2016年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究考试试卷
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案试题
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。
A：2006年8月B：2007年8月C：2008年2月D：2009年2月E：执行层的组织协调2、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。
A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格3、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。
A．国务院B．A自治区人民政府C．建设部D．国家文物局4、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。
A．3790B．4238C．4658D．46635、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。
A：有效毛收入B：运营费用C：潜在毛收入D：税前净现金流量E：工业用地的监测点评估价格6、负责一级房地产估价机构资质许可。
A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会D：省级政府建设行政主管部门E：执行层的组织协调7、公民参与合伙关系，__出资。
A．可以用劳务B．必须用资金C．必须用实物D．必须用资金或实物8、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。
江西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理试题
江西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。
A：活期B：3个月整存整取C：6个月整存整取D：一年整存整取E：执行层的组织协调2、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。
A．25%B．20%C．15%D．10%3、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。
A．转让方，转让方B．受让方，受让方C．转让方，受让方D．受让方，转让方4、下列职能中，属于保险基本职能的是__。
A．分散危险B．融通资金C．防灾防损D．分配资金5、未封闭的挑廊，属于__的范围。
A．计算全部建筑面积B．不计算建筑面积C．计算少半建筑面积D．计算一半建筑面积6、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。
A．基准回收期B．静态投资回收期C．项目开发期D．项目销售期7、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。
A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调8、多数估价是对当前的价值进行评估，一般以__之日为估价时点。
A．委托书签订B．实地查勘期某一日期C．估价报告提交D．估价作业期9、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同10、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。
江西省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试性质模拟试题
江西省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试性质模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。
A．业主大会B．业主代表大会C．业主委员会D．居民委员会2、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。
A．i＝rB．i＞rC．i＜rD．i＝1+r3、影响某套住房的实物因素不包括。
A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格4、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。
(2005年试题)A：204.08B：345.18C：508.91D：666.67E：借款合同5、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。
A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元E：工业用地的监测点评估价格6、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。
A：商业信用B：国家信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调7、下列关于气态污染物的种类，表述不正确的是。
A：污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。
其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大B：污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮C：二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1／3，它大部分来自汽车尾气D：碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等E：执行层的组织协调8、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。
2016年江西省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题
2016年江西省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格B．取得房地产经纪人执业资格C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效2、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%3、主要是在会计中使用的价值概念是__。
A．公允价值B．买卖价值C．保险价值D．计税价值4、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。
A．必须B．应当C．可以D．不能5、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。
A．1B．3C．6D．126、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。
这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。
这个人的行为属于__。
A．投机行为B．房地产开发投资C．房地产置业投资D．固定资产投资7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800B．5124C．5800D．71248、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。
A．必然得到最大利润B．不可能亏损C．必然得到最小的亏损D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小9、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法10、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
2016-2017年房地产估价师案例与分析考试真题及答案
2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
江西省2016年上半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试试卷
江西省2016年上半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格2、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。
A：供给量B：需求量C：需求曲线D：供给曲线E：执行层的组织协调3、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《中华人民共和国城市规划法》D．《中华人民共和国土地使用法》4、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。
A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格5、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用B．贷款C．公债D．金融6、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发B．土地收购储备C．城市规划D．房屋管制7、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。
A．国家建设部B．国家文物局C．国家建设部和国家文物局D．国家建设部或国家文物局8、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。
A：质量控制B：进度控制C：合同管理D：成本控制E：借款合同9、下列说法不正确的是__。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B．土建工程的利润＝直接工程费×利润率C．安装工程的利润＝人工费×利润率D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率10、某临街深度30．48 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价为．【2004年考题】A：53．34万元B：85．34万元C：106．68万元D：213．36万元E：工业用地的监测点评估价格11、下列不需交纳契税的是。
2016年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试题1
2016年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》: 居住房地产估价的技术路线及难点处理考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、《房地产开发企业资质管理规定》规定, 申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。
A：一B：二C：三D：四E: 房地产估价机构必须加盖公章2、《城市房地产开发经营管理条例》规定, 设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。
A：50B：100C：800D：2000E: 房地产估价机构必须加盖公章3、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中, 并不包括__。
A．价值最大化B．双方都认可C．经济上可行D．技术上可能4、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A: 利息备付率B: 偿债备付率C: 资产负债率D: 流动比率E: 借款合同5、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。
A. 《中华人民共和国注册会计师法》B. 《中华人民共和国会计法》C. 《中华人民共和国注册会计师管理条例》D. 《中华人民共和国会计管理条例》6、房地产估价机构评估一宗土地, 评估价2000万元人民币, 按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。
A．3.00B．3.80C．4.00D. 6.007、《中华人民共和国合同法》规定, 租赁期间届满当事人可以续订租赁合同, 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。
A：10B：20C：25D：30E: 执行层的组织协调8、划拨土地转让有两种规定, 一是报有批准权的人民政府审批予以转让的, 应当由__办理土地使用权出让手续, 并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续, 但__应将所获得的收益上缴国家。
A．转让方, 转让方B．受让方, 受让方C．转让方, 受让方D. 受让方, 转让方9、某宗土地的面积为1 000㎡, 其上建筑物的建筑面积为5 000㎡, 建筑物的基底面积为700㎡, 建筑物层数为8层。
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点模拟试题
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产土地面积320 ㎡，建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。
A：144 000元B：135 000元C：960 000元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格2、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”3、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。
A．40B．45C．48D．504、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。
A．2400B．2580C．2607D．27605、住房公积金的本质属性是__。
A．奖金B．津贴C．贷款D．工资6、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型7、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。
A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格8、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的__。
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2016年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。
A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同2、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。
A．书面报告B．口头报告C．叙述式报告D．表格式报告3、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法4、取得开发项目用地所发生的费用为。
A：用地使用费B：土地费用C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同5、土建工程计划利润的计算基数是。
A：人工费B：直接工程费C：间接费D：直接工程费+间接费E：执行层的组织协调6、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。
A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章7、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A：商品交易B：互助合作C：平均分配D：共同承担E：执行层的组织协调8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性9、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504B．1404C．1304D．120410、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状11、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。
A．137.5B．410.2C．432.2D．452.212、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。
A：奢侈物品B：吉芬物品C：正常物品D：低档物品E：工业用地的监测点评估价格13、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场14、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A．1个月B．6个月C．3个月D．1年15、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。
A．商业性B．社会性C．政策性D．自营性16、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。
A．482.79B．448.24C．467.25D．498.5317、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。
A：78％B：85％C：117％D：150％E：工业用地的监测点评估价格18、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。
A．1250B．1398C．1416D．156219、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。
(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格20、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的累计折旧额为。
A：612．33万元B：615．74万元C：625万元D：648．15万元E：工业用地的监测点评估价格21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙22、房地产估价师的注册管理部门是。
A：国务院人力资源和社会保障主管部门B：国务院住房和城乡建设主管部门C：所在地省级住房和城乡建设主管部门D：所在地市级住房和城乡建设主管部门E：执行层的组织协调23、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。
A：抵押人无权优先受偿B：抵押人有权对全部房地产优先受偿C：抵押权人有权优先受偿D：抵押权人无权优先受偿E：工业用地的监测点评估价格24、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。
A．10%B．15%C．20%D．25%25、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A．总工程量B．实测工程量C．工程量清单D．最终工程量二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．通货膨胀风险C．时间风险D．资本价值风险2、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。
A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让3、初步可行性研究主要解决的问题包括。
A：项目的投资机遇如何B：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定C：是否有进行详细可行性研究的必要D：有哪些关键问题需要进行辅助研究E：做出投资与否的决策4、下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有。
A：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响B：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权C：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力D：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任E：抵押权设立后抵押房屋出租的，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担5、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。
A：建筑安装工程费B：土地使用权出让金C：拆迁补偿费D：公共配套设施建设费E：城市基础设施建设费6、下列有关税收的表述中，正确的有。
A：财政局对外出租的经营用房免征房产税B：集体土地使用人无需交纳土地使用税C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税7、关于资金时间价值的说法，错误的是__。
A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较8、最低收入家庭住房保障可通过方式实现。
A：实物配租B：税收优惠C：发放租赁补贴D：租金核减E：购买经济适用住房9、下列属于强制拍卖的特点是。
A：主体的不定性B：权利义务的对等性C：国家强制性D：目的的利他性E：标的非自有性10、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有__。
A．放弃这个项目B．努力学习，边学边干C．埋头苦干，克服困难完成项目D．找别人完成项目，签自己的名E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助11、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。
(2009年试题)A：设计寿命B：经济寿命C：法定寿命D：自然寿命E：借款合同12、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。
A．0.8B．0.8yC．1000D．1000+0.8y13、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。
预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。
则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。
A．10300B．9766C．10256D．987414、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。
A．房地剩余技术B．市场剩余技术C．土地剩余技术D．建筑物剩余技术E．自有资金剩余技术15、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。
该宗土地的总价为__万元。
A．96B．192C．240D．48016、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。
A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率E：买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)17、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。