼， 寻找有效的依托 与优势中的弱点。
3
成本把控
通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； 平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
房地产企业的财务风险分析及防范——以碧桂园为例
房地产企业的财务风险分析及防范——以碧桂园为例房地产企业作为一个重要的经济支柱和资本市场的重要组成部分，承担了大量的财务风险。
财务风险是指由于企业的资本结构、运营活动和市场环境等因素引起的潜在损失的风险。
本文以中国房地产开发企业碧桂园为例，对其财务风险进行分析，并提出相应的防范措施。
首先，碧桂园在资本结构方面面临着较大的财务风险。
公司的资本结构主要由资本投入和负债组成，而负债主要来自于银行贷款和企业债券等。
碧桂园作为房地产开发企业，其资本投入通常都是以借款的形式融资，因此其财务风险主要来自于债务的承担。
其次，碧桂园还面临着市场环境变化的财务风险。
房地产市场的波动性较大，政策变化、土地限制、楼市调控等因素都会对房地产企业的市场表现产生影响。
如果碧桂园无法及时调整其运营策略和资金结构等，可能会影响其盈利能力和现金流。
最后，碧桂园在运营活动方面也存在财务风险。
房地产开发业务的特点是资金占用周期长、现金流回收周期长，这就带来了运营风险。
如果碧桂园的销售速度无法与资金占用速度相匹配，可能会导致资金链断裂。
为了防范财务风险，碧桂园可以采取以下措施：1.优化资本结构。
减少债务比例，增加自有资本的比例，以降低债务风险。
碧桂园可以通过资本市场的方式引入更多的股本，或者通过并购等方式增加自有资本。
2.加强市场监测和分析。
密切关注政策变化和市场需求变化，及时调整企业的运营策略，以适应市场的变化。
在决策上要考虑多种情景，并制定相应的应对措施。
3.优化运营策略。
加强现金流管理，避免过度扩张和过度依赖借款。
加强与供应商的合作关系，延长支付周期，优化资金占用速度。
同时，提高销售效率，提前部署销售计划，以提高现金流回收速度。
4.加强内部控制和风险管理。
建立完善的财务管理制度和审计机制，加强对财务风险的监测和评估。
建立风险管理体系，制定相应的应对措施。
综上所述，房地产企业的财务风险对于企业长期发展具有较大影响。
碧桂园作为房地产开发企业，应加强对其财务风险的分析和防范，并采取合理的措施减少风险的发生。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析以碧桂园为例碧桂园是中国房地产企业中的重要代表之一，成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
目前，碧桂园已发展成为中国最大的房地产开发商之一，涉及住宅、商业、物业管理等多个领域。
本文将以碧桂园为例，对该企业的财务情况进行分析。
首先，我们来分析碧桂园的财务状况。
截至2024年底，碧桂园的总资产达到2.87万亿元人民币，净资产为1.05万亿元人民币。
同时，该企业在2024年实现了总营业收入近2.82万亿元人民币，净利润达到了5875亿元人民币。
从这些数据可以看出，碧桂园的资产规模庞大且具有较强的盈利能力。
另外，我们还可以通过比较碧桂园的财务指标来评估其绩效。
首先，可以通过资产负债率来评估企业的资产负债结构情况。
碧桂园的资产负债率为65.5%，属于中等水平，说明企业负债相对较多。
其次，我们可以通过净利润率来评估企业的盈利能力。
碧桂园的净利润率为20.8%，这说明企业盈利能力较强。
然而，要注意的是，房地产行业的盈利能力往往受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策调控等。
因此，在评估房地产企业的盈利能力时，需要综合考虑各种因素。
此外，我们还可以通过分析碧桂园的现金流量状况来了解企业的经营情况。
从2024年的财务报告中我们可以看到，碧桂园的经营活动现金流量净额为约2025亿元人民币。
这说明碧桂园的经营活动有很好的现金流入，这对企业的持续发展具有非常重要的意义。
同时，企业还需要注意控制投资活动和筹资活动的现金流量，以保持良好的经营状况。
最后，我们还可以通过比较碧桂园与其他同行企业的财务数据来评估其竞争力。
以2024年为例，碧桂园的净利润为446亿元人民币，位居中国房地产开发企业第一、此外，碧桂园的销售额和商品房销售面积也位居中国房地产企业前列。
这些数据都表明碧桂园在房地产行业中具有较强的竞争力。
综上所述，通过对碧桂园的财务分析，我们可以看出该企业在房地产行业具有强大的资产规模和盈利能力，同时也需要注意控制负债风险和良好的现金流管理。
碧桂园盈利模式研究报告
碧桂园盈利模式研究报告
碧桂园是中国房地产开发商碧桂园控股集团的主要子公司，是中国最大的房地产开发商之一。
以下是关于碧桂园盈利模式的研究报告：
1.销售房地产开发项目：碧桂园的主要盈利来源是通过销售房
地产项目来实现的。
该公司开发和销售各种类型的房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
销售房地产项目可以带来大量的销售收入和利润。
2.土地开发与拍卖：碧桂园还通过参与土地开发与拍卖活动来
盈利。
公司可以购买未开发的土地，并进行房地产项目的开发和销售。
此外，碧桂园还可以参与政府组织的土地拍卖，以获取有利的土地资源。
3.物业管理服务：碧桂园还提供物业管理服务，通过为自己开
发的房地产项目提供综合的物业管理服务来盈利。
该公司可以通过收取物业管理费、停车费、租金等方式获取收入。
4.金融服务：碧桂园通过提供与房地产相关的金融服务来盈利。
公司为购房者提供贷款和按揭服务，以及其他与房地产金融有关的产品和服务。
5.房地产租赁：碧桂园还通过将自己开发的房地产项目出租来
获取租金收入。
公司可以出租住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。
综上所述，碧桂园的盈利模式主要包括销售房地产开发项目、土地开发与拍卖、物业管理服务、金融服务和房地产租赁。
这些不同的业务领域使得碧桂园能够综合性地从房地产市场中获取利润。
碧桂园分析调研报告
碧桂园分析调研报告
根据对碧桂园的分析调研，以下是我们的报告总结：
1. 公司背景及概况：
碧桂园是中国领先的房地产开发商，成立于1992年。
截至目前，公司已在全球范围内拥有多个项目，包括住宅、商业和工业地产。
碧桂园以其高品质、多元化的产品组合和卓越的客户服务而闻名。
2. 市场表现和竞争分析：
碧桂园在中国房地产市场的份额逐年增长，并取得了卓越的业绩。
公司成功利用市场机会，扩大了其业务范围，并与其他竞争对手保持竞争力。
然而，就市场份额而言，仍有一些竞争对手存在，需要进一步加强差异化战略以提高市场占有率。
3. 经营战略和发展方向：
碧桂园利用资源和市场优势，通过持续的创新和战略合作来实现可持续发展。
公司专注于开发高品质的物业项目，并注重技术创新和环境保护。
此外，碧桂园还通过多元化产业布局，包括酒店和旅游业务等，为公司提供了额外的增长机会。
4. 风险和挑战：
碧桂园面临的风险和挑战包括宏观经济环境的不确定性、政策变化、土地供应限制、竞争加剧和人力资源管理等方面。
公司需要密切关注这些因素，并采取相应的应对措施，以减少风险并保持竞争优势。
5. 建议和展望：
基于对碧桂园的分析，我们建议公司进一步加强品牌认知和客户关系管理，并提高市场推广和营销的效果。
同时，公司应注重创新和技术应用，以满足不断变化的客户需求。
在未来，碧桂园有望继续保持增长势头，并在新兴市场中寻找新的机遇。
以上是对碧桂园的分析调研报告的总结。
该报告旨在提供对碧桂园的全面了解，帮助投资者和观察者做出明智的决策和评估。
碧桂园 研究报告
碧桂园研究报告碧桂园是一家中国房地产开发商，成立于1992年，总部位于广东深圳。
它是中国规模最大的房地产开发商之一，也是全球居住物业开发商。
以下是关于碧桂园的研究报告：一、公司概况碧桂园成立于1992年，经过二十多年的发展，已经成为中国最大的房地产开发商之一。
公司业务范围涵盖住宅、商业、酒店和产业园区等领域。
目前，碧桂园已在全国30多个省市建立了1000多个项目，并计划扩大至海外市场。
二、发展历程碧桂园从成立之初就秉承“为顾客创造美好生活”的理念，致力于提供优质的住房和完善的居住环境。
公司始终注重技术创新，不断引进先进的建筑技术和管理经验，提高项目质量和效率。
此外，碧桂园还注重社区建设和社会责任，积极参与慈善事业和环保活动。
三、市场表现碧桂园在中国房地产市场表现出色，拥有坚实的市场地位和广泛的品牌认知度。
截至目前，公司已经取得了很多行业的奖项和荣誉，包括中国房地产开发企业500强、中国房地产开发商综合实力50强等。
碧桂园的销售额和利润也在不断增长，展现了强劲的盈利能力和可持续发展潜力。
四、未来发展碧桂园在未来计划继续加强市场份额和品牌价值，通过不断创新和改进产品和服务，满足不同层次人群的需求。
公司还计划加大在海外市场的布局，拓展全球业务。
与此同时，碧桂园将继续加大对研发和技术创新的投入，提升项目的质量和效益。
综上所述，碧桂园作为中国最大的房地产开发商之一，通过多年的努力和创新，取得了显著的市场表现和优秀的经营业绩。
在未来，公司将继续致力于提供优质的产品和服务，实现可持续发展，并为顾客创造更美好的生活。
我国房地产企业财务风险研究以碧桂园为例
我国房地产企业财务风险研究以碧桂园为例一、本文概述随着全球经济的持续发展和国内房地产市场的日益繁荣，我国房地产企业面临着越来越多的财务风险。
这些风险包括但不限于融资风险、市场风险、流动性风险以及政策风险等。
这些财务风险不仅影响着企业的日常运营，还可能对企业的长期生存和发展造成重大威胁。
因此，对我国房地产企业的财务风险进行深入研究，具有重要的现实意义和理论价值。
本文旨在通过以碧桂园为例，对我国房地产企业的财务风险进行深入研究。
碧桂园作为中国房地产行业的领军企业，其发展历程和财务状况具有一定的代表性，可以为研究我国房地产企业的财务风险提供有益的参考。
本文将从财务风险的识别、评估、监控和应对等方面入手，全面分析碧桂园在财务风险管理方面的经验和教训，以期为我国其他房地产企业提供有益的借鉴和启示。
在研究过程中，本文将采用定性分析和定量分析相结合的方法，综合运用财务比率分析、案例分析、文献研究等多种手段，以确保研究的全面性和准确性。
本文还将结合当前国内外房地产市场的实际情况，对碧桂园的财务风险进行深入剖析，以期为我国房地产企业的财务风险管理提供有益的参考和指导。
二、碧桂园财务风险分析碧桂园作为中国的一家大型房地产开发商，其财务风险的分析尤为重要。
从负债结构来看，碧桂园的负债主要以长期负债为主，短期负债相对较少。
这种负债结构虽然可以降低短期偿债压力，但长期负债的大量积累也可能导致未来偿债压力增大，尤其是在房地产市场波动较大时。
高负债水平还可能影响企业的资本结构和运营灵活性，增加财务风险。
现金流是房地产企业运营的关键。
碧桂园近年来在扩张战略下，需要大量的资金投入，这对企业的现金流管理提出了较高的要求。
一旦现金流出现问题，可能会导致企业无法按时偿还债务，甚至影响到企业的正常运营。
因此，碧桂园需要密切关注现金流状况，合理安排资金使用，降低现金流风险。
房地产行业受政策影响较大，政策变动可能对房地产企业的财务状况产生重大影响。
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摘 要 ➢ 2010年合同销售平均售价为5485元/平米，碧桂园的“高性价比”常常引发销售热潮，甚至抢购等现象。
由于定价合理，碧桂园批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2．5%。
➢ 即使是调控更为严重的2011年，一般房企的产品去化率降至低点，但碧桂园的销售依旧火爆。
2011年首五个月，碧桂园共实现合同销售金额约178亿元人民币，合同销售建筑面积约281万平方米，同比分别增长约52%及31%。
➢ 2009年年报中，碧桂园提出2009年是公司“思考、调整和改革”的一年。
碧桂园“郊区大盘”模式按两条思路进行调整：一条是以广东省内为未来重心，其中不乏城市中心的高端项目，另一条则是在广东省外践行“低开高走”策略。
➢ 09年公司将产品线向高端调整后，推出了以钻石墅为代表的高端产品，使产品线更为完善。
此外，碧桂园根据产品配套或区域位置，在教育地产和度假地产方面也有较好表现。
➢ 在区域布局上，碧桂园共有84个项目处于不同发展阶段（其中广东省项目51个），已取得国土证之建筑面积约48.3百万平方米（其中广东省占比约49.6%） ➢ 2010年末，碧桂园资产负债率为69.03%，净负债比率为48.4%，处于行业中游水平。
可换股债券负债部分约人民币13.81亿元，优先票据约人民币88.72亿元，借款借贷结构有待进一步完善。
➢ 在不断扩展的物业开发及销售的同时，碧桂园的酒店业务拓广了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。
2010年内酒店业务收入约人民币4.72亿元，虽然只占总营业收入的1.83%，但发展迅速，较2009年同比增长约50.3%。
➢ 截至2010年末，碧桂园已有4家五星级酒店、10家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业，共拥有客房4,730间；其中10家酒店位于广东省，占1/3。
此外，公司还有按《旅游饭店星级的划分与评定》五星级标准在建的酒店21家，新建的酒店中只有5家位于广东省，其余16家皆位于省外。
电话：(010)58677851/2/3邮箱：gt@网站：高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。
房地产标杆企业研究 高通智库 房地产标杆企业研究高通智库2011年6月19日 碧桂园：低价仍有效，开拓高端和酒店目录一、发展沿革、当前市场表现 (4)1、当前市场表现 (4)2、商业模式与竞争优势 (6)二、业务特色 (7)1、酒店业务急速扩张 (7)2、全产业链控制成本 (9)3、低价策略依旧有效 (10)4、产品向高端调整 (11)三、土地策略 (12)1、项目分布及土地储备概况 (12)2、在广东省的地位不可撼动 (14)四、各项指标及资本运作 (14)1.各项运营指标 (14)2、各项财务指标 (19)3、资本运作 (20)五、产品及产品线 (22)1、代表性产品 (22)图表目录图表1：2008-2010年公司主营业务收入（单位：百万RMB） (4)图表2：项目不同分类所占总建筑面积比例 (5)图表3：2010年末各类借贷比例 (5)图表4：2010年末公司酒店项目 (7)图表5：碧桂园和万科的存货周转率 (11)图表6：2010年末项目个数区域分布 (12)图表7：2010年末项目个数城市分布 (13)图表8：广东省内项目占比 (14)图表9：碧桂园与招保万金毛利率比较 (14)图表10：碧桂园与招保万金净利率比较 (15)图表11：碧桂园与招保万金三项费用率比较 (15)图表12：碧桂园2005-2010年的三项费用（单位：千元人民币） (16)图表13：碧桂园与招保万金销售费用率比较 (17)图表14：碧桂园与招保万金管理费用率比较 (17)图表15：碧桂园与招保万金财务费用率比较 (17)图表16：碧桂园与万科的总资产周转率比较 (18)图表17：公司与招保万金资产负债率比较 (19)图表18：2009、2010年末各类借贷比例 (19)图表19：2010年末银行借款还款结构 (20)图表20：顺德碧桂园 (22)图表21：华南碧桂园 (23)图表22：碧桂园凤凰城 (24)图表23：碧桂园假日半岛 (25)图表24：碧桂园钻石墅 (26)一、发展沿革、当前市场表现1、当前市场表现碧桂园从1997年开始开展房地产开发活动，是广东地产五虎将之一。
截至2010年12月31日，碧桂园已于多个策略性挑选地区拥有物业开发项目，包括广东省、湖南省、江苏省、湖北省、辽宁省、安徽省、内蒙古自治区、黑龙江省、重庆直辖市、天津直辖市以及广西壮族自治区。
公司于2007年4月20日在香港联合交易所主板上市。
在国家不断推动城镇化建设，“城区—卫星镇一体化”、“中心区—郊区一体化”、“城—城一体化”等城市发展趋势下，碧桂园无疑是这方面做得较突出的房地产商。
与很多房地产商眼中永远只有一线城市、黄金地段不同，碧桂园的选址一开始就遵循“选址于二三线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然资源和能够快速接驳交通路网的潜力发展区”的原则，这种定位大大节约成本减小竞争压力。
同时碧桂园在拿到项目后除了楼盘的开发，还利用自己优势在项目内规划了酒店、学校、商场、娱乐等配套设施，甚至连让地方政府苦恼的道路、水电三通等市政配套都包干，对地方的繁荣发展起到了十分积极的作用，很受地方政府的欢迎。
碧桂园在具体运营方面采用集中及标准化的模式，业务包含建安、装修、物业发展、物业管理、酒店开发和管理等。
公司产品线丰富，涵盖高档、中档以及普通等多个层次；并以中档产品为主，价格更为合理，具有广阔的大众市场，产品以“高性价比”著称。
碧桂园的突出优势主要为策略性挑选房地产项目位置，快速开发，利用其突出的成本控制能力和卓越的项目执行力低价出售产品，快速销售以回笼资金。
2010年，碧桂园的主营业务收入约为人民币258.04亿元，较2009年度的175.86亿元增加46.7%，主要由于物业销售的增加。
毛利（土地增值税拨备前）约人民币83.51亿元，较2009年度的46.18亿元（经重列）上升80.8%，毛利率由2009年度的26.3%（经重列）上升至2010年度的32.4%，但仍不是很高，基本处于行业中游水平。
剔除股份掉期和可换股债券回购损益后的净利润率由2009年度的11.0%升至2010年的16.2%，处于行业较高水平。
碧桂园的收入主要包括物业销售和提供服务的所得款项。
主营业务收入主要来自其四个业务部分：房地产开发、建筑及装饰、物业管理及酒店营运。
碧桂园收入的主要来源为房地产开发，占其主营业务收入的95%左右。
其建筑及装饰业务也较为突出，酒店运营收入正逐年稳步上涨。
图表1：2008-2010年公司主营业务收入（单位：百万RMB）收入来源2010年2009年2008年金额占总收入比例金额占总收入比例金额占总收入比例房地产开发24,637.80 95.48% 16,544.90 94.08% 14,736.50 93.79% 建筑及装饰288.7 1.12% 377.2 2.14% 408.5 2.60% 物业管理405.4 1.57% 349.3 1.99% 293.3 1.87% 酒店营运472.2 1.83% 314.3 1.79% 274.5 1.75% 合计25,804.10 100.00% 17,585.70 100.00% 15,712.80 100.00%数据来源：公司数据，高通智库2010年度碧桂园来自房地产开发的收入约人民币246.38亿元，较2009年度上升48.9%。
所销售的总建筑面积为492.86万平方米，较2009年度增加了41.3%。
物业确认收入的平均销售价格由2009年度的每平方米人民币4,742元上升至2010年度的每平方米人民币4,999元，上升5.4%，相比于其他专注于中高端住宅的企业来说绝对值和增幅都不大。
此外，2010年碧桂园共实现合同销售金额约人民币329.1亿元，合同销售建筑面积约600万平方米，同比分别增长约41.8%及26.1%，在《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》中分别排名第9和第5；平均售价为5485元/平米。
在区域布局上，碧桂园仍很大程度上依靠广东省。
截至2010年12月31日，碧桂园共有84个项目处于不同发展阶段（其中广东省项目51个），已取得国土证之建筑面积约48.3百万平方米（其中广东省占比约49.6%），已取得施工许可证建筑面积约13.71百万平方米。
这84个项目中已竣工总建筑面积为21,994,377平方米，在建总建筑面积为14,376,748平方米，持作未来发展土地的总建筑面积为32,004,068平方米。
此外，2010年碧桂园在全国范围内实现13个全新项目开盘，其中10个位于广东省。
图表2：项目不同分类所占总建筑面积比例数据来源：公司数据，高通智库2010年末，碧桂园的资产负债率为69.03%，净负债比率为48.4%，处于行业中游水平。
现金及银行存款（包括受限制现金）共约人民币98.53亿元，公司总借贷余额约为人民币201.18亿元，其中银行借款约为人民币98.65亿元，可换股债券负债部分约为人民币13.81亿元，优先票据约人民币88.72亿元，借款借贷结构有待进一步完善。
图表3：2010年末各类借贷比例数据来源：公司数据，高通智库此外，碧桂园于2010年7月作出了总裁变动：崔健波先生辞任公司总裁职务，莫斌先生出任公司总裁及执行董事。
莫斌先生主要负责集团的日常营运管理及行政管理。
相比于崔顺德区北滘镇任镇长的背景，莫拥有更强的专业背景，为教授级高级工程师。
莫先生自1989年起受雇于中国建筑第五工程局有限公司，曾担任多个高级职位，离职前为董事及总经理。
莫先生于房地产开发、建筑业务、施工管理、市场营销、成本控制、企业管理等多个范畴拥有超过20年丰富经验。
但碧桂园拥有深厚的家族企业色彩，杨氏家庭成员在董事会所占比例较大，外来的职业经理人多是执行者的角色，与金地等企业近期的高管变动相比，碧桂园的高管变换对于企业的影响十分有限。
同时，碧桂园提出2009年是公司“思考、调整和改革”的一年。
当郊区大盘模式越来越难，低廉土地成本不再，土地政策越来越严格，以及政府保障房计划深入推进时，碧桂园在产品模式方面开始向高端住宅调整。
钻石墅的推出验证了碧桂园的产品线调整，但具体其在高端产品上表现如何，还有待进一步观察。
2、商业模式与竞争优势碧桂园的主要特点是在二三四线城市低价拿地，全产业链模式来压低成本，低价出售其产品，2010年合约销售均价为5485元/平米，不及万科的一半。
高性价比的特点能让其做到快速销售回笼资金。