土地出让政策对房价影响的经济学分析——以35个大中城市为例

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Ｐｎ ｌ ａａ ａ ｅ Ｄ ｔ模型的具体形式 ：
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二、土地 出让 对房地 产市场 的经 济学 分析
首 先我们从全 国土地出让总面积来看 ，自２ ０ 年开始执行土地 ０１ 招 标拍 卖 挂 牌 出让 方 式 开 始 ， 地 出让 面 积 有 明 显 的 上 升趋 势 ， 本 土 基 上每年都有所 增加 ，２ ０ 年 ￣ ２０ 年 竟出现 为土地出让面积翻 了一 ０１ １０２ 倍 的情况。 但是到 了２０ 年￣２ ０ 年时 ， ０ ４ １ ０５ 土地出让总面积有一定下降 趋 势， 是下降白幅度不是很大 ， 但 勺 相差只在 １ 万平方米左右 ，比起上 升幅度而言 ， 那也不过是其中的一小部分 。 总体 上而言 ， 全国土地出 让总面积数基本上属于一个上升趋势 ， 并没有像一些人们认为的 ， 土 地实行招拍挂出让方式后 ， 会对土地的供 应量产生影响 ， 甚至出现土 地供应量严重不足 的现象。
经济研 究
土地出让政策对房价影响的经济学分析
以３ 个大 中城市为例 ５
张诗琪 张 洪 云南财 经大学城市管理与资源环境 学院 云南 昆明 ６ ０２ ５０ １
【 摘 要 】本文首先解读 了一些土地 出让政策，然后从 经济学的角度 分析 了转 变后 的土地 出让政策对房地产 市场的影响 ，在此基础上建立 了基于３ 个 大中城 ５ 市的面板数据的计量经济学模 型，得 出相关结论，认 为：土地 出让政策对房价没有影响 ，市场供求关 系对房价的影响效 果比较明显。 【 关键词 】土地 出让政 策 房价 经济学分
２０年４ 国务院颁布了《 ０１ 月 关于加强 国有土地资产管理的通 知》 ２０ ；０２ 年５ 国土资源部签发了 《 月 招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定 ＞ 的１ 号文件 ；２０年 国土资源部 出台 了 《 １ ０３ 协议 出让国有土地使用权 规定 ＞； ０４ 月国务院发 出 《 ２０年６ 关于加强国有土地资产管理的通 知 ）
近年来 ， 从政府大 力推进招标拍卖制度 以来 ， 自 我国城市的房地 产价格 出现了持续上涨 ， 部分城市的房价上涨幅度 比较明显 ， 各地纷 纷出现 了 “ 地王” ，由于土地的价格 远远超 出了人们的预期 ，因此， 引起 了社会各界的强烈反响。 那么政府相 继出台实施的土地出让政策 对房地产投 资与房地 产价格 之间是个怎样 的关系 呢？是 土地 出让方 式的转变影响了地价 ，最终导致了高房价还是其他 因素作用的结果， 它们之间是否有关系 ， 是相互作用的吗？本文通过实证研究进行经济 学解释。
一
、
我国土地 出让政策现状分析
土地出让政策是指。 土地出让方式 主要有协议出让和土地使 用权 招拍挂出让两种方式。 在我国土地 出让 的初期 ， 协议出让起到了主要 的作 用 ， 但随着社会 的不 断进 步， 议出让也就产生 了一些例如 资源 协 配置效率低下等 问题。 最近几年我国先后 出台 了一系列的政 策， 改变 了我国以往的土地市场化程度 ， 主要表现为以协议出让 为主的土地市 场逐步向招标拍卖挂牌方式的转变 。 政策的实施加强了政府对土地资 源的有效控制 ，同时也对土地市场和房地产市场产 生了一定 的影响。 从 ２０ 年开始直 到２ ０ 年 ，从全 国范围看 ，基本 上每年都有新 ０１ ０４ 的相关政策颁布实施 ，可见 ，政府在土地 出 究
本文的理 论基础来源于 国外学者Ｐ ｎ ￣Ｗ ｅｔ ｎ（ ４ 对香港 ｅｇ Ｄｈ ａｏ １ ９ ） ９ 土地供 应与住房市场建立的住房需求模型和住房供给模型 ， 在对两个 计量经 济学模型研究成果的基础上 ，运用２ ０－ ０ ７ ０２ ２ ０ 年共计六年的全 国３个 大中城市数据 ， ５ 建立基于面板 数据的３个大 中城市土地出让与 ５ 房价 的计量经济学模型。 模 型的基本形式为 ： ｆ（Ｓ，Ｓ Ａ ， ｌ ２ Ｌ １ ２三 ， Ｌ ）
了土地资产 的市场价值 ， 显化了土地 的真实价格 ， 本质是土地市场的 土地价格得到 回归 ， 并不是 人们认 为的土地市场价格上涨 了。 土地招 拍挂政策 的实施 ， 最大限度的发挥 了市场机制在土地资源配置 中的基 础作 用， 通过市场公平竞争打压 了一些能从政府手中以协议方式拿到 地 的开发商 ， 抽回 了本该属于国有 土地 的收益而被开发商窃取 的 “ 超 额利润 ”， 这样的举措是市场经济发展到今天的必然要求。土地供求 理论认为 ， 土地价格 由土地本 身的供求关系决定 。 我国是 国家控制土 地一级市场的土地供 给 ， 国家根据 当时的情况和需要做 出相应的土地 供应计划来调节土地市场的价格 ， 国家通过转变土地 出让政策控制土 地供给影响 了地价 。 最后 ， 决定房地产价格 的主要 因素是受供求关系的影响。 在土地 出让市场 中， 房地产 需求增加就会对土地的需求产 生影响， 进而对土 地 的需求也就增加 ， 见， 可 房价 的上涨很大程度上影响了土地的价格。 从经济学上来讲房地产市场 的波动主要是房地产 的供求共同作用的 结果。一种是通过 影响房地产的供给对房地产价格产生影响， 另一种 是通过影响房地产 的需求对房地产价格 产生影响。 房地产市场的供给 呈现刚性状 态． 求往随时间的变化呈现柔性状态 ，所以使房地产 而需 价格主要受市场需求的影响而变化。
等。 这些文件政 策的出台打开 了土地市场公开交易的大 门， 叫停了土 地协议 出让方式 ， 也彻底关上了土地协议 出让这道闸门 ，同时 ，也规 范了招标拍卖挂牌 的出让程序 ，为土地市场化程度提供 了制度保 障 ， 进一步完善了国有土地招标拍卖挂牌 出让 的制度体制。 然而 ， 在实施 招标拍卖挂牌 出让方式的这几年中 ， 各地纷纷 出现 了地价和房价 迅猛 上涨的现象，面对这种地价和房价 “ 非理性 的上涨 ”，社会中存在着 不同的意见和观点。