崇州项目产品规划建议及推盘思路

崇州项目产品规划建议及推盘思路

一、崇州市场分析

（一）崇州概况

崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都37公里，位于天府之国的腹心。全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面积的43%，丘陵区占总面积的5%。总人口64.15万人。市辖25个乡镇。

崇州市历史悠久，古称蜀州，其建制历史长达2200年，公元316年设立县制，1994年撤县设市。崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称。崇州市政府所在地崇阳镇为四川省首批命名的历史文化名城。 1994年6月经国务院批准撤县设市，"崇庆县"之名自此成为历史。

崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。崇州主产川芎、郁金，为全国川芎生产基地县。其怀远一带生产的乌梅远销日本等地。崇州枇杷茶宋代以来即进贡朝廷。称为“龙门贡茶”。其所产的黑香糯米被称为“黑米之王”，驰名中外。此外该市的竹编、藤编制品也远近闻名。

崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。

水系发达，市境内主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。3条主要河流同市境内180多条大小支流相联结，在全市构成水道网，至新津县境内汇入岷江。

矿产资源丰富；森林植被树种繁多，全市森林覆盖率为42.1%；野生动物种类繁多,崇州市是全国十四个熊猫生态自然保护区之一。

交通便捷，作为历史文化名称城、中国优秀旅游城市的崇州市，距成都37公里。现有成温邛公路、成温邛高速公路等直通成都市，于2006年与光华大道

延线接通的崇庆路，使得出行更加方便，驾车至成都仅需20分钟左右。崇州市区交通以具有地方特色的人力三轮车和公交车为主。

未来规划中的捷运交通有：

➢轨道交通成温大线崇州段预计和温江段今年年底同步开工，成温大线起于地铁4号线江安河站，经温江及崇州城区，止于大邑城区，全长55

公里。

➢规划建设成温邛快速通道、街子新环线和龙门山旅游快线等三条快速通道，届时将拉动当地的旅游经济发展。

（二）崇州房地产市场发展情况

近年崇州市房地产市场整体情况

2006年全市共完成房地产开发投资56169万元，增长71.4%，实现商品房销售额50799万元，增长118.61%。商品房销售面积（现房+期房）24.1万平方米，同比增长99%。其中住宅现房销售8.41万平方米，增长61.11%，期房住宅销售12.15万平方米，增长76.34%。在良好的销售状态下，商品房屋的积压大幅下降，与上年相比下降22.98%。

2007年上半年，随着崇州市政府倾力打造“亲水崇阳、湿地羊马、青城街子”，房地产市场继续保持快速健康发展的势头，商品房销售持续火爆，整个住宅与房地产市场运行情况总体较为良好。

1、商品房供给分析

2007年上半年，崇州市房地产开发企业共有31家，2007年上半年批准预售面积为11.04万平方米，其中住宅为10.69万平方米，商业用房0.35万平方米，与去年同期相比，批准预售面积减少5.48万平方米，下降幅度为33.17%，

2、商品房销售情况分析

2007年上半年崇州市新建商品房合同备案1557件，销售面积15.41万平方米，合同总额为3.98亿元，其中住宅销售14.09万平方米，营业用房销售1.32

万平方米，与2006年同期相比合同备案增加34%，销售合同金额增长34.45%，销售面积减少0.16万平方米。

从崇州市商品房销售情况来看，住宅销售供不应求，基本无空置现象，商业用房由于2000年以来，供应量较大，目前正处于消化存量阶段，到2007年年中，有近一万平方米的商业用房空置。

从销售的住宅套型来看，住宅套均面积在90平方米以内的比较热销，120平方米以内的次之，大套型的房屋销售有一定的难度，销售周期较长。

3、从消费者的组成情况分析

近年来，随着崇州市房地产开发的楼盘品质不断提升，特别是滨河路周边和街子楼盘已吸引了一批外地购房者，外地人购房目前已占到30%左右的比例，外地人到崇州购房将会越来越多，本地人购房占70%。

4、房价分析

崇州市2007年上半年商品房销售面积大于竣工面积，住宅基本上是开盘后即售完，一级市场呈现出需求旺盛的良好态势，商品房销售价格在成本增加和需求旺盛的拉动下呈明显上涨趋势，商品房销售价格涨幅较高，到2007年6月底，崇州市商品房住宅销售价格均价为2100元/㎡，与2006年同期相比，2006年同期销售价格均价为1700元/㎡，涨幅为23.52%。2007年下半年至今，部分楼盘的销售价格已突破3000元/㎡。

2007年下半年至今，崇州房地产受大市场持续走低的影响，也未能幸免，房价保持平稳，销售量仍然走低，使得各楼盘销售周期更加加长。

可以预见，随着光华大道崇州段的开通，崇州市羊马（特别是中信羊马项目），街子房地产开发的实施，将会加快崇州市房地产市场的发展速度。

二、崇州区域房地产市场特征（一）区域在售楼盘情况

项目名称

物业

类型位置占地户型面积

价格

（元/㎡）

销售情况开盘时间

蜀江瑞园

多层

电梯崇州大桥桥

头文井街口

20亩78-170

多层均2800

电梯均2950

销售30% 2008.03

愿景·水

涟漪多层

电梯

滨河路晚渡

广场旁

一期

15亩

80-200 均价3600 余40套2007．9

愿景·春

之雪纯多

层

崇州杨祠

街

14亩80-200 均价3500 余5，6套2007.12

峻领天下·兰岛纯多

层

崇州陆游广

场

60亩81-200 均2680-3000

排号中，现

推特价房：

12，13号楼

5、6层，2680

元/㎡

未开盘

一品江山电梯

崇州市金带

街80亩40-118 电梯均3500

1号楼，2号

楼售完，其

余房源未开

未开盘，

排号中

金色怡园别墅

崇州区南门

西江河畔（八

仙广场侧）

200

亩

161-212 均价3880 售完2004.04

倾城莲花别墅西江河滨

200

亩297-478 起价5200

1期余40%，

主要为临路

房源，2期

电梯接受咨

询

2007.01