世联地产-历史文化街区商业业种筛选原则及流程
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中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联行介绍分析资料讲解
5
世联商业简介
2、商业地产_精选案例
6
2、商业地产
运营商
发展商
零售商 (租户)
操作阶段
➢ 3/4/5 ➢ 4/5/6 ➢ 7/8 ➢ 1/2/8 ➢
商业业务
商业前期定位与规划推进服务 招商与开业服务 商业运营管理服务 投融资服务 零售商选址
1
项目选址
2
3
4
寻找融资渠道 获取土地 项目规划
5
项目设计
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
目
……
恒天国家创意产业园区项目 无锡北塘区锡北产业园项目 海口美丽沙土地运营项目 世联参加了海南亚龙湾二期、
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
服务客户——房地产一、 二、三级市场的参与者：政 府、房地产开发商、机构及 个人业主等
山东区域
世联业务体系
代理业务
综合业务
其他业务
住宅销售
住宅顾问
商业
写字楼
战略顾问 资产
金融
销售代理
住宅产品线研究 住宅产品线升级 住宅客户专题研究 项目营销顾问
世联商业简介
2、商业地产_精选案例
6
2、商业地产
运营商
发展商
零售商 (租户)
操作阶段
➢ 3/4/5 ➢ 4/5/6 ➢ 7/8 ➢ 1/2/8 ➢
商业业务
商业前期定位与规划推进服务 招商与开业服务 商业运营管理服务 投融资服务 零售商选址
1
项目选址
2
3
4
寻找融资渠道 获取土地 项目规划
5
项目设计
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
目
……
恒天国家创意产业园区项目 无锡北塘区锡北产业园项目 海口美丽沙土地运营项目 世联参加了海南亚龙湾二期、
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
服务客户——房地产一、 二、三级市场的参与者：政 府、房地产开发商、机构及 个人业主等
山东区域
世联业务体系
代理业务
综合业务
其他业务
住宅销售
住宅顾问
商业
写字楼
战略顾问 资产
金融
销售代理
住宅产品线研究 住宅产品线升级 住宅客户专题研究 项目营销顾问
商业街区运营手册-历史文化街区管理手册-制度汇编-招商运营、物业管理制度汇总
目录第一篇—总则 (3)1.1街区简介 (3)1.2企业使命与理念 (5)1。
3熙南里商业街区管理办法 (6)第二篇—招商管理篇 (13)2。
1招商管理制度 (13)2。
2招商操作手册 (17)2.3熙南里街区意向商户确认单 (23)2.4熙南里街区意向商铺投标函 (24)第三篇-宣传推广篇 (25)3。
1商业推广活动管理规定 (25)3.2街区路演活动须知 (29)第四篇—运营管理篇 (30)4。
1岗位职责 (30)4.2安全管理经济责任制 (36)4。
3值班管理规定 (43)4。
4例会管理规定 (46)4.5商户装修安全管理手册 (49)4。
6消防安全管理办法 (71)4.7停车场管理规定 (82)4.8街区公共区域施工管理规定 (88)4。
9公共设备设施管理规定 (90)4。
10突发事件应急预案 (92)第五篇—客户服务篇 (98)5。
1街区商户公约 (98)5。
2房屋租金收缴办法 (104)5.3员工礼仪规范 (106)第六篇—物业服务篇 (110)6。
1物业服务标准 (110)6.2物业考核细则 (115)第七篇—人事管理篇 (124)7.1考勤管理办法 (124)7.2档案管理规定 (128)7.3公章使用管理规定 (131)第八篇—财务管理篇 (132)8。
1票据管理规定 (132)8.2现金管理规定 (136)8.3财务报销管理规定 (139)第一篇-总则1.1 街区简介由南京城建集团投资建设，南京城建街区商业管理有限公司负责运营管理的“熙南里"金陵历史文化风尚街区是依托国家重点文物保护单位—南京现存面积最大、保存最完整的清代私人住宅“甘熙故居"为文化核心，辅之以精致高端的文化艺术、中华老字号、风尚餐饮以及各类专属服务等商业业态,倾心打造的具有独特金陵历史文化风貌的城市风尚商业街区.“熙南里”文化街区于2008年3月建成，并于同年9月28日正式开街.街区地处中山南路与升州路交汇处，整个街区呈“L”型,地上建筑面积约1。
20070906_商业街研究(世联地产)
本报告是严格保密的。
寻求突破与创新——商业的建筑形式与业态组 合有无创新可能？
50
A
项目发展方向研究——基于两个维度：1.城市功能分化与现有区域竞 争条件；2.城市经营与区域发展阶段判断。以此寻找项目突破口：通 过城市更新挖掘项目竞争力，启动“万科城市复兴计划”
判断城市更新项目是否具备改造条件的五大关键因素
44
商业街成功运作规律
先天：城市、区位、人口、竞争、位臵、交通、规模 规划 建筑 时间
硬件
商业氛围 后天： 定位 招商策略 销售模式 软件 营销推广 商业营运 政府资源
45
商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。
世联成功案例介绍
16
华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布 局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处
17
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区 的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享， “街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
48
案例1万科东莞运河东项源自物业定位 报告/营销执行/招商推介
东莞市老运河东岸、原化工厂地块 项目位臵 商业氛围淡薄的老城区改造项目商业专题 项目界定
街铺 物业类型
2万2千平方米（总35万平米） 建筑面积 商业定位及营销方案 研究方向
本报告是严格保密的。
49
客户的主要困惑与我们的研究方向
Focus 1 商业如何在与传统商业的竞争中建立优势， 并规避风险？ Focus 2 以商业启动项目和销售，并回笼资金，如何实现合理 范围内的价值最大化？ Focus 3
寻求突破与创新——商业的建筑形式与业态组 合有无创新可能？
50
A
项目发展方向研究——基于两个维度：1.城市功能分化与现有区域竞 争条件；2.城市经营与区域发展阶段判断。以此寻找项目突破口：通 过城市更新挖掘项目竞争力，启动“万科城市复兴计划”
判断城市更新项目是否具备改造条件的五大关键因素
44
商业街成功运作规律
先天：城市、区位、人口、竞争、位臵、交通、规模 规划 建筑 时间
硬件
商业氛围 后天： 定位 招商策略 销售模式 软件 营销推广 商业营运 政府资源
45
商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。
世联成功案例介绍
16
华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布 局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处
17
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区 的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享， “街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
48
案例1万科东莞运河东项源自物业定位 报告/营销执行/招商推介
东莞市老运河东岸、原化工厂地块 项目位臵 商业氛围淡薄的老城区改造项目商业专题 项目界定
街铺 物业类型
2万2千平方米（总35万平米） 建筑面积 商业定位及营销方案 研究方向
本报告是严格保密的。
49
客户的主要困惑与我们的研究方向
Focus 1 商业如何在与传统商业的竞争中建立优势， 并规避风险？ Focus 2 以商业启动项目和销售，并回笼资金，如何实现合理 范围内的价值最大化？ Focus 3
世联行商业街研究精品PPT课件
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
世联：商业街区规划的规律研究
吉庆街的“汉味文化”和“民间艺术”使得 天南海北的游人食客纷至沓来，已成为武汉乃至 华中最火爆的餐饮商业街。
吉庆街
本报告是严格保密的。
23
南京路
上海南京路：繁华源于深厚的历史沉淀
南 京 路 始 建 于 1851 年，是上海开辟后最早 建立的一条商业街。
本报告是严格保密的。
24
深圳东门商业街的交通：四通八达的路网 带来了滚滚人流
14
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
31
功能布局
功能丰富
功能布局
主力店设置合理
交通组织得当
32
成功案例：华南MALL平面布局：主力店与街 区关系
华南mall虽然现在面临 着经营困境，但规划还是 有科学性的一面。
四个角分别设置了四个 主 力 店 ： OMOMO 、 铜 锣 湾百货、好又多、百安居
这样的布局使得整个 MALL的人流动线十分清晰 合理。
明洞大街两旁都是高级 名牌的店铺，明洞大街两 侧的胡同里都是中档品牌 的店铺和保税商店。
本报告是严格保密的。
17
明洞大街
明洞大街：以短街、曲径、窄巷、小尺度 共享空间营造愉悦的休闲购物空间
吉庆街
本报告是严格保密的。
23
南京路
上海南京路：繁华源于深厚的历史沉淀
南 京 路 始 建 于 1851 年，是上海开辟后最早 建立的一条商业街。
本报告是严格保密的。
24
深圳东门商业街的交通：四通八达的路网 带来了滚滚人流
14
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
31
功能布局
功能丰富
功能布局
主力店设置合理
交通组织得当
32
成功案例：华南MALL平面布局：主力店与街 区关系
华南mall虽然现在面临 着经营困境，但规划还是 有科学性的一面。
四个角分别设置了四个 主 力 店 ： OMOMO 、 铜 锣 湾百货、好又多、百安居
这样的布局使得整个 MALL的人流动线十分清晰 合理。
明洞大街两旁都是高级 名牌的店铺，明洞大街两 侧的胡同里都是中档品牌 的店铺和保税商店。
本报告是严格保密的。
17
明洞大街
明洞大街：以短街、曲径、窄巷、小尺度 共享空间营造愉悦的休闲购物空间
【房地产】世联：商业项目选址要求
昭示性好；无遮挡
公司战略要求
城市住区边缘 总部投资，统一经营，不重点参考周边人口数；
城市属性 区域属性 竞争关系 政策导向
以专业店形式出现的，主要选择直辖市、计 划单列市、沿海开放城市等二线以上城市 快速交通干线 大型住区边缘
不以单个选址地点的局部竞争考虑；
从公司集团角度出发，若干店形成战略联盟
----
4
家电类商家选址的KPI
专业市场 【家电】
访谈的商家： 国美电器；
内因 外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
总规模： 标准0.3～1万；旗舰店：2万平米 层数： 1～3层， 建筑格局：卖场封闭，有独立门头 层高：净高4.5米以上 临街，昭示性好
3公里消费人口在30万人，其中静态居住人口在 10～20万人；
3
家居类商家选址的KPI
内因 专业市场 【家居、建材】
外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
总规模：3万平米以下；单一业态1.2～1.4万平米 层数：2～3层 单层面积：5000~7000平米 建筑格局：实用率高；其中进深在50～70米 车位：万平米至少200个，400个最优； 层高：5.5米左右； 快速交通主干道一侧，进入行强
商家选址附录
本报告是严格保密的。
大型超市商家选址的KPI
大超市
内因 外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
总规模：1-1.5万平米； 层数：地上1~3层； 单层面积：5000~7000平米 建筑格局：实用率高；其中进深在50～70米 车位：万平米至少100个 层高：净高3.6米因
专业市场 【家居、建材】
访谈的商家： 家世界；
外因
公司战略要求
城市住区边缘 总部投资，统一经营，不重点参考周边人口数；
城市属性 区域属性 竞争关系 政策导向
以专业店形式出现的，主要选择直辖市、计 划单列市、沿海开放城市等二线以上城市 快速交通干线 大型住区边缘
不以单个选址地点的局部竞争考虑；
从公司集团角度出发，若干店形成战略联盟
----
4
家电类商家选址的KPI
专业市场 【家电】
访谈的商家： 国美电器；
内因 外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
总规模： 标准0.3～1万；旗舰店：2万平米 层数： 1～3层， 建筑格局：卖场封闭，有独立门头 层高：净高4.5米以上 临街，昭示性好
3公里消费人口在30万人，其中静态居住人口在 10～20万人；
3
家居类商家选址的KPI
内因 专业市场 【家居、建材】
外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
总规模：3万平米以下；单一业态1.2～1.4万平米 层数：2～3层 单层面积：5000~7000平米 建筑格局：实用率高；其中进深在50～70米 车位：万平米至少200个，400个最优； 层高：5.5米左右； 快速交通主干道一侧，进入行强
商家选址附录
本报告是严格保密的。
大型超市商家选址的KPI
大超市
内因 外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
总规模：1-1.5万平米； 层数：地上1~3层； 单层面积：5000~7000平米 建筑格局：实用率高；其中进深在50～70米 车位：万平米至少100个 层高：净高3.6米因
专业市场 【家居、建材】
访谈的商家： 家世界；
外因
世联地产研究—区域商业市场研究方法及案例
游乐园
总部经济所具备的条件
公益东桥 北京站东
天桥
6
812
城外诚
7
813
郭公庄
区区8域域必必须须具具备备良良1好好0高高1效效
的的9法法律律制制度度环环境境1，，0具具9有有
多多元元的的文文化化氛氛围围。。
10
810
百万庄西口 广安门
建材城东里
11
846
五路桥东
12 202夜班
花园村
13
420
北京站东
终点站
距离本项目最近的车站
东直门
东四路口北
和平里火车站
区域必须具有便捷的
信姜息庄获取湖以及良好地
同异地沟通的信息通
北道，京同站时东在基础性资
源条件方面能够同附
城近铁周柳边地芳区站形成较大
博物馆等文化设施
Relaxing Establishment (Park, etc)
公园等娱乐设施
Service Apartment 酒店式公寓
我们要做什么？
我们要做什么？
总部经济定位
洛阳天慧---总部经济花园
总部经济花园 ——生态商务、高档住宅、综合商业、总部经济
洛阳未来中心城区顶级商务中心 中部地区具有民族文化气息的现代化生态服务综合商务区 县市枢纽商业服务平台
我们是谁？
生态商务区区 开发商
成熟的总部 经济运营模 式
天慧公司
现代产业服务业 运营商
专业的运营 团队
1
我们的模式？
我们的模式？
生态商务
生态商务区 EBD
高档住宅
综合商业 总部经济
我们的模式？
模式产生背景
需求
二三级城市更新升 级的需求 众多投资企业与资 本扩大市场的需求
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不符合
排除不符业种
不符合
排除不符业种
确定本项目可选 的业种集合
4
通过参考案例并结合长沙商业基础与规划， 通过参考案例并结合长沙商业基础与规划， 以下17 17个商业种类可成为备选业种 以下17个商业种类可成为备选业种
休闲类 工艺品 服务类 娱乐类
餐饮 医药 日用品
服装 宠物服务
肉菜市场
干货
五金建材
本报告是严格保密的。
符合产业定 位
体现历史文 化内涵
符合消费者 偏好及特征
与现有商圈 商业差异化 及加码
符合历史文化 街区的建筑、 街区的建筑、 环境特征
8
各个备选业种在太平街历史文化街区符合 性的综合评价（2/2） 性的综合评价（2/2）
筛选标准 备选业种
肉菜市场 干货 五金建材 旅馆酒店 手工作坊 副食品 文具办公 金银玉石饰品 符合产业定 位 体现历史文 化内涵 符合消费者 偏好及特征 与现有商圈 商业差异化 及加码 符合历史文化 街区的建筑、 街区的建筑、 环境特征
世联研究模型
历史文化街区商业业种 筛选原则及流程
本报告是严格保密的。
2005.07.15
[关键字]： 关键字] 历史文化街区、商业、业种、筛选 历史文化街区、商业、业种、
[简介]： 简介] 此模型给出了历史文化街区商业业态业种选择的原则， 此模型给出了历史文化街区商业业态业种选择的原则，以及根据 原则选择具体的商业业种的流程步骤。 原则选择具体的商业业种的流程步骤。
坡子街民俗美食街：街上 的火宫殿是长沙最出名的 传统风味小吃食街，吸引 长沙市民和外地游客，但 风味餐厅没有做起来
黄兴路商业 步行街：集 中了大量的 时尚专卖店 和现代休闲 娱乐场所， 主要吸引年 轻人
百货一条街：周 边聚集了大量现 代百货，主要销 售高档次商品
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制定严谨的三步筛选流程进行太平街历史文化 街区的商业业种筛选
（中，1分）
该业种跟产业定位部分符合或具 有关联性 该业种可以符合历史文化街区， 能体现一定的长沙文化 该业种具有本地或游客消费者喜 好且符合其消费特征 现有商业已有该业种，但可以在 形式或特色上形成差异化
（差，0分）
该业种不符合产业定位或对街区 产生负面影响 该业种不符合历史文化街区内涵 且不具有特色 该业种不符合消费者偏好且与其 消费行为特征不符合 与现有业态完全相同，缺乏特色
干货 金银玉石饰品 休闲类 旅馆酒店 Nhomakorabea10
The End
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商业选择原则：体现历史文化街区内涵、 商业选择原则：体现历史文化街区内涵、充分 考虑区域功能互补， 考虑区域功能互补，并符合市场的需求
解放西路酒吧 一条街：聚集 了17家大小酒 吧，主要是动 吧，吸引年轻 人
体现历史文化街区 内涵 符合项目整体定位 符合目标消费者偏 好及特征 与现有商圈商业差 异化及形成加码 符合历史文化街区 的建筑、 的建筑、环境特征
定义备选 业种集合
初步筛选： 初步筛选： 根据系统科学的筛 选原则选择符合的 商业业种，不符合 条件的不应入选。 根据原则细选： 根据原则细选： 根据初选业种结合 筛选原则结合街区 商业规模、市场需 求及面向客户群， 选择具体的商业品 种，排除不符合业 种。
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初步筛选 符合 根据指标细选 符合
旅馆酒店
手工作坊
副食品
文具办公
金银玉石饰品
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利用一套系统、 利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜 在的商业业种
... ... ... ... ... ... ... ... ...
符合整体定位 体现历史文化内涵 符合消费者偏好及特征 与现有商圈商业差异化及加码 符合历史文化街区的建筑、 符合历史文化街区的建筑、环 境特征
业种形态符合历史街区建筑形态， 该业种形态不符合历史建筑且对 不对历史环境形成破坏 街区环境造成破坏，形成环境污 染
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7
各个备选业种在太平街历史文化街区符合 性的综合评价（1/2） 性的综合评价（1/2）
筛选标准 备选业种
工艺品 服务类 休闲类 娱乐类 餐饮 服装 医药 日用品 宠物服务
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9
世联认为综合评分达4分以上的业种， 世联认为综合评分达4分以上的业种，可以打 造成为符合历史街区的业种
7~9
餐饮 工艺品 7 8 9
4~6
服务类 娱乐类 医药 1 1 1 2 2 2 3
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手工作坊 4 5 5 5 5 6 6
1~3
五金建材 肉菜市场 宠物服务 服装 日用品 副食品 文具办公
业种1 业种 业种2 业种 ...
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备选业种
...
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初步筛选标准的定义及符号说明
（好，2分）
符合整体定位 体现历史文化内 涵 符合消费者偏好 及特征 与现有商圈商业 差异化及加码 符合历史文化街 区的建筑、环境 区的建筑、 特征 该业种完全符合本街区产业 规划 该业种符合历史文化街区， 且能体现长沙传统特色 该业种是消费者喜欢的且符 合消费者消费特征的 现有商业缺乏该业种，形成 有益补充 业种形态符合历史街区建筑 特征，有助于美化历史街区 环境