第四章 房地产投资分析

第四章 房地产投资分析
主要内容
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 房地产投资分析概述 市场与区位分析 基础数据分析估算 财务分析 不确定性分析与风险分析 房地产投资决策 房地产投资分析运用
§4.1 房地产投资分析概述
4.1.1 投资与房地产投资的含义
市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。 最常用的方法是连比法，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。 其公式如下： 总市场潜量=特定产品或市场的购买者数量×购买者的平均购买数量 ×平均单价×市场因素修正率1×市场因素修正率2×其他修正率 例如，某房地产开发企业拟开发酒店式公寓项目，拟判断潜在市场 需求量，则可以利用下面的计算式获得计算值： 新建酒店式公寓市场需求量=家庭户数×户均用于购房的可支配收 入×满足酒店式公寓消费最低收入要求的家庭比例×酒店式公寓消费 倾向比例
4.1.4
房地产投资分析的任务
房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为 投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等 方面问题的解决方法，这是房地产投资分析的基本任务。 为投资者提供投资方向 为投资者提供运作方案建议


为投资者报批及合作提供依据
为投资者预测投资收益 为投资者描述风险及提供避险方法
（2）价格确定
房地产开发企业给自己的产品所定的价格，必定是介于两个极端 (一端为低到没有利润的价格,另一端为高到无人问津的价格)之间。
详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书 的第八章予以阐述。
（3）经营收入
房地产投资项目的经营自营收入。
①销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。 销售收入=可出售建筑面积×销售单价 ②租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。 租金收入=可出租建筑面积×租金单价 ③自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业 等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。
4.1.5
房地产投资分析的发展状况
过去，在当时的国家投资管理体制下，房地产投资分析多局 限在房地产投资可行性研究上。 现在，房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性，并 且不再局限于房地产开发建设投资分析中，而是已经扩展到房 地产开发项目收购、企业股权收购、股票和债券分析、房地产 资产运营管理等多个方面。 《国务院关于投资体制改革的决定》出台 投资主体的多元化和资金渠道的多样化
注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率 对租金收入的影响。
没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入； 考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租 金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入； 如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。
三者的关系表示如下：
潜在总收入=可出租面积×单位租金 实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入 =潜在总收入×出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入－运营费用
（4）税费
目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、 城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地 使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。 税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成 本、收入的基础数据估算。
4.3.3 资金筹措分析
资金筹措分析共分为资金筹措计划和资金使用计划两部分。
资金筹措计划需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风 险分析、筹资成本控制等四方面的问题。 资金来源的渠道主要有资本金、银行贷款、预售收入。 除了这三种形式，承包商带资承包、合作开发、社会集资(发行股 票、发行公司债券)、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。 资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编 制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至 月为单位，资金使用计划应按期编制。
4.4.2 财务分析基本报表
财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用 表、利润表、资产负债表。 财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算 财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。
注意：各种基本报表之间存在的密切联系
4.4.3 财务分析指标
财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务 分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财 务指标。
（2）房地产投资的含义
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产 资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币 与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营 活动的经济行为。
4.1.2
房地产投资的类型
房地产投资可以分为直接投资和间接投资。
房地产投资类型体系图
4.1.3
房地产投资的目的
从房地产投资的不同类型阐述其投资目的：
（2）敏感性分析
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指 标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标 的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确 定性分析的方法。 敏感性分析的一般步骤是： 确定影响因素 确定分析指标 敏感性分析计算 敏感性分析包括单变量敏感性分析和多变量敏感性分析，单变量 敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。
开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本
4.3.2 房地产开发项目收入分析估算
从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是 对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与 税费的估算。
（1）租售方案
房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、 出租、自营等计划即租售方案。
地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的 分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、 文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择，是指能够直接显现土地价值的、相 对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房 地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择， 主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用 现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
§4.3 基础数据分析估算
4.3.1 房地产开发项目投资与成本分析估算
房地产开发项目投资包括开发建设投资和经营资金。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设 所需投入的各项成本费用。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
房地产开发项目总投资估算表
房地产开发项目总投资构成图
临界点分析的数学模型是： Z=PQ（1－r）－CVQ－CF
式中：Z为利润；P为单价；Q为产（销）量；r为销售税率；Cv 为单位变动 成本；CF 为固定成本。
将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中， 即形成临界点分析的图解：
收 入 成 本
S
盈利区 E C
CV
亏损区 CF
0
Q0
产量Q
注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量
下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价 、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项 目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。
单变量敏感性分析表
变动幅度 变动因素 售价单方变动 单位变动成本单方变动 固定成本单方变动 销量单方变动 -20% 40 350 254 160 -10% 135 290 242 195 0 230 230 230 230 +10% 325 170 218 265 +20% 420 110 206 300
（1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、 盈利能力指标、回收期指标。
传统财务分析指标构成图
（2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态 分析指标。
现代财务分析指标构成图
财务分析指标和基本报表的关系：
§4.5 不确定性分析和风险分析
4.5.1 不确定性分析
不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估 计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化 或变化的程度。
②市场趋势预测
市场趋势分析主要方法有： 意见调查分析法 主要包括购买者意图调查法、销售人员意见综合法和德尔菲法。 时间序列分析法 主要包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑 法。 相关分析法 主要包括回归分析法和市场因子推演法。
4.2.2
区位条件分析
房地产行业的投资真理是“位置，位置，还是位置”，在 很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因 素决定的。 对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域的政治、经 济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然 特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设 施等内容。 房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和 具体地点的分析与选择。
§4.4 财务分析
4.4.1 财务分析概述
房地产投资项目财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查 与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹 措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财 务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情 况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 财务分析的基本程序包括： ①搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；②编制基本财务报 表；③财务分析指标的计算与评价；④进行不确定性分析；⑤财 务分析结论。 财务分析的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算 与评价。
§4.2 市场与区位分析
4.2.1 市场分析
（1）市场分析的内容
①房地产投资环境的调查与预测
房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里 的层次上进行。
②房地产投资环境的调查与预测