e大连开发区大船项目商住复合社区营销策划思路报告-68页PPT资料
大连钻石湾滨海大盘全案推广策略报告_210p_销售策划方案 (1)
怎么说的行为准则 让大连人先说 让大连人都说
目标
重拾所有人对大连的信心 唤起所有人对大连的骄傲 制造所有人对大连的期待
解读大连&大连人
“用服装表达心情，用足球塑造性格，用浪漫装点生活， 用巨轮承载信息，把城市变成风景，把风景变成资本， 每一次出场都赢得掌声，每一次亮相都彰显力量。”
这是CCTV“魅力中国”评审团对大连的总体评价。
什么是全国明星盘
做大连最有“知名度”的项目 做全国最有“知名度”的大连项目
为什么是“全国明星盘”
客户人群基数保证 / 营销筛网战术运用 / 大口碑传播效应
做的目的
让更多的人知道 —— 知名度高 让更多的人消费 —— 美誉度高
说——往大了说
做——往大了做
往大了说怎么说
不说产品，说区域（一湾两岸） 不说项目，说城市（人文情感）
大连人失望、痛心疾首、愤怒、声讨、郁闷
解读大连&大连人
正如那句“我爱大连，从未离开”说到的一样 即便是城市在大举发展的时代下，有着这样或者那样的不如意 很多大连人依然选择了留下 很多新大连人仍旧选择了到来
为什么？
解读大连&大连人
因为 对于大连人而言，在他们的心中 仍有骄傲、仍有热爱 仍有耐心，仍有期待
01
< 我是谁 >
钻石湾：传播策略形成前的理性逻辑
土地：原大连化工厂
甘井子区、老工业遗址、有污染、市中心仅存的大宗南向观海地块
规模：总建面超200万平
全面包容休闲娱乐、居住、旅游、商业、商务全物业形态
课题：每年50亿，快且连续，甚至要突破
改写大连地产营销史、刷新纪录、毫无经验可谈
企业目标：No.1
什么是心里话 每个人对城市的情结
大连XX商业地产项目市场调查计划书
大连X X商业地产项目市场调查计划书(总7页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除2大连XX商业地产项目市场调查计划书一、项目任务（一）总体任务：为XX地产项目经营定位提供科学依据（二）细分为：1、塔楼经营项目的确定2、塔楼目标市场选择，需求量预测3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略5、群楼经营项目的确定6、群楼市场定位与经营战略二、市场调查计划（一）大连市酒店市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状（2）大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构（3）大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势2、指标（1）五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；行业年平均利润率；亏损企业比率（2）五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数（4）各类型酒店价格、淡旺季浮动范围（5）其他3、调查对象（1）大连市旅游局、商委；（2）主要酒店：五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查4、调查方法（1）调查对象的访谈调查（2）统计资料的调查（二）大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称（2）主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式（租/售）（3）大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构（4）大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势（5）北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况（6）国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策（7）其他2、指标（1）五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润（2）五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）商住两用公寓出租价格、销售价格（4）其他3、调查对象（1）大连市房地产开发办（2）商住两用公寓：（目前已知）庸景台、恒元公寓等（3）公寓消费者4、调查方法（1）调查对象的访谈调查（2）统计资料的调查（3）email问卷调查（三）消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查1、调查内容：（1）消费需求特征调查（2）消费行为特征调查（3）消费需求特征和行为特征的变化趋势2、调查指标、专项（1）消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构（2）消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构（3）消费动机、消费习惯、消费频次等3、调查对象（1）大连市区内外地游客（旅游者、商务旅行者）（2）项目商圈内潜在消费者（企业总经理、办公室主任、较高收入阶层）4、调查方法（1）大连市范围内消费者抽样问卷调研（传统+网络）A、样本量：800份B、调查地点：机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近C、网络调研：所有可获取地准确的目标顾客的email地址（2）商业范围内消费者抽样问卷调查：A、样本量：500份B、调查地点：黑石礁街头拦截C、网络调研对象：软件园区企业、高新技术创业园区企业D、座谈法：邀请10--20位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方式调查（四）商圈内市场空缺调查1、调查内容商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等2、调查对象商圈内广大市民3、调查方法分层典型抽样问卷调研，按职业分三层：学生（大学生、中学生、小学生）、企业人士、普通居民（五）商圈环境调查1、调查内容调查黑石礁地区消费者基本状况，需求特征与市场供给现状，主要专项包括：（1）商圈总人口数、范围、层次；（2）人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征；（3）拥有的企事业单位名称、规模（4）交通站点与人流路线（5）第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称（6）主要商业服务提供商情况：和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超市（7）其他2、调查对象及方法街道、园区管委会重点访谈式调查；主要商业服务提供商重点访谈式调查；路线调查三、市场调查控制（一）问卷设计过程中的质量控制1、对访问对象群体的不同（学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者）量身订造问卷2、问题设计应遵循必要性、充分性原则，防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题的出现3、问卷措辞准确，不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞4、保证问题的顺序、流程的科学性，整份问卷的易答性、逻辑性（二）抽样设计中的质量控制1、确定样本框的范围2、精确的测算样本总量3、采取科学的抽样方法（如分层、分群随机抽样），以保证调研结果的普遍性与代表性（三）正式调查前的培训制度1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍2、对于调研整个环节的培训3、对于本项目调研的培训及调查问卷详细讲解4、内部演练，掌握方法及技巧5、所有员工的职业道德强化（四）实地调查中的审核控制1、将所有的市调人员分为两组：每组5人，每组设一名市调督导，有效地对本组市调人员进行监督、指导2、问卷审核（一审、二审）制度，对于有矛盾或经审核人员认定有异议，不真实的问卷宣布作废3、问卷复核，从每位市调人员的调查问卷中抽取5%复核，一份作弊，全部作废（五）专业数据处理1、数据入录使用fox软件，对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序，最大限度满足每一项目不同需求2、编码采用双重数据录入机制，从而杜绝录入阶段随机性错误3、运用市场研究的专业统计软件（SPSS）等，进行统计分析，提供高质量的分析结果（六）调研报告撰写中的审核控制在正式撰写调研报告过程中，我们采取：1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性2、调研报告需经过三次审核：文字、数据、报告四、项目时间表项目时间表：五、研究效果（一）综合报告1、第一部分：大连市酒店市场现状与趋势分析2、第二部分：大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析3、第三部分：酒店/公寓消费者需求行为与特征分析4、第四部分：商圈环境、特征与市场空缺分析5、第五部分：结论与建议：提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略（二）原始数据汇总报告包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类；对数据进行的初步分析（利用图表等直观形式）（三）附录1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷2、大连市商住两用公寓需求与行为特征、倾向调查问卷3、黑石礁圈消费者需求与行为特征调查问卷六、项目组构成（一）专家组（二）项目负责人（三）项目组成1、问卷设计组2、调查一组（酒店市场调查）3、调查二组（公寓市场调查）4、调查三组（消费者特征、倾向调查）5、调查四组（商圈环境调查）6、数据处理分析组7、报告写作组。
大连项目策划报告书
大连XX项目策划报告书第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。
随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。
迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。
面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。
天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。
大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。
世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。
2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。
大连某房地产开盘前后阶段性营销推广计划.pptx
谢谢
11:21 20.10 .2911
2020年10月29日星期四11时21分26秒
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
发布日期
媒体
主题
发布形式
报价
折扣
8月13日 （四）
半岛晨报
产品卖点
整版彩色硬广+ 9.8万元/
软文
版
6.5折8月21日 （四）8月2 Nhomakorabea日 （二）
大连晚报 大连晚报
9月4日（四） 新商报
开盘预告+产品 卖点
整版彩色硬广+ 软文
10.2万元/ 版
开盘旺销+产品 卖点
整版彩色硬广+ 软文
10.2万元/ 版
• 预期目标： 通过人员派发宣传吸引养老、投资、落户等需求客户，分散拓展项目覆盖客群。
• 费用预算：人员成本+印刷费用（暂不计入）
报纸广告
针对项目位于新城区潜力地段的特性，地缘认可度尚未完全成熟，因此本案宣传重 点应锁定以开发区、金州、金州三十里堡等周边区域为客群主要来源，其置业目的 为安家落户、改善居住条件、投资升值，此区域范围内居民是项目目标客户的主要 组成部分；而大连市内四区、东三省、外省市为辅助客群来源，其置业目的主要为 养老、投资需求。 预期目标：宣传覆盖目标区域，传达广泛客群，以详细的产品信息吸引客层。
哈尔滨 大庆
齐齐哈尔
由楼外楼传媒主办的“秋收东北、三城精品楼盘展”活动将于9月份在哈尔滨、大庆、齐 齐哈尔分别举行，面向东北地区推介精品楼盘，营销项目人居环境与产品卖点、优势，争 取东北消费客群关注与购买。
PPT精品-大连开发区大船项目商住复合社区营销策划思路报告68PPT-17M-共131页文档
需求及市场动态 ： 消费者的理性需求：舒适方便、宁静、人文、
自然、品质、永远是房地产消费的基本要素；
景观细节是下一轮房地产市场营销推广核心。
周边楼盘销售情况；
周边楼盘销售情况
项目名称 项目位置 建筑类型 总建筑面积 功能类型 销售均价
福佳国际 金马路 塔楼
69000㎡ 公寓
6200元/㎡
从户型设计上看，主力户型是78-90㎡之间的两室 二厅一卫及110—120㎡之间的两室两厅一卫，比 较能切合市场中改善型二次置业人群的生活模式， 并适当配以大、小两类（130 ㎡以上，50 ㎡以下） 及其它特殊户型（顶层跃层等），配置基本合理。
技术经济指标分析上看： 车位考虑充足，将是小区最佳卖点之一。
古耕5000 金马路 塔楼2栋 38660㎡ 君悦豪庭 金马路 板式高层 65000㎡
公寓、商 6700元/㎡ 务公寓
住宅
6400元/㎡
新财富中心 金马路 塔楼
18000㎡ 公寓
6100元/㎡
亿锋现代城 金马路 板式高层 214000㎡ 住宅
6300元/㎡
宏城金棕榈 金马路 板式小高 90000㎡ 层、高层
商务休闲和品牌专卖商业步行街
在这里，我们
要的不只是第一，而是唯一
我们给高端商务人士 创造了一个奢华游戏的舞台！
与CBD区域的其他同类产品相比，它 是一个完全差异化和全面颠覆性的 高端产品。从而让项目站在一个高 起点上，具备不可克隆性。
核心价值描述：
◆它是用奢华享受型纯居住房地产产品缔造 的国际化顶级生活的样板。
小区城市广场（金马路）景观设计应更现代，更 简洁实用为主，我们建议以休息凉亭及地上停车 场为主。
成品房问题：
大连某地产行业项目营销策划案
大连某地产行业项目营销策划案业内人士把2002年定义为“中国商业房地产元年”，大连万达开始实施其商业房地产战略，而南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域……。
如今，全国各地已是追随者众，长城内外,大江南北，二、三级城市都纷纷开发商业步行街、购物广场甚至Shopping Mall等。
商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。
几年时间商业项目如雨后的春竹，争先出现在全国各地，商业项目供给量的大幅增加，使得供需之间的矛盾更显突出，导致新推出的商业项目在销售及招租方面的竞争非常猛烈。
那么如何使房产从鳞次栉比的建筑群中脱颖而出，做好商业项目的销售及招租呢?房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。
但竞争的残酷也使房地产开发商们已经置身于一个竞争性的买方市畅苦乐不均的现状促使人们不得不检省自己的经营方针。
为使新推出的商业项目在销售及招租方面取得成效，房地产需走进全方位营销时代。
一、做好项目前的研究，即项目开发之前要进行深入细致的研究，选择地块，选择开发方式至关重要。
二、制定完整的项目策划，即在项目的市场研究与市场定位、规划设计要求及建筑方案的设计、项目的投资策略及总体的销售策略、营销中的进度操纵等处形成方案。
三、进行全面的销售策划、即具体的销售计划，到底怎么去做，制造什么卖点，各卖点运用什么手段、方式、媒体与买家广泛沟通，吸引人们注意、认可，同时在展销会或者大规模推广时达成实际销售。
结合以上经验体会，我于2003年对大连电业房地产开发有限公司大连逸彩城商业项目，进行了营销策划。
策划方案出台后通过大连电业房地产开发有限公司的决策通过，并予以实施。
2002年大连市政府提出“大大连”建设的城市建设战略方针。
2003年初，大连市政府又提出了“西拓北进”的城市进展规划，政府大力加强对西部商圈的支持。
通过通过项目前的研究与目标定位，本项目选址于大连“西拓”的重点进展地区之一—大连沙河口区马栏地区，利用政治线索把该项目列为大连沙河口区重点扶植商业项目。
某地产大连西山项目营销策划报告
口碑营销
通过客户口碑、推荐等方式，提高项目知名度和美誉度。
05
营销活动策划
开盘活动策划
开盘仪式
在项目现场举办盛大的开盘仪式 ，邀请嘉宾、媒体和客户参加， 提升项目的知名度和曝光度。
优惠促销
在开盘期间推出一定的优惠促销 政策，吸引潜在客户下单购买， 加速项目去化。
展示区设置
在开盘现场设置展示区，展示项 目的特色和卖点，让客户更加了 解项目的优势和价值。
项目采用现代简约的建筑风格，注重与周围环境的协调，同时融入 传统元素，打造具有文化底蕴的高品质住宅。
园林景观
园林设计以自然生态为主导，结合中国传统园林的精髓，打造出一 步一景、四季有景的宜居环境。
配套设施
项目配备高端会所、健身房、游泳池等设施，满足业主的多元化需 求。
02
营销环境分析
宏观环境分析
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体，进行项目宣传和推广，提高知名度 。
线下渠道
通过传统销售渠道，如开发商自售、中介代理等，拓展客户资源 。
跨界合作
与其他产业、品牌进行合作，共同推广项目，扩大影响力。
促销策略
广告宣传
制定有针对性的广告策略，利用各种媒体进行 广泛宣传。
活动策划
组织各类活动、节日庆典等形式吸引客户参观 、购买。
线上线下活动参与
为了更好地与目标客户群互动和沟通，我 们可以通过组织线上线下活动来吸引他们 的参与，例如房展会、品酒会等。
04
营销策略制定
产品策略
产品定位
01
根据市场调研，明确大连西山项目的目标客户群体，以及满足
其需求的户型、配套设施等。
产品差异化
02
突出项目特色，如地理位置、环境、配套设施等，与竞争对手
大连项目策划报告书
大连XX 项目策划报告书第一部分：商用物业1- 大连市概况1-1 大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,平方公里，人口约万人，分6 个行政区，3 个县级市。
2- 大连市的商业分析2-1 市场回顾2-1-1 国营商场同合资商场共存1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。
随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。
迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800 美元/ 平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。
面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。
天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50 年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3 天共4000 万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。
大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
进入2000 年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-1-2 超市效应步入2002 年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。
世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。
2000 年7 月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。