东莞天安数码城招商运营情况概述

东莞天安数码城招商运营情况概述
（2017年版）
一、园区简介
东莞天安数码城于2010年7月14日通过“招拍挂”的方式获得产业开发用地，园区占地30万方，总建面约100万方，总投资额约50亿元。

2010年10月26日启动开发至今，已建成A 区、B区、C区、E区（仅E区为住宅区，9栋，约8万方），共计约42万方，去化率逾90%，租售比约1:9，基本租售完毕。

另外，还有F区一期项目基本完工。

F区一期共有4栋，包括两栋高层、两栋总部楼，共计11.7万方，其中1栋高层共约3.5万方在售（23层，每层5个单元各300方），去化率约80%。

当前，D区项目正在启动建设之中，总建面约8.2万方，尚未启动招商。

截至今年8月，东莞园区已签约、注册企业数量1100多家，
实际进驻企业800多家，其中上市公司11家，高新技术企业48
家。

二、招商策略
2010年11月，园区启动招商工作，坚持“走出去、引进来”的招商思路。

初期阶段以“走出去”为主要方式，以科技企业为主攻对象且兼顾其它企业（如现代服务类企业等），由一把手带队重点走访东莞企业，同时兼顾深圳、广州等珠三角企业。

待A区（2011年3月开售，2013年底基本售完）、B区（2013年3月开工， 2014年年中基本售完）、C区（2013年6月开工，2015年基本售完）一批企业集中签约、园区逐步有氛围、软硬环境趋好后，2014年起，园区的招商重点转向企业走访+内部挖潜，主攻企业类型由“粗放型”全面撒网，到确定重点行业企业“集约型”转变。

园区基本实现了从“建起来”到“招进来”再到“成长起来”的深化，开始从“初创期”走向了“成长期”。

随着接管东莞民间金融街、F区的启动建设，2016年，园区的招商重点进一步“聚焦”——将F区定位为“产业金融中心上市企业加速区”，主攻企业类型也进一步锁定为智能制造类企业、“互联网+”企业、金融类企业等，并且更加注重完善产业链。

目前，园区已有移动互联网产业链相关企业数十家，其中就包括每通测控、麦克风、伟旺达、唯一网络等行业知名企业。

值得一提的是，在销售过程中，园区始终将E区住宅作为配套逐栋推出。

E区的开建比A区稍晚，2012年10月起开始预售，9栋住宅楼2013年已全部竣工。

E区销售伴随着A区、B区、C 区产业楼的销售同步进行，每年推出1-2栋，2015年底全部售完。

这期间，总结园区的主要招商手段包括：
1)走访招商——企业拜访了解企业及其进驻意向；
2)圈层招商——每一场活动都是塑造品牌的机会；
3)平台招商——构建三大服务平台助力企业发展；
4)文化招商——构建创新企业文化浓厚园区氛围；
5)品牌招商——每位员工都是园区品牌宣传大使；
6)价值招商——每次园区体验都是产品增值机会。

三、进驻企业类型
经过近七年的开发运营，园区发展步入“成熟期”，园区企业所属行业涵盖电子信息、机械自动化、互联网、金融、环保、生物医药、电子商务、3D打印等10多个领域。

形成了以电子信息、自动化、互联网、金融服务等类型的企业为主，各类中小科技企业、企业服务机构集聚发展的局面。

实际进驻企业类型及占比如下：
四、品牌提升举措
园区在每一期的招商过程中，均是将价值营销、体验营销贯穿其中，打造园区软实力，让来访企业家有得用、有得看、有得品。

比如在A区招商中，打造“企业转型升级体验中心”，打造“星光大道”——世界五百强企业名录；在B区招商中，联合政府打造“南城科技服务中心”，打造“天安数码城上市企业名录”
小品；在C区招商中，打造“永不落幕的高交会”——新科技成果交易中心，推出“新五讲四美三热爱”，传播正能量；在F区招商中，以“科技金融”为主题，打造“三链融合街区”，设置科技金融观光带。

为了更好地维护企业圈层关系，园区在集团内率先成立“优合汇”、“优合智库”等服务机构，推出丰富多样的圈层活动，如定期举行“企业家大讲堂”、“研发工程师俱乐部”、“HR俱乐部”、“高尔夫球俱乐部”等，逐渐形成品牌服务或品牌活动。

五、宣传推广策略
出于对政府的贴近、对社会的认可，东莞天安园区一直很重视宣传园区及企业，以提高自身的品牌影响力。

在发展初期，除了网站信息发布、电梯画框、户外LED广告等外，东莞天安非常重视在传统媒体上发声，比如经常选取《南方日报》、《东莞日报》、《南方都市报》等纸媒以及《东莞经济》等本土财经类杂志持续刊登报道。

后来逐步把宣传的媒体转向网络媒体，特别重视通过微信公众号发布各种园区信息，并开通了多个微信公众号，包括“东莞天安数码城”、“企业公园”微信号等，分类发送政府接待信息、园区企业信息等，消息的推送量频率比较高，平均每天1-2篇。

园区宣传推广主要呈现以下特点：
1.紧跟政府发展战略，围绕转型升级、产城融合、创新驱动
等发展战略，找到园区契合点持续推出报道，为政府摇旗
呐喊，同时提升园区品牌力；
2.善于推出新概念，比如“新五讲四美三热爱”、“有生命
力的企业公园”、“第三所大学”、“第四产业”、“第
九空间”等，然后围绕概念持续炒作报道，以期扩大影响；
3.注重以客户为导向，园区每年都会为优质企业做免费宣传
报道，借助为企业做宣传的同时体现园区特色，满足企业
推广需求，同时提升园区品牌影响力；
4.善于调动企业的积极性，比如在园区成立通讯员小组，邀
请企业派员工做通讯员，定期向微信公众号或集团内刊等，提交自采自写的各企业或行业信息，被采用发布后，还会
有稿费奖励；
5.园区在推广方面，系统性较强，善于推出专题性报道、系
列报道等，比如城镇化、创新驱动等，也重视面向企业通
过广播、纸媒等形式推出“企业家专访”、“园区企业巡
礼”等系列报道，受到了企业的认可；
6.善于借势体现园区声音，比如在节假日、24节气到来时，
在突发事件（包括天气、科技、社会、文化等）发生后，
找到园区契合点，及时设计制作刷屏图通过微信转发，效
果不错。

六、园区建设小结
纵观东莞园区近年来招商和品牌建设情况，大致总结如下: 1.政策优势：除住宅区是住宅用地，其他地块是工业用地和科研用地，但向政府争取到了产权分割“特权”，购买产业楼即可办理产权证，销售吸引力大增。

2.园区强化产品品质、软硬景建设，注重活动营销、圈层营销从而带动人气、活跃氛围，还尝试过以物业优惠、天使投资、物业入股等方式招引企业进驻，产生一定效果。

3.为避免给外界留下圈地开发的不良印象，园区特别强化“科技”、“创新”、“产业园”、“企业公园”、“产业楼”等字眼，且将住宅销售定位为“高级人才公寓”，宣称为进驻企业作配套使用。

产业楼+公寓搭配销售的策略起到了很好的效果。

4.注重对建筑产品的定制化需求和包装推广。

为打造更适应高新技术产业的发展空间，园区提供了满足企业特殊需求的楼层承重、通风系统、用电负荷、层高等空间布局；首创性地提出了“第九空间”的概念：即从建筑形态、硬件指标以及产业生态链等方面概括园区硬件产品的创新功能，是涵盖研发、中试、轻型生产、产品检测、营销、产品展示、物资流通、物资存储以及管理办公等九大功能、多元化复合空间。

5.从转型升级到产城融合、创新驱动，再到一带一路、粤港澳大湾区……园区紧跟政府的主导思想和发展战略，通过找契合点进行媒体宣传、搭建服务平台如转型升级体验中心等进行战略落地等方式，替政府鼓与舞，密切政企关系，树立园区为政府推介的典型，从而笼络政府招商资源，取得一定成效。

6.园区招商至今，进驻企业呈现百家齐放的格局，但也出现了龙头企业不强、不多，对产业链企业吸附能力不够等问题，园区仍然没有突破东莞整体“只见星星、不见月亮”的产业格局。

7.天安数码城成立27年来，形成了以服务为核心的“天安数码城模式”，但一直存在产品类型单一、重资产运营、负债率偏高等问题。

这些都在东莞园区或多或少留下了“疤痕”，也影响了东莞园区招商和运营。