住宅产品发展趋势专题研究
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
房地产研究报告(精选多篇)
房地产调研报告(精选多篇)第一篇：郑州房地产调研报告郑州房地产调研报告——郑州楼市小户型房价调查经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。
小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。
但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。
经查资料，2014年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。
而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。
现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。
听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引，2014年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。
现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。
此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。
很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、鑫苑·中央花园等均已基本售完。
在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。
在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。
郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。
一、精装小户型价格走势分析2014年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。
而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。
从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。
超高层住宅专题研究
11000
10000
12000
上海世茂滨江
武汉锦绣长江
青岛东海路9号 佛山千灯湖1号 福州世贸外滩花园
超高层出现的技术背景——
超高层技术安全等级的变化，设计和建设的难度大幅度增加，建设周期大。
结构形式 户型立面 水电指标
电梯设置 高科技
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
世茂滨江系列 万科金域蓝湾系列
成都、重庆、杭州…… 超高层客户共性
深圳、上海……
大城市生活背景 视野开阔，见多识广 经历丰富 愿意尝试新鲜事物 能够接受创新 经济实力较强 ……
超高层出现的价值背景——
形象价值标签，适度溢价空间。
一方面，超高层建筑使项目建立区域标志形象，对整体提升项目档次及价值具有较 好的标杆作用。
半岛城邦，珑园
蓄客待售
幸福里
销售中，均价约28000元/㎡
金域蓝湾
三期均价17000元/㎡
擎天华庭
开盘均价7600元/㎡
港丽豪园
均价约12000元/㎡
万科俊园
开盘均价约15000元/㎡
城市中心地段，优势的资源，蓄客待售。
地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶 级公寓，强势登场。
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置 配电:对配电要求比较高，多路配电 每隔15——18层之间要分层设计高速电梯
智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间
深圳超高层住宅成长背景-------
2009年 2008年 2006年 2002年 2000年 1998年
创新联排别墅项目产品整理集与专题研究报告_52页
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
自然资源，拥有真山真水的环境优势。项目没有真山真水的周边环境，就得人工堆砌 假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。
因借资源，包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其 它旅游购物场所、城市配套设施资源等。
联排别墅的优缺点
一般的经济型联排占地较小，且有多种组合方式，比较容易出容积率
联排别墅户型的的地域差异
北京
“类独栋”产品/中高端定位/面积大，面宽大，起居室 活动室等活动区域面积大/地下空间利用/视听室功能的增加 /两层/注重社区内部景观环境营造
深圳
山海景观/注重社区周边自然景观/大型纯联排社区少， 有“独栋”情结/喜好邻水而建/250-300平方米/进深相对较 长/功能区域独立性强
一层
一层
面积更小，由“经济”变“精简”
建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米； 布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅； 二层，采用户外停车； 保证客厅和主卧南向； 采用”L”形布局。
二层 建筑面积165平方米
联排别墅的变迁——时间
早期阶段
最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价 格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式。 代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
家居板块数据跟踪报告第2020年第七期：8月商品住宅销售持续向好，维持全年竣工回暖判断
行业报告 | 行业专题研究轻工制造证券研究报告 2020年09月15日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者范张翔 分析师SAC 执业证书编号：S1110518080004 **********************刘佳昆分析师SAC 执业证书编号：S1110520080004 ******************尉鹏洁 联系人 *******************资料来源：贝格数据相关报告1 《轻工制造-行业研究周报:本周专题：持续推荐造纸板块及地产竣工产业链》 2020-09-132 《轻工制造-行业研究周报:本周专题：整体办公赛道有望迎来蓝海》 2020-09-063 《轻工制造-行业专题研究:行业专题：整体办公赛道有望迎来蓝海》 2020-09-02行业走势图8月商品住宅销售持续向好，维持全年竣工回暖判断—家居板块数据跟踪报告第2020年第七期2020年1-8月全国住宅商品房销售面积87200万平方米，同比下降2.5%，降幅继续收窄，降幅比1-7月收窄2.5pct 。
单月数据看，2020年8月，全国住宅商品房销售面积13362万平方米，同比上涨14.7%，单月销售显著改善，地产销售持续向好。
全国一、二线及重点三线城市新房销量单8月较上月略有上升，二手房市场逐步修复。
单8月全国30大中城市商品房成交面积1701万平方米，同比上升16.82%，涨幅较7月提升5.04pct ，单月成交势头依然保持。
8月9城二手房成交面积480万平方米，同比减少14.20% 1-8月9大城市二手房累计成交面积3483万平方米，累计同比下滑17.34%。
商品住宅竣工面积持续修复，单8月全国住宅竣工面积2813万平方米，我们维持2020年竣工回暖的判断。
2020年1-8月全国住宅竣工面积26498万平方米，同比下滑9.67%，降幅较前7月收缩0.52 pct 。
2020年单8月全国住宅竣工面积2813万平方米，同比下滑5.05%。
叠墅产品专题性研究.202000730
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
房地产市场调研报告模板范文
房地产市场调研报告模板范文房地产市场调研报告【一】一、__房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是__房地产业的发展的主要特质。
从起至今，__商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，__已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。
总体而言，__房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
__年以后，随着大量外埠资本注资__，该区域房地产格局呈现出新变化。
一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。
房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。
另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。
长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使__的房地产业不能满足细分市场的要求。
这一局面被打破，__滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
__房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，__房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。
在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、__商品住宅发展特征产品特征：__中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：__城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，__区域占据了39.54%，__区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、__商品住宅供给和销售基本分析(1) 商品住宅价格与销量分析__区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，__住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。
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3.5 建筑精神与审美的乐活主义 3.5.1 “超平”住宅（Super Flat）：森山住宅
住宅已经偏离了作为庇护人们身体的理想固定环境的方向， 正在变为一种调解人和外部混乱环境的媒介。从构筑僵硬的环境， 转变成为一种灵活的、可动的、开放的环境，这种能够适应不断 变化着的外部世界的东西，就是我们的“家”。
感想
“装饰就是罪恶” “现代工地的最佳经济效果
要求只使用直线” “少就是多”
多米诺住宅 （福特主义）
“形象即商品” “浪费少，需求就少。” “（建筑）越是狂妄自大、
不知羞耻，人们就越喜爱； 越过分，大众就越欣赏。”
“超平建筑” “反建筑” “余白”
马赛公寓 （消费主义）
海滨小屋 （乐活主义）
——原研哉
2、当代住宅：消费主义
2.1 柯布西耶的第二个作品：马赛公寓 2.2 消费主义 2.3 消费主义建筑的第一种倾向 2.4 消费主义建筑的第二种倾向 2.5 消费主义建筑的第三种倾向
2.1 柯布西耶的第二个作品：马赛公寓
2.2 消费主义：是指一种生活方式，消费的目的不是为了满足实际的
消费主义与当代建筑
经济基础
建筑主张与建筑风格
消费主义
当代建筑
生产：弹性专业化，生产组织形式灵活，产品 建筑的功能与材料
多样化与个性化，现代通讯与媒体技术 广泛运用计算机辅助功能，高效快捷地可变式
使生产机构分散化，服务业变得越来越 建造。信息化、自动化。
重要。
建筑的组织与形式
商品：种类丰富、差异性大、产品经济寿命短。 文丘里：混杂、折衷、扭曲、含糊、平凡、迁
海滨小屋
海滨小屋
3.2 乐活主义（LOHAS）：Lifestyle Of Health And Sustainability 是
指对环境最少侵害的生活方式与精神追求。
Golf
瑜珈
SUV
混合动力车
乐活主义与未来建筑
经济基础 乐活主义 生产：可持续发展+创意经济式生产。 商品：产品富有创意，并环保。 消费：克制的、理性的消费，高尔夫让位于
《住宅产品发展趋势》
目录
1、现代住宅：福特主义 2、当代住宅：消费主义 3、未来住宅：乐活主义
1、现代住宅
1.1 森美术馆的柯布西耶建筑展 柯布西耶的第一个作品：多米诺住宅
1.2 新加坡的组屋 1.3 万科中低收入住宅 1.4 日本的集合住宅
1.1 森美术馆的柯布西耶建筑展
柯布西耶的第一个作品：多米诺住宅
3.3.1 坂茂的住宅 3.3.2 微型住宅 3.3.3 万科产品体验中心 3.4 建筑组织与形式的乐活主义 3.4.1 汽车革命 3.4.2 乐活主义反例：香港楼盘反思 3.5 建筑精神与审美的乐活主义 3.5.1 “超平”住宅 3.5.2 “反建筑”住宅
3.1 柯布西耶的第三个作品：海滨小屋
海滨小屋
森山住宅
森山住宅
森山住宅
3.5.2 “反建筑”住宅：上第 MOMA 理念
上第 MOMA 传承
上第 MOMA 景观
上第 MOMA 景观
上第 MOMA 景观
上第 MOMA
现文巷口遇上的一位丰胸秀容的美人，想着她突然深夜醒来， 想起了擦肩而过的我，又蓦地动了那慈悲的心怀，重理了淡雅的 妆容，来到我下榻的这家客栈，轻敛裙裾，拾级而上，径直走到 我的面前，盈盈浅笑道：“公子，我可以坐在你的边上，为你翻 书吗？”
乐成为文化的唯一功能。 香港豪宅“一号银海”
中国最贵的豪宅 VS 世界最贵的豪宅
自我 实现 的需要 尊重的需要 社交的需要 安全的需要 生理的需要
马斯洛的需求层次论
豪宅
伪豪宅 功能分区 户均一套 人均一室
3、未来住宅：乐活主义
3.1 柯布西耶的第三个作品：海滨小屋 3.2 乐活主义 3.3 建筑材料与功能的乐活主义
福特主义与现代建筑
经济基础 福特主义 生产：批量生产 商品：同质化 消费：大众化、统一的、规范的。
消费者选择的余地相对较小，市场上的 商品反映的是生产者的利益而非消费者 的利益。
建筑主张与建筑风格 现代建筑
建筑的功能与材料 模数化、预制构件、工业化批量生产、现场安 装、轻型材料 建筑的组织与形式 柯布的“五项原则”：自由平面、自由立面、 水平长窗、独立支柱、屋顶花园 国际式风格：立方体、轻型技术、合成材料、 标准模数 建筑的精神与审美 提倡效率的纯粹性：“装饰就是罪恶” 经营主义的美学思想：“现代工地的最佳经济 效果要求只使用直线” 商品经济的理性主义：“少就是多”
3.3 建筑材料与功能的乐活主义 3.3.1 坂茂的住宅：
纸住宅（Paper House）
纸住宅（Paper House）
预制管桩住宅（Pc Pile House）
家具住宅（Furniture House）
窗帘住宅（Curtain House）
内院住宅（Garden House）
内院住宅（Garden House）
无墙住宅（Wall-Less House）
3.3.2 微型住宅： 外观
室内Leabharlann 应用构想构想3.3.3 万科产品体验中心 万科产品体验馆
外观
万科产品体验馆 内部
万科产品体验馆 通用设计（一）
万科产品体验馆 通用设计（二）
万科产品体验馆 玄关空间
万科产品体验馆 餐厨空间
万科产品体验馆 客厅餐厅
瑜珈，SUV被混合动力车取代。
建筑主张与建筑风格 未来建筑
建筑的功能与材料 广泛利用可循环使用的建筑材料，太贵、太难、 太复杂、遥不可及的材料让位于简单朴素的材 料。 建筑的组织与形式 强调建筑与自然环境的融合，“不知建筑从哪 里开始，不知环境在哪里结束。” 建筑的精神与审美 建筑是平易近人的，而不是高高在上，建筑与 使用者有信息的交流与分享。
传媒的“仿真”文化和“虚拟生存”状态。 当代 MOMA
理念
当代 MOMA 地面层次
当代 MOMA 屋面层次
当代 MOMA 天面层次
当代 MOMA 梦幻影院
当代 MOMA 艺术酒店
当代 MOMA 门厅
当代 MOMA 景观
当代 MOMA 色彩
当代 MOMA 合页空间
当代 MOMA 灯饰
消费：专业化、个性化、混合型、以消费者为 就、传统、既反常又无个性，既恼人又有趣。
主导，消费存在流动性。
建筑的精神与审美
“形象即商品”
“浪费少，需求就少。”
“（建筑）越是狂妄自大、不知羞耻，人们就 越喜爱；越过分，大众就越欣赏。”
2.3 消费主义建筑的第一种倾向： 当代消费主义建筑消解现实世界，建立一种基于高科技
景观
门厅
细部
配套
配套
停车
停车
1.4.2 其它日本集合住宅 外观
门厅
细部
配套
停车
1.4.3 居者有其屋：川越小住宅
价格：2790万日元 （178.56万人民币）
“今后，会有相当一段时间，日本会关注邻国中国。一个国家 的高速成长期很像是一个人的青春期。而日本，已经历过了青春 年代。我们应该意识到自身文化的长处所在，日本应争取生成一 种成熟文化应该具有的典雅气质。”
需要，而是满足不断被制造出来、被刺激起来的欲望， 换句话说，人们所消费的不是商品和服务的实用价值， 而是它们符号的象征意义。
属性
利益
实用价值 象征意义
价值 文化 个性 使用者
建筑的材料与功能： 高科技、仿真技术下的虚拟生存。 建筑的组织与形式： 建筑风格带来的娱乐性满足 建筑的精神与审美： 追求拜金主义与享乐主义。
MVRDV的作品
MVRDV的作品
仙人掌住宅
仙人掌住宅
2.4 消费主义建筑的第二种倾向： 当代消费主义建筑消解历史本体，把历史从人类记忆的
深处放逐出去，使其满足大众感官的直觉需要与娱乐性满足。
松江泰晤士小镇
万科第五园
万科第五园
万科第五园
2.5 消费主义建筑的第三种倾向： 当代消费主义建筑重建拜金主义与享乐主义，感官的快
1.2 新加坡的组屋 新加坡的组屋
1.3 万科中低收入住宅 万科中低收入住宅
万科中低收入住宅
泡沫城市、碎片空间、宠物建筑
泡沫城市、碎片空间、宠物建筑
泡沫城市、碎片空间、宠物建筑
万科中低收入住宅
1.4 日本的集合住宅 1.4.1 神户港集合住宅 “Portopia Plaza”
入口
外观
3.4 建筑组织与形式的乐活主义 3.4.1 汽车革命
无车社区——香港珀丽湾 小岛
香港珀丽湾 外观
香港珀丽湾 环境
3.4.2 乐活主义的反例：香港楼盘反思 填海重建
屏风楼
浪澄湾 万景峰
祥龙湾
社区立体化 浪澄湾 万景峰 祥龙湾
浪澄湾 万景峰 祥龙湾
街道交通化
利东街 祥龙湾
利东街 万景峰
万科产品体验馆 卫浴空间
万科产品体验馆 健康睡眠
万科产品体验馆 研发实践：万科上海国际精装公寓
万科产品体验馆 U-1 趣味玄关
万科产品体验馆 U-2 创意洗衣间
万科产品体验馆 U-3 优雅厨房
万科产品体验馆 U-4 细致衣帽间
万科产品体验馆 U-5 集成智能
万科产品体验馆 工业生产