资产评估师 cpv 评估相关知识-房地产交易
房地产评估师的房地产市场市场评估
房地产评估师的房地产市场市场评估房地产评估师的房地产市场评估房地产市场评估，作为房地产评估师的重要工作之一，对于房地产市场的发展和投资决策具有重要意义。
本文将聚焦于房地产评估师在房地产市场评估中的角色和要点，以及市场评估的方法和技巧。
一、房地产评估师的角色房地产评估师是专业从事房地产市场评估的专业人士。
他们需要通过专业的知识和技能，对房地产市场进行准确、全面的评估，为相关利益方提供决策参考。
评估师需要具备丰富的房地产市场数据和信息，熟悉市场规律和政策法规，并能够运用相应的评估方法和技巧来进行评估工作。
二、市场评估要点房地产市场评估的主要要点包括市场需求分析、市场供应分析、市场交易状况分析和市场前景预测等。
以下将分别介绍这些要点。
1. 市场需求分析市场需求分析是评估师了解市场需求情况的重要环节。
它包括对人口增长、经济发展、消费水平、就业情况等因素的研究，以及对市场需求的预测和分析。
通过对市场需求的了解，评估师可以确定房地产市场的潜在需求和未来发展趋势。
2. 市场供应分析市场供应分析是评估师了解市场供应情况和项目状况的关键环节。
它包括对现有房地产项目、新建项目和在建项目的调查和分析，进而了解市场的供应量和结构。
通过对市场供应的研究，评估师可以判断市场的可供性和可持续性，为市场评估提供可靠依据。
3. 市场交易状况分析市场交易状况分析是评估师了解市场成交情况和价格变动的重要内容。
它包括对市场成交数据、销售周期、交易价格等因素的研究和分析，以及对市场的活跃程度和价格趋势的判断。
通过对市场交易状况的了解，评估师可以把握市场的供需关系，为评估结果的准确性和可靠性提供保障。
4. 市场前景预测市场前景预测是评估师对房地产市场未来发展的重要预测内容。
它基于对市场需求、供应和交易状况的分析，运用相关的经济学、金融学等知识，对市场未来的发展趋势进行预测。
通过对市场前景的预测，评估师可以为投资者提供决策参考，帮助其做出明智的投资决策。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。
（1）位置状况。
估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。
（2）权益状况。
根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。
估价对象在评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。
外装修：评估对象外墙贴挂石材。
内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。
建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。
设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。
通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。
通燃气：接市政燃气。
2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-分章节习题- 第四章 不动产及在建工程评估 (2)
第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估的标的是（）。
A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。
A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3324.753、土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是（）。
A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权4、在不动产评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（）。
A、建筑密度B、套内建筑面积C、套内使用面积D、商品房销售面积5、某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。
A、0.6B、2.0C、5.1D、6.06、某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。
开发完成后的不动产于建设期初的价值为（）万元。
A、572.21B、765.85C、791.24D、912.627、下列选项中，属于不动产实物因素的是（）。
A、土地面积B、建筑规模C、环境景观D、独立适用性8、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。
A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法9、在使用市场法进行不动产评估时，应先建立比较基础，下列不属于建立的比较基础是（）。
A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担10、市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。
房地产评估知识
房地产评估知识房地产评估是指对房地产的价值进行评估，以确定其市场价值、租金价值、收益或代价等各个方面。
房地产评估通常是通过专业评估机构或评估专业人员进行的，以确保评估的准确性和公正性。
在房地产市场繁荣的当下，房地产评估知识已经变得越来越重要。
房地产评估的目的是有几个方面。
首先，房地产评估可以为房地产的买卖双方提供公正的价格和价值，以便更好地购买或出售房产。
其次，房地产评估可以为贷款机构提供有关财产的准确价值以确定贷款额和信贷限制。
最后，房地产评估可以为政府提供有关税务征收和产权调整方面的信息。
在房地产评估中，专业评估师使用的一些关键概念如下：1. 市场价值（Market Value）市场价值是指在适当的条件下，根据自愿和公平的交易方式，买方和卖方达成的物业价格。
通常，市场价值是指在一个相对正常的房屋市场环境下，由买方和卖方双方在公开市场上自愿交易。
这个定义排除了急促的交易和被迫出售的价值。
2. 投资价值（Investment Value）投资价值是根据买方的预期收益水平，估计资产价格。
投资价格被用来衡量某个房地产对于某个特定买家而言的潜在收益。
这个价值是基于买家预期从房地产获得的租金收益和财务上的好处，包括抵消持有费用和获得的折扣。
投资价值通常比市场价值高，因为它必须考虑到预期的未来收益。
3. 租金价值（Rental Value）租金价值是指一个物业能够在市场上取得的最高租金收益。
对于专业评估师来说，租金价值是评估任何房地产租赁的一个关键要素。
租金价值受多方面因素的影响，包括地理位置、居住环境、物业状况和供需关系。
4. 代价（Cost）代价是指建造或购买类似物业所需的成本。
例如，如果一座建筑总成本是100万美元，但现在是折旧成本为80万美元，则其代价为80万美元。
代价和市场价值或投资价值都不同，因为它只反映在建造或购买这个属性上花费的成本，而不是此时的市场价值或投资价值。
5. 折旧费用（Depreciation）折旧费用是指建筑物和设施的使用寿命被超过并且价值减少的情况。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-概述、投资性房地产公允价值评估
第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。
考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。
教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。
第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。
根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。
如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。
投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。
非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。
（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。
财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。
企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。
因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。
具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。
房地产评估的基本知识
01 房地产转让评估是指对房地产转让价格的评估， 通常由买卖双方自行委托评估机构进行。
02 评估内容包括房地产的位置、用途、面积、产权 状况、市场供求状况等。
03 评估方法通常采用市场比较法和收益还原法等。
抵押贷款评估
01
抵押贷款评估是指对抵押物价值的评估，通常由银 行或贷款机构委托评估机构进行。
了解房地产周边的交通、商业、教育等配套设施的实际状 况。
评估报告的公正性
客观分析
对房地产进行客观、公 正的分析，不受主观因 素和外界干扰的影响。
合理评估
根据市场情况、发展趋 势等因素，对房地产进 行合理的评估。
披露信息
在评估报告中充分披露 相关信息，确保报告的 透明度和公正性。
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04
房地产评估的常见类型
土地使用权出让评估
土地使用权出让评估是指对土地使用权出让价格的评估，通常由政府或相关部门委托评估机构进行。
评估内容包括土地的位置、面积、用途、使用年限、产权状况、市场供求状况、土地的规划条件和开发 潜力等。
评估方法通常采用市场比较法、收益还原法和成本法等。
房地产转让评估
02
土地估价规范
03
房屋建筑估价规范
针对土地使用权价值的评估，规 定了土地估价的程序、方法和标 准。
针对房屋建筑物的价值评估，涉 及建筑物的结构、功能、装修等 方面。
市场信息资料
房地产市场行情
包括房地产供求状况、价格走势、成交案例等，是评估房地产价 值的重要参考。
土地交易信息
土地使用权出让、转让、租赁等交易信息，反映了土地市场的活跃 度和价值水平。
02
评估内容包括抵押物的位置、用途、面积、产权状 况、市场供求状况等。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-不动产的概述及其他知识
第04讲不动产的概述及其他知识第二部分一般考点【考点1】不动产的概述及其他知识一、要求掌握土地出让年限；土地特征；容积率。
二、出题模式：单选题、多选题（一）单选题【例题1·单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为（）。
A.30年B.40年C.50年D.70年『正确答案』C『答案解析』土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
【例题2·单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）。
A.500万元B.300万元C.280万元D.360万元『正确答案』B『答案解析』最佳使用和合法原则的运用。
该宗土地的价值应评估为用于住宅开发时的价值300万元。
【例题3·单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。
A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米『正确答案』C『答案解析』容积率＝建筑总面积/土地总面积；建筑密度＝建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。
A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。
【例题4·单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A.单位价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼面地价『正确答案』D『答案解析』楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-分章节习题- 第四章 不动产及在建工程评估
第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、某写字楼的土地取得成本8000万元，开发成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（）万元。
A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.672、一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（）倍。
A、15B、20C、30D、453、下列选项中，不属于土地的地上附着物的是（）。
A、宿舍楼B、纪念碑C、通讯电台D、埋地燃气管道4、下列选项中，不属于土地的地上附着物中的构筑物的是（）。
A、桥梁B、青苗C、牌坊D、高架道路5、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
此属于房地产社会经济特性中的（）。
A、价值量大B、用途多样性C、涉及广泛性D、权益受限性6、待拆迁改造的再开发地产的评估应用（）进行评估。
A、成本法B、市场法C、剩余法D、基准地价系数修正法7、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。
该商铺的价值为（）万元。
A、521B、533C、695D、7118、运用收益法评估投资性不动产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（）。
A、按孰短原则确定B、按土地使用剩余年限确定C、按建筑物剩余年限确定D、按孰长原则确定9、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（）元/平方米。
A、800B、1250C、5000D、2000010、下列有关不动产的交易因素的表述，错误的是（）。
A、通常情况下，不动产的供给弹性系数为负值B、商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感C、商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感D、不动产的供给弹性系数为负值，是不动产价格上涨的预期在起作用11、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为（）。
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第04讲房地产交易二、房地产交易（一）房地产转让1.转让形式：买卖、赠与或者其他合法方式，其他合法方式主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产；（3）因企业被收购、兼并或合并；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。
2.转让条件以出让方式取得土地使用权的，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，完成市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得土地使用权的，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，除符合可以不办理土地使用权出让手续的规定情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
【例题·多选题】转让以出让方式取得的土地使用权的条件，正确的有（）。
A.房屋建设工程完成开发投资总额的20%以上B.已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书C.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件D.房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书E.持有建设工程规划许可证『正确答案』BCD『答案解析』本题考核房地产交易管理。
A中应该是完成投资开发总额的25%以上，E是预售的条件。
因此选项BCD正确。
3.禁止转让的房地产（1）以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
【例题·多选题】根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（）。
A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.权属有争议的E.未取得土地使用权证书的『正确答案』BCDE『答案解析』本题考核房地产转让的条件。
已查封的、未取得房屋权属证书的、权属有争议的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。
4.转让程序（1）转让当事人签订书面转让合同；（2）合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（3）房地产管理部门7日内作出是否受理申请的书面答复；（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（5）转让当事人按照规定缴纳有关税费；（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
（二）商品房预售1.商品房预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。
【例题·多选题】根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时，应当符合的条件有（）。
A.已交付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.持有建设工程规划许可证E.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明『正确答案』ABDE『答案解析』本题考核房地产转让。
房地产开发企业在预售商品房时，应当符合的条件有：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
因此选项ABDE正确。
（三）商品房现售1.商品房现售条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。
【例题·多选题】商品房现房销售应具备的条件有（）。
A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证『正确答案』ABCD『答案解析』本题考核商品房现售。
《商品房销售管理办法》（原建设部令第88号）规定，商品房现售应当符合的条件中，不包括“取得商品房销售许可证”。
2.商品房销售价格。
商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未做约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超出3%的部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
【例题·单选题】某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅，单价为1万元/㎡。
购房合同对面积误差未作约定。
经实测房屋建筑面积为105㎡，买受人实际应付购房款（）万元。
A.100B.101C.103D.105『正确答案』C『答案解析』本题考核商品房买卖合同。
按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
【例题·单选题】陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。
房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。
如陈某选择购房，则应付房款（）万元。
A.90B.91C.93D.95『正确答案』C『答案解析』本题考核商品房买卖合同。
本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。
（1）计算面积误差比。
面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝[（95－100）/100]×100%＝－5%。
（2）陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
张某实付房价款＝100×1－（100×1×3%＋100×1×2%×2）＝93万元。
3.商品房交付房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
（四）商品房买卖合同商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（五）房地产抵押制度1.不得设定抵押的房地产：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。
【例题·多选题】下列房地产中，不得抵押的有（）。
A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产『正确答案』BE『答案解析』本题考核房地产抵押的一般规定。
选项A，共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意；选项C、D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。
2.房地产抵押权设定的特殊规定（1）以优惠房设置抵押。
以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
（2）以国有单位房产抵押。
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
（3）以集体企业房产抵押。
以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
（4）以“三资企业”房产抵押。
以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
（5）以公司房产抵押。
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
（6）以有经营期的企业的房产抵押。
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
（7）以有土地使用期的房产抵押。
以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
（8）以共有房产抵押。
以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
（9）以预购房产贷款抵押。
预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
（10）以出租房产抵押。
以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。