万科纳税筹划
深圳万科房地产开发企业税收筹划风险
深圳万科房地产开发企业税收筹划风险第3 章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析3.1 深圳万科房地产开发企业介绍深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于1993 年，是深圳市成立时间最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较高，集房屋规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团公司。
下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产湖南公司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地产珠海公司、深圳万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廣公司、深圳万科房地产评估有限公司等二十一个子公司。
深圳万科房地产开发企业是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份制公司，其主要经营活动包括：规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务等。
该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从事居民住宅及商业用房开发、城市配套设施建设、小区园林绿化等。
近年来，随着房地产行业竞争的日益激烈以及公司规模的扩大，深圳万科房地产开发企业将业务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方面。
深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税（销售房屋、出租房屋而缴）、城市维护建设税（流转税的附加税）、土地增值税（房屋建造产生收益而缴）、企业所得税、印花税（销售等合同需贴花）、房产税（出租房屋而缴）等。
深圳万科房地产企业每年的纳税支出占其收入的10%左右，是其比例较高一大支出。
深圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价值，在其设立、开发、销售、持有和清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。
下面分阶段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可能存在的风险。
3.2 深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析3.2.1 设立阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业2011 年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目，项目的利润总额分别为500 万元、1000 万元和-1000万元（假设年终所得税无纳税调整事项）。
万科纳税筹划
万科纳税筹划分析第一部分：行业介绍及现状一、房地产发展历程：改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期。
（一）初步形成时期（1978~1991年）：1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。
1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
（二）房地产过热时期（1992~1993年）1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
（三）市场调整时期（1994~1997年）1994年继续1993年下半年的宏观调控。
1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。
但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。
随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
（四）培育新的经济增长点时期（1998~2002年）从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。
这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。
（五）宏观调控时期（2003年至今）2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。
从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。
房地产公司纳税筹划方案设计探究论文
房地产公司纳税筹划方案设计探究论文纳税筹划，对于房地产公司而言，既是一门科学，也是一门艺术。
如何在合法合规的前提下，合理降低税负，提高企业效益，成为我们这些方案写作大师需要深入研究的课题。
下面，我就结合自己十年方案写作的经验，为大家献上一份房地产公司纳税筹划方案设计探究论文。
一、纳税筹划的必要性房地产公司作为我国经济的重要支柱，税收负担相对较重。
在当前经济环境下，市场竞争激烈，企业利润空间压缩，如何降低税负，提高企业效益，成为当务之急。
纳税筹划作为一种合法合规的税收筹划手段，有助于企业实现这一目标。
二、纳税筹划的基本原则1.合法合规：纳税筹划必须在法律法规允许的范围内进行，不得违反国家税收政策。
2.效益最大化：纳税筹划要充分考虑企业的经济效益，力求降低税负，提高企业盈利能力。
3.风险可控：纳税筹划要确保企业税收风险可控，避免因筹划不当导致税务风险。
三、纳税筹划方案设计1.税收优惠政策利用（1）充分利用增值税优惠政策。
房地产公司可通过对项目进行合理拆分，将建筑安装、销售、物业管理等业务分别核算，享受增值税优惠政策。
（2）合理利用企业所得税优惠政策。
房地产公司可通过设立子公司、分公司等方式，将部分业务划归到低税率地区，降低企业所得税负担。
2.资金管理筹划（1）合理安排资金使用。
房地产公司可通过对项目进度、资金需求进行合理预测，合理安排资金使用，降低利息支出。
（2）充分利用金融工具。
房地产公司可通过发行债券、股票等方式筹集资金，降低融资成本。
3.成本费用控制（1）加强成本核算。
房地产公司要建立健全成本核算体系，对项目成本进行精细化管理，降低成本支出。
（2）合理利用税收政策。
房地产公司要充分利用税收政策，如研发费用加计扣除、固定资产加速折旧等，降低税负。
4.人力资源筹划（1）合理配置人力资源。
房地产公司要根据项目需求，合理配置人力资源，提高劳动生产率。
（2）利用税收优惠政策。
房地产公司可通过设立人才引进计划，享受税收优惠政策，降低人工成本。
地产税务筹划解析
地产税务筹划解析2017年6月29日，万科旗下子公司万溪房地产以总价551亿元通过现场公开拍卖成交获得广信房产资产包，溢价23.3%。
公告显示，资产包包含广信房产100%投资权益、债权及广州分公司100%的投资权益。
值得注意的是，这551亿元的收购总价中需缴纳的土地增值税就达到了315亿元。
这里仅土地增值税就占到了资产包的60%以上，有没有很恐怖的感觉？小楼觉得那不是很恐怖，而是十分、特别、非常恐怖，但又躲不了的！作为合法企业，只能通过预先的税务筹划，少交、缓交。
何为税务筹划？税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得“节税”的税收利益的行为。
税务筹划是由Tax Planning意译而来的。
国家税务总局官方的叫法：税务规划。
为了更明显的体现税收对地产项目的影响，小楼收集了两个案例。
两个案例案例一（土地增值税）：A项目一期：工规证1：高层、别墅、车位。
工规证:2：高层、别墅、车位、商业。
证1与证2之间的土地成本按占地面积分摊，证1内的高层别墅车位土地成本按建筑面积分摊，证2同理。
两个工规证内部，别墅的土地成本都被摊薄了，别墅属于溢价较高产品，成本又低，增值率高，税负也高。
清算结果：前期已交土增税1800万，退税700万。
A项目二期：工规证1：别墅。
工规证2：高层。
工规证3：幼儿园（商业）、地下室。
三个工规证的土地成本都按占地面积分摊，别墅土地成本为实际土地成本，未被摊薄，增值率合理。
清算结果：前期已交土增税600万，退税600万。
案例二（企业所得税）：A项目合同收楼时间为2018年12月31日，B项目合同收楼日期为2019年1月1日。
A项目：2018年12月需结转已销售且已到合同收楼日期商品房的收入及成本，2019年1月需缴纳此部分结转的增值税和所得税，2019年5月做2018年汇算清缴时需将此部分考虑在内，2019年5月仍未取得此部分商品房的发票且超过暂估合同金额10%的部分不可计入本年成本（可暂估合同金额10%部分）。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起作者：李明俊程龙贵深圳市智慧源企业管理咨询有限公司税务咨询顾问2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。
其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。
（资料来源：网易财经新闻）。
两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。
捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。
新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：一、捐赠主体的选择万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。
两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）二、捐赠资产的选择捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。
万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。
在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。
万科企业股份有限公司的税收筹划刁煜
西南财经大学天府学院2012届本科毕业论文（设计）论文题目：万科企业股份有限公司的税收筹划学生姓名：刁煜所在学院：西南财经大学天府学院专业：财务管理学号: 40804309指导教师：柳玉寿2012 年 3月西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计)是本人在导师的指导下取得的成果。
对本论文（设计)的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担.本毕业论文（设计）成果归西南财经大学所有。
特此声明。
毕业论文（设计）作者签名：作者专业:财务管理作者学号:___2012___年_ 3 _月__20__日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表摘要近几年来,中国的房地产企业发展迅速。
在渡过2008年的全球金融危机后，中国的房地产企业正在经历洗盘。
主要表现为一些抗风险能力差的中小型房地产企业的破产或重组，以及部分央企的退出。
本文以万科企业股份有限公司为例，主要通过分析万科近几年的税收筹划行为，来寻找对房地产企业合理的一些纳税筹划方法,为企业减轻税收负担的同时，并验证纳税筹划对企业发展的重要性.关键词：万科税收筹划方法AbstractIn recent years, China ’s rapid development of real estate enterprises。
Throughout the global financial crisis of 2008，Chinese real estate enterprises are experiencing dishwash。
The main performance for some poor ability to resist risks of small and medium—sized real estate enterprises bankruptcy or reorganization， as well as part of the central enterprises exit。
房地产企业纳税筹划和财务运作
房地产企业纳税筹划和财务运作1. 引言房地产行业是一个重要的经济支柱行业，对国家经济发展起着重要作用。
房地产企业在进行纳税筹划和财务运作时，需要根据相关法律法规合理规划和管理自身的财务活动，以实现合法、合规和良好的经营效益。
本文将系统介绍房地产企业在纳税筹划和财务运作方面的基本原则和常用方法。
2. 房地产企业纳税筹划2.1 纳税优惠政策房地产企业可以通过合理利用国家的纳税优惠政策来降低税负。
例如，根据《企业所得税法》，房地产企业可以享受土地增值税、房产税、印花税等方面的优惠政策。
企业可以通过与税务部门沟通，掌握相关政策，以合法方式减少税负。
2.2 清晰的账务管理房地产企业需要建立健全的财务会计体系，及时准确地记录和报告财务数据。
清晰的账务管理可以帮助企业合理申报税款，避免税务风险。
企业应确保每一笔支出和收入都有合法的票据和凭证，以便在税务检查时提供证明。
2.3 合理安排资金流动房地产企业可以通过合理的资金流动安排来降低税负。
例如，通过合理调整资金的流入和流出时间，避免在高税率时期大量资金的流入，从而降低税负。
此外，企业还可以通过合理的资金配置和利润分配，优化税务筹划。
3. 房地产企业财务运作3.1 风险管理房地产企业需要建立健全的财务风险管理体系，识别和评估各种风险，并采取相应的措施进行预防和化解。
风险管理包括市场风险、信用风险、流动性风险、利率风险等。
企业应根据自身情况合理选择风险管理工具，如保险、期货等来规避风险。
3.2 资本运作房地产企业在进行资本运作时，需要综合考虑风险和收益，并根据市场需求和企业自身情况做出适当的决策。
资本运作包括股权融资、债权融资、并购重组等方式。
企业应根据自身优势和发展战略选择最合适的资本运作方式。
3.3 现金流管理房地产企业需要合理管理和规划现金流。
现金流管理包括预测、分析和控制现金流，确保足够的现金流量满足企业的日常运营和发展需求。
企业可以通过合理安排资金流动和优化资金利用效率来改善现金流状况。
房地产企业土地增值税税收筹划研究-以万科地产为例
房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例摘要:在当前的中国社会里，房地产经济行业在我国的经济发展当中却是有着支配性的作用。
而社会离不开经济的房产，房地产行业明显有其自己举足轻重的地位，能关系到一个社会的稳定发展，以及民生问题。
无论在哪个国家中，政府都必须给予其高度重视，因为房地产作为国民经济的重要行业而言，起到输送经济命脉的作用。
而我国这几年的经济迅猛发展，也带动了房地产企业的野蛮生长，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解决了市场需要，提高了城镇居民的住房标准以及用户体验，积极推动了我国的社会经济发展，为当地的政府财政提供了强有力的支撑，不断促进着中国的城市化进程使之现代化。
但也同时房地产的迅猛发展，也带有些不利影响，政府为此制定相关的房地产法律政策，使之能平稳发展，不断为经济发展注入活力。
同时，房地产行业的快速发展促进了更多开发商征用和开发土地，这必然涉及到了土地增值税。
土地增值税税额大约占公司总税负三分之一。
因此，企业对土地增值税进行税务筹划是及其重要的。
关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划1 相关理论的概述1.1 税收筹划基本定义及其基本原则1.1.1 基本定义税收筹划的存在是为了满足纳税人的利益，通过合理的筹划来去降低纳税人需要缴纳的赋税，从而提高自己的收益，使得自己的税收收益最大化。
筹划，顾名思义，需要在项目进行之前就做好整体的规划，因此必须是在生产经营活动，和投资活动时间去进行。
税收筹划存在的意义还在于能使的企业的价值发生最大化，因此企业应当做好税收筹划的工作，不可轻视。
整个税收筹划过程是符合法律的前提下去进行，要符合税收的政策，国家的法律法规。
税收的相应法律规则。
1.1.2 基本原则首先符合法律具有一定的合法性。
在相关法律条件下进行税收筹划，在进行对符合自己最大化的利益之后进行最优选择。
可以从税收规划的基本的定义就能看出，税收筹划这一行为必须符合国家的法律法规以及相应的税收法规。