全球七大CBD核心模式及12个案例分析(麦肯锡出品)
国内外CBD案例研究成果及借鉴
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CBD功能配比案例1：新宿
新宿
国际成熟的CBD
新宿
银座
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
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CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
住宅∶办公∶商业
＝5 ∶5 ∶2
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CBD功能配比案例1：新宿
CBD功能比例
商业：2 住宅：5
办公：5
5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
启动方式相似：
深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。
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物业功能配比小结
结论4：
写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 比例约 3 ：1
国内外CBD案例研究成果及借鉴 共74页
周边区域 功能延续 动态发展
D区
F区
餐饮娱乐、
混 及临时 A区 合 居住区
B区 居家
次级 住宅区
区
零售区
高档
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
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CBD规律与模型
D区 A区 B区 F区
C区 E区
A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。 所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分 布。
第三类 国家级 天津等
300万M2
结论：城市级别决合肥定、C长B沙D、规模。
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动 成30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
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B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常 位于A区一侧或围绕A区不连续分布。
大开连发新强市度中心指区标容积率2.多2 在2.5左右。400
容积率
1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8
深圳中心区CBD
国内外10个知名综合体案例研究
“人性化”设计的生态写字楼，充分体现人文关怀
生态写字楼：
益田假日广场写字楼通过 “人性化”的设计提升产品 的附加值。写字楼充分利用 绿化、自然采光等系统，体 现 “园林中的建筑”，极具 生态概念。1.5万平米的花 园式平台，通过绿化园林景 观设计，实现了酒店、购物 中心写字楼之间的自然过渡 空间。 生态写字楼充分考虑了人 与自然、人与科技、人与建 筑、人与环境的完美协调与 组合，所有功能无不体现了 人文关怀、以人为本的生态 理念。
项目占地面积77,292平方米，总建筑面积 480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期 项目车位1,034个。
华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖 了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及酒店服务式公寓。
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华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深 圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目
需要科学的综合管理能力。
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都市综合体
附：综合体与单功能物业的比较
比较因素 功能 区位 综合体 单功能物业
复合性、适应性 一般在城市核心区域
单一性 根据功能确定
建筑形式
投资风险 总投资 经济风险 客户来源 客户活动 客户综合使用成 本
多样化
较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
北区以华润大厦为主体建筑， 配合国际时尚精品店，以优雅、 现代、时尚和活力的设计个性， 展现项目的时代和地域特性；同 时配合都市公园等自然景观，通 过绿地、树木、林荫大道、休息 处、庭院、下沉广场、流动水景 等精巧的设计和布局，给繁忙的 都市中心披上自然的风采，成为 都市著名的风景。
CBD案例分析
由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅1.54公 里、面积不足1平方公里的华尔街—CBD金融区，聚 集了全球近3000家外贸、金融、证劵、保险公司， 以及联合国大厦等。
上西区
上东区
中城区
下城区
案例经验借鉴
• CBD地区用地功能总体均衡，有公寓、商业、 公园、博物馆；
• 政府宏观调控产业，改善投资环境；
• 道路交通用地所占比例、道路网密度相当大， 但无明确的对外快速交通联系干道； • 华尔街由于功能单一，晚上像一座“鬼城”。
案例2——法国拉德芳斯
案例2——法国拉德芳斯
项目简介
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部， 巴黎城市主轴线的西端。全区规划 用地750公顷，先期开发250公顷， 商务区160公顷，公园区90公顷。
促成因素
■统计，目前新宿商务区的日间活动人 口已超过了30多万人。 由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共 有9条地铁线路由此经过，日客流量超 过了300万人， 预计，随着新超高建筑的完成和12号地 铁环线等交通线路的建成使用，新宿的 日客流量将超过400万人。
新宿站 银座站
■东京新宿CBD的中央核心商务区是以 新宿站为中心、半径为7000米的范围内， 就聚集了160多家银行， 新宿已成为日本“银行战争”的缩影。 是“华尔街”的翻版。
集中了纽约证券交易所、联邦储备银行 等金融机构和美国洛克菲勒、摩根、杜 邦等大财团开设的银行、保险、铁路、 航运等大公司的总管理处。各公用事业 和保险公司的总部以及棉花、咖啡、糖、 可可等商品交易所。
道路交通
区内集中了6条地铁线，近20个地铁站 点,规划机构加强了交通运输网的建设， 如把地铁和其它铁路交通的出入口与 新建办公机构相连接，同时把人行道
新宿站
高中地理中心商务区举例
高中地理中心商务区举例中心商务区（Central Business District，简称CBD）是城市经济活动最为集中的地区，通常涵盖了金融、商业、办公、文化等多个方面的功能。
在这个区域内，高楼大厦、商场、金融机构以及各种配套设施一应俱全，是城市经济的核心引擎。
本文将通过实例分析中心商务区的特点及其对城市发展的影响。
一、中心商务区的功能与特点1.金融中心：中心商务区通常是城市的金融中心，汇聚了各类金融机构，如银行、证券公司、保险公司等。
这些金融机构的集聚效应使得CBD成为资金、信息、人才的交汇地，进一步推动了城市经济的发展。
2.商业中心：CBD区域内集中了大量的商场、购物中心、餐饮娱乐场所等，吸引了众多消费者前来购物、消费。
商业活动的繁荣带动了周边交通、住宿、旅游等产业的快速发展。
3.办公中心：中心商务区是城市办公楼最为集中的区域，众多企业在此设立总部或分支机构。
这使得CBD成为城市的经济核心，为企业提供了便捷的商务环境和丰富的商业资源。
4.文化交流中心：中心商务区还具备文化交流的功能，如艺术展览、音乐会、讲座等文化活动在此举办，提升了城市的文化品位和知名度。
二、中心商务区的实例分析1.纽约曼哈顿：作为全球著名的CBD，纽约曼哈顿拥有华尔街、时代广场等金融、商业、文化地标。
曼哈顿的CBD发展模式具有高度集聚、功能齐全、设施完善等特点，吸引了全球众多企业和投资者前来投资兴业。
2. 上海陆家嘴：陆家嘴是我国大陆最具影响力的CBD之一，拥有东方明珠、上海中心大厦等地标建筑。
这里集中了众多金融机构、企业总部，同时还是国内外游客观光休闲的好去处。
陆家嘴CBD的发展对上海城市的繁荣起到了举足轻重的作用。
3.东京新宿：新宿是日本的著名CBD，以其繁华的商业、丰富的文化资源和高效的办公环境而闻名。
新宿的CBD发展模式注重功能分区，商业、办公、文化设施分布合理，为市民和游客提供了多元化的休闲娱乐选择。
三、中心商务区对城市发展的影响1.提升城市形象：中心商务区的繁荣发展有助于提升城市在国际间的知名度和美誉度，吸引更多投资、人才和游客，促进城市品牌的传播。
城市综合体的价值体现和商业模式(世界经典项目案例研究
北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右 ，体
量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能 完整的体现城市综合体的含义 功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅 案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC
步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的 凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取 得联系
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚 店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺
电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼 麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林·迪特
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
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东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
7
新宿摩天大楼区
世界CBD商业简介
【CBD综合资料】CBD是英文central business district的缩写，中文译为中央商务区。
CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。
CBD一般占地3至5平方公里，核心区域大于1.5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。
美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。
CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。
CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。
因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。
一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。
在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。
如巴黎拉德方斯三大职能分别占50％，25％，25％。
世界其他商务区的功能比例也大致如此。
经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40％，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。
【标志性案例】纽约曼哈顿曼哈顿是纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的70%，人口150万人。
纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。
典型CBD案例研究教学提纲
商务活动—— 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；
商业零售—— 从满足住宅、商务办公功能设置： 商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等
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CBD功能配比案例1：新宿
住 宅 ： 5
通过比较可以看出：
1、上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高； 2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能
3
CBD的形态
关键词：
经济核心
CBD对城市的作用——
管理、金融、服务的创新使其成为 经济发展的核心和经济变革的发源地。
4
CBD的特征
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 拥有商务空间的最高聚集度； 具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统
的核心）； 拥有最高的地价； 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信
人均占有量 约1.2~3.5人/平米 约0.4~1.6人/平米 约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市
单一中心CBD
用地面积 KM2
建筑面积 万M2
CBD规模及容积率 巴黎拉德方斯
1.6
250
比较表：
芝加哥中心
1.8
600
休斯顿中心
1.5
420
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备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司 资料来源：文献检索；麦肯锡分析
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建设一流的中央商务区是一个极大的挑战， 尤其是处在竞争激烈的环境中
各大中央商务区都面临着巨大的挑战
案例
•多克兰/加纳利码头 •拉德方斯 •柏林新城 •丹佛CBD
众多中国城市都在兴建中央商务区
中央商务区
北京朝阳 上海陆家嘴 （即将竣工） 广州珠江新城
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全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心
举例： 伦敦多克兰区/加纳 利码头
► ► ► ►
纽约华尔街 东京新宿区 上海陆家嘴
►
►
芝加哥内环
香港中环
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
位置/规模 位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块 入驻企业 主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、 律师事务所等），可能包括证券交易所 基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限 空间/服务特点 高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区 严格的技术设施要求，如：三层电源保护 大型楼面，供大型企业扩展业务所用 功能组合 包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等 建筑 通常为现代建筑，包括标志性建筑 形象定位 “天之骄子”
阶段2：1991-1993 应对金融挑战
•全球经济衰退 •伦敦办公楼供应过剩 •新开通的多克兰区轻轨故障频频 •1991年，大楼竣工可供入驻
案例
•加纳利码头（伦敦） •陆家嘴（上海） •拉德方斯（巴黎） •柏林新城（柏林） •丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市） •奥斯汀市区 （德州奥斯汀市） •香港数码港 （香港） •堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
主要经验
在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间 的 本地需求 •依赖于行政指令，带来场地需求
全球七大CBD核心模式及12个案例分析 (麦肯锡出品）
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全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例
CBD模式
金融保险中心 全国性总部 地区性总部 全球CBD 模式 高科技中心 公司服务中心 博览中心 政府中心 案例 加纳利码头（伦敦） 陆家嘴（上海） 拉德方斯（巴黎） 柏林新城（柏林）
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加纳利码头是国际领先的、根据规划而建 立的CBD
加纳利码头的主要特点 位置/规模 —距离伦敦城5公里 —占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里
入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面
功能组合 —加纳利码头：商务占95%，零售占5% —多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱 乐设施
建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼
资料来源：文献检索
形象定位：伦敦领先的现代化金融区
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加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇
阶段1：1981-1991 设定方向 挑战 机遇 关键举措
•多克兰区60%的土地多年未开发 •地区人口减少，失业率居高不下 •此前的重建计划以失败告终 •撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划
•
•以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 •通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明 •通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象
•利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业 •期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业 德增长减缓，数码港项目未获成功。 •利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期
经验
经过15年建设获得很大成功，但过程中主要 开发商曾经破产
•
投资额（亿人民币）
120 1.135 50 15 N/a N/a 50（基础设施）
•建设需要40年 建筑不错，但入住率比预期低 •受当地经济，尤其是石油工业的影响，几 经起伏 •原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因 该行业衰退而受影响 •非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁 •是成功的会展中心，但面对竞争必须不断 挣扎 •成功的政府办公中心，但现在需要向商业 方向拓展
•汉诺威Fair Grounds （德国，汉诺威） •拉斯维加斯（美国） •莫尼黑会展中心
•堪培拉（澳大利亚）
•利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览 •通过独特的博彩定位，吸引参展商
•政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量 •利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心
丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）
奥斯汀市区（德州，奥斯汀市） 香港数码港（香港）
堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威） 拉斯维加斯（美国） 莫尼黑会展中心
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
CBD模式的实践和经验给武汉 CBD的建设带来重要的启示
深圳福田中心区 大连中山 成都 郑州
•德州奥斯汀 •勘萨斯市中心 •汉诺威
•堪培拉
“我国国内也有不少城市要建设CBD， 确实过热” ——柯焕章 北京城市规划院院长在“北京 CBD新闻发布会”上的发言
资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析
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案例分析得出的主要结论
金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功