某商业广场项目业态布局规划
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。
而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。
业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。
一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。
商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。
1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。
2.按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。
对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。
3.按消费层次分类可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。
4.按对项目的价值贡献按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。
如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。
购物中心业态规划分析
购物中心业态规划分析在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。
一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。
因此，有必要对其进行探讨和分析。
类型及特点1、核心主力店核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。
在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。
下面就对各物业特点作以下总结：（1）超市属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。
选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。
营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。
通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。
营业时间每天不少于11小时。
（2）大型超市实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。
主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。
（3）百货商场根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
特点分析：百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位置；其承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层—4、5F；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相对较低，一般价位为60-140元左右。
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
上海正大广场
百强商业项目案例之十一——上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客.2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
商业室外广场运营方案
商业室外广场运营方案一、项目背景随着城市化进程的加快和人们生活水平的改善，大型商业室外广场逐渐成为人们休闲娱乐、购物消费的主要场所。
商业室外广场作为城市的重要组成部分，不仅提供了商业服务，也是人们休闲放松的去处，对于提升城市形象、吸引游客、促进商业繁荣起着重要作用。
因此，如何有效运营商业室外广场，成为了一个急需解决的问题。
本文将结合市场实际情况，提出对商业室外广场的运营方案，以期为相关企业和单位提供一定的参考和借鉴。
二、项目定位商业室外广场是城市商业综合体的重要组成部分，它既是购物中心的延伸，也是城市休闲娱乐的场所。
通过灵活多样的运营方式，结合各类人群的需求，打造多元化、个性化的室外广场。
1. 商业定位商业室外广场的主要经营范围包括休闲娱乐、文化艺术、餐饮购物等业态。
休闲娱乐主要包括户外儿童游乐设施、广场表演等；文化艺术主要包括戏剧演出、文艺展览等；餐饮购物主要包括餐饮美食、休闲零售等。
2. 客户定位商业室外广场的客户定位主要包括城市居民、游客、商务人士等多个客户群体。
不同客户群体有不同的消费需求和行为习惯，因此需要结合实际情况，进行精准的客户定位和运营策略。
三、场地规划商业室外广场的场地规划应该充分考虑人流量、空间布局和景观设置等方面，打造具有吸引力和活力的商业室外公共空间。
具体规划包括以下几个方面：1. 人流分布商业室外广场的人流分布主要包括出入口、主要通道和活动区域。
出入口要设置在交通便利的地方，通道要畅通无阻，活动区域要有足够的空间容纳人群。
2. 空间布局商业室外广场的空间布局要充分考虑各个业态的分布。
例如，休闲娱乐区、文化艺术区和餐饮购物区的分布要合理，不同区域的功能要协调一致。
3. 景观设置商业室外广场的景观设置要注重个性化和品牌特色。
可以采用植物景观、水景景观、文化艺术品装饰等手段，打造具有吸引力的景观。
四、业态组合商业室外广场的业态组合要根据定位和客户需求进行合理配置，打造独特的商业环境。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
商业街业态定位建议
商业街业态定位建议一、产品定位1.0.产品定位背景分析：1.1.商业业态定位1.2.品牌定位1.3.形象定位1.4.经营特色定位1.5.功能定位1.6.业态分布1.7.品牌组合1.8.业态划分区域比例二．项目建筑规划设计调整2.0. 总体规划2.1. 平面调整建议2.2. 步行街内交通组织依据2.3.交通规划意见2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧2.6.步行街室内外灯饰设计要点2.7.步行街物业内墙、地面设计2.8.步行街小品点睛设计2.9.休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位3.0.目标客户（投资客）定位3.1.经营商户定位3.2.目标商户定位3.3.目标消费者定位一、产品定位1.0.产品定位背景分析：在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。
随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。
以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。
根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。
一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。
二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。
万达广场业态规划标准
二、基本结构、各楼层布局和定位
• 各楼层布局及定位 • 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务
（银行、药店、数码产品等）； • 二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居
用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）； • 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休
三、商业业态规划指引
• 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持 一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。
四、建筑规划指引
• 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在 进行规划时要考虑通往室外的独立通道。
• 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、 干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家 使用的便捷性。
四、建筑规划指引
• 应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主力店规划在步行街的两 侧，以形成步行街客流的平衡。
谢谢大家！
闲水吧等。
三、商业业态规划指引
• 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一 楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。
• 为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮 可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。
三、商业业态规划指引
• 步行街一层的入口处是客流Fra bibliotek集的地方，但在二、三层相对应的位 置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采用一拖二形式 布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强 的品牌店。
四、建筑规划指引
• 步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间 的位置，不宜设置在步行街入口处。设置在步行街入口处，一是根 本不会对主力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的优质商 铺数量，降低了租金收益；三是会影响二、三楼的客流动线，形成 死角。
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商业业态布局规划建议二00六年六月一、业态规划的目的1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。
2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。
3、为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。
二、业态规划的原则1、租金贡献率优先原则。
入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。
2、人气贡献率优先原则。
入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。
3、高品质优先原则。
同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。
4、配套的原则。
所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。
三、商业区域的划分根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的楼栋划分成若干个小商圈区域，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。
总体上将一楼作横向处理，其余按照各自楼栋的楼层着重向处理。
1、横向关系：一楼的人流动线最为顺畅，势必要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。
通过一楼的整体业态布局带人流向各个方向分散，为楼上商家提供随机性客源支撑。
2、纵向关系：因为个楼栋相互独立，二楼以上的人流动线被架空的天井和走廊阻隔，业态定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系，其次再考虑相邻楼栋的之间关系。
结合纵横关系，将整栋建筑分成的区域如下。
3、一楼整层区域：包括1-5号楼的一层。
主要以服装为主，其次细分层各个类别。
4、2号楼区域：包括2号楼的2-4层。
主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。
5、3号楼区域：包括3号楼的2-4层。
主要以餐饮为主。
6、4号楼区域：包括4号楼的2-4层，主要以政府机构和健康消费为主题。
7、5号楼区域：包括5号楼的2-4层，主要以私密性消费和社区配套为主。
8、1号楼A区域：包括1号楼A的2-4层，主要以到达型消费和主题商场为主。
9、1号楼通道：包括1号楼AB结合走廊的部分，主要以能够聚集人流的小店面为主。
10、1号楼B区域：主力店。
四、主要业态划分说明1、一楼区域⏹主要业态：服装⏹细分业态：品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具⏹辅助业态：社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼⏹定位原因：➢服装最聚集人气，有利整个商场经营；➢服装可以承受较高租金，支撑销售；➢服装经营商家数量足够多，有利招商；➢形成足够的规模，服装商场才有竞争力；➢全国各地产权商场，一楼经营服装的居多，本项目比较安全。
⏹细分业态说明：➢1、品牌服装：临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力，需要实力厂家支持；临主干道人气却不是最旺，最有利形象展示。
品牌店不能够为商场创造人气，只能创造品质；品牌服装安排在主力百货店两侧，容易形成良性互动；此区域可以穿插个别高品质业态，比如珠宝、眼镜等等；主要以成熟女性和成功男士为主要客户。
类比商家：七匹狼、哥弟、圣大保罗、ITAT、庄吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格……➢2、休闲服装租金承受能力其次，人气聚集能力第一；此区域以具有一定品牌的专卖店为基本。
能够衔接品牌服装和体育服装，同时为网吧提供客户。
主要以青少年为主要消费对象。
类比商家：真维斯、美特斯邦威、以纯、班尼路……➢3、体育服装市场需求量不是很大，因而人气不旺，所以安排在项目的最后面；租金贡献较好，安排在一楼次入口旁；主要消费者为学生和年轻人，同楼上的网吧客户群体相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。
类比商家：李宁、双星、耐克、鸿星尔克……➢４、体育用品体育用品的租金承受力和店面形象支持很好，人气吸引力却很弱，因而放在体育服装的后面，从人流动线来讲此区域将会是未来人气最少的地方之一。
希望通过1栋通道能够聚集人气的化妆品和礼品等改善客源状况。
类比商家：巅峰户外、ZIPPO、澳瑞特……➢５、花鸟鱼虫延承该区域目前自发形成的市场的现状，在此基础上进行升级换代并统一规范经营，打造成为汉中独具特色的专业市场和客户休闲街道，主要的老年消费群体也会有益的补充项目的客户人流。
➢６、饰品化妆品玩具礼品化妆品、饰品、玩具礼品等能够吸引众多年轻时尚的女孩，同时为一楼的普通服装提供客源引导和疏散，解决狭长的走廊的人流聚集，同时为二楼的商家提供补充客源。
此区域配合部分休闲区域和随机性消费的休闲食品店，吸引往来客户停留休息。
类比商家：石头记、晶晶饰品、快三秒、珍珠奶茶……➢７、普通服装鞋帽中低价位的服装鞋帽产品对于大型商场的人气提升比较重要，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。
内街经营可以避免该行业过高的更换率带来的不良影响。
➢８、社区配套因本项目有相当体量的住宅和商务公寓，商业配套必须解决掉他们以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。
考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在５号楼的一层。
类比业态：干洗店、票务、烟酒干杂、米面粮油、净菜净肉专卖、诊所、药店、中介……➢９、银行金融大体量的商业项目必须有２个以上的银行作为配套，但是由于银行不能够吸引人流，经常占据主要口岸的金融机构对于商业项目的整体商气又非常大的不良影响。
建议将银行放在边角花鸟虫鱼的两侧，可以同其他项目间作一个过渡。
同时必须限制银行的租赁面积不能太大，主要入口的转角和临天汉大道和太白路方向绝对不允许银行入驻。
2、1号楼A区域⏹主要业态：居家生活广场（家具、床上用品、窗帘布艺）⏹辅助业态：文化用品、办公用品、美发厅、个性小店⏹细分业态：各市家具、桌椅、厨房成套设备、床上用品、窗帘、居家服、居家饰品⏹备选业态：家电卖场、电脑通讯、书城、迪吧、漫摇吧、歌城、洗浴中心⏹操作思路：➢按照居家生活广场为蓝本进行招商统一运营，同各次主力店的谈判依然继续，最终根据实际情况进行权衡取舍。
➢首选运营居家生活广场、次选专业店租赁、最后选择公司自营家具城等商铺销售完毕后看情况处理。
⏹定位原因：➢楼层较高展示效果也不太好，随机消费的客户较难到达，必须是目的消费；➢单体体量较大，分割内街容易形成死角，不利销售；➢电器卖场、通讯城、书城等谈判困难，租金很低；➢汉中家具城郊多，分散较广，本项目地处中心，具有地位优势；➢很多家具城仅仅为家具用品，产品集成化程度较低，不符合行业发展规律；➢居家生活用品可以吸引家庭消费，对项目人气有一定帮助；➢自己运营居家生活广场，可以得到较高的租金回报。
⏹类比商家：红苹果、香港皇朝、富安娜、方太、欧芮橱柜、水星家访、兰花草……3、２号楼区域⏹主要业态：咖啡西餐、美容婚庆⏹细分业态：咖啡、西餐、甜点屋、啤酒馆、医学美容、生活美容、婚纱摄影、婚庆用品⏹备选业态：特指四楼，如果招商进展不顺利，可以考虑茶楼、棋牌等、餐饮等同3号楼雷同商家⏹商家要求：具有一定的品牌，经营面积单店300平米以上，店面形象良好，经营者有素养⏹定位原因：➢临天汉大道方向的商家必须展现出良好的品质形象，表现出项目整体的定位；➢必须有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升；➢消费群体最好是中高端人群，以便同一楼的品牌服装相呼应；➢麦当劳占据一楼入口，楼上须有相应的西化产品相配合，强化时尚的消费潮流；➢二楼经营餐饮，可以同3号楼的中式餐饮相衔接；➢同百货主力店的天桥有利于分享主力店的人流，保证经营所需的客源。
⏹类比商家：上岛咖啡、良木缘、豪客来、德克士、金夫人、新新娘、古摄影、诗丽堂、自然美、佐登尼斯……4、3号楼区域⏹主要业态：餐饮⏹细分业态：当地小吃、中式快餐、中餐、川菜、火锅、特色餐饮⏹商家要求：具有一定的品牌，经营面积单店300平米以上，店面形象良好，经营者有素养⏹定位原因：➢餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业项目必选的业态之一；➢可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费可群带动商场经营；➢临太白路不是快车道，有足够的场地停车；➢餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；➢餐饮可以带动茶楼保健和健身等的消费；⏹类比商家：羊肉泡馍、岐山绍子面、永和豆浆、刘一手、老房子、味道江湖、巴西烤肉……5、4号楼区域⏹主要业态：健身、行政⏹辅助业态：其他特色店面⏹细分业态：台球、乒乓球、机械健身等室内运动，瑜伽、跆拳道、球操、舞蹈等技巧性减肥束身运动。
⏹备选业态：特指4楼，保险公司、职业学校、人才市场⏹定位原因：➢本楼栋同5号楼类似，但是地理位置要优于5号楼，因此在业态选择上首先满足5号楼；➢健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享；➢通过杨董的关系，沟通江项目租赁给政府相关部门的服务中心，强制某类高消费人群必须定时到达项目；➢政府部门的服务中心同一楼的花鸟鱼虫相当于办脱离项目的一个单独商业体；➢健身商家根据实际面积紧凑安排，剩余三四楼面积为其他板块富裕或者未考虑到的业态作调整空间。
⏹类比商家：区政府行政服务大厅、市工商办证中心、浩沙、冠军之夜、英派斯、美格菲……6、5号楼区域⏹主要业态：网吧、茶楼⏹辅助业态：电玩、游戏、培训；保健、浴足、按摩、棋牌⏹备选业态：健身活动，当某些业态招商不成功的时候，就将4号楼的健身安排到本区域，4号楼另作计划⏹定位原因：➢5号楼最偏僻，适合目的性较强的私密型消费业态经营；➢楼上为住家户，不能够有噪音和油烟等污染因素；➢茶楼休闲等为3号楼的餐饮客户提供了后续消费场所，可以承接客源；➢网吧同一楼的运动和休闲服装客户关联，也是餐饮后的休闲场所之一，可以相互映衬。
⏹类比商家：星美、北大青鸟、富桥、良子……五、业态控制和调整根据招商进展的情况，具体商家的区位选择肯定不会完全按照业态绘画进行配比，就需要对业主、商家和业态进行一定的控制，并进行适度的调整。
业态调整1、各个业态区域可以有不超过20%的非规划业态入住，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的液态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。
2、本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入住相邻区域（上下或左右）的业态商家。
3、本区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。
4、如本区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。
业态控制1、品牌越强大的商家越优先选择商铺。
2、关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营。