最新控规、详规中各控制指标概念备课讲稿
总规、控规、详规、概规定义
总规、控规、修规、概规城市总体规划城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。
城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。
是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。
概念规划(Concept Planning) 在国外比较常见，它不是规划层次系列中的某一层次，而是在任何一个层次均可进行概念规划。
但是，由于概念规划侧重于发展方向和各学科的综合平衡，而不是作出详细的规划设计，因此多出现于城市的、社区的或局部地带的层面和规划范围控制性详细规划以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
修建性详细规划site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。
概念规划概念规划(Concept Planning) 在国外比较常见，它不是规划层次系列中的某一层次，而是在任何一个层次均可进行概念规划。
但是，由于概念规划侧重于发展方向和各学科的综合平衡，而不是作出详细的规划设计，因此多出现于城市的、社区的或局部地带的层面和规划范围。
概念规划强调对总体规划编制的内容进行简化，区分轻重缓急，注重长远效益和整体效益，对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中、专题的研究。
如从国家、区域的角度对城市的定位、发展方向等进行探讨，从经济、社会与环境的角度提出城市发展的综合指标体系和发展战略等，以适应城市迅速发展变化和决策的要求. 概念规划的编制要求更灵活和富有弹性.修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。
控规 指标-概述说明以及解释
控规指标-概述说明以及解释1.引言1.1 概述控规（即控制性规划）是城乡规划中的一种重要手段，旨在对城市和乡村的发展进行科学引导和管理。
它通过制定一系列具体的指标和要点，对土地利用、建筑高度、密度、功能区划等方面进行规划控制，以保障城乡发展的有序性、合理性和可持续性。
在现代城市化进程中，城市规划和控制性规划成为保障城市发展的基础，特别是在人口爆炸和土地资源紧张的背景下。
控规通过限定规划范围内的建设条件和标准，能够有效避免城市功能重叠、用地浪费、环境破坏等问题，提升城市形象和居住品质。
此外，控规还可以为城市和乡村的长远发展提供保护，避免不合理的开发与利用，确保资源的合理配置和利用效益的最大化。
在满足经济、社会和环境的协调发展方面，控规起着重要的引导作用。
在本文中，我们将详细探讨控规的定义、背景以及其在城市规划中的重要性。
同时，我们还将介绍控规的一些关键指标和要点，以便更好地理解和应用控规原则。
最后，我们将对控规的作用和影响进行综合总结，并提出展望和建议。
通过本文的阅读与学习，相信读者可以更加深入地了解控规的概念和实施，进而为城市和乡村的可持续发展做出积极贡献。
接下来，我们将开始探索控规的定义和背景。
1.2 文章结构本文将分为三个部分进行阐述，分别是引言、正文和结论。
在引言部分，将首先对这篇长文进行概述，介绍文章的主题和内容，给读者一个整体的了解。
同时，还会介绍文章的结构，让读者清楚知道接下来的内容安排。
此外，引言部分还会说明文章的目的，即为什么要写这篇文章，希望通过本文传达什么样的信息。
最后，引言部分将总结一下整篇文章的主要观点和结论。
接下来是正文部分，将包括三个小节，分别讨论控规的定义和背景、控规的重要性，以及控规的指标和要点。
在正文部分，将详细介绍控规的相关知识和概念，包括控规的定义及其在城市规划中的重要性。
同时，还会具体说明控规的指标和要点，解释各个指标的含义和作用。
通过对这些内容的阐述，读者可以更好地理解控规的意义和应用。
控规、详规中各控制指标概念
各控制指标的概念一、容积率就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率，容积率越高，表明土地的开发强度越高，建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。
房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。
规划建设用地内总建筑面积/规划建设用地面积=容积率一般的多层住宅小区容积率在左右.二、建筑密度建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。
规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
三、“绿地率”和“绿化覆盖率”1、绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。
距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。
凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30％，（现在要求实地绿化率占绿化率的50以上，）且要保证居住区内人均 2 平方米，居住小区人均 1平方米的规模。
2、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。
树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。
购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
)房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。
在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。
道路紅線城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
建築線一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。
日照間距系數根據日照標准確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。
住宅平均层數住宅總建築面積與住宅基底總面積的比值。
控制性详细规划课件共37页文档
第二章 控制性详细规划的背景及历程
第一节 区划的起源
法兰克福的“分级建筑规则”是现代城 市规划的一个转折点
西方学术界公认为正式采用“区划 法规”管理现代城市土地利用的开始。
第二节 区划在美国的发展 (一)美国城市规划概况 (二)区划法产生的背景
(三)、香港城市规划体系及开发控制
香港政府通过法定和非法定的方式 实施和执行发展管制。
1986年8月城乡建设环境保护部《上海市土地使用 区划管理法规的研究》课题
1987年，清华大学在桂林中心区详细规划--------对 用地建设进行数据控制，与局部地段的城市设计 相结合。
1988 温州市旧城控制性详细规划---- 概念和方法基 本定型。
1989年8月，江苏省城乡规划院结合“苏州市古城街 坊控制性详细规划研究”课题。
30天公示
4．成果编制阶段 （1）内容与深度 （2）反复修改
5．规划审批 （1）成果审查 专家评审会 （2）上报审批 重要-----人民政府 一般-----规划管理部门
第三节 控制性详细规划指标的确定方法 ： 1. 城市整体密度分区原则法 2. 环境容量推算法 3. 人口推算法 4. 典型实验法 5. 经济推算法 6. 类比法
第一章 控制性详细规划的涵义与作用
第一节、控制性详细规划的涵义 控制性详细规划是以城市总体规划、分区规划
为依据，以落实总体规划意图为目的，以土地使用 控制为重点，详细规定规划范围内各项建设用地的 用地性质、开发强度和空间环境等控制性指标和其 他规划管理要求 ，为城市国有土地使用权出让和规 划管理提供依据，并指导修建性详细规划、建筑设 计和市政工程设计的编制。
第二节、控制性详细规划的作用 1．连接总体规划与修建性详细规划的、
控制性详细规划讲义
1、调查和评价 ▇资源评价：现状用地和建筑质量评价之外，地段特质、文化遗产和碎片，专业眼光和人 文关怀。 ▇土地权属调查：国有土地（已出让：已建、在建、末建，已征储备用地，划拨土地）、 集体土地（已批建设用地，末批建设（违法违章）用地等，结合地籍和时间节点，多种分类， 应具有产权意识。 ▇现状建设调查：产证，建筑高度，停车位等。 ▇社会调查：发掘
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• 六、控规控制指标的探索
• • • 1、关于强制性指标（四大指标） ■上海：无建筑密度、绿地率 ■深圳：无建筑密度、建筑高度
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• • • • • •
2、用地性质 ■深度：现状划分至小类（包括混合用地），规划小类或中类，居住用地必须划 分至小类。 ■现状用地性质：调查截至时间时的实际使用功能。 ■（现状、规划）兼容用地、混合性质用地：认定标准，某一功能建筑面积大于 X%。 ■规划通则 ■用地兼容性表、适建范围表并存困境，“√”、“○”、“×”？
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构思导向
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埃 菲 尔 铁 塔 景 观 控 制 分 析 图 土 地 经 济 价 值 评 价 图
生 态 景 观 价 值 评 价 图
土 地 经 济 价 值 评 价 图
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组织结构（功能）导向
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6、建筑高度 ■建筑高度/建筑限高 ■强制性高度分区 ■策划性高度分区：高度分区、空间景观组织、与周边建筑协调 ■相邻权益关系：与建设时差有关，下续解决 ■政策法规性、社会性要求 ■宜宽不宜紧、细：通常是个案式、地块内部建筑布局、与业态、容积率有关，控规 阶段无法预计
H≤1.5(W+S) H≤A(W+S)
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3、地块和用地界线
■（现状）用地界线：依据地面实际使用功能、权属或地籍边界、建筑各单体、单体 建筑使用功能的分布和面积比例递进原则，按照现状用地性质规定确定用地与地 块界线。 ■通则：最小、最大规模
有关总规、控规、详规与控规调整说明以及实例说明
有关总规、控规、详规与控规调整说明城市总体规划：城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。
城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。
是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。
控制性详细规划：以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。
修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。
有关控规的调整什么是调整控规：对拟建项目所处地块的“控制性规划指标”进行变动，称作调整控规，也叫控规调整、规划调整等，土地变性、改变土地用途等也属调整控规。
“控制性规划指标”最主要的几项是容积率、控高、密度、绿化率、用地性质等，凡对以上任何一项指标申请调整的，都属调整控规范畴。
现实中最多的修改规划申请是：增加面积，增加高度，提高容积率，改变用地性质，调整土地用途等。
●调整控规的起因：历朝历代的城市，不论大小，都有城市总体规划，否则肯定会陷入混乱，不同的只是规划的深浅、粗细、合理与否的区别。
解放后北京经历了无数个版本的总体规划，每个版本对应当时的历史背景，都是值得肯定的，只不过历史发展太快了，每一次的国力变化和意识形态的变化，在城市建设方面对应的就是城市总体规划的调整，这是宏观层面的调整控规起因。
十年前北京的总体规划比较宏观，之后逐渐细化到了每个地块，目前北京五环内的每一寸土地都对应有规划指标，带来的好处是有法可依，有章可循，但弊处是规定的越细，越有可能与用地单位的实际需求不一致，于是建设单位提出调整申请，这是微观层面的调整控规起因。
总规、控规、修详具体介绍
总规、控规、修详规一、概括介绍：总规:确定城市的规模性质、发展方向、总体定位以及各功能分区的定位，属于纲领性规划。
控规:确定各地块的开发强度、容积率及红线绿线等五线的控制，为规划审批提供依据，属于管理者的依据。
详规:则是在具体地块上进行的建筑设计，包括建筑、环境和管线等，在各项指标体系规范范围内体现土地所有者的利益最大化，属于实施者的蓝图。
二、具体介绍：城市总体规划城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。
城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。
是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。
概念规划(Concept Planning) 在国外比较常见，它不是规划层次系列中的某一层次，而是在任何一个层次均可进行概念规划。
但是，由于概念规划侧重于发展方向和各学科的综合平衡，而不是作出详细的规划设计，因此多出现于城市的、社区的或局部地带的层面和规划范围控制性详细规划以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
修建性详细规划 site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。
概念规划概念规划(Concept Planning) 在国外比较常见，它不是规划层次系列中的某一层次，而是在任何一个层次均可进行概念规划。
但是，由于概念规划侧重于发展方向和各学科的综合平衡，而不是作出详细的规划设计，因此多出现于城市的、社区的或局部地带的层面和规划范围。
概念规划强调对总体规划编制的内容进行简化，区分轻重缓急，注重长远效益和整体效益，对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中、专题的研究。
控制性详细规划课件资料
什么是控制性详细规划
1、定位：
在我国现阶段城市规划编制体系构架中的位置
（2006年4月1日《城市规划编制办法》）
（1）城市总体规划 分区规划 （2）详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划
2、概念：
在城市总体规划和分区规划的指导下，对城市土地的开 发利用制定控制指标体系，作为政府实施城市建设目标 的规划行为和管理手段。
《中华人民共和国城乡规划法》涉及控规条款有第二、 十九、二十、二十一、三十七、三十八、四十、四十三、 四十四、四十八、六十条。
第二条 。。。。。。城市规划、镇规划分为总体规划和详细 规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。（规 划体系中的位置） 第十九条 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划 的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批 准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 第二十条 镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的 控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地 镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇 总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民 代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。（城市、镇控规 程序）
（2）与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据 ；
－土地开发容量的管控
（3）积极塑造特色城市空间形象；
－体现城市设计的总体要求
（4）城市政策的载体。
－引导城市社会、经济、环境协调发展具有综合能力
控制性详细规划的定义和作用 《中华人民共和国城乡规划法》与控制性详细 规划
2008 年颁布的《中华人民共和国城乡规划法》对城乡规 划的编制和实施提出了新的原则和要求，其中共有 11 个 条款涉及到控规，主要涉及控规编制，修改及其在规划 体系和城市建设中的地位和作用。
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各控制指标的概念
一、容积率
就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率，容积率越高，表明土地的开发强度越高，
建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。
房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。
规划建设用地内总建筑面积/规划建设用地面积=容积率
一般的多层住宅小区容积率在1.2-1.8左右.
二、建筑密度
建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。
规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
三、“绿地率”和“绿化覆盖率”
1、绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比
率。
距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。
凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30％，（现在要求实地绿化率占绿化率的50以上，）且要保证居住区内人均2 平方米，居住小区人均1平方米的规模。
2、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。
树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。
购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
)房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。
在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。
道路紅線
城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
建築線
一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。
日照間距系數
根據日照標准確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。
住宅平均层數
住宅總建築面積與住宅基底總面積的比值?。
人口毛密度
每公頃(10000平方)居住區用地上容納的規劃人口數量?人∕ha?。
人口淨密度
每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量?人∕ha?。
住宅建築套密度?毛?
每公頃居住區用地上擁有的住宅建築套數?套∕ha?。
住宅建築套密度?淨?
每公頃住宅用地上擁有的住宅建築套數?套∕ha?。
住宅面積毛密度
每公頃居住區用地上擁有的住宅建築面積?平方米∕公頃?。
住宅面積淨密度
也稱住宅容積率。
是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建築面積?平方米∕公頃?或以住宅建築總面積（萬平方米）與住宅用地（萬平方米）的比值表示。
建築面積毛密度
也稱容積率，是每公頃居住區用地上擁有的各類建築的建築面積?平方米∕公頃?或以總建築面積?萬平方米?與居住區用地（萬平方米）的比值表示。
住宅建築淨密度
住宅建築基底總面積與住宅用地的比率?％?。
城市居住區
一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市乾道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模30000?50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
居住小區
一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模7000?15000人相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
居住組團
一般稱組團，指一般被小區道路分隔，並與居住人口規模1000?3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。
居住區用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。
住宅用地
住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地?含宅間綠地和宅間小路等的總稱。
公共服務設施用地
一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建築基底佔地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。
道路用地
居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
居住區級道路
一般用以劃分小區的道路。
在大城市中通常與城市支路同級。
小區級路
一般用以劃分組團的道路。
組團級路
上接小區路，下連宅間小路的道路。
宅間小路
住宅建築之間連接各住宅入口的道路。
公共綠地
滿足規定的日照要求，適合於安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。
配建設施
與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。
其他用地
規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。
公共活動中心
配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。
建築小品
既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬於某一建築空間環境的小體量建築、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。
拆建比
新建的建築總面積與拆除的原有建築總面積的比值。
土地開發費
每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用。
住宅單方綜合造價
每平方米住宅建築面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發費用和居住區用地內的建築、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用?元∕平方米?。
水电安装工程安全技术交底
注：本交底一式三份，班组、交底人、资料保管员各一份。