第九讲 购房与抵押融资
房屋买卖中的贷款与抵押
房屋买卖中的贷款与抵押房屋买卖是一个普遍存在的交易形式，而贷款和抵押则是这一过程中常见的金融手段。
本文将重点探讨房屋买卖中贷款与抵押的相关问题，为读者提供清晰的解释和指导。
一、贷款与抵押的定义及关系贷款是一种借贷行为，指向购买方提供所需资金并在一定期限内偿还，通常与银行或金融机构有关。
贷款可以用于房屋买卖中的首付款、购买全款以及支付其他相关费用，为购房者提供了更多的资金选择。
抵押是指将房屋作为抵押品，向银行或金融机构提供贷款的担保。
当购房者需要借款购房时，可以将所购买的房屋作为抵押物，用于向金融机构申请贷款。
一旦贷款被批准，购房者需要按照约定的期限和利率偿还贷款，否则银行将有权将房屋作为债务的弥补方式。
贷款与抵押的关系在房屋买卖中发挥重要作用。
购房者通过贷款来支付房屋价格，并将所购房屋用作抵押物，确保贷款的安全和返款。
这种方式为购房者提供了一种方便和有效的购房选择，也为金融机构提供了稳定的投资渠道。
二、房屋贷款的种类在房屋买卖过程中，存在不同类型的贷款可供选择。
主要的贷款类型包括固定利率贷款和浮动利率贷款。
固定利率贷款是指在一定期限内，贷款利率保持不变的贷款形式。
购房者可以根据自己的还款能力和风险承受能力选择适合的固定利率贷款，这样在贷款期限内，每月的还款金额保持不变，易于预算和规划。
浮动利率贷款是指贷款利率会根据市场利率的变化而相应调整的贷款形式。
这种类型的贷款通常具有更高的灵活性，可以随市场变化进行调整。
然而，由于市场利率不稳定，浮动利率贷款有较高的风险，并且还款金额可能会在贷款期内发生变化。
三、抵押的程序与注意事项在房屋买卖中，抵押程序是购房者和金融机构之间必须遵守的法律程序。
主要的抵押程序包括以下几个步骤：1. 购房者向金融机构提出贷款申请，同时提交相关证明文件，如财务状况、工资单、银行存款证明等。
2. 金融机构对购房者的申请进行评估，包括信用评价、还款能力评估等。
3. 如果贷款申请获得通过，购房者和金融机构将签署贷款合同，约定贷款金额、利率、还款期限等。
房屋买卖中的贷款和抵押担保
房屋买卖中的贷款和抵押担保房屋买卖交易在现代社会中非常常见。
对于大多数购房者来说，很少有人能够一次性付清房款。
因此，银行贷款和抵押担保在房屋交易中扮演了重要的角色。
贷款和抵押担保的使用使得购房者能够实现房屋梦想，同时也保障了银行的利益。
本文将详细探讨房屋买卖中的贷款和抵押担保问题。
一、贷款在房屋买卖过程中，贷款是许多购房者首选的支付方式。
通过向银行申请贷款，购房者可以获得一定比例的贷款额度，剩余部分需要自行支付。
申请贷款需要提交必要的申请材料，包括个人身份证明、财务状况证明以及房屋购买合同等文件。
1.1 贷款额度贷款额度根据购房者的信用评级、信用历史以及收入情况等多个因素来决定。
一般来说，购房者的信用评级越高，收入越稳定，能够获得的贷款额度越大。
银行会根据购房者提供的材料进行审核，评估购房者的还款能力，从而确定贷款额度。
1.2 贷款利率贷款利率是购房者在贷款期间需要承担的额外费用。
贷款利率由银行根据市场情况和借款人的信用评级等因素确定。
一般来说，贷款利率分为固定利率和浮动利率两种。
固定利率在贷款期限内保持不变，而浮动利率则会随着市场情况的变化而调整。
二、抵押担保抵押担保是购房者获得贷款的一种方式。
在购房贷款过程中，购房者将购买的房屋作为抵押物提供给银行。
如果购房者不能按时偿还贷款，银行有权将抵押物变卖以偿还贷款。
2.1 抵押登记为了确保抵押物的安全性，购房者需要将房屋进行抵押登记。
这意味着购房者将自己的房屋信息登记在地方政府或相关部门的房屋交易登记系统中。
抵押登记可以保护银行的权益，确保购房者在贷款期间不能私自处置房产。
2.2 抵押物评估在进行抵押担保时，银行会派出专业的评估师对购房者的房屋进行评估。
评估师将根据房屋的位置、建筑面积、周边环境等因素，以及相应的市场价值来确定房屋的抵押价值。
这样一来，银行可以确定贷款额度，并为购房者提供相应的贷款额度。
三、贷款和抵押担保的注意事项在房屋买卖中使用贷款和抵押担保时，购房者需要注意以下几点：3.1 还款责任购房者在贷款期间需要按时还款，否则将会面临利息增加、信用评级下降等后果。
商业银行的房地产融资与抵押贷款
商业银行的房地产融资与抵押贷款在现代社会中，商业银行在房地产融资和抵押贷款方面起着举足轻重的作用。
房地产融资是指商业银行向房地产业务的相关项目提供资金支持，而抵押贷款则是指商业银行以房地产作为担保，向个人或企业提供贷款的业务。
本文将就商业银行的房地产融资与抵押贷款进行探讨。
1. 商业银行的房地产融资房地产融资是商业银行的一项重要业务。
商业银行通过向房地产开发商、建筑公司和房地产中介等提供资金支持，以帮助他们完成购地、建设和销售等环节。
房地产项目的融资主要包括土地购置和开发建设阶段的融资。
在土地购置阶段，商业银行通过向开发商发放土地储备贷款来支持其土地购置计划。
开发商以土地作为抵押物，向商业银行获得必要的融资支持。
这种方式能够帮助开发商快速获得土地使用权，从而更好地进行后续的建设工作。
在开发建设阶段，商业银行为开发商提供各种形式的贷款，包括建设贷款和综合授信贷款等。
这些贷款的特点是金额较大、期限较长，并且通常与房地产项目的进度和销售情况挂钩。
商业银行在审批这些贷款时，会对项目的可行性、市场潜力和开发商的资质等进行综合评估，以确保资金的安全性和回报率。
2. 商业银行的抵押贷款业务抵押贷款是商业银行与个人或企业之间的一种常见形式的借贷业务。
借款人以其拥有的房地产作为抵押物，向商业银行贷款。
商业银行在发放抵押贷款时，不仅对借款人的信用状况和偿还能力进行评估，还对抵押物本身进行评估，以确保贷款的安全性。
抵押贷款有多种形式，包括个人住房贷款、商业地产贷款和房地产开发贷款等。
个人住房贷款广泛应用于个人购房和装修等需求。
商业地产贷款则主要用于商业地产项目的开发和经营，如购物中心、写字楼等。
而房地产开发贷款则是商业银行向房地产开发商发放的贷款，用于房地产项目的建设与销售。
商业银行在贷款审批过程中，会综合考虑借款人的信用状况、贷款金额与抵押物价值的比例、利率水平等因素。
一方面，商业银行希望确保借款人有偿还贷款的能力和意愿；另一方面，商业银行也需要保证贷款的风险可控，以确保存款人的利益。
房屋购买中的贷款与抵押权问题详细解答解析
房屋购买中的贷款与抵押权问题详细解答解析在房屋购买过程中，贷款与抵押权是买房者常常面临的问题。
贷款为购房者提供了一种资金来源，而抵押权则是贷款银行保护借款本金的安全措施。
本文将详细解答房屋购买中的贷款与抵押权问题，帮助购房者更好地了解这些重要概念。
一、贷款问题解答1. 贷款是什么？贷款是一种金融形式，指借款人从贷款机构（通常是商业银行）获得一定金额的资金，并按照协议约定的期限和利率进行还款的过程。
2. 房屋贷款的种类有哪些？房屋贷款的种类通常分为商业贷款和公积金贷款两种。
商业贷款是从商业银行获得的贷款，公积金贷款则是以购房者的公积金账户为基础，获得低利率的贷款。
3. 贷款的利率如何确定？贷款利率通常由多个因素决定，包括市场利率、贷款期限、购房者的信用状况等。
购房者需要与贷款机构协商确定贷款利率。
4. 贷款期限如何选择？贷款期限是购房者与贷款机构协商确定的，通常根据购房者的还款能力、年龄等因素进行选择。
较长期限可分散还款压力，但总利息支出会更多，而较短期限则可以快速偿还贷款。
5. 贷款的还款方式有哪些？贷款的还款方式多种多样，包括等额本息还款、等额本金还款、先息后本还款等。
购房者可以与贷款机构协商选择适合自己的还款方式。
二、抵押权问题解答1. 什么是抵押权？抵押权是贷款机构为保护借款本金的安全而获取的担保权利，其适用于购房者以购买的房屋作为抵押物的贷款。
2. 抵押权与抵押物有什么关系？抵押权是以购房者购买的房屋为抵押物而存在的权利，购房者在未偿还完贷款之前，贷款机构拥有对抵押物的处置权。
3. 如何办理抵押权手续？购房者在获得贷款后需要与贷款机构进行抵押手续的办理，包括签署抵押合同、办理房屋抵押登记等手续。
此过程通常由贷款机构指导完成。
4. 抵押权在还款期限内有什么影响？在还款期限内，购房者需要按照还款协议履行还款义务。
如未按时还款，贷款机构有权采取相应措施，包括拍卖抵押物以收回借款本金。
5. 如何解除抵押权？购房者在偿还完贷款后，可以向贷款机构申请解除抵押权，经贷款机构同意后可以进行相关手续来解除抵押权。
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• 外资：通过工程招商、合资经营、合作
• 按照融资形式分类
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
•
按照是否通过金融机构〔银行、证券
公司、保险公司、信托公司〕等信用中介，
可分为：
• 直接融资—公司间资金拆借；企业依靠自 身实力发行债券、股票。
• 间接融资—通过金融机构的吸收存款和发 放贷款；代客发行债券、股票、投资基金 等证券活动融通资金。
• 按照承担风险和取得报酬方式的不同
权益融资：上市发行股票 吸收直接投资
债务融资：债券融资； 商业贷款
1〕权益融资
两种形式：吸收直接投资和上市发行股票 〔或增发新股〕。
投资者享有与其投资额〔股票价值〕相应 公司/工程所有者权益，并与其他投资者 共同承担投资风险，相应获取工程开发 经营利润。
股票投资者凭其所持有的股票分享公司利 益，同时承担公司的责任与风险。
二、房地产融资方式分类
开发企业单独或与投资者联合 〔合作〕组建工程 公司的方式运营，既是开发组织模式又是融资组织方 式。 既有工程法人融资：依托现有法人〔公司法人/旧有工程 法人〕进展融资，融得资金形成其增量资产，并从其 财务整体状况考察融资后的还贷能力。 新设工程法人融资：新建工程法人进展融资。
二、房地产融资方式分类
• 按照融资主体分类
• 融资主体：出面进展融资活动，并承担融资责任与风 险。
• 公司〔企业〕融资：以公司〔企业〕自身资信能力安排融 资，并以企业的现金流量和收益作为还款来源， 以企业 的资产作为贷款的担保物
• 工程融资：工程融资即工程的承办人(即股东)为经营工程 成立一家工程公司，以该工程公司作为借款人筹借贷款， 并以工程公司本身的现金流量和收益作为还款来源， 以 工程公司的资产作为贷款的担保物
房屋买卖中的贷款及抵押物权解析
房屋买卖中的贷款及抵押物权解析在房屋买卖中，贷款和抵押物权是非常重要的概念。
对于很多人来说，购买房屋是一项十分重要的投资，而贷款和抵押物权是衡量购房者财务风险和资产安全的重要因素。
本文将探讨房屋买卖中的贷款和抵押物权，以及它们在购房过程中的作用。
贷款和抵押物权是什么？贷款是在购房过程中向银行等金融机构获得对房屋的资金支持，而抵押物权是将房屋作为贷款担保物品。
在贷款过程中，购房者承担借款的责任并在可承受的范围内按时还款，否则未还的贷款将会加收利息及处罚，直到全部偿还为止。
而抵押物权作为担保，是为了保障银行等金融机构能够获得贷款的回报和利益。
贷款和抵押物权在房屋买卖中的作用在许多情况下，买家需要获得贷款来购买房屋。
这时，银行等金融机构会根据购房者的财产状况、收入以及其他个人信用信息来决定是否提供贷款。
购房者还需要了解其自身的还款能力，以便在贷款期间及时偿还本息。
另一方面，卖家可以选择将房屋进行抵押，以获得房屋资产的价值。
这样，房屋本身就成为了贷款的担保物品。
如果借款人未能按时偿还贷款，银行可以通过权威性的司法手段对抵押物进行变卖程序来收回借款额。
贷款和抵押物权需要注意的细节当购房者获得贷款时，借款期限、利率和还款方式等方面的具体条件是需要事先了解清楚的，以便做出细致的财务规划。
购房过程中，还要考虑到自身的经济状况，做出承受贷款压力的判断，以便能够按时还款避免被追加利息或惩罚。
同样，卖家在进行抵押操作时也要知晓相应流程，并了解可能的风险。
抵押物权作为担保措施，其归属权是需要得到严格保护的。
在抵押物品变现程序中，应该产生的费用可能会超出其初步预计，同时变卖后债权人所获得的收益也会受到市场价格波动、物业及税费支出等因素的影响。
结论在房屋买卖中，贷款和抵押物权是衡量购房者财务风险和资产安全的重要因素。
购房者应在不同渠道了解贷款条款和抵押物权的相关信息，以便做出有根据的购房决策。
针对卖方，应该清晰了解抵押物权相关流程规定和变现可能带来的风险，避免不必要的损失。
房屋购买中的贷款与抵押权问题解析
房屋购买中的贷款与抵押权问题解析房屋购买是每个人生活中的重大决策之一，尤其是对于首次购房者而言。
然而，在进行房屋购买过程中，涉及到贷款与抵押权的问题时，常常会引起人们的困惑和犹豫。
本文旨在解析房屋购买中的贷款与抵押权问题，为购房者提供一些有益的指导和建议。
一、贷款问题解析1. 贷款类型及选择在购房过程中，购房者可以选择不同类型的贷款方式。
常见的贷款类型包括商业贷款、公积金贷款和组合贷款等。
对于购房者而言，应根据自身的经济状况、还款能力和购房需求来选择适合自己的贷款类型。
2. 贷款审核及申请流程购房者需要了解贷款审核及申请的流程。
通常，购房者需要向银行或其他金融机构提交申请材料，包括个人身份证明、收入证明、购房合同等。
审核流程可能需要一定的时间，购房者应提前规划并合理安排时间。
3. 贷款利率及还款方式贷款利率及还款方式是购房者关注的重点之一。
购房者应了解贷款利率的种类和计算方式，以及还款方式的选择。
同时，购房者还应关注利率的浮动情况，并适时关注和调整还款计划。
二、抵押权问题解析1. 抵押权的定义与作用抵押权是指借款人将其所购房产作为担保物，在贷款期间内，将房产权利转让给贷款机构作为担保，以确保在借款人不能按时偿还贷款时，贷款机构可以通过行使抵押权来处置房产以偿还贷款。
2. 抵押权的取得方式购房者在贷款过程中，贷款机构会要求购房者签署抵押合同，以确保贷款的合法性和稳定性。
购房者需要了解抵押权的取得方式，并应与贷款机构保持沟通和协商。
3. 抵押权注销与解除在贷款还清后，购房者可以申请注销抵押权，以恢复房屋的无抵押状态。
购房者应了解有关抵押权注销与解除的相关法律法规，并及时办理相关手续。
三、其他问题解析1. 借款人的权益与义务在贷款与抵押权的问题中，借款人拥有相应的权益和义务。
购房者应了解借款人在贷款过程中的权益保护措施，同时也要履行自己的还款义务。
2. 法律法规与合同约定购房者应了解国家和地方对于贷款与抵押权的法律法规，以及购房合同中的相关约定。
房屋买卖中的贷款和抵押问题
房屋买卖中的贷款和抵押问题在房屋买卖过程中，贷款和抵押是两个重要的问题。
对于许多购房者来说，贷款是实现购房梦想的必要手段，而抵押则是确保借款人履行还款责任的担保方式。
本文将探讨房屋买卖中的贷款和抵押问题，帮助读者更好地了解相关法律和程序。
1. 贷款问题在购买房屋时，许多人选择通过银行或其他金融机构贷款，以支付购房所需资金的大部分或全部。
贷款的相关问题包括贷款额度、贷款期限、贷款利率等。
首先，贷款额度是指购房者从银行或金融机构能够获得的借款金额。
贷款额度通常受购房者的信用状况、还款能力以及房屋本身的价值等因素的影响。
购房者需要根据自身经济状况和所购房屋的实际情况来确定贷款额度。
其次，贷款期限是指购房者与贷款机构达成的借款期限。
这个期限一般是按月计算，可根据购房者的还款能力和个人需求来确定。
购房者在选择贷款期限时，应考虑个人的经济状况和未来的还款计划，并与贷款机构进行充分沟通。
最后，贷款利率是购房者每月还款中需支付的利息费用。
贷款利率会根据市场供求、贷款机构的政策以及购房者的信用状况等因素进行浮动。
购房者在选择贷款机构时，应该比较不同机构的贷款利率，并选择最适合自己的贷款方案。
2. 抵押问题在购房过程中，贷款机构通常会要求购房者提供房屋作为贷款的担保物。
这就是我们常说的抵押。
抵押能够确保在购房者无法按时还款的情况下，贷款机构有权通过法律程序将房屋变卖以偿还债务。
在进行抵押时，购房者需要与贷款机构签署抵押合同，明确双方的权利和义务。
抵押合同中通常包括以下内容：首先，抵押物的确定。
购房者需要提供详细的房屋信息，包括房屋的地址、面积、产权证明等。
贷款机构会对提供的抵押物进行评估，以确定房屋的价值和可抵押的额度。
其次，抵押权的设定。
抵押权是指贷款机构在购房者未能按时还款的情况下，有权将房屋变卖以偿还债务的权利。
购房者需明确同意在贷款期限内将房屋作为抵押物，贷款机构则有责任确保房屋的安全。
最后，抵押合同中还应涉及到相关的手续费用、违约责任、提前偿还等问题。
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像许多买房者一样，库尔森夫妇以为他们已经拥有了一所 新房子，包括房子的产权。然而，事实上房子的产权归银 行所有，库尔森夫妇拥有的只是对房屋占有和使用以及未 来赎回产权的权利。 抵押交易的双方分别被叫抵押人和被抵押人。抵押人是提 供保证以获得贷款的人，换句话就是买房人。抵押人得到 贷款，占有房产（但不是法律上所指的产权）。抵押权人 就是借钱给抵押人，并获得房产的产权直到贷款被完全清 偿为止的贷款人。
几个律师，还是更多的律师
你可能不需要律师帮你处理买房或卖房的事，但我们建议 你还是请一个的好。很多律师是靠房产地产交易为生的， 他们了解其中所有的“猫腻”他们所做的最重要的工作就 是产权检索。他们会检查土地记录以确认卖方拥有该房产 的产权，并且没有与该房产有关的未尝债务或其他限制。 在多数情况下，他们可以保证产权交易的有效性。一旦事 后发现该房有债务、质押或产权问题，并因此给你带来损 失，你可以要求他们赔偿。
平衡预算 其他融资和抵押贷款来源： 到目前，我们已经阐述过传统的抵押贷款方式。这种方式 中，银行和其他金融机构是第一抵押贷款的主要来源。 卖方收回（VTB）抵押是指房屋的买方将所购房产重新 抵押给卖方用作部分购房款的抵押方式。有时，这种抵押 方式又叫做卖方信贷
小结：你能买的起多贵的房子？
一个人能买得起多贵的房子要看他能从银行或信托公司借 到多少钱，而这又要看你是否符合这些金融机构的评估标 准，如GDS、TDS等。影响贷款人决定的主要因素有家 庭收入、房屋的价值、现行抵押贷款利率和该机构所使用 的信用评估标准（如GDS率为30%）。同时，还要看借 款人能否支付首付款。
1房屋的评价。 2把房产作为一种投资。 3无论什么投资都有两个重要特征：投资回报、风险。 4房产所有权的非金融含义
用直接市场比较法对房屋进行估价时，你必须先找一些近 期在当地市场上出售的与你的目标房（即你要评估的房子） 尽可能类似的房子。最好的解释直接市场比较法的方法就 是通过实例。
关于买房的其他问题
何知道买房是否得不偿失呢？
你无法知道。你必须在家做好准备工作，但这一切都无法 保证。对于像位置、房间类型和数目这样的问题因人而异， 你要根据你家庭的喜好来判断。
第九讲 购房与抵押融资
学习目标
1 介绍最常用的抵债贷款融资方式并学习 主要费用的计算方法。 2 探讨一个人能买得起多大的房子。 3 评价把买房当作一种投资的价值。 4 介绍对房子评价的几种方法。 5 介绍一种比较租房和买房的模式。
第一节 抵押融资
1 2 3 4 什么是抵押融资 什么是住房抵押 什么是抵押 什么是第二抵押
讨论题
在第一抵押、第二抵押、第三抵押中的担 保分别是什么？ 分析一下几种情况分别会对月混合还款产 生怎样的影响： （1）抵押贷款利率上升 （2）摊还期缩短 （3）利率不变的情况下贷款期增加
谢谢观赏
这些要素可以很容易地从抵押贷款合同中找到。基于这五 大要素，我们可以进行所有关于抵押融资的计算。我们可 以计算等值月复利率、月还款额和剩余本金等，我们还可 以计算当利率和摊还期变化后月还款的变化情况。
你能买的起多少钱的住房要看：1有多少钱可以用来支付 首付款；2你能借到多少贷款。
房屋的市值是一眼看不出来的，估计房屋市值的过程叫评 估。我们已经介绍过两种评估房屋市值的方法：直接市场 比较法和成本法。 最后，房子不仅仅是一种投资，它也是一种可以享受的资 产。房子还有许多其他用途，并且可以为你带来对其本身 及其设施拥有的骄傲感。一栋房子可以两种方式投资回报： 转移租金收入和潜在的资本收益，这两种收入都是免税的。 不过，住房抵押贷款应付的利息是不能扣税的。投资房产 就像做其他投资一样是有风险的，谁也不能保证这种投资 一定能获得回报。
另外，律师还可以帮你整理大量所需的法律文件，并且就 有关土地转让税或省政府强制的其他税赋问题给你提பைடு நூலகம்建 议。由于现在法律界竞争很激烈，你可以多走几家，选择 一个合理的价格。一些律师可以就标准的房地产交易向你 收取固定的费用，但这仍然需要几百元。 如果你打算自己处理这些法律事务，那就要准备花一些时 间去看一些书，然后走访一些机构。任何一家商务书店都 会有几本详细指导你自己去处理这些法律事务的书。不过， 就我个人的意见，还是建议你请一个律师。
对于任何一处房屋只能有一次合法的抵押，因为房屋的产 权只能被赚让一次。通常，包含房产产权转移的那次抵押 被叫做“第一抵押”。
第二抵押
对于一处特定的房产如果只能有一次合法的抵押 （因为房产的产权只能被转移一次），那么第二 抵押和第三抵押提供的担保又是什么呢？从前面 的讨论，我们应该清楚，当一个人将房产抵押， 他就得到一种叫做赎回权（在安全偿还贷款后获 得房产产权的权利）的权利。很显然，这种权利 也是一种资产，本身也有价值，也可以作为另一 种贷款的担保。因此，第二抵押的条款就包含了 使用赎回权作为贷款保证或担保的内容。
抵押融资的概念
抵押融资是一种传统的借钱买房的方式。 住房抵押是每个月要偿还相同金额的一种 固定资产贷款。 抵押被定义为一种以还贷为前提条件的.从 借款人到贷款人的对资产权利的转移，该 权利是由借款人享有赎回权的债务偿还的 保证。
换句话说，当你以抵押贷款方式购得住房 时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行， 你只能在贷款债务全部还清后才能重新获 得对该房产的产权。这种从贷方重新获得 产权的权限叫做担保赎回权。因此，抵押 实质上并不是一种贷款，而是一种贷款的 保证（见下面的列子）。
最低首付款 为首付款而攒钱 应该做到以下几点： 1很据你的收入、现行GDS率(30%)或TDS率 （40%）、抵押贷款利率，估计你能得到的抵押贷款额。 2抵押贷款的金额应该约等于房屋价值的75%。由此， 你可以找到理论上你能买得起的房子。 3最低首付款等于上述房产价值的25%。 4为攒够最低首付款设定一个期限。
如何评价一套房子？
市值
估价方法：直接市场比较法和成本法。 直接市场比较法是通过比较在市场上出售的相似房产的价 格来估价的方法。不可能有两套房子是完全一样的。所以 要很据它们之间的差别作适当调整。
影响房屋估价的主要因素
1土地面积 2建筑面积 3房间数 4浴室数 5房屋的结构（例如：全砖、砖护面、铝襟面等） 6车库数 7壁炉数 8家庭间或休息室 9地面装潢 10这一地区近期的房屋售价 11其他因素
约翰（John）和珍妮特（Janet ）夫妇从保罗. 埃文斯（Paul Evans）那里购得一处价值20万 元的住房。库尔森夫妇首先付给埃文斯先生80 000元现金，剩下的12万购房款将以第一抵债的 方式贷款付清。抵债人—— Nova Scotia 银行 已经同意了他们的抵债要求，也就是说，银行已 经允许库尔森以抵押的方式贷款。
抵押融资的数学计算
抵押融资计算五大要素： 1 本金 2 贷款期 3 利率和计复利的频率。 4 还款期(通常一个月)。 5 摊还期
例子
王先生刚刚买了一套房子。他从B银行获得了利 率为7%（每半年计一次复利），金额为10万元 的三年期第一抵押贷款。贷款分摊在25年中以按 月混合还款的方式还清。王先生每月的还款额是 多少呢？ 在这笔抵押贷款交易中，五大要素分别为： 1 本金 =10 万元 2 贷款期 =3 年 3 利率=7%一年（每半年记一次复利），相当 于月复利率为0.575%。 4 还款期=1个月 5 摊还期=25年或300月
高比率抵押贷款：是一种贷款额超过房产房产评估价值的 75%的抵押贷款。这种贷款方式必须经国家住房贷款机 构或私营保险公司保险，保费由借款人支付。保险要以贷 款人为受益人，以防其因借款人违约而遭受损失。 违约：指没能履行与债务有关的义务（例如：抵押人没能 按月偿还贷款）。 剥夺抵押品赎回权：指当抵押贷款合同发生违约时，抵押 权人所采取的补救性法律行动，以使抵押人丧失对抵押品 的赎回权。 处置权：当违约发生时，抵押权人（如银行）强行处置抵 押房产的权利叫处置权。
答案
月还款额为700.41元 下面是你从计算器上得到这个答案的过程： 10 000 PV 300 N 0.575 I/Y CPT PMT 答案：-$ 700.41
抵押融资数学计算小结
在抵押交易中有五大要素，它们是：本金、利息、贷款期、 还款期（一个月、一周等），以及摊还期。所有这些要素 都可以很容易地在抵押货款合同中找到。 基于这五大要素，我们可以计算： 1 等值月复利率； 2 定期抵押还款额； 3 在任意时间的未尝本金； 4 当利率或摊还期发生变化时新的还款额（这种变化通 常发生在贷款期末）。
小结
本章内容涉及到了许多人理财事务中最大的两项———买 房和抵押贷款。最常用的抵押形式是由银行、贷款和信托 公司提供贷款的传统抵押方式。这些机构用GDS或TDS 率这样的资信去衡量借款人的资格。通常的做法是贷款人 只贷房屋价值的75%的借款人，并且借款人的GDS率不 能超过30%。在抵押贷款交易中有五大要素：本金、利 息、期限、还款期和摊还期。
你能买得起多贵的房子？
于很少有人能一次付清房款，所以一个人所能承受的房产 价格要很据他所能得到的抵押贷款的多少而言。传统的抵 押贷款由银行和信托公司这样的金融机构来提供。金融机 构用一定得标准器衡量借款人的资信。 通常的标准之一就是总债务（GDS）比率。你的抵押贷 款月还款额加上财产税必须低于你月收入的一定比例（通 常是30%）
基本概念和术语
本金：借款的金额。 利息：是借款人因使用贷款人的资金所付的价格。 摊还：通过定期部分偿还本金，以逐渐清偿债务的一种方 式。 摊还期：通过定期偿还本金，以至最终完全清偿债务所需 的整个期间。 混合还款：每期还款为固定金额（包括利息和部分本金） 的还款方式。 贷款期：这是以某一特定利率的真正贷款期限。通常住房 抵押贷款的贷款期有六个月.一年.三年.四年和五年期。 到期日：抵押贷款期的最后一天叫到期日。 传统抵押：这一术语是指由机构贷款人，如银行.抵押公 司.贷款公司或信托公司提供到款，并且贷款额不超过房 产评估价值的75%的第一抵押