某项目产品规划建议报告(PPT 46页)
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某项目前期产品建议提报(PPT 53页)
•天佑国际——本项目最强竞争对手
总建筑面积 基本数据 推盘节奏
价格
高层
多层 销售情况 客群构成
6.7万㎡
共一期，11栋楼，其中2栋高层
09年开始销售，先多层后高层
高层均价2580元/㎡，最低售价3层2260元/㎡；最高售价17层2800元/㎡
多层均价2300元/㎡，最低售价6层2180元/㎡，最高售价3—4层2380元/㎡
老区
顾发展。
2、项目区位分析
本 案
学区；文化、 行政、生活中 心
本案位于安达市主街牛街西北侧，在 市中心商业区3公里半径圈内，同时又 属安达学区地段。是商业中心、文化 中心及生活的中心；地块原属原石油 学院校区，区域内先天绿化环境良好。
对本项目未来前景而言，无论是周 边成熟配套还是未来发展潜 质，以及政府未来定位的发 展前景都是具有绝对优势的。
5、区域市场整体结论
总体而言：安达市商品房开发以低档住宅开发为主，占开发总面积的85％以上， 即使一小部分房地产开发商计划开发高档、高素质住宅，也只是处于构想和规划 之中。目前，安达市住宅和商业房地产市场呈现以下显著特点：
☆建筑风格、建筑规划陈旧落后 已售和在售的楼盘中，基本完全承袭了传统的“火柴盒式”或“陈列式”，外立 面较新潮产品比较略显呆板，无生机和现代感。虽然在户型设计上追求时尚，但 90％以上为传统两房一厅居住型房型为主，户型单一，开间布局不尽合理。
PART1 市场分析
1、城市发展规划
安达城市规划确定城市建设用地发展方向以牛街向东方向为主，适当发展东南方 向用地，远景向北、西方向跳跃式发展，形成组团式布局。
政府发展方向
另：安达居住区以成片开 发，配套建设为原则，近
安达高中 二中
某项目市调报告及产品建议方案(PPT 36页)
客户更关心现场包装展示，人流客流 多寡，总价是否有竞争力，未来预期 收益率高低，未来出租难易程度等。
26
第二章 巽寮旅游区客户分析
二、客群分类和需求对位
A：地缘性——客户来源分类及需求 B：目的性——客户产品自我需求诉求 C：生活性——客户活动特征需求挖掘
第二章 巽寮旅游区客户分析
A：地缘性——客户来源分类及需求
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品一：公寓 约55㎡开间
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品二：公寓 87--93㎡两居
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
8000亩海岸开发用地、5公里海岸线整体开发 5公里海滩、自然礁石、纯净海、原生山。 五星级酒店、高尚私人会所、中西餐厅、恒温泳池、网球场等设施一应俱 全，部分酒店还配备能容纳超千人的国际会议中心
海宸世家
万
十里银滩
科 大 辣
万科合双月正湾 东部湾
甲
岛
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
金融街项目 24平方公里、拥有11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60 亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的天然海水浴 场。 自然景观多元化，呈现“七山八湾十八景”。 惠州巽寮，目前是黄金度假热点区域 集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅 游度假生活区
图示备注说明：
1、滨海度假产品，现在很多产品的一居室规划是两张床，这是按照城市 旅店标间适应城市出差人群设计的，与滨海度假需求不符。故在我的图 示建议中，主卧室都是按照设置一张双人大床（1.8×2.1㎡）规格计算。
2、一居室主卧室需要考虑大床和简易的学习或办公台，故采用3.8m的居 室进深。一居室的聚会人群数量也较少，所以阳台采用2.5m进深，只适 合摆放一般的躺椅或圆桌或小沙发，阳台单侧设置电磁炉，空间也够 （偏紧凑），如果需要扩展，可以考虑阳台增加500mm进深。
26
第二章 巽寮旅游区客户分析
二、客群分类和需求对位
A：地缘性——客户来源分类及需求 B：目的性——客户产品自我需求诉求 C：生活性——客户活动特征需求挖掘
第二章 巽寮旅游区客户分析
A：地缘性——客户来源分类及需求
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品一：公寓 约55㎡开间
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品二：公寓 87--93㎡两居
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
8000亩海岸开发用地、5公里海岸线整体开发 5公里海滩、自然礁石、纯净海、原生山。 五星级酒店、高尚私人会所、中西餐厅、恒温泳池、网球场等设施一应俱 全，部分酒店还配备能容纳超千人的国际会议中心
海宸世家
万
十里银滩
科 大 辣
万科合双月正湾 东部湾
甲
岛
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
金融街项目 24平方公里、拥有11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60 亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的天然海水浴 场。 自然景观多元化，呈现“七山八湾十八景”。 惠州巽寮，目前是黄金度假热点区域 集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅 游度假生活区
图示备注说明：
1、滨海度假产品，现在很多产品的一居室规划是两张床，这是按照城市 旅店标间适应城市出差人群设计的，与滨海度假需求不符。故在我的图 示建议中，主卧室都是按照设置一张双人大床（1.8×2.1㎡）规格计算。
2、一居室主卧室需要考虑大床和简易的学习或办公台，故采用3.8m的居 室进深。一居室的聚会人群数量也较少，所以阳台采用2.5m进深，只适 合摆放一般的躺椅或圆桌或小沙发，阳台单侧设置电磁炉，空间也够 （偏紧凑），如果需要扩展，可以考虑阳台增加500mm进深。
产品建议及远景设想PPT课件
一个国际交流和聚会的地点
1996年，香港瑞安集团受卢湾区政府委托， 邀 请 了 国 际 著 名 的 美 国 SOM 公 司 对 太 平 桥 片 区整个地区做了规划; 规划占地52公顷，总建筑面积约130万平方 米，目标是将这一片旧城区改造成一个标志性 的现代化综合园区，以配合上海发展成为国际 大都市的需求。 按照规划，一个人工湖绿地成为本区的中心， 西面为已建成的上海新天地，东面将改造成一 个综合性的购物娱乐商业中心，南面将兴建配 套完善的翠湖天地高级住宅小区，北面规划为 企业天地甲级办公楼区。 以先改善环境来提升该地区品质和价值，带 动整个地区的房地产开发。开发人工湖绿地， 提升了 52公顷的土地的品质，再进行房地产 开发
D 企业天地甲级办公楼区
企业天地座落太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而 建，形成一道1.2公里的湖边建筑，总建筑面积逾50 万平方米，将兴建多幢甲级办公楼、酒店、商场及 其他配套设施。一期总建筑面积达7万8千平方米， 包括两座办公大楼，预设2003年第四季度落成。
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标 是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地。 届时，独具品味的办公楼将于新天地的石库门建筑 交相辉映，完美协调，为国际都会增加一座优雅尊 贵的经典建筑。
B 上海新天地 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景区， 占地3万平方米，它以东西文化融合、历史与现代对话 为基调，以上海传统的石库门建设旧区为基础，配合充 满现代感的新建筑群，改造成具有国际水平的集餐饮、 商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街。
上海新天地分为南里、北里两大部分。以石库门建筑为 主的北里，集合了来自世界各地地风情餐厅、咖啡室、 酒吧、精品商店等，充分展现了新天地的国际元素。以 现代化建筑为主的南里，除了临湖的88新天地酒店式服 务公寓外，更有一个座总面积达25，000平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场 所。
1996年，香港瑞安集团受卢湾区政府委托， 邀 请 了 国 际 著 名 的 美 国 SOM 公 司 对 太 平 桥 片 区整个地区做了规划; 规划占地52公顷，总建筑面积约130万平方 米，目标是将这一片旧城区改造成一个标志性 的现代化综合园区，以配合上海发展成为国际 大都市的需求。 按照规划，一个人工湖绿地成为本区的中心， 西面为已建成的上海新天地，东面将改造成一 个综合性的购物娱乐商业中心，南面将兴建配 套完善的翠湖天地高级住宅小区，北面规划为 企业天地甲级办公楼区。 以先改善环境来提升该地区品质和价值，带 动整个地区的房地产开发。开发人工湖绿地， 提升了 52公顷的土地的品质，再进行房地产 开发
D 企业天地甲级办公楼区
企业天地座落太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而 建，形成一道1.2公里的湖边建筑，总建筑面积逾50 万平方米，将兴建多幢甲级办公楼、酒店、商场及 其他配套设施。一期总建筑面积达7万8千平方米， 包括两座办公大楼，预设2003年第四季度落成。
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标 是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地。 届时，独具品味的办公楼将于新天地的石库门建筑 交相辉映，完美协调，为国际都会增加一座优雅尊 贵的经典建筑。
B 上海新天地 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景区， 占地3万平方米，它以东西文化融合、历史与现代对话 为基调，以上海传统的石库门建设旧区为基础，配合充 满现代感的新建筑群，改造成具有国际水平的集餐饮、 商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街。
上海新天地分为南里、北里两大部分。以石库门建筑为 主的北里，集合了来自世界各地地风情餐厅、咖啡室、 酒吧、精品商店等，充分展现了新天地的国际元素。以 现代化建筑为主的南里，除了临湖的88新天地酒店式服 务公寓外，更有一个座总面积达25，000平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场 所。
某商业项目产品规划建议报告(PPT 80页)
5
项目核心问题
项目目标和限制条件
项目目标
尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本 项目进一步提升与政府良好的合作关系； 通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现， 并在未来实现商业良好的经营；
现状与约束条件
项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象 明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。 项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定 位和业态规划有很大的影响。
服饰广场入口
集贸市场入口
服饰广场入口 集贸市场入口
上海南京路新世界商城扶梯空间
台湾高雄梦时代广场
鑫都商铺
一层平面示意
天津红星美凯龙家具装饰广场扶梯空间
回迁商铺
集贸市场
本报告是严格保密的。
25
内部垂直交通
1：
楼梯，一层到地下一层
2：
自动扶梯，二层到五层
3：
①
电梯，二层到五层
4：
景观电梯，二层到六层（夜 晚直达五层休闲娱乐区）
外部平面交通示意图
广场出入口设置在东 西两向中部
农贸市场出入口设置 在东西两向中部
车库出入口设置沿西 环路一侧
农贸市场出入口
车库出口
商场出入口
商场出入口
农贸市场出入口
车库入口
本报告是严格保密的。
20
内部平面交通示意图（动线）
尽量整齐的分布商铺区域， 使消费者根据指示图和通道 标志能够很容易到达各铺位；
4 时代家具城 2000平 专业市场
5
工业品市场 大棚
2500平 集贸大棚
6
工业品市场 内部商业街
8000平
商业街
7 南部商业街 3200平 商业街
产品策划建议书PPT课件
结论：自我显现和被认可
.
29
目标消费者需要什么？
他们的观念
生活观念
凡事喜欢和周围比较 遇到问题时，会询问朋友的意见 太贵买不起，但也要过得去 价钱便宜不一定好 很在乎别人对自己的看法
资料来源：2000年中国城市居民消费形态报告
.
肯定比例%
65 49 62 55 52
30
目标消费者需要什么？
他们的意向
.
4
Part I：企业资源分析
.
5
企业资源分析结论
•摩托车市场空间将侧重于中小城市和农村； •中小城市和农村的消费力要求： 1、价格上不能太高； 2、品质良好；
因此，决定了×××在中小城市和城乡结合部的推广。
.
6
一、市场概况
❖越来越多城市禁摩； ❖摩托车市场潜力巨大； ❖农村市场有很大空间；
•1993年，中国摩托车产量达到335.15万,第一次超过日本,居世界第一. •1997年，首次突破1000万辆，约占世界总产量的40%。 •1997年，全世界摩托车千人保有量约为25辆，中国为29.2辆,98年为37.5辆。 •未来10年，年均增长8%--10%，到2010年销售量达到1500-2000万辆。 •目前，我国农村摩托车保有量仅为5000万辆，农村人口为9亿多，每千人为18辆。 •摩托车产业技术有日本、意大利、美国、德国等代表了摩托车工业的最高水平。 •到目前为止；全国有超过60个主要城市限制摩托车上牌照和行驶。
五羊 速度 时髦 威猛 毫爵 雅马哈 毫 放 刚强
资料来源：蓝田3月份五城市消费者调查报告
.
23
目标消费者描述：
他们生活在中小城市、城乡结合部，收入和文化水平一般，典型的"蓝领"阶层，随 着生活水平的提高，社会环境的变化，摩托车逐渐取代自行车，他们需要摩托车体现经济 实力和身份，由于收入有限，他们需要一种外观和品质都不错，但价格合理的摩托车来满 足面子问题。
项目规划建议 ppt课件
322户 物业费0.8元/㎡
项目规划建议
现状概述：
住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套， 商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右， 热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激 烈。住宅均价约3000/㎡左右。 商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。 车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。 如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去化周期与价格不会有重大突破。
项目规划建议
四、产品建议
项目规划建议
3新
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新 2、新体验：销售模式新体验、消费目的新需求 3、新消费：资源新、品牌新、服务新、生活理念新
项目规划建议
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新
1、在住宅中增加精装修公寓产品，且目前市场上此类产品因性价比高，总 价低，精装修省时省力，针对校区的优势产品，较为畅销。
景观设计中尽量以层次绿化、格调布局为主，来体现 项目的景观品位。景观设计注重成本控制，大体量的 水景尽量避免。
2、主入口设置拱门、钟楼、花坛，可将保安岗 亭也设计为西班牙式风格，以突出整体品质感。
项目规划建议
道路设计规 划建议
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、 庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理， 同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。 散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。
项目规划建议
现状概述：
住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套， 商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右， 热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激 烈。住宅均价约3000/㎡左右。 商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。 车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。 如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去化周期与价格不会有重大突破。
项目规划建议
四、产品建议
项目规划建议
3新
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新 2、新体验：销售模式新体验、消费目的新需求 3、新消费：资源新、品牌新、服务新、生活理念新
项目规划建议
1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新
1、在住宅中增加精装修公寓产品，且目前市场上此类产品因性价比高，总 价低，精装修省时省力，针对校区的优势产品，较为畅销。
景观设计中尽量以层次绿化、格调布局为主，来体现 项目的景观品位。景观设计注重成本控制，大体量的 水景尽量避免。
2、主入口设置拱门、钟楼、花坛，可将保安岗 亭也设计为西班牙式风格，以突出整体品质感。
项目规划建议
道路设计规 划建议
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、 庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理， 同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。 散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。
产品策划分析报告-PPT课件
从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物业形态所能产生的收 益
（简化模型，只考虑售价及建筑成本，未考虑其他随物业类型而改变的要素。在策划工作正式展开时聚浪会进行 详尽的分析）
从以上的分析可以看出： 从总体价值最大化的角度考虑，必需采用“低密度 +高密度”的构筑 策略 在低密度物业形态中独立别墅 的 盈利能力 最高 高密度物业形态中高层的 盈利能力最高
高密度部分打造
高密度部分打造
联排别墅的替换品——大平层
大 平 层 联 排 别 墅
高密度部分打造
四面宽朝南，卧室全朝南 一梯一户 主卧别墅套房布置 进深8.5米，板式大平层
附送近10平米空中花园
湖景第一线 面积140平米左右
基于成本考虑，建议建议不超过18层，低区部分可做townhouse,解决高层低区价值低的问题。
创新叠墅 高层 别墅 vs
洋房 高层 别墅 变现能力强，总体价值高
3#1地块 酒店式公寓：现金流产品 高层：盈利产品（保留）
酒店式公寓：30000平方米
单套面积：30-50平方米 装修标准：精装修、地暖、温泉接入 配套商业：10000平方米
温泉养生会所、养生餐饮、温泉浴场、KTV等一系列的配套服务设施
2#地块盈亏平衡点分析
别墅
10000
洋房
6500
高层
5500
方案1
7800
780000 00
17160
11154000 0
14280
785400 00
26808000 0
方案2
4200
420000 00
24960
16224000 0
11760
646800 00
如何进行产品规划(ppt)
一门 (Gate 1)
二门 (Gate 2)
三门 (Gate 3)
四门 (Gate 4)
五门 (Gate 5)
产品规划表批准 试制评审 样品评审
新品开发方案批准 工作计划批准
初步设想
调查研究
阶段一 (Stage 1)
阶段二 (Stage 2)
模糊前期
产品设计
阶段三 (Stage3)
试制
阶段四 (Stage4)
在每一个系列中，KS公司应也应该根据每一系列产品进入市场的 时间及其市场表现，进行产品组合与产品生命周期分析
销 量 产品
2
产品生命周期组合
产品 1
产品 3
产品 4
组合区域选择
大 销 量
小
产品2
产品1
KS产品组合优化 的区域
产品3
产品4
短
长
时 间
寿命
例如：从05年康耐登畅销的四个产品系列分析数据可以看到，TA、 TD、TS系列前30%的产品销量占比都超过80%，因此需要结合产 品什么周期与产品奉献进行单一产品系列中的产品组合
价值链的竞争
量问题
逐步过渡为基于市场动 态的核心产品弹性库存 模式，其要达到的目的 如下：
总成本最低化
客户服务最优化
总库存成本最小化
总周期时间最短化
物流质量最优化
通过分类式的弹性库存管理主要是达到如下五个方面的效果，满 足家具行业高度动态竞争环境对企业的要求
目标
总成本最低化 客户服务最优化 总库存成本最小化 总周期时间最短化 物流质量最优化
产品规划表论证
阶段五 (Stage 5)
生产
阶段六 (Stage 6)
资料来源：R.G.Cooper，”Winning at New Products”
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8374 10
1653 1104 1088 2320
5.1
9
9421 2
522
17973 829387 （可售总面积：666625㎡）
62807
59666 99074 97638 83742
18842
342215 102584
目前产品配比情况—房型
三房总体量占比64% 复式三房户型套内面积比平层三房大10㎡左右
12
1172 21341 15406 70㎡以下
项目基本概况说明
地块区位
项目地块地处重庆 市轨道交通3号线童 家院子站；
大学 城
目前为北部新区开 发建设范围；
紧邻机场高速路、 内环高速，交通环 境优越。
蔡家 组团
空港 新城
北 部 新 区
江北 商圈
CBD
沙坪坝 商圈
杨家坪 商圈
南岸 商圈
茶园 新区
巴南 商圈
重庆承南接北区域，住投价值优秀
项目周边情况及车行到达线路
轻轨集团物业
B地块
100m 3栋 3栋
80m 4栋
4栋
童家院子施工交通示意图
A地块 施工通道
A地块
C地块
B地块 施工通道
B地块
C地块 施工通道
地块现状
A地块紧靠融创御锦，有高差
融创御锦
c地块
北面：融创御锦，已入 住项目
东面：融创紫枫郡，已入 住项目
C A
B
西面：融创御苑，高层+叠 拼在售项目，目前唯一的 车行入口，远处为火风山 山地城市公园
融创竣爵堡
轻轨两旁
轻轨两旁
南面：机场高速路与通往民心佳苑的市政公路 立体交叉形成，同时有高压线环绕。
B地块地势平坦
轻轨出站广场 外围有高差
有高压线环绕
B地块地势平坦 融创竣爵堡
民心佳苑 民心佳苑
融创项目
目前唯一车行入口
轻轨出站广场
目前产品配比情况—形态
复式体量约33万方，总占比39.6%，可售占比49.3%；
11725
套数占比 26% 27%
47%
100%
总体量（㎡）
73298 67803 24133 72522 44863 131200 84946 32495 33099 102267
666625
体量占比 11% 25%
64%
100%
项目规划目前问题聚焦 项目目前经过多轮的设计论证： 我方认为需要在此基础上从市场角度来验证项目整体可实现销售度和项目价 值问题。总体而言聚焦到项目规划的3个方面： 1、复式产品总体量占比问题 项目体量中占比最大形态，其体量比与市场接受情况，直接影响项目后期去 化速度与价格走势。 2、“三房占比”与“三房面积”问题 项目体量中占比最大房型，其占比与面积控制直接关系到项目是否能够快速 销售。 3、“商业体量”问题 项目目前商业体量在80余万方的整体项目而言，相对较少，是否有可以扩展 的空间，为未来商业性质公寓赢得价格空间。
奥园大社区
路线1
融创金贸时代
融创御锦 融创御苑
童家院子 地块
融创竣爵堡
路线3
路线2
城市功能核心区“扩容第一盘”
中航翡翠城 童家院子项 目
CB 城市功D
能 核心区
主要经济指标
轻轨上盖、阳光二/三小，产品丰富； 以经济型中等居家和投资型产品为主；
总计容面积 建筑面积
住宅 商业 配套
830000㎡ 46万方
保利江上明珠 东原D8公馆
动力国际 华辰财富广场
170
7297
9841
999 39017 50996
258 10155 14067
46
1622
2403
85029136 549493231 216722514
33975512
10
984 11653
8641
40-50
12
4250 14083 10775 60㎡以下
单栋面积 （㎡）
栋数
29909 3
33025 4
44788 1
11
11515 2
套数
面积 片区总面积 （㎡） （㎡）
1188 1472
89727 132099
221826
552 44788 80000 20000
144788
638 23029
东B区 C区
公寓
80m
1房、2房、3房 18-40
100m
464100㎡ 355500㎡ 10400㎡
物业类型
上盖综合开发物 业
容积率 绿化率 建筑密度 土地性质
限高
<4 30% 35% 商业兼容二类居住用地
头排建筑绝对高度不得大于80米，高度控 制分区二内建筑绝对高度不得大于60米， 高度控制分区三内建筑绝对高度不得大于 40米
4栋 3栋
C地块
60m 2栋
行标签
公寓一房 复式两房D户型
平层两房b 公寓两房 复式三房A户型 复式三房B户型 复式三房C户型 平层三房a 平层三房b 公寓三房
总计
套内面积（㎡）
18 57.03 46.29 28.94 75.47 73.57 71.45 62.33 63.49 40.81
——
总套数
3081 916 396 1896 458 1374 916 396 396 1896
住宅 住宅
130m复式 100m复式
公寓
40m 50m
配套 总建筑面积
1房、2房、3房 2房、3房 2房、3房
1房、2房、3房
18-40 57-75 57-75 18-40
1房、2房、3房 18-40
5.1
15
15702 4
1740
5.1
19
5.6
23
5.6
17
5.1
8
19889 3 33025 3 24410 4
商业体量2万方，总占比2.4%
组团 形态
产品类型
户型
套内面积
层高 （m）
住宅 100m平层1T12 2房、3房
46-63
2.8
A区
住宅
130m复式
2房、3房
57-75
5.6
住宅 130m平层1T12 2房、3房
58-78
2.8
西B区 办公+酒店
沿街商业
60m
1房、2房、3房 18-40
5.1
层数
33 23 46
复式产品市场
复式产品年去化量约25万方，单项目最高约7万方，以总价吸引为主
本项目33万方复式产品，参照市场成交现状，理想估计约需4.7年完成销售
2013年重庆主城区主力复式产品成交情况
项目
套数
总套内面 总建筑面
积
积
成交总价
销售月份 月均去化
数
体量
套内均价 建面均价
主力套内面积段
轻轨穿过商业 轻轨旁
一、复式产品总体量与市场现状分析
复式产品市场 复式产品目前主要分布于“城市成长板块”
首创光和城
中庚城
城市成长板块 中航项目 中航MYTOWN
融创金贸时代
协信星都会
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
童家院子 华辰财富广场
东原D8公馆 保利江上明珠
城市核心板块
通过对近两年市场复式产品的分析我们可以看出，该类产品在都市中心区分布较少，主要集中在 城市成长板块非核心区域，且在市场中相对存量与之前相比有较大程度减少。
1653 1104 1088 2320
5.1
9
9421 2
522
17973 829387 （可售总面积：666625㎡）
62807
59666 99074 97638 83742
18842
342215 102584
目前产品配比情况—房型
三房总体量占比64% 复式三房户型套内面积比平层三房大10㎡左右
12
1172 21341 15406 70㎡以下
项目基本概况说明
地块区位
项目地块地处重庆 市轨道交通3号线童 家院子站；
大学 城
目前为北部新区开 发建设范围；
紧邻机场高速路、 内环高速，交通环 境优越。
蔡家 组团
空港 新城
北 部 新 区
江北 商圈
CBD
沙坪坝 商圈
杨家坪 商圈
南岸 商圈
茶园 新区
巴南 商圈
重庆承南接北区域，住投价值优秀
项目周边情况及车行到达线路
轻轨集团物业
B地块
100m 3栋 3栋
80m 4栋
4栋
童家院子施工交通示意图
A地块 施工通道
A地块
C地块
B地块 施工通道
B地块
C地块 施工通道
地块现状
A地块紧靠融创御锦，有高差
融创御锦
c地块
北面：融创御锦，已入 住项目
东面：融创紫枫郡，已入 住项目
C A
B
西面：融创御苑，高层+叠 拼在售项目，目前唯一的 车行入口，远处为火风山 山地城市公园
融创竣爵堡
轻轨两旁
轻轨两旁
南面：机场高速路与通往民心佳苑的市政公路 立体交叉形成，同时有高压线环绕。
B地块地势平坦
轻轨出站广场 外围有高差
有高压线环绕
B地块地势平坦 融创竣爵堡
民心佳苑 民心佳苑
融创项目
目前唯一车行入口
轻轨出站广场
目前产品配比情况—形态
复式体量约33万方，总占比39.6%，可售占比49.3%；
11725
套数占比 26% 27%
47%
100%
总体量（㎡）
73298 67803 24133 72522 44863 131200 84946 32495 33099 102267
666625
体量占比 11% 25%
64%
100%
项目规划目前问题聚焦 项目目前经过多轮的设计论证： 我方认为需要在此基础上从市场角度来验证项目整体可实现销售度和项目价 值问题。总体而言聚焦到项目规划的3个方面： 1、复式产品总体量占比问题 项目体量中占比最大形态，其体量比与市场接受情况，直接影响项目后期去 化速度与价格走势。 2、“三房占比”与“三房面积”问题 项目体量中占比最大房型，其占比与面积控制直接关系到项目是否能够快速 销售。 3、“商业体量”问题 项目目前商业体量在80余万方的整体项目而言，相对较少，是否有可以扩展 的空间，为未来商业性质公寓赢得价格空间。
奥园大社区
路线1
融创金贸时代
融创御锦 融创御苑
童家院子 地块
融创竣爵堡
路线3
路线2
城市功能核心区“扩容第一盘”
中航翡翠城 童家院子项 目
CB 城市功D
能 核心区
主要经济指标
轻轨上盖、阳光二/三小，产品丰富； 以经济型中等居家和投资型产品为主；
总计容面积 建筑面积
住宅 商业 配套
830000㎡ 46万方
保利江上明珠 东原D8公馆
动力国际 华辰财富广场
170
7297
9841
999 39017 50996
258 10155 14067
46
1622
2403
85029136 549493231 216722514
33975512
10
984 11653
8641
40-50
12
4250 14083 10775 60㎡以下
单栋面积 （㎡）
栋数
29909 3
33025 4
44788 1
11
11515 2
套数
面积 片区总面积 （㎡） （㎡）
1188 1472
89727 132099
221826
552 44788 80000 20000
144788
638 23029
东B区 C区
公寓
80m
1房、2房、3房 18-40
100m
464100㎡ 355500㎡ 10400㎡
物业类型
上盖综合开发物 业
容积率 绿化率 建筑密度 土地性质
限高
<4 30% 35% 商业兼容二类居住用地
头排建筑绝对高度不得大于80米，高度控 制分区二内建筑绝对高度不得大于60米， 高度控制分区三内建筑绝对高度不得大于 40米
4栋 3栋
C地块
60m 2栋
行标签
公寓一房 复式两房D户型
平层两房b 公寓两房 复式三房A户型 复式三房B户型 复式三房C户型 平层三房a 平层三房b 公寓三房
总计
套内面积（㎡）
18 57.03 46.29 28.94 75.47 73.57 71.45 62.33 63.49 40.81
——
总套数
3081 916 396 1896 458 1374 916 396 396 1896
住宅 住宅
130m复式 100m复式
公寓
40m 50m
配套 总建筑面积
1房、2房、3房 2房、3房 2房、3房
1房、2房、3房
18-40 57-75 57-75 18-40
1房、2房、3房 18-40
5.1
15
15702 4
1740
5.1
19
5.6
23
5.6
17
5.1
8
19889 3 33025 3 24410 4
商业体量2万方，总占比2.4%
组团 形态
产品类型
户型
套内面积
层高 （m）
住宅 100m平层1T12 2房、3房
46-63
2.8
A区
住宅
130m复式
2房、3房
57-75
5.6
住宅 130m平层1T12 2房、3房
58-78
2.8
西B区 办公+酒店
沿街商业
60m
1房、2房、3房 18-40
5.1
层数
33 23 46
复式产品市场
复式产品年去化量约25万方，单项目最高约7万方，以总价吸引为主
本项目33万方复式产品，参照市场成交现状，理想估计约需4.7年完成销售
2013年重庆主城区主力复式产品成交情况
项目
套数
总套内面 总建筑面
积
积
成交总价
销售月份 月均去化
数
体量
套内均价 建面均价
主力套内面积段
轻轨穿过商业 轻轨旁
一、复式产品总体量与市场现状分析
复式产品市场 复式产品目前主要分布于“城市成长板块”
首创光和城
中庚城
城市成长板块 中航项目 中航MYTOWN
融创金贸时代
协信星都会
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
童家院子 华辰财富广场
东原D8公馆 保利江上明珠
城市核心板块
通过对近两年市场复式产品的分析我们可以看出，该类产品在都市中心区分布较少，主要集中在 城市成长板块非核心区域，且在市场中相对存量与之前相比有较大程度减少。